לידיעת חולדאי: כך תהפוך 6 פילים לבנים במרכז ת"א, ל-1,300 דירות בזמן קצר
בתחילת החודש הודיעה הנהלת הבורסה על
Bizportal בחן, יחד עם אסף עטיה, מנכ"ל חברת מעוף יועצי נדל"ן, איך בקלות ותוך זמן קצר ניתן להוסיף למעלה מאלף יחידות דיור בלב תל אביב על ידי הסבת בנייני משרדים ישנים לדירות.
בחרנו להתמקד בשישה מגדלי משרדים בולטים בלב אזורי מגורים אשר נבנו בין שנות ה-60 לשנות ה-80. מאחר ועיקר המחסור בעיר הוא של דירות קטנות, בחנו את מספר דירות ה-60 מ"ר ברוטו (כולל שטחים משותפים בכל קומה) שניתן להוסיף לכל בניין:
1.בית אל על: הבניין המעוצב שברחוב בן יהודה הושלם בשנת 1963 והוא מתנשא לגובה של 13 קומות. בהתחשב בכך ששטחה של כל קומה הוא כ-1,000 מ"ר משרדים ניתן לבנות בסך הכול כ-215 דירות קטנות במגדל.
- סגירת שדה דב: הוועדה המקומית אישרה את מתווה העירייה להתנגדות לתכנית
- חולדאי: "שוק השכירויות הוא ללא כללי משחק - הגיע הזמן לסיים את החגיגה הזאת"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
3. בית גיבור: המגדל הראשון שהושלם במתחם הטקסטיל בשכונת מנשיה הגובלת בנווה צדק, מול גן צ'ארלס קלור והטיילת של תל אביב. המגדל כולל 18 קומות, אשר כל אחת משתרעת על פני 850 מ"ר, יכול להוסיף לעיר 255 דירות.
3. בית הטקסטיל: המגדל בן ה-18 קומות, הנמצא ליד בית גיבור, הושלם בשנת 1984. שטחה של כל קומה הוא 1,300 מ"ר והסבת המגדל למשרדים תוסיף לעיר כ-390 דירות.
4. בית יכין: הבניין בסגנון הברוטליסטי של בטון מוחצן הושלם בשנת 1973וכולל כיום 11 קומות של משרדים. לפני כשלוש שנים הועלה רעיון להוסיף למגדל, המהווה סמל עיצובי בעיר, 10 קומות מגורים. כל קומה הינה בשטח של 640 מ"ר, דבר המאפשר את הוספתן של כ-100 דירות קטנות. הוספת קומות המגורים הייתה ככל הנראה מובילה להסבת 11 קומות המשרדים גם למגורים בשל הכדאיות הכלכלית שבכך.
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
5. בית כלל: הבניין בן ה-22 קומות הכולל 5 קומות חנייה ו-17 קומות משרדים, ממוקם ברחובות גליקסון ודרויאנוב, ליד כיכר דיזנגוף, אזור מגורים מובהק שנחשב לאחד מהמבוקשים בעיר. בהתחשב ששטחה של כל קומה הוא כ-750 מ"ר ניתן להוסיף למגדל כ-210 דירות קטנות.
6. בניין הבורסה: שטחה של כל קומה בבניין בן החמש קומות הינו 1,140 מ"ר והוא מאפשר תוספת של 95 דירות.
בסך הכול ששת המגדלים יכולים להוסיף לעיר 1,265 דירות. נציין כי בדומה לרעיון תוספת הקומות למגדל יכין, ניתן להגיש בקשה לתוספת זכויות לכל אחד מהמגדלים, דבר אשר יכול להגדיל משמעותית את מספר הדירות.
"מדובר בהשקעה משתלמת"
אסף עטיה טוען כי יש בתל אביב בניינים במקום אידאלי למגורים אשר יכולים לספק מאסה של דירות במרכז העיר. "בעבר הייתה לעירייה כוונה לשנות את ייעוד הבניינים למגורים. מדובר בבניינים ישנים מאוד, אך עלות ההסבה לדירות היא יחסית נמוכה ועולה הרבה פחות מבנייה של בניין מגורים חדש. מחיר מכירה של משרדים עומד כיום על 8,000-10,000 שקל למ"ר והתאמה לדירות, גם אם לא פעם מדובר בבניינים עם מערכות מורכבות המתאימות לבנייני משרדים, עולה כ-5,000 שקל למ"ר. בהתחשב בכך שהמחיר למ"ר באזור דוגמת רחוב אחד העם נע בין 30 ל-40 אלף שקל למ"ר, מדובר בהשקעה משתלמת, אפילו לאחר שכוללים את היטל ההשבחה למגורים."
