ניצחון לארגונים הירוקים: ביהמ"ש דחה את "תכנית הצפיפות" ברמת גן
שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, מאיר יפרח, ביטל היום את "תכנית הצפיפות" ברמת גן, במסגרתה תוכננו תוכניות תמ"א 38 רבות בעיר. מי שעמד מאחורי העתירה נגד התכנית הוא ארגון אדם טבע ודין יחד עם חברי אופוזיציה בעיריית רמת גן. משמעות הדחייה בעצם היא ביטול כל מיזמי תמ"א 38 שתוכננו בעיר לפי תוכנית הצפיפות המוגבלת וטרם קיבלו היתר בנייה. העתירה אושרה על ידי הועדה המקומית לפני כשלוש שנים והטיפול בה נגרר כבר שנים בערכאות משפטיות שונות, בטענה שמיזמים אלו יגדילו את מספר התושבים בעיר מעבר לקיבולת של התשתיות הקיימות. התוכנית שבוטלה איפשרה להגדיל את מספר יחידות הדיור בפרויקטים באופן משמעותי ובלבד שהשטח העיקרי הממוצע של יחידות הדיור יעמוד על 60 מ"ר (כולל מחסן וממ"ד). קבלת הערר למעשה מבטלת כל תוכנית שאושרה, בהתאם לתנאים אלו, החל מה-16 בדצמבר 2012. לפי הערכות בשוק מדובר בכ-190 פרויקטים שכעת כדאיותם הכלכלית מוטלת בספק. מעיריית רמת גן נמסר בתגובה: "בשבוע שעבר עוד בטרם החלטת בית המשפט, אישרה הוועדה המקומית בראשותה של עו"ד אביבית מאור-נמרודי, בישיבתה הראשונה מיום 1.12.13, את מסמך המדיניות החדש, על פי הנחיית ראש העיר, ישראל זינגר, שנועד להפחית ולצמצם את הצפיפות בעיר. במקביל, אנו פועלים במרץ לקידום תכנית מתאר עירונית אשר תחלק את העיר לרובעים ותקבע זכויות בניה, מספר קומות, מספר יחידות דיור, קווי בניין ופרמטרים תכנונים נוספים, כגון שטחים ירוקים, תשתיות, תחבורה, מבני ציבור וכו'. כמו-כן תקדם בהקדם תוכנית תמ"א 38 בהסתמך על חוות דעת כאמור". לאור החלטת בית המשפט אמר עו"ד אברהם ללום , שותף במשרד עמית פולק מטלון ויועץ משפטי של אגוד חברות תמ"א 38 בלשכת המסחר: "המחוקק ו"הציבור" רוצים ומעוניינים לקדם פרויקטים המבוססים על תכנית תמ"א 38, ומכל הסיבות המוכרות, עיריית רמת-גן חרטה על דגלה להוביל ולקדם את מהפכת ההתחדשות העירונית. יחד עם זאת, נוסף על החסמים ה"טבעיים" שממילא יש להתגבר עליהם, כעת קיים חסם נוסף, עיקש ולדידנו מיותר, והוא החלטת בית המשפט מהיום המבטלת את כל תוכניות תמ"א 38 ברמת גן". "נראה כי בית המשפט היה צריך לשקול בהחלטתו שיקולים נוספים ולא רק שיקולים פרוצדוראליים ואף לקבוע מועד להגשת חוות דעת של הועדה, כאשר השיקולים שעומדים מנגד הינם שיקולים של הצלת חיי אדם ולכן היה צריך להתגבר על העובדה שלא צורפה חוות דעת ולקבוע כי ההליך לא היה תקין אך מאחר ומנגד מדובר על החלטה של סיכון חיי אדם, על עיריית רמת גן לערוך את חוות הדעת תוך שלושה חודשים כך שבתקופה זו ניתן יהיה לקדם תכניות המבוססות על תמ"א 38 ובכך למעשה לרפא את הפגם בתנאי של עריכת תכנית חדשה לתקופת ביניים", מוסיף ללום. "החלטת השופט מלמדת לכאורה על פגמים שנפלו בהליך מאחר וחוות הדעת מהווה למעשה תנאי מקדמי לדיון של הוועדה המקומית אך יחד עם זאת, על פי נסיבות המקרה, תוך בחינת האינטרס הציבורי ודרישת הצדק היה נכון לקבוע כי יש לצרף חוות דעת בדיעבד ובכך למעשה לרפא את הפגם של הוועדה המקומית".
