"המצב פה מזכיר את פיצוץ בועת הנדל"ן בארה"ב - המספרים יצטרכו להתאזן"
בנק ישראל פרסם היום
"בגלל הריבית הנמוכה רוכשי דירות לקחו התחייבויות גדולות, אך לפי הפדרל ריזרב היא תתחיל לעלות ב-2015 ורבים לא יעמדו בהחזר המשכנתאות", אמר רועי מרציאנו, מנכ"ל משותף ב-CITYR. "שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בפסגה, אך יש תקרת זכוכית לעליות המחירים ומתישהו גרף ההכנסה וגרף עליות מחירי הדירות יצטרכו להתאזן, אם ההכנסה הייתה עולה בהתאם לא הייתי אומר זאת. המצב מזכיר את ערב הבועה בארצות הברית, עסקאות היו נסגרות בבית כנסת, אנשים מסתובבים פה עם חזה נפוח ואומרים שהנדל"ן לא יכול לרדת."
ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות, מקבוצת קו מנחה, אומר: "משקיעי הנדל"ן לא מתייחסים לתשואה השנתית אלא לפוטנציאל עליית שווי הנכס. קיים חשש משינוי הריביות במסלולים המשתנים בשנים הקרובות עקב החשש הגובר לעליית ריבית בנק ישראל בטווח הרחוק, ואי לכך יותר ויותר לווים מעדיפים לקבע את הריבית ולהימנע מהסיכון. לווים אשר יודעים בסבירות גדולה שיסלקו בשנים הקרובות את המשכנתא רצוי שייטלו משכנתא בריבית משתנה נמוכה יותר מאשר במסלול הריבית הקבועה בעל הריבית הגבוהה יותר."
"לא רק עשירים רוכשים"
עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו סכסון, אמרה: "סיבה מרכזית לגידול בהיקף המשקיעים היא הבעייתיות של האלטרנטיבות האחרות לכסף - ההשקעה בשוק ההון מפחידה ואילו הריבית שמקבלים בבנק נמוכה. בנוסף, על שוק הפנסיה אנחנו קוראים חדשות לבקרים שלא בטוח שהקופות יעמדו בהתחייבות שלהן. יש לציין כי תמיד היו משקיעים בשוק הנדל"ן, בשיעור של כ-20%. עם זאת, כל הדברים הללו ביחד מושכים משקיעים נוספים לשוק הנדל"ן, כולל כאלו שעד לפני מספר שנים כלל לא חשבו על נדל"ן כאפיק השקעה. אם בעבר רק אנשים עשירים או אמידים מאוד השקיעו בנדל"ן, כיום גם כאלו שהשתחרר להם סכום מקרן השתלמות או מקופת גמל משקיעים בנדל"ן, ובסופו של דבר הם אלה שמהווים היום את רוב המשקיעים ולא אנשים עשירים כפי שנהוג לחשוב".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דודי מייזליק, מנהל אגף משכנתאות בבנק מרכנתיל, אמר: "בשנים האחרונות, הפכה רכישת הדירה הנוספת, למטרת השקעה, לטרנד של ממש בקרב מגזרי אוכלוסיה שונים בארץ. הנושא הפך מדובר בשיחות סלון ובמקומות עבודה והביקוש לדירות ההשקעה גבר והלך. ההיצע השתנה במשך השנים וכלל דירות חדשות שנרכשו מקבלנים, קבוצות רכישה, דירות יד שניה ומבצעי שיווק של חברות בניה וגופים צרכניים. ההיצע שילב דירות בערים ושכונות חדשות שהתפתחו בשנים האחרונות, דוגמת העיר העתידית חריש ושכונות חדשות בלוד, פתח תקווה וראש העין. לקראת 2014 ניכרת התמתנות ב'ריצה לדירה' עקב המגבלות החלות על המשקיעים במשכנתאות ובמיסוי. בנוסף קיימת הערכה בקרב המשקיעים כי מחירי הדירות נמצאים בשיא וצפויה ירידה במחירים בשנים הקרובות".
- 12.אנונימי 09/12/2013 15:18הגב לתגובה זואבל היא תבוא וכרגיל תתפוס מספר לא מבוטל של משקיעים עם המכנסיים למטה, ואז ילחצו על הממשלה שבכספי משלם המיסים/קופות הפנסיה תחלץ אותם
- 11.אמיר 05/12/2013 09:55הגב לתגובה זוסתם מפמפמים בועה בועה בשביל הכותרות ומספר הכניסות לכתבות
- עמי 06/12/2013 11:27הגב לתגובה זומוכיח עצמו כהשקעה ארוכת טווח.
- 10.עליה במחירים = ירידה צעירים מהארץ (ל"ת)בקרוב תרגיש עליה 05/12/2013 09:46הגב לתגובה זו
- 9.האינטרסט של הממשלה הוא רק לעלות מחירים! (ל"ת)רק הממשלה תקבע 05/12/2013 09:45הגב לתגובה זו
- 8.ביבי ולפיד מוכרים לוקשים לעם המכירים לא ירדו!. (ל"ת)ביבי מושקע בנדלן 05/12/2013 09:44הגב לתגובה זו
- 7.הסיבה היא הממשלה לא רוצה להוריד!. (ל"ת)המחירים רק יעלו! 05/12/2013 09:43הגב לתגובה זו
- 6.שלום 04/12/2013 20:13הגב לתגובה זוכשבוחרים לתת פתחון פה לאנשים שקיים ניגוד אינטרסים יסודי בין עיסוקם להבעת דעה אובייקטיבית ומקצועית על המצב, מייצרים כתבה מטעה ומזיקה. כדאי לתת ביטוי כמובן לכל האינטרסנטים מכל הקשת, וכמובן תוך ציון עיסוקם כך שניתן יהיה להבין את אינטרס הרווח שלהם, אך הבסיס צריך להיות מבוסס על דעות מומחים שהאינטרס שלהם הוא לדייק בעובדות ובתובנות ובתחזיות. לא קל למצוא, אך בלי אלה הנזק לקוראים רב מהתועלת.
- 5.עשו מיליארדים ע"ח הפראייר=בועה50%בפיצוץ בפני השקרנים!!! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 04/12/2013 19:03הגב לתגובה זו
- 4.משה 04/12/2013 17:06הגב לתגובה זופה רוכשים את הדירות משקיעים בעלי אמצעים עם יכולת החזר משכנתאות בעוד בארצות הברית רכשו עניים שאין להם אפילו עבודה
- בדיוק כך (ל"ת)אמיר 04/12/2013 17:19הגב לתגובה זו
- 3.אמנם התשואות ירדו 04/12/2013 17:03הגב לתגובה זוhttp://best-construction.co.il/SingleItem.aspx?ItemID=221
- 2.CICS 04/12/2013 16:55הגב לתגובה זוככל הנראה שמחירי הנדל"ן בארץ לא ירדו ממספר סיבות: 1) אין אינטרס לממשרל. 2) חוסר כרוני בדירות. 3) חוסר באדמות. 4) מצב פולטי פוטנציאלי - יציאה מן השטחים. 5) מצב גיאו-פוליטי מתערער מול יהדות העולם, ירצו או לא יהדות אירופה סופה להגר - בין אם לחלקים אחרים של הגלובוס או לישראל. 6) גידול דמוגרפי טבעי של ישראל - תכפיל את מספר תושביה עד 2030. עוד סיבות? חג חנוכה שמח לכל עם ישראל.
- 1.ran 04/12/2013 16:29הגב לתגובה זומבלבל בשכללללללללללל
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.31% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.31% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
