באילו ערים במרכז נמכרו דירות 4 חדרים בפחות מ-920 אלף שקל?
רכישת דירה עבור מרבית הזוגות הצעירים הפכה למשימה כמעט בלתי אפשרית בעקבות עליית המחירים במרבית האזורים בארץ. דירת 4 חדרים הפכה ל"לחם והחמאה" של שוק הדירות כיום, ואם הורינו החלו את חייהם כזוג צעיר בדירת 2.5-3 חדרים, כיום הסטנדרט הפך להיות 4 חדרים.
רכישת דירת 4 חדרים חדשה בפחות מ-1.4 מיליון שקל בלב אזורי הביקוש היא משימה כמעט בלתי אפשרית, אולם עבור אלו שמוכנים להתחיל את חייהם באופן צנוע יותר, ייתכן שדירת יד שנייה בשכונה ותיקה יכולה להיות הפתרון. Bizportal בחן, באמצעות אתר מידע נדל"ן של רשות המיסים, היכן נמכרו בחודשיים האחרונים דירות 4 חדרים בפחות מ-920 אלף שקל.
חולון
ברחוב הופיין 58, בשכונת נווה רמז, נמכרה דירה בשטח 84 מ"ר בקומה 7 מתוך 7 ב-900 אלף שקל
אריאל
ברחוב אבנר 15 נמכרה דירה בשטח 93 מ"ר נטו, בקומה 2 מתוך 3 ב-750 אלף שקל
ברחוב הורדים 6 נמכרה דירה בשטח 100 מ"ר, קומה 3 מתוך 3 ב-605 אלף שקל
ברחוב מוריה 3 נמכרה דירת גן בשטח 95 מ"ר נטו, ב-820 אלף שקל
אשדוד
ברחוב הפלמ"ח 24, ברובע ג', נמכרה דירה בשטח 90 מ"ר ב-835 אלף שקל
רמלה
ברחוב השומר 1, במרכז העיר, נמכרה דירה בשטח 90 מ"ר נטו בקומה 7 ב-900 אלף שקל
ברחוב אבא אחימאיר 30, בקריית מנחם בגין, נמכרה דירה בשטח 80 מ"ר בקומה 1 מתוך 5 ב-750 אלף שקל
רחובות
ברחוב כובשי החרמון 21, בשכונת דניה, נמכרה דירה בשטח 94 מ"ר נטו בקומה 5 מתוך 7 ב-910 אלף שקל
יבנה
בשדרות דואני 13, ברמות ויצמן, נמכרה דירה בשטח 100 מ"ר נטו, קומת קרקע, ב-708 אלף שקל
נתניה
ברחוב עולי הגרדום 8, במרכז העיר, נמכרה דירה בשטח 95 מ"ר נטו, בקומה 4 מתוך 5 ב-950 אלף שקל
ברחוב פתח תקווה 56, בשכונת רמת אפרים, נמכרה דירה בשטח 99 מ"ר נטו, קומה 2 מתוך 5, ב-870 אלף שקל
ברחוב נאות גולדה מאיר 26, בשכונת נאות גולדה, נמכרה דירה בשטח 100 מ"ר נטו, קומה 2, ב-850 אלף שקל
חדרה
ברחוב הלל יפה 39, בשכונת גני חדרה, נמכרה דירה בשטח 98 מ"ר נטו, קומה 2 מתוך 4, ב-845 אלף שקל
ברחוב העלייה הראשונה 6 נמכרה דירה בשטח 100 מ"ר, קומה 3 מתוך 8, ב-920 אלף שקל
ברחוב נחל פרת 4, בשכונת דניה, נמכרה דירה בשטח 100 מ"ר, קומה 2 מתוך 9, ב-830 אלף שקל
ברחוב אחד העם 12 נמכרה דירה בשטח 100 מ"ר, קומה 4, ב-870 אלף שקל
ראשון לציון
ברחוב צייטלין 10, בשכונת נווה אליהו, נמכרה דירה בשטח 95 מ"ר נטו, קומה 3 מתוך 3, ב-800 אלף שקל
אור יהודה
ברחוב העצמאות 16 נמכרה דירה בשטח 100 מ"ר נטו, קומה 1 מתוך 4 ב-900 אלף שקל
- 7.פראאירים 08/10/2012 11:01הגב לתגובה זותראו איזה הבדלים בין מחירים של היום למחירים של בעוד חודשיים
- 6.סתם 05/10/2012 23:53הגב לתגובה זומה יש להיות "במרכז". מה בדיוק זה נותן? אחרי שמשקיעים 2 מליון שקל "במרכז" מבינים שזה בדיחה, מוטב היה לעשות את הדרך 20 דקות ברכבת לעבודה מלגור באזור רועש ונטול איכות חיים "במרכז"
- 5.מציאה 05/10/2012 08:28הגב לתגובה זואני ניהלתי משא ומתן על הבית הזה ,למרות שמדובר בבניין ישן מאוד היו כמה מתעניינים ואני בטיפשותי התווכחתי עם המוכרת על 8000 ש"ח ובסוף פיספסתי :( מאוד רציתי את הבית כי הוא על הכביש וממש קרוב להכל
- 4.הכל יחסי בעולמנו 04/10/2012 13:32הגב לתגובה זובהודו כשמצליחים להשכיר יחד חדר 10 מ"ר ל-4 אנשים עם מיטת קומותיים זה אומר שהסתדרת בחיים.
- 3.האבסורד הוא שחדרה המרוחקת והמשעממת נהייתה יקרה עלק (ל"ת)מדינה מטורפת 03/10/2012 17:30הגב לתגובה זו
- בכל עיר בעולם פרבר במרחק 25 דקות נחשב חלק מהעיר הגדולה (ל"ת)חדרה מרוחקת? מאיפה? 04/10/2012 13:33הגב לתגובה זו
- 2.ישראל 03/10/2012 16:22הגב לתגובה זואל תקנו במחירים האלו.
- 1.רונןאת 03/10/2012 14:12הגב לתגובה זו900 אלף זה מחיר סביר לזוג צעיר?!
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