- 7.י. בן משה 15/12/2013 20:10הגב לתגובה זוחוק תמ"א 38 אושר בממשלה, הסמכות ליישומו ניתנה למועצות המקומיות ולעיריות, אשר מניעיהם ניסתרים מעיני הציבור וורוב הפרויקטים אינם יוצאים לדרך בגללם. לאור אי הצלחת החוק צריכה הממשלה להוציא הנחיות ברורות ליישום התמ"א לקחת חלק מסמכויות שיקול הדעת של העיריות ושהעירייות יפסיקו להתעלל באזרחים עם החלטות שונות ומשונות המשתנות מדי יום וכל פקיד בעירייה הופך להיות מלך.
- 6.א.מ 10/12/2013 13:17הגב לתגובה זוחזותו ע"י השתתפות הדיירים +הלוואות ללא ריבית לטווח ארוך .כל פתרון אחר בא על חשבון התושבים הן בתשתיות קורסות בצפיפות ופקקי תנועה.
- 5.צביקה דורון 10/12/2013 09:40הגב לתגובה זואחרת רחוב כצנלסון היה נסתם לגמרי
- 4.ישראל 10/12/2013 08:29הגב לתגובה זוהשפיות והסדר חזרו לר"ג אחרי לכתו של הרודן ששלט בה 20 שנה . עשה בעיר לצרכיו ולמקורביו בלי תוכנית מסודרת , בלי שקיפות ובלי לישר קו עם כל התשתיות .
- תקע מגדלים בתוך שכונות שלוות :רח' חירות,האש"ל ועוד. (ל"ת)לוי 10/12/2013 13:17הגב לתגובה זו
- 3.החלטה אומללה 10/12/2013 07:39הגב לתגובה זוהבתים יקרסו ואנשים ימותו אז מה השופט רוצה? איזה פתרון יש לו?
- למה שלא יתחילו בבית שאן טבריה וכו'? (ל"ת)לוי 10/12/2013 13:18הגב לתגובה זו
- מהנדס 10/12/2013 08:19הגב לתגובה זורמת גן, תל אביב זה האזור עם הכי פחות פעילות סייסמית (רגישות לרעידות אדמה) בישראל. מעבר לזה רוב העוסקים בתמ"א 38 לא מבינים דבר וחצי דבר במיגון בפני רעידות אדמה אז אל תאחז בזה יותר מידי. לאף אחד פה לא מעניין חיי אדם, עובדה שלא ראיתי עדיין פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי בבית שאן או טבריה.
- 2.רמת גני 10/12/2013 01:14הגב לתגובה זומישהו מבין מה כתב בשני הפסקאות האחרונות... איזה חוות דעת? או שנשמטה פסקה באמצע? על כל פנים, נראה לכם שהוא דואג לחיי אדם ברמת גן? נראה לי דואג לפרנסה שלו ושל חבריו עורכי הדין.
- 1.ומה קורה עם אלה שכבר אירו להם? (ל"ת)גידי 09/12/2013 22:59הגב לתגובה זו
השקעה במניות או דירות (גרוק)מה עדיף - השקעה בדירה או השקעה במניות ובאיזה עיר היה כדאי לקנות דירה?
מניות, אגרות חוב, מסלולים כלליים, לעומת דירות, מה הניבה כל השקעה בחמש השנים האחרונות וגם: על המס, על תכנוני המס ועל העיר שהמחירים בה תקועים כבר שנים
מדדי המניות נתנו תשואה גבוהה בהרבה משוק הדירות במבחן של 5 השנים האחרונות. כשמדברים על שתוה ברוטו, מדדי המניות הבולטים הניבו תשואה פנומנלית של מעל 80% בחמש שנים וגם השקעה במסלולים כלליים שמערבבים מניות עם אג"ח היתה עם תשואה נהדרת של כ-53%. כלומר, השקעה בבורסה הניבה כ-9% בשנה והשקעה במניות בלבד הניבה כ-13% בשנה.
