השמאי הממשלתי: "ידי רועדת כשאני חותם על דו"ח מחירי הדירות"

אתמול (ד') פרסם לראשונה משרד הבינוי והשיכון נתונים נתונים אודות מחירי הדירות ב-76 ישובים ברחבי הארץ החל משנת 2008. מהנתונים עולה כי בשנת 2012 ירדו מחירי הדירות החדשות ב-5% ריאלית (ירידה נומינאלית של 2.97%) ומחירי דירות יד שנייה עלו בכ-2% (עלייה נומינאלית של 3.84%). מהנתונים עולה כי מחיר הדירות הממוצע נומינאלית עלה בשנה החולפת ב-2%.

לא מעט ביקורת נמתחה על שיטת הבדיקה של משרד השיכון, במיוחד בהשוואה לנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אשר הראו כי מחירי הדירות עלו בשיעור של 6.7% בשנת 2012 ולנתוני השמאי הממשלתי הראשי, אשר בודקים אומנם רק דירות 4 חדרים, אשר הצביעו על עלייה שנתית של 5%.

"כל אחד בודק דברים אחרים" "יש פער בנתונים כי כל אחד בודק דברים אחרים", אומר השמאי הממשלתי הראשי, טל אלדרוטי. "אנחנו אוספים נתוני מס שבח ועוברים דירה דירה מקרב 5,000 עסקאות ובוחנים את הנתונים בעיניים שמאיות. לא נכלול דירת 4 חדרים שנמכרה ב-700 אלף שקל באזור בו נמכרות דירות מהסוג הזה ב-1.3-1.5 מיליון שקל. כשאני מזהה מגמה אני מטלפן לשמאים במקום, מבקש תוצאות ובודק את כל הסגמנטים, ישוב עם 100 עסקאות לא נבדוק. משרד השיכון בודק גם ישובים קטנים, אולי זה אחד מהגורמים לפער בנתונים."

אלדרוטי מתייחס לבלבול הרב שנוצר עקב המספר הרב של הגופים המדווחים משרד האוצר, השמאי הממשלי, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומשרד השיכון "האוצר תמיד היה חריג בתוצאותיו, כשגופים אחרים הצביעו על עליות מחירים הם הצביעו על ירידות, יהיו מי שיגידו ששני הגופים היחידים שאינם מוטים הם הלמ"ס והשמאי הממשלתי, שניהם יחסית שמרו על קורולציה בנתונים. למשרד האוצר ולמשרד השיכון יש אג'נדה מסויימת. התחילו הליך של יצירת מדד מאוחד, הצעתי שיהיה פרסום של מספר מדדים שיצא על ידי הלמ"ס."

"צריך לבדוק אם יש היגיון בנתונים" "כשאני חותם על דו"ח השמאי הממשלתי הרבעוני היד שלי רועדת, יש כאן אחריות רבה", מוסיף אלדרוטי. "אני בוחן אם יש היגיון בכל נתון שנבדק. זה נראה לי כסוג של אבסורד למשל שלפי נתוני משרד השיכון דירה בשוהם יותר יקרה מדירה בהרצליה או בגבעתיים, הפער נובע מכך שתמהיל הדירות בשוהם חדש יותר, אבל לא ניתן לקבוע על בסיס נתונים יבשים שמחירי הדירות בישוב יקרים יותר, לכן אנחנו מפרסמים גם את סטיית התקן בערים הטרוגניות, הלוא מחירה של דירת 4 חדרים ברמת אביב גבוה משמעותית ממחירה בדרום העיר."

אלדרוטי מסרב להתייחס למגמת מחירי הדירות, דבר שהפך לבורסת הימורים בקרב בכירי הנדל"ן בתקופה האחרונה. לדבריו, בשנתיים האחרונות הייתה יציבות במחירים עם מגמת עלייה קלה "יש עלייה מתונה, ממש לא מדובר במצב של בועת מחירים כי יש ביקושים גדולים ביותר, גם אם מחר יבוא משרד האוצר וישפוך קרקעות בחצי מחיר אני לא יודע בכמה מחירי הדירות ישתנה אם בכלל כי המחיר נמדד לפי הביקוש לדירות. כמובן שלא הייתי שופך קרקעות בחינם כי אז מי שקנה דירה בהרבה מאוד כסף יידפק וזה נוגד את המושג צדק חברתי. אני רואה את מנכ"ל המינהל יורק דם כדי להוציא מלאי של דירות, יש מגבלות, יש חסמים, קשה לפעול במדינה הזאת."

על הכוונת: ספספרי הקרקעות אלדרוטי טוען כי רוכשי הדירות להשקעה התמכרו לעליות המחירים ושהטענה כי מחירי הדירות בישראל תמיד עולים אינה נכונה "בסוף במצטבר מחירי הדירות עולים, אך היו תקופות של ירידת מחירים כמו במשבר של 2001-2002. מי שיש לו דירה למגורים אפאתי למחירים, אלא אם הוא מעוניין לשדרג לדירה יקרה משמעותית."

בתקופה האחרונה, עם הידלדלות הקרקעות לבנייה בלב אזורי הביקוש, אנו נתקלים באין ספור פרסומים על קרקעות חקלאיות המוצעות במחיר אפסי שלדברי המשווקים אוטוטו יופשרו לבנייה. אלדרוטי טוען כי תלונות רבות של אנשים שהולכו שולל ואיבדו את מיטב כספם הגיעו למשרד המשפטים וכי בתקופה הקרובה המשווקים יהיו מחויבים לספק גילוי נאות מינימאלי שיבהיר לציבור את מצב הקרקע, אילו תהליכים צריכה הקרקע לעבור כדי להסבה למגורים ואת סיכויי ההצלחה.

"כיום משווקים קרקעות בקרבה למרכזי הערים מבלי לגלות שהיא נמצאת ליד מתקני גז, חשמל או גן לאומי, כשמדובר ביזם נדל"ן פחות אכפת לי, אכפת לי מהזוג הצעיר שרוצה לבנות בית בפרדס חנה וממתין לשווא 20 שנה."

כתבות מעניינות נוספות:

"מי שרכש דירה ב-5 השנים האחרונות יהיה בבעיה אדירה אם המחיר ירד 20%" הכי כדאי נדל"ן? שוק המניות בת"א זינק 950% ב-20 שנה, וכמה מחירי הדירות?