תגובת עיריית תל אביב לסוגיה: "בקשות להפיכת בנייני משרדים למגורים נבחנות כל אחת לגופה, ואם יש הצדקה אורבנית, תפקודית וכו' להפיכת המגדל למגורים, מקודמת תב"ע מתאימה. חשוב להבחין אם מגדל המשרדים הוא באזור מגורים או באזור תעסוקה, כאשר בכל מקרה, העירייה לא מעודדת הפיכת משרדים למגורים באזורי תעסוקה או מסחר כגון מע"ר רוטשילד ורחוב אבן גבירול, על מנת שלא להפחית את שטחי התעסוקה הקיימים."
"באשר לבית כלל, בית אל על, בניין הבורסה ובית יכין- לא הוגשה בקשה לכן הנושא לא עומד על הפרק. במידה ותוגש בקשה, הנושא ייבחן לגופו של עניין. לגבי בית הטכסטיל ובית גיבור ברחוב הרברט סמואל - במקום חלה תכנית מאושרת לתוספת יעוד מלונאות ומגורים בנוסף לייעודי הקרקע הקיימים, במטרה להביא לשדרוג והתחדשות עירונית במתחם. יחס ההמרה של שטחים לשימוש של מלונאות ומגורים יהיה ביחס של לפחות 60% לשימוש מלונאי ו-40% לכל היותר למגורים, ללא תוספת זכויות."
לסיכום, ששת מגדלי המשרדים שהובאו בכתבה הינם רק דוגמה קטנה לפוטנציאל הגדול של הסבתם של עשרות מגדלי משרדים ישנים בעיר למגורים, מהלך אשר עשוי להוסיף אלפי יחידות דיור ולהוזיל את מחירי הדירות ואת מחירי השכירות במעט. בהתחשב בכך ששיעור הארנונה למשרדים גבוה משמעותית מארנונה למגורים ובכך שתוספת של אלפי דירות תדרוש הקמת מערכות שירותים דוגמת בתי ספר, מעונות יום, מרכזים קהילתיים וכו', ספק אם ההצעות שהוצעו בכתבה ייצאו לפועל.
כתבות מעניינות נוספות:
- 20.יואב 13/10/2013 09:00הגב לתגובה זובזמן שהדגש על תשתיות יקרות ומוסדות שרומסות את שארית מרחב הפרטי, ופולשות אליו. תמא 38/2 עם תכנון עירוני של שכונות היה מועיל לכולם. מחדש את העיר, ומכניס כספים לעיריה, מפנה חניה מהכבישים לבתים, ועם מעט חזון היה מוריד במעט את מחירי הדיור ומפנה דירות או תקציבים מהבינוי למיעוטי יכולת. כולם היו נשכרים. מי באמת חושב בעירייה על הפרט????
- 19.יואב 13/10/2013 08:51הגב לתגובה זובזמן שהדגש על תשתיות יקרות ומוסדות שרומסות את שארית מרחב הפרטי, ופולשות אליו. תמא 38/2 עם תכנון עירוני של שכונות היה מועיל לכולם. מחדש את העיר, ומכניס כספים לעיריה, מפנה חניה מהכבישים לבתים, ועם מעט חזון היה מוריד במעט את מחירי הדיור ומפנה דירות או תקציבים מהבינוי למיעוטי יכולת. כולם היו נשכרים. מי באמת חושב בעירייה על הפרט????
- 18.מישה 13/10/2013 07:44הגב לתגובה זואם העירייה תהפוך את בנייני המשרדים, המשלמים לה ארנונה זהובה של כ-300 שח למר, למגורים, המשלמים לה מקס 70 שח למר, כאשר למשרדים ההוצאה-על-שרותים של העירייה היא זניחה ולמגורים היא גבוהה מאוד --- אזי אם היא תעשה את ההמרה הזו היא תפסיד המון המון כסף במאזן התקציבי שלה, במקום להרוויח המון כסף במצב הקיים. הבנת? כתב חביב?
- 17.שימי2 12/10/2013 22:07הגב לתגובה זותחשבו על זה! צעירים ומעמד נמוך שהיו גרים באזור הדרות עברו למקום אחר בעיר, תחשבו מה יגרום שחרור של 3K דירות להשכרה!!!!!!!!!!
- שוזי 13/10/2013 14:12הגב לתגובה זוצריך לעודד את הממשלה יומם וליל להוציא לפועל את תכניתם לגרש את הכובשים הזרים למדינות נייטרליות באפריקה - "סחורה תמורת דם". צריך להפגין למען תושבי תל אביב ולא להרפות מול הנוכחות של הפולשים.
- 16.בטח יתנו להם להפוך את הבניינים למגורים לעשירים! (ל"ת)שימי 12/10/2013 22:05הגב לתגובה זו
- 15.אבישלום 12/10/2013 21:48הגב לתגובה זובקיצור קשקושי סרק, אין שום חניה בבנין הבורסה, אין באיזור תשתית לילדים אבל יש סיסמאות והמצאות
- 14.יואב 12/10/2013 21:11הגב לתגובה זועם תמא 38 הייתה משנה שכונות ומוסיפה משאבים לעיר. אבל פרט לתשתיות שנבנות על חשבון הציבור, הכישלון חזוי. האם רק שוטים וחובלים שולטים בעירייה.
