חנן מור: "לפי ראש הממשלה אין בכלל בעיית נדל"ן; אם יאפשרו לי בקלות אוכל לבנות במרכז דירות ב-800 אלף שקל"
ביום שלישי האחרון,
ברקע לדברים אלו, Bizportal שוחח עם איש הנדל"ן חנן מור, בעלי החברה אשר נושאת את שמו, כדי להבין את הפער בין דבריו של לוקר לבין המצב בשטח:
"אנחנו רואים כאן מצוקה מאוד משמעותית שאפילו התחדדה מצד אחד עומד מנכ"ל משרד ראש הממשלה, אשר מייצג את דבריו של ראש הממשלה, ואומר שאין כל בעיה, ומצד שני אנחנו רואים מצוקה בלתי הגיונית בכל המגזרים רוכשי ושוכרי הדירות, היעדר תמיכה בשכבות החלשות", אומר מור בפתח דבריו.
לדברי מור, אורי אריאל, שר הבינוי והשיכון החדש מדבר בצורה מהוססת וללא שום הבנה של עומק הבעיה כיום. "במבנה הארגוני הנוכחי הממשלה לא תוכל לטפל בבעיית הנדל"ן בישראל. לא משנה מה יאמר שר הבינוי והשיכון, בפועל אין לו כל סמכות בחוק בנושאי הנדל"ן, כל הסמכויות נמצאות בידי מנהל התכנון ומשרד האוצר."
"מצד שני, יש גם אנשים שבהחלט מסמנים ניצנים של אביב בתחום התכנון - אין ספק שלבינת שוורץ, ראש מינהל התכנון במשרד הפנים, יש רעיונות מצוינים וגם לבנצי ליברמן, מנהל מינהל מקרקעי ישראל, יש חזון בתפקידו החדש כמנהל מנהל קרקעי ישראל, הבעיה היא שלא משנה מה הם יציגו, הממשלה תחנוק אותם ולא תאפשר להם למצוא פתרון."
צעירים רבים שוקלים להעתיק את מקום מגוריהם לחו"ל
"צר לי לשמוע זאת, מדינת ישראל חשובה לנו, אני אומר לצעירים שיתאגדו חברתית להשגת דיור בר השגה בכל עיר, לפעול בשיתוף עם המגזר המוניציפאלי ולהיות כוח משותף ולבקש קרקעות חומות להקצאה, להוביל יזמית. צעירים יכולים להתאגד ולגשת למנהל מקרקעי ישראל, בדיוק כפי שהחרדים דואגים לעצמם."
בנצי ליברמן רוצה להעביר את הצעירים לקריית גת, שם לדבריו יוכלו לקנות דירת 4 חדרים בפחות ממיליון שקל, נראה לך ששם הפתרון?
"צעירים לא בקלות יעזבו את סביבת המשפחה והחברה במרכז ויעברו לקריית גת, הם רוצים לגור במקום שירגישו בו בנוח ומתחילים לראות את התנועה חזרה לתוך הערים. ניתן בקלות להקים דירות של 800 אלף שקל, זה יקרה רק אם יפסיקו לבנות דירות 4 חדרים של 120 מ"ר ויקימו דירות 80 מ"ר במקומן, אם יאפשרו לי לדוגמה להכפיל את זכויות הבנייה מ-40 דירות ל-80 בנס ציונה ולהקטין את הדירות אוכל להגיע ליעד. העתיד טמון במתן הקצאות לראשי הערים, להקים קהילות של זוגות צעירים שיובילו ליזמות חדשה של פינוי בינוי במרכזי הערים."
אבל ועדות התכנון ימצאו את הדרך לעכב ולשים מקלות בגלגלים לתוכניות ההתחדשות העירונית
"צריך את כל הוועדות המחוזיות להכפיף לראש המנהל ולאפשר לראש ועדת התכנון לפטר אנשים ולגייס עובדים טובים במקומם. חייבים לפרק את מבנה הוועדות הקיים ולתת לכל ראש חטיבה סמכות לפטר ולקצוב 2-3 קדנציות בלבד לתפקיד כאשר אחריהן יוחלט אם העובד ימשיך לתפקיד הבא או ילך הביתה בהתאם לביצועיו. המגזר הציבורי צריך להפסיק לשרת את עצמם."
