"המצב פה מזכיר את פיצוץ בועת הנדל"ן בארה"ב - המספרים יצטרכו להתאזן"

בנק ישראל פרסם היום מחקר אשר בדק את דפוסי הרכישה של דירות בידיי משקיעים מקומיים בישראל בין השנים 2003 עד 2012. במהלך התקופה עלה חלקם של אלו שברשותם יותר מדירה אחת עלה מ-3.2% ל-7.9% וש-35% מהדירות מעסקאות הנדל"ן בתל אביב נעשו על ידי משקיעים.

"בגלל הריבית הנמוכה רוכשי דירות לקחו התחייבויות גדולות, אך לפי הפדרל ריזרב היא תתחיל לעלות ב-2015 ורבים לא יעמדו בהחזר המשכנתאות", אמר רועי מרציאנו, מנכ"ל משותף ב-CITYR. "שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בפסגה, אך יש תקרת זכוכית לעליות המחירים ומתישהו גרף ההכנסה וגרף עליות מחירי הדירות יצטרכו להתאזן, אם ההכנסה הייתה עולה בהתאם לא הייתי אומר זאת. המצב מזכיר את ערב הבועה בארצות הברית, עסקאות היו נסגרות בבית כנסת, אנשים מסתובבים פה עם חזה נפוח ואומרים שהנדל"ן לא יכול לרדת."

ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות, מקבוצת קו מנחה, אומר: "משקיעי הנדל"ן לא מתייחסים לתשואה השנתית אלא לפוטנציאל עליית שווי הנכס. קיים חשש משינוי הריביות במסלולים המשתנים בשנים הקרובות עקב החשש הגובר לעליית ריבית בנק ישראל בטווח הרחוק, ואי לכך יותר ויותר לווים מעדיפים לקבע את הריבית ולהימנע מהסיכון. לווים אשר יודעים בסבירות גדולה שיסלקו בשנים הקרובות את המשכנתא רצוי שייטלו משכנתא בריבית משתנה נמוכה יותר מאשר במסלול הריבית הקבועה בעל הריבית הגבוהה יותר."

"לא רק עשירים רוכשים" עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו סכסון, אמרה: "סיבה מרכזית לגידול בהיקף המשקיעים היא הבעייתיות של האלטרנטיבות האחרות לכסף - ההשקעה בשוק ההון מפחידה ואילו הריבית שמקבלים בבנק נמוכה. בנוסף, על שוק הפנסיה אנחנו קוראים חדשות לבקרים שלא בטוח שהקופות יעמדו בהתחייבות שלהן. יש לציין כי תמיד היו משקיעים בשוק הנדל"ן, בשיעור של כ-20%. עם זאת, כל הדברים הללו ביחד מושכים משקיעים נוספים לשוק הנדל"ן, כולל כאלו שעד לפני מספר שנים כלל לא חשבו על נדל"ן כאפיק השקעה. אם בעבר רק אנשים עשירים או אמידים מאוד השקיעו בנדל"ן, כיום גם כאלו שהשתחרר להם סכום מקרן השתלמות או מקופת גמל משקיעים בנדל"ן, ובסופו של דבר הם אלה שמהווים היום את רוב המשקיעים ולא אנשים עשירים כפי שנהוג לחשוב".

• חיפה: למה המחירים הנמוכים - דווקא הכי קרובים לים?
• באר יעקב: היתר ראשון להתחדשות עירונית – פרויקט של 1,880 דירות יוצא לדרך

דודי מייזליק, מנהל אגף משכנתאות בבנק מרכנתיל, אמר: "בשנים האחרונות, הפכה רכישת הדירה הנוספת, למטרת השקעה, לטרנד של ממש בקרב מגזרי אוכלוסיה שונים בארץ. הנושא הפך מדובר בשיחות סלון ובמקומות עבודה והביקוש לדירות ההשקעה גבר והלך. ההיצע השתנה במשך השנים וכלל דירות חדשות שנרכשו מקבלנים, קבוצות רכישה, דירות יד שניה ומבצעי שיווק של חברות בניה וגופים צרכניים. ההיצע שילב דירות בערים ושכונות חדשות שהתפתחו בשנים האחרונות, דוגמת העיר העתידית חריש ושכונות חדשות בלוד, פתח תקווה וראש העין. לקראת 2014 ניכרת התמתנות ב'ריצה לדירה' עקב המגבלות החלות על המשקיעים במשכנתאות ובמיסוי. בנוסף קיימת הערכה בקרב המשקיעים כי מחירי הדירות נמצאים בשיא וצפויה ירידה במחירים בשנים הקרובות".

איש העסקים ועוה"ד אלדד פרי ציין כי "החל מינואר 2014 יוטלו עוד שינויים במיסוי על המשקיעים והם עתידים להשפיע על שני סוגי משקיעים, המשקיעים המעוניינים להרוויח מעלית ערך מיידי, כלומר לקנות ולמכור ולעשות אקזיט מהיר וגם על תושבי חוץ. השינויים פחות ישפיעו על המשקיעים שרוכשים דירה כתוספת או כתחליף לפנסיה, כלומר אלה שרוכשים דירה כדי להחזיק אותה שנים וליהנות מהתשואה שממילא עדיפה על התשואה בבנק והכסף בטוח. סוגי משקיעים אלה, לא ישנו את החלטתם בעקבות השינויים, אלא יחפשו דירות זולות יותר בהתאם למדרגות המס שיוטלו עליהם, דבר שבסופו של תהליך, איך לא, יוביל לעליית מחירים של הדירות הזולות".