כסף גדול: כך תחסכו כמעט 200 אלף ש' באמצעות מיחזור משכנתא - צפו בחישוב
בחודש מאי ביצע בנק ישראל שתי הפחתות ריבית בהיקף כולל של 0.5% לרמה של 1.25%, בעיקר במטרה להחליש את השקל. לפי רבים, בצעד זה הודיע למעשה הנגיד היוצא, סטנלי פישר, כי ויתר לחלוטין על ניסיונות הצינון של שוק הדיור. הריבית הנמוכה משפרת משמעותית את תנאי המשכנתאות ובכך מדרבנת רוכשי דירות נוספים להצטרף לשוק הדירות, כי רק לפני שמונה חודשים, בדצמבר 2012, עמדה הריבית על 2% ובתקופה המקבילה אשתקד על 2.25%.
ראשית, נציין כי לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה,
מנצלים את שפל הריבית
עד סוף 2008 נעה הריבית בארץ סביב הרמות של 3.5% עד 5.5% וזאת לאחר שבשנות המשבר של תחילת שנות ה-2000 הייתה הגיע הריבית גם ב-10%. מאז 2009 הריבית בארץ (כמו גם בשאר העולם) נמוכה מאוד. אחרי "פיק" של 3.25% בשלהי 2011, חזרה הריבית בארץ לרמות שפל וכיום עומדת על 1.25% בלבד. ויש כלכלנים שרואים את הריבית ממשיכה לרדת בחודשים הקרובים. במילים אחרות, כי מי שלקח משכנתא בימי הריביות הגבוהות (טרום 2009), צריך לחשוב על מיחזור משכנתא. Bizportal ו
המסלול הנפוץ ביותר כיום הינו 'ריבית משתנה כל חמש שנים צמודה למדד'. מסלול זה מושפע באופן ישיר מהריבית במשק והריבית במסלול זה עומדת כיום על 2.02%, קרובה מאוד לשפל היסטורי.
- הר הכסף – הדרך שלכם להגיע לכספים אבודים
- הונם של המיליארדרים הישראלים גדל ב-18% לכ-57 מיליארד דולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמו בכל מיחזור משכנתא, היכולת ליצור חסכון נובעת משיפור התנאים והשגת ריביות הנמוכות מהריביות הממוצעות, ועל כן גם במקרה של עמלת פירעון גבוהה (קנס) עדיין ייתכן ותהיה כדאיות למיחזור. נציין כי במסגרת מיחזור משכנתא ניתן גם לצמצם את תקופת המשכנתא.
ולעניינינו, לווים שנטלו בשנת 2007 משכנתא בסכום של 445 אלף שקל במסלול של 'ריבית קבועה צמודה למדד' - מחצית מהסכום נלקח בריבית של 4% שנתית והמחצית השנייה נלקחה בריבית של 4.5%. הלווים מעוניינים לבצע מיחזור משכנתא. בשל הריביות הגבוהות אותם לווים בקושי החלו לנגוס בקרן והסכום שנותר לתשלום עומד כיום על 431 אלף שקל.
ללווים שלוש אפשרויות מיחזור משכנתא:
1. שמירה על משך תקופה קיימת ועל ההחזר החודשי: המשכנתא נלקחה לתקופות של בין 15 ל-22 שנה. אם נרצה לשמור על אותו החזר חודשי העומד כיום על 2,649 שקל, אך נרצה לחסוך משמעותית בהחזר הכולל, נבצע הפחתה משמעותית בריביות:
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
א. את היקף החלק ה'צמוד מדד' נפחית מ-100% ל-55% ונפחית את הריבית מ-4.5%-4% לריבית של כ-2%.
ב. 45% מהמשכנתא תוצמד לריבית פריים ולמסלול ריבית משתנה שאינה צמודה למדד.
באפשרות זו נצליח לחסוך 188 אלף שקל בסך תשלום המשכנתא.
2. קיצור תקופת המשכנתא: כאמור, אורך המשכנתא כיום עומד על 15-22 שנה. במידה ונחליט להישאר במסלול המשכנתא צמוד המדד (קרי ללא שימוש במסלולי ריבית הפריים ובמסלול 'ריבית משתנה שאינה צמודה למדד') ונקצר את התקופה ל-20 שנה, נפחית את ההחזר החודשי ב-424 שקלים בחודש וניצור חיסכון של 127 אלף שקל, שמושג באמצעות הפחתה של שנות ריבית ומדד.