- 13.בכל הערים יש "פילים" 12/10/2013 19:15הגב לתגובה זויש שכונות שלמות בכל הערים שמחכות לפינוי בינוי, המדינה יכולה לתמרץ במיסוי ולדחוף פינוי בינוי במקום להרוס אלפי דונמים שטח חקלאי ליד הערים ולהחליש אותן עוד יותר
- 12.לימבו 12/10/2013 16:28הגב לתגובה זוהשטח שסביב תל אביב, בריבוע שמתוחם על ידי: פר סבא - הרצליה - בת ים - שוהם - כפר סבא, שטחו כשטח רצועת עזה, 320 קמ"ר, אבל מאכלס כ 900 אלף איש יותר, בהיבט של מספר משפחות, המצב גרוע יותר. בנוסף, השטח נטו שעומד לרשות התושבים קטן יותר במרכז הארץ מאשר ברצועת עזה, בגלל מחלפים ואוטוסטראדות זוללי שטח ומתקנים כלל ארציים כמו מחנות צבא ועוד. כלומר, לרשות משפחה בעזה עומד הרבה יותר שטח מאשר לרשות משפחה במרכז. וזה מסביר מדוע בעזה הרוב בצמודי קרקע ואילו במרכז הרוב בשיכונים צפופים. הדבר גם בעיה חברתית, תחבורתית, ביטחונית וגם כלכלית.
- 11.רק פניוי בינוי ולהשאיר את המשרדים ואת שדה דב (ל"ת)רק פינוי בינוי 12/10/2013 13:44הגב לתגובה זו
- 10.תקראו את התגובות 12/10/2013 13:44הגב לתגובה זומעוניינים בהמשך המצב. פתרונות יש אם רוצים וצריך פינוי בינוי במיוחד בתל אביב .
- 9.טמטום 12/10/2013 13:42הגב לתגובה זומשלו או בשכ"ד . המחירים הגבוהים הם הבעיה ולא מחסור. לא צריך כל בניין משרדים או כל גינה להפוך לבניין . בעיר נורמלית צריך שיהיה משרדים ועסקים זה לא רק מוסד שינה. בעיר נורמלית וגדולה כמו תל אביב אסור להוציא את שדה דב. בעיר נורמלית עם הנהגה נורמלית הורסים בתים ישנים בני 50 שנה ומאפשרים לבנות דירות כדי להציל את התושבים מרעידת אדמה. אבל פה יש יהודים אובר חוכם. הולכים הכל עקום. מדינה של מפגרים. צריך לבדוק מה קרה במזג האויר או איכות המים שהאנשים והמנהיגים פה נהפכים למפגרים לאט לאט.
- 8.גרשון 12/10/2013 12:57הגב לתגובה זוומה עם מגדל שלום
- 7.דליה 12/10/2013 12:30הגב לתגובה זולמה לחפש להסב מגדלים לדירות עבור עשירי העולם ובניהם בסמוך לים ? ככה עירית תל אביב יוצרת שיח בענין שהיא מעוניינת לקדם בכדי שתוכל לבדוק את התהודה של המזימה שלה... לתת את השליטה בעיר למשקיעים זרים ולעשירי ישראל ולא באמת לתת את חלקה בפתרון בעיות דיור לזוגות צעירים !!אם המטרה היא לפתור בעיית דיור לזוגות צעירים אז יש שטחים נרחבים בדרום מזרח תל אביב !!! עם תכנון סביבתי ראוי אפשר יהיה לטשטש את הבידול החד בין צפון לדרום ולהביא לעיר זוגות צעירים ורעננות והתחדשות.
- 6.עודד 12/10/2013 11:29הגב לתגובה זומקור להרבה מזומנים לכיס , לממשלה, לטיקונים, לעיריה ......כל עודד המחירים גבוהים להכות בברזל שעודנו חם זו האמת
- 5.יוסי 12/10/2013 11:22הגב לתגובה זוהמיקום יקר ולא בר השגה לכל אחד. בכל אתר כזה, יבנה במקומו מגדל דירות ולא כל אחד יהיה מסוגל להחזיק שם דירה. דמי החזקה חודשיים נעים מ- 1500 ש"ח, 2000 ש"ח וצפונה .........
- 4.יעקב 12/10/2013 11:11הגב לתגובה זועוד את הנוף והתחבורה במרכז העיר.
- 3.שכחתם את בניין העיריה (ל"ת)יוסי 12/10/2013 10:41הגב לתגובה זו
- 2.אפשר להוסיף את בית בני ברית ועוד אחד לידו (ל"ת)חן 12/10/2013 09:52הגב לתגובה זו
- 1.אורן 12/10/2013 09:48הגב לתגובה זויעשה עבודה יותר טובה אין ואקום יכנסו ישראלים ששר הפנים יסלק מהעיר 20-30 אלף זרים תראו איך המחירים ירדו ויהיה מקום לכולם
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