כאשר בוחנים תקופות ארוכות יותר, מתקרבים לבנצ'מרק המקובל - אגרות חוב מניבות בין 4% ל-5%, מניות בין 7% ל-9% בשנה (בשני העשורים האחרונים יש הטייה כלפי מעלה). מסלול כללי אמור לייצר תשואה של כ-6% וצפונה.
מניות, אג"ח, מסלול מעורבב או דירות - התשואה בחמש שנים
מול השקעה בשוק ההון - ישירות או דרך הגופים המוסדיים (ניהול תיקים, קרנות נאמנות, השתלמות, גמל ועוד) יש כמובן את אפשרות ההשקעה בנדל"ן ובעיקר בדירות למגורים. מה עדיף?
לפני המבחן הכלכלי, צריך להזכיר שיש הבדלים מהותיים - השקעה בבורסה היא נזילה (אם דרך קרנות השתלמות אז צריך לחכות 6 שנים), זו השקעה שיש לה מחיר כל יום ואתם כמשקיעים יודעים מה קורה שם באופן שקוף. אם אתם משקיעים ישירות אז אתם יודעם כל יום, אם זה בקרן נאמנות יש מידע מדי יום, בנכסים שנחסכים בהשתלמות וגמל המידע הוא פעם בחודש. אבל בעיקרון מדובר על נכסים לרוב נזילים ושקופים.
- כסף חדש: ילדים בני 12 משקיעים בבורסה דרך אפליקציות
- אקונרג'י תקבל השקעה של 50 מיליון אירו מקרן השקעות צרפתית; המניה קופצת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כשאתם קונים דירה להשקעה, אתם קונים נכס פיזי, זה לא על הנייר. אתם קונים קירות, וצריך לטפל בהם, צריך לנקות, לתקן, להשקיע. דירה להשקעה היא במקרים לא מעטים כאב ראש - הלך המזגן, צריך להביא טכנאי. השוכר מבקש לדבר איתך על המחיר. השוכר מבקש להכניס כלב לכמה חודשים. יש אסיפת בעלי דיירים חשובה. יש כאן השקעה של זמן. חוץ מזה - המימוש הוא לא מהיר והוא לוקח זמן ועלויות.
דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים
ביום ראשון הקרוב, ייפתחו בעיר 10 הגרלות עם סך של 844 דירות חדשות במסגרת תכנית 'דירה בהנחה' . מחירי הדירות יעמדו על כ- 17-19 אלף שקל למ"ר לעומת כ- 25-27 אלף שקל למ"ר בשוק החופשי; וגם - עסקאות אחרונות בעיר
עם פתיחת השבוע הקרוב - ביום ראשון (ה-10/8) תיפתח בבאר יעקב אחת ההגרלות הגדולות והכדאיות ביותר במסגרת תוכנית 'דירה בהנחה'. כתבנו על הכדאיות הכלכלית הגדולה וההטבה הגדולה שתקבלו במידה ותזכו במסגרת התכנית ברעננה
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר. כעת, לביזפורטל נודע שגם באר יעקב תבלוט במכרזי התכנית,
עם הנחות של קרוב ל-1 מיליון שקל, מדובר על סכום שיכול להפוך עסקה מ'לא כלכלית' לכזאת שמאוד אטרקטיבית.
עוד דבר שחשוב לציין - הזוכים בתכנית יכולים לרכוש את הדירה בלי להוציא שקל אחד מהכיס. ואיך זה קורה בפועל? הבנק רואה את לוקח המשכנתא כאילו שהסכום שקיבל
כהטבה מהמדינה זה ההון העצמי - ובכך בעצם הוא מעניק את ההלוואה על כל סכום הדירה (דוגמא להמחשה בהמשך).