ולדעתך הממשלה החדשה באמת תוביל לשינוי?
"העשור הקרוב הוא עשור חברתי גם בארץ וגם בעולם, כדאי מאוד שהמדינאים ישכילו להבין זאת. אם הפוליטיקאים לא יצליחו ליישם שינוי במגזר הציבורי, אם לא ייפסקו שערוריות המין, כפי שראינו במשרד התחבורה ושמתרחשות גם במשרדים אחרים, אך לא מספרים לנו עליהן, ואם לא יפוצצו את הריקבון, נראה יציאה נוספת לרחובות. אני מאמין שהממשלה החדשה מייצגת פוליטיקה חדשה, מאמין שנצליח לא להגיע למחאה. לפיד מנסה, אני לא מאמין שרפשר להגיע לאוצר ולבצע שינוי בטווח הקצר, הוא יקרה תוך קדנציה או שתיים. אני מרוצה מהשמירה על השקיפות ויצירת פוליטיקה חדשה."
כתבות מעניינות נוספות:
- 17.ארץ אוכלת יושביה 15/04/2013 14:39הגב לתגובה זואתם מבינים?? פחות ממיליון שח זה כבר גרושים. קריית גת המרוחקת שווה לא יותר מ500 אלף שח. המטומטמים האלה חושבים שאנשים יעזבו עבודה משפחה וחברים בשביל להשתעבד במיליון שח בחור הזה קריית גת??? במחיר הזה כבר מוצאים דירה יד שנייה בגוש דן
- 16.הפתרון: הפשרת קרקעות מהירה והוזלה שלהן (ל"ת)מאיר 15/04/2013 10:19הגב לתגובה זו
- 15.אלי 14/04/2013 16:27הגב לתגובה זו1,850,000 ש"ח לדירת 5 חדרים קטנה (יענו 4 חד') בנס ציונה (ק1). אותה דירה לפני מס' חודשים 1,750,000 ש"ח... פשוט שוד לאור יום. חנן מור מדבר על בירוקרטיה ושערוויות מין, במגזר הציבורי, מה לגבי חזירות קפיטלסטית לא מרוסנת???
- הגרידיות חוגגת 15/04/2013 14:33הגב לתגובה זודירות 3 חדרים נמכרות כ-4 חדרים. 4 חדרים נמכרות כ-5 חדרים.
- 14.גיל 12/04/2013 19:37הגב לתגובה זותנו לרמי לוי זכיונות לבנית דירות ותראו שהוא ימכור דירות בשקל
- 13.זובי 12/04/2013 01:53הגב לתגובה זואבל יש ציבור שלם של קריזיונרים שרק מחכים להתחלה של מחאה, הפעם ניקח בכוח ובאלימות את מה שנשדד מאיתנו, לא יעזרו ועדות ובירבורים, הממשלה כאילו מתכננת תיכנוניי תיכנונים ואנחנו נטחנים עד דק. מבטיח לכם שהפעם לא יהיו רחמים ולא יעזור כלום, לא משטרה, לא שב"כ וגם לא הצבא. נשרוף את הכל ונפשוט עורם של הגנבים.
- 12.א 11/04/2013 22:58הגב לתגובה זוכדאי לך לבנות 50 מר ולמכור ב 750000 שח
- 11.חנוך 11/04/2013 18:15הגב לתגובה זומר חנן מור מה בדיוק עשה במשך 4 שנים ראש הממשלה אתה מדבר על לרדד את הבירוקרטיה מי עצר אותו לי יש את הרושם שאתם אוהבים את הבירוקרטיה וכאשר אני קורא שהועדה העליונה לתכנון ובניה לאחר 10 שנים0 אישרה בניה על מתחם אני תמה מדוע היה צריך לקחת 10 שנים אבל אני רוצה לנגוע בנקודה שיכולה להוסיף אלפי דירות ללא כל השקעה של המדינה ברוב הערים במרכז קיימות שכונות ישנות משנות ה50/60 רובם יושבות על שטחים גדולים ביחס לכמות הדירות מדוע לא לבצע פינוי בינוי ראה דוגמא בקריית אונו שכונת שאול המלך הישנה שהיו בשטח כ170 דירות אושרו לקבלן לבנות לגובה הדיירים פוצו בכבוד היזם בנה כ500 דירות כולם מרוצים התשתיות חדשות לא מצריכות הוצאות תכופות הקבלן מרוצה והנה איך אפשר לפתור בעיה השאלה מדוע לא פועלים ואת זה אני שואל את ראש הממשלה המצהיר ללא הפסק על האפשרויות לבניה במחירים סבירים אז מדוע זה לא קורה ???????
