נדל"ן

העסקאות הבולטות: איפה בת"א נמכרה דירת 1.5 חד' עם חנייה ב-285 אלף שקל?

ובכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בפתח תקווה? Bizportal ליקט את העסקאות הבולטות שנסגרו בשבוע האחרון
לירן סהר | (10)

משרדי התיווך הגדולים ולוי יצחק - עורך מחירון הדירות מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:

תל אביב-יפו

דירת 1.5 חדרים ברחוב וילון, שכונת התקווה, 24 מ"ר, קרקע, חנייה משותפת, נמכרה ב-285,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס יהלום

דירת 3 חדרים ברחוב ארלוזורוב, בניין אחרי תמ"א 38, 70 מ"ר, 3 חדרים, קומה רביעית, מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-1,970,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס פלייס

דירת 4 חדרים בנווה ברבור, קומה 2, מעלית, משופצת, 108 מ"ר, 2 מטבחים, יחידת הורים, חנייה משותפת, נמכרה ב-1,450,000 שקל.

העסקה בוצעהבאמצעות רי/מקס סקאי

גבעתיים

דירת 3 חדרים ברחוב כצנלסון, 83 מ"ר, קומה 1, ללא מעלית וחנייה, לשיפוץ, נמכרה ב-1,080,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%

דירת 2.5 חד', קומה א', 66 מ"ר, רחוב יד מרדכי, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-1,000,000 שקל.

דירת 3 חד' ברחוב המגדל, 65 מ"ר, קומה קרקע (עולים 4 מדרגות), עורפית, נמכרה ב-1,250,000 שקל.

העסקאות דווחו על ידי לוי יצחק - עורך מחירון הדירות

דירת 3 חדרים ברחוב בן גוריון, 92 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.12 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב המעלות,87 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.03 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב השומר 115 מ"ר, קומה 1 מתוך 3 , ללא מעלית, עם חניה, נמכרה ב- 1.75 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון גבעתיים

רעננה

דירת 4 חד' ברחוב החיל, 125 מ"ר, קומה 1, עם מעלית וחנייה, מטופחת, נמכרה ב-1,680,000 שקל.

העסקה דווחה על ידי לוי יצחק - עורך מחירון הדירות

פתח תקווה

דירת 4.5 חדרים ברחוב יהודה לוי 110 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, עם מעלית חניה, נמכרה ב-1.05 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב חיים עוזר, 60 מ"ר קומה 2 ללא מעלית וחניה, נמכרה ב-650,000 שקל

העסקאות בוצעו אנגלו סכסון פתח תקווה

חולון

דירת 2.5 חד' ברחוב בזל, 50 מ"ר, קומה 2, ללא מעלית וחנייה, תריסים וחלונות חדשים, נמכרה ב-740,000 שקל.

העסקה דווחה על ידי לוי יצחק - עורך מחירון הדירות

דירת גג 6 חדרים ברחוב צפת, שכונת קריית שרת, קומה 6 ואחרונה, עםמעלית, חנייה, זקוקה לשיפוץ, גג 60 מ"ר, דירה 100 מ"ר, נמכרה ב-1,790,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,850,000 שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב התחייה, שכונת נאות שושנים, קומה 5, עם מעלית, חנייה משותפת, נוף פתוח, לא משופצת, 100 מ"ר, נמכרה ב-1,420,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,430,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סקאי

דירת 4.5 חדרים ברח' מנחם בגין, קרית רבין, מרפסת שמש, חנייה, משופצת, נמכרה ב-1,545,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אקסלנס

נתניה

דירת 3 חדרים ברחוב פרומקין, 80 מ"ר, קומה 1 עם מעלי, ללא חניה, נמכרה ב- 920,000 שקל

פנטהאוז 5.5 חדרים ברחוב אלנקווה, 120 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, ללא מעלית, עם חניה, נמכר ב- 1.005 מיליון שקל

העסקאות בוצעה באמצעות אנגלו סכסון נתניה

כפר סבא

פנטהאוז 5 חדרים ברחוב תל חי, 135 מ"ר, בניין ותיק, עם מרפסת 30 מ"ר, קומה 6 מתוך 6, מוצע למכירה 4 חודשים, נמכר ב-1,640,000 שקל. מחיר מבוקש - 1,690,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס ONE

ירושלים

דירת 4 חדרים בבקעה, דרך חברון, קומה 4, 95 מ"ר, בית ערבי מיוחד מאוד, רצפות, מוזאיקה, דירה במצב טוב, נמכרה ב-2,125,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס חזון

דירת 3 חדרים במעגלי יבנה, קטמונים, נמכרה ב-1,250,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס אקספרס

דירת 5 חדרים ברחוב הפלמ"ח בקרית שמואל, 111 מ"ר+ 2 מרפסות כל אחת כ- 10 מ"ר, קומה 1 מתוך 3, ללא מעלית וחניה, עם מחסן כ- 15 מ"ר, נמכרה ב-2.7 מיליון שקל

דירת 4 חדרים בשדרות הרצל בבית הכרם, 95 מ"ר, קומה 1 מתוך 8, עם מעלית וחניה, מחסן כ- 5 מ"ר, זקוקה לשיפוץ, נמכרה ב- 1.665 מיליון שקל

העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון ירושלים

חדרה

דירת 4 חדרים ברחוב יסמין, 100 מ"ר, קומה 3 עם מעלית ועם חנייה, נמכר ב-866,000 שקל.

דירת 4 חדרים ברח' חטיבת הנח"ל, 100 מ"ר