כספי רוכשת דירה הועברו לחשבון הלא נכון - העו"ד חוייב ב-270 א' ש'
חובת זהירות על עורכי הדין המלווים עסקאות נדל"ן - בית משפט השלום בירושלים פסק פיצוי בסך 270,289 שקל לרוכשת דירה שעורך דינה התרשל בפיקוח על ביצוע הסכם רכישת הדירה. הרוכשת התקשרה עם חברת אלי ראובן בהסכם לרכישת דירה בסכום של 980 אלף שקל. במעמד החתימה שולמו 686 אלף שקל מהתמורה בשיק, כאשר החלק המתייחס לשם המוטב נותר פתוח.
עם זאת, השיק לא הופקד בחשבון הליווי המתייחס לפרויקט הרלוונטי לדירה אלא בחשבון אחר של החברה. בהמשך, ניתנה לרוכשת ערבות בנקאית בסך 180 אלף שקל וכתב ערבות אישית שנחתם על ידי בעלי החברה, ביחס לסכום ששולם ולא הופקד בחשבון הליווי. אך כאשר נקלעה החברה לקשיים כלכליים הבנק לא הכיר בסכום זה, והרוכשת נותרה חייבת לבנק 506 אלף שקל. לפיכך, הגישה הרוכשת תביעה נגד עורך הדין שייצג אותה בהסכם ועורך הדין מטעם החברה, בטענה להתרשלותם.
בית משפט השלום קיבל חלקית את התביעה נגד עורך דינה של הרוכשת, וקבע כי התרשל בכך שלא פיקח על שלב כריתת ההסכם ועשיית התשלום הראשון מכוחו. יחד עם זאת, נמצא כי גם לרוכשת חלק באחריות, שכן לא פעלה בהתאם להנחיותיו הברורות של עורך הדין כיצד לנהוג בנוגע לביצוע ההסכם.
לפיכך, נקבע כי עורך הדין יפצה את הרוכשת ב 270,289 שקל. התביעה נגד עורך דין נדחתה מאחר ודאג שבהסכם המכר ייקבע בבירור כי אינו מייצג את הרוכש וכי לאחרון לא יהיה כל מעמד כלפיו. עניין זה, נקבע, חותר תחת טענותיה של התובעת לחובת זהירות כלפיה, וזו אינה יכולה להישמע בטענה כי לא קראה את ההסכם ואינה יודעת על מה חתמה.
עו ד קרן כהן בלחרסקי, ממשרד RCB, רייסמן בלחרסקי, אמרה בתגובה לפסק הדין כי "על רוכשי דירה חדשה מקבלן לשים לב לכך שכל תשלום מופקד בחשבון הליווי של הפרויקט בלבד. אין להעביר כל תשלום לחשבון אחר, גם אם הקבלן מבקש זאת, וגם אם הוא מבטיח לערוב באופן אישי עבור התשלום. בנוסף, כל תשלום ייעשה רק לאחר הוצאת דרישת תשלום מפנקס התשלומים של הפרויקט, המורה לרוכש את הסכום שעליו לשלם ומס' חשבון הליווי. רק כך מובטחים הכספים של רוכשי הדירות."
- 2.זה הסיוט של כל רוכש דירה (על הנייר) (ל"ת)* הדוקטור * 25/02/2013 21:24הגב לתגובה זו
- 1.לודה 25/02/2013 15:26הגב לתגובה זואיך יתכן אשם תורם כשהע"ד מודגר ומוסמך על ידי הלקוח לפקח על הדברים מטעמו.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