- 10.למה שיהיו לו בעיות יש לו וילות בקסריה ירושלים אפס מושחת (ל"ת)תום 11/04/2013 17:59הגב לתגובה זו
- 9.עוד קבלן שרוצה להתעשר על חשבוננו. (ל"ת)מני 11/04/2013 17:35הגב לתגובה זו
- 8.הבעיה הקשה מכל ש חלק מ ראשי ערים דורשים מעשר מהקבלנים (ל"ת)יודע הכל 11/04/2013 16:42הגב לתגובה זו
- 7.תגידו...יש חדש תחת השמש?!? (ל"ת)איציק ר 11/04/2013 16:17הגב לתגובה זו
- 6.גם לפי הכתב לירן סהר כבר 3 שנים אין בעיית נדלן והמחירים (ל"ת)אוטוטו יורדים... 11/04/2013 16:03הגב לתגובה זו
- 5.יעקב 11/04/2013 16:02הגב לתגובה זובאזור השרון לא ניתן להשיג דירה פחות מ - 1.75 מליון איפו מר ביבי יש דירות ממחי זה !!!! אולי לפיד יציל אותנו מתעלולי ביבי - ויחלף את ראש בת היענה הזה !!
- 4.אבי 11/04/2013 15:54הגב לתגובה זואפשר גם להגיע ל 600000 , הצעירים של היום רוצים דירות של 4 חדרים 90-100 מ"ר. אני התחלתי ב 3 חדרים 70 מ"ר , החזרי המשכנתא היו ריאליים כי לא קפצנו מעל ל פופיק , חסכנו ושידרגנו
- אתה ממי מי כמוך אחלה גבר אבי חסכת ושידרגת לא העלמת מס? (ל"ת)אנונימי 11/04/2013 16:09הגב לתגובה זו
- אבי 11/04/2013 17:35לפי התגובה ברור לי שאתה מתוסכל, אני שכיר אשתי שכירה , התחלנו עם בית של 70 מטר ואוטו בן 14 , היום אנחנו גרים בבית 165 מטר בישוב יוקרתי בשרון , 3 ילדים , בלי מינוס, לא קיבלנו שקל מההורים , ובהרבה זיעה הגענו לאן שהגענו. נ ב אנחנו עדיין שכירים לא מעלימי מס ותורמים לקהילה
- אבי 11/04/2013 17:17חבל על הסקפטיות מר אנונימי, אני שכיר שהחל דרכו עם בית 70 מטר , עבדנו ועדיין עובדים קשה (49 ) לא קיבלנו שקל מההורים , לא נסענו לחו"ל שנים, היה לנו דייהטסו בת 14, היום ברוך השם בית 165 מ"ר , כל שנה חו"ל עם 3 ילדים , והכל מעבודה , ועבודה ועבודה.
- 3.חוף התכלת 2200 דונם מתוכננים עומדים ומעלים אבק (ל"ת)הרצליה 11/04/2013 15:53הגב לתגובה זו
- 2.שערוריות המין? למה הכוונה? (ל"ת)ציקי האדום 11/04/2013 15:48הגב לתגובה זו
- אבי 11/04/2013 15:55הגב לתגובה זושמנהלים שמקבלים ממך וממני משכורת מתעסקים בזמן העבודה בעבודות כחולות ובוגדניות
- אתה יכול להיות קצת יותר ספציפי? (ל"ת)ציקי האדום 11/04/2013 16:25
- 1.עושים מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה בפיצוץ בפני הגנבים (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 11/04/2013 15:40הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