בחזרה לבאר יעקב -שם יתקיימו 10 הגרלות שונות, עם סך כולל של 844 דירות חדשות במחיר מוזל, כולן מיועדות למחוסרי
דיור בלבד. מחירי הדירות נעים בין כ-17 אלף שקל לכ-19 אלף שקל למ"ר (כולל מע"מ), בעוד שבשוק החופשי המחירים בבאר יעקב כבר הגיעו ל־25-27 אלף שקל למ"ר, תלוי במיקום ובאופן הבנייה. המשמעות היא הנחה של מאות אלפי שקלים, שיכולה להגיע לנוע בין 700-850 אלף שקל לדירה
- מדובר על פער משמעותי במיוחד בעיר שבה הביקוש גבוה והבנייה מתקדמת בקצב מהיר יחסית.
חצי מהדירות שיוגרלו בבאר יעקב יוקצו למשרתי מילואים, כש-25% מהן יוקצו ללוחמים בלבד. מדובר בהטבה שמגדילה משמעותית את סיכויי
הזכייה של קבוצה זו - שללא ספק ראויים לקבל זאת. חשוב לומר - המילואימניקים מתמודדים גם על הדירות הרגילות בהגרלה הכללית.
לגבי הבנייה, היא תבוצע על ידי כמה מהיזמים שהתרגלנו לראות במכרזי המדינה, ביניהם אלקטרה מגורים, רמי שבירו, קלוד נחמיאס, גיא ודורון
לוי ועוד. חלק מהפרויקטים ממוקמים באזורים חדשים בעיר, סמוך לצירי תחבורה מרכזיים, תחנות רכבת ותשתיות חינוך ושירותים קהילתיים.
ההגרלה הכוללת
במסגרת ההגרלה שתפתח ביום ראשון יוגרלו כ־7,600 דירות ברחבי הארץ, לרבות בבאר יעקב, יבנה, קרית עקרון, נתניה, עפולה, נוף הגליל, קריית ביאליק, ירושלים. דירה בהנחה היא דרך של רבים שלא יכולים להגיע לדירה לרכוש דירה. המדינה נותנת הנחה - אתם צריכים לקחת. גם אם זה לא באזור שלכם, כדאי לכם להשתתף. לא כל יום מקבלים מתנה, וחשוב להדגיש שהיקף ההנחות בעתיד יירד. זו ההגרלה האחרונה עם אפשרות להנחות כל כך משמעותיות, בכוונת האוצר להגביל את ההנחה והאמת שהוא צודק.
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר
- דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הפרטים המלאים; ולמה זכאים חייבים להשתתף?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם אם ההגרלה של הדירות היא לא במקומות שאתם מעוניינים לגור בהם, אתם יכולים להשכיר את הדירה ולגור בשכירות במקום אחר. זה יהיה נכון יותר כלכלית, כי הרווח הזה מאוד משמעותי ושווה בשבילו לגור בשכירות תקופה של כמה שנים, גם אם זה פחות
נוח לכם. מעבר ליתרון הגדול שבהנחה עצמה, יש יתרון נוסף - אתם במקרים רבים לא צריכים להביא הון עצמי כי הדירה שווה הרבה יותר ממחיר הזכייה ושווה כבטוחה לבנק יותר, הנה דוגמה: נניח שאתם זוכים בדירה של 1.9 מיליון שקל כשהיא בפועל שווה בשוק החופשי 2.7 מיליון שקל.
כפי שנאמר לעיל, הבנק רואה זאת כאילו שאת ההנחה אתם הבאתם כהון עצמי 'מהבית' ולכן הוא משלים את כל השאר -75% כהלוואה לדיור (משכנתא). ואז בפועל מה שיוצא בשטח זה שלא הוצאתם שקל אחד מהכיס והגעתם לדירה ששוה 2.7 מיליון שקל. מדובר על הטבה לא נתפסת. אולי כאן
זו ההזדמנות גם לומר על חילוקי הדעות בנושא. קיבלנו תגובות מכם לאחרונה על חוסר ההגינות בהגרלה הזאת ושזוהי לא הדרך להיטיב עם הציבור אלא להיפך, בטח ובטח לא הדרך להוריד את מחירי הדיור - כפי שהוגה התכנית (השר משה כחלון דאז) טען
שיקרה. אבל מצד שני נזכיר שמדובר כאן על מילואימניקים ששירותו אותנו ביתר שאת ואם כבר ממשיכים עם התכנית - אז לפחות שיתנו למי שראוי לכך.