3. קיצור משמעותי של תקופת המשכנתא: ניתן להצמיד את כל המשכנתא למסלול הריבית המשתנה הלא צמודה ולקצר את תקופת התשלום ל-15 שנה. במסגרת אפשרות זו ההחזר החודשי יגדל ב-184 שקל מהמצב הקיים (קרי החזר של 2,833 שקל) וסך החיסכון יסתכם ב-149,500 שקל. כרמל אומר כי "אפשרות זאת אינה מומלצת עקב החשיפה הגבוהה לשינויי המדד והסיכון הגבוה בשינויי הריביות כל 5 שנים, דבר אשר עשוי להגדיל את ההחזר החודשי ולהשפיע על יכולת החיסכון."
נציין כי במקרה של אותם לווים מ-2007, צריך לקחת בחשבון גם "קנס" של 13 אלף שקל בשל פירעון מוקדם.
"לנצל את עליית מחירי הדירות"
כרמל טוען כי במיחזור משכנתא יש לקחת בחשבון את פרמיית ביטוח החיים ולבחון את אי כדאיות המיחזור עקב פרמייה גבוהה כתוצאה מגיל הלווה ומצב בריאותו. "במיחזור משכנתא צריך לנצל את עליית מחירי הדירות שמובילה לאחוז מימון נמוך מסכום המשכנתא שנותר כיום ובהתאם לכך להפחית בהקצאות ההון המשוקללות עקב אחוז המימון לרמה נמוכה יותר ובכך ליהנות מריביות טובות יותר."
לדבריו, לווים שנטלו משכנתא והשתמשו במכשיר הביטוח של EMI עבור אחוזי מימון הגבוהים מ-75% מתבקשים לבחון אפשרות של ביצוע שמאות חדשה, הפחתת אחוז המימון וביטול פרמיית הביטוח באמצעות אישור של הבנק.
***האפשרויות שהוצגו בכתבה זו אינן מתאימות לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
כתבות מעניינות נוספות:
- 9.צח 16/07/2013 17:43הגב לתגובה זוהצעה מספר אחד מדברת על 45 אחוז מכלל המשכנתא בפריים. הנחיות בנק ישראל מאפשרות עד שליש מהכסף בפריים. ככלל כמה שיותר פריים רוב הסיכויים טוב יותר בגלל סביבת הריבית הנמוכה ושאינה צמודת מדד. נכון שיתכן עלייה בהמשך. אולם הקרן בשנים הקרובות תרד שכך גם שהפריים יעלה זה על קרן קטנה יותר. בקיצור הפריים הכי טוב בגדול כמעט לכול פרופיל הלקוחות אולם,בנק ישראל רוצה לשמור על ריווחיות הבנקים ולכן לא מאפשר שימוש נרחב בפריים.
- 8.בן 10/07/2013 10:57הגב לתגובה זוקצת הבנה,מדובר במחזור משכנתא...משמע משכנתא קיימת.
- 7.דמגוגיה תקשורת להרצתפראייר=תזהרו=מיתון קשה=בועה50%פיצוץ (ל"ת)נדלן=בלוף שיווק 09/07/2013 16:56הגב לתגובה זו
- 6.לא לקנות במחירים מופקעים ובועתיים פריארים (ל"ת)כך תחסכו יותר 09/07/2013 09:58הגב לתגובה זו
- 5.כתוב בכתבה על קנס של 13 אלף שקל פירעון מוקדם (ל"ת)דוד 09/07/2013 09:17הגב לתגובה זו
- 4.לא התיחסתם לקנס פירעון מוקדם... (ל"ת)נתן נתנוב 09/07/2013 09:14הגב לתגובה זו
- 3.אברום בדבכט 09/07/2013 09:04הגב לתגובה זושרכשו דירות ועכשיו אתם נטפלים לאלו שכבר לקחו משכנתא
- 2.עדי 09/07/2013 08:50הגב לתגובה זוהמינוף הגבוה מסוכן ביותר
- 1.לא לקחת משכנתא, השוק לקראת קריסה, לא להיות מטומטמים (ל"ת)ליאור 09/07/2013 08:50הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
