לקחתם במארס משכנתא? יכולתם בקלות לחסוך כ-80 אלף שקלים - הנה ההסבר

בנק ישראל פרסם השבוע נתונים אודות שוק המשכנתאות בחודש מארס, מהם עולה כי המשכנתא הממוצעת בחודש זה עמדה על 563 אלף שקל. Bizportal, בשיתוף טאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה, למדו מנתוני בנק ישראל את תמהיל המשכנתא הממוצע שאותו נטלו לווי המשכנתאות בחודש מארס 2012.

להלן תמהיל המשכנתא הממוצע בחודש מארס 2012 לפי נתוני בנק ישראל: 24.98% במסלול ריבית הפריים, 9.92% במסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ), 16.37% במסלול ריבית קבועה צמודת מדד, 45.49% במסלול ריבית משתנה צמודת מדד ו-3.24% במסלול מטבע חוץ. להלן פירוט המשכנתא בהתאם לנתוני בנק ישראל לתקופה של 25 שנה ( המסלול המצוי ):

האם מדובר בתמהיל האופטימאלי? ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות, בחן תמהיל אלטרנטיבי שעשוי לחסוך הרבה מאוד כסף. לצורך התמהיל בחרנו להתייחס לבקשת משכנתא בהיקף של 60% מימון לתקופה מקסימאלית של 25 שנה כאשר החישובים בוצעו לפי מדד שנתי של 3%. בחרנו לא להשתמש במסלול המטבע חוץ מאחר ונחשב למסוכן מאחר ומושפע משינוי בשער המטבע ובריבית הליבור שעשויים להעלות (או להוריד) באופן משמעותי את יתרת הקרן (לכתבה מורחבת בנושא). במקום מסלול זה הרחבנו את השימוש בריבית הפריים .

להלן התמהיל האלטרנטיבי הראשון:

בתמהיל זה לא השתמשנו במסלול הריבית הקבועה צמודת מדד, מכיוון שהעדפנו לנצל את הריביות הנמוכות המתקבלות במסלול המשתנה כל 5 שנים הצמודה גם היא למדד (ואינה נמצאת בתוך הגבלת בנק ישראל מחודש מאי 2011).

במסלול ריבית הפריים הגדלנו את השיעור למקסימום שניתן ליטול ברכיב מסוכן (פריים/מט"ח/ משתנות עד 5 שנים) העומד על 33%. במסלול זה הצלחנו לחסוך 91,989 שקל בסך ההחזר הכולל, אולם הגדלנו את ההחזר החודשי 512.7 שקל מ- 2,764.26 שקל ל- 3,276.97 שקל.

כרמל מסביר כי "הגדלת ההחזר החודשי יוצרת בקלות חיסכון בהחזר הכולל, אך כמובן שהחיסכון לא משתלם במידה והלווים לא יוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים. ההחזר החודשי גדל בחמש שנים הראשונות , מסיבת שימוש בקל"צ לתקופה של 5 שנים (בריבית נמוכה יותר), על מנת להפחית את ההחזר החודשי לתקופה זו נשתמש במסלול הפריים הדחוי (גרייס חלקי)."

להלן תמהיל המשכנתא האלטרנטיבי השני:

כדי להימנע מההחזר החודשי הגבוה במשך 5 השנים הראשונות, משך תקופת השימוש במסלול הקל"צ, השתמשנו בכלי מימון של מסלול ריבית פריים דחוי (גרייס חלקי) המפחית לאורך תקופה זו את התשלום החודשי. לדברי כרמל, נשתמש בפריים במסלול הדחוי מאחר והינו צמוד למדד ולכן יתרת הקרן לא תגדל בתקופת הדחייה. ההחזר החודשי במסלול הפריים הדחוי יעמוד על 480.5 שקל כך שהתשלום החודשי לאורך תקופה זו יעמוד על 2,865.74 שקל, 101.48 שקל יותר מהמסלול המצוי.

מסלול הפריים בתום ה-5 שנים:

בתום ה-5 שנים, בעקבות דחיית התשלום במסלול הפריים יגדל ההחזר החודשי עבור רכיב זה ל-1,040.89 שקל, אולם בל נשכח שנסיים לשלם 733.06 שקל עבור מסלול הקל"צ ולכן התשלום החודשי שלנו יסתכם ב-2,693 שקל, 71.26 שקל פחות מהמסלול המצוי. החזר המשכנתא הכולל באלטרנטיבה זו יסתכם ב-992,030.76 שקל (742,217.78 שקל + 249,812.98 שקל), חסכון של 80,867 אלף שקל בהשוואה למסלול המקורי.

***האפשרויות שהוצגו בכתבה זו אינן מתאימות לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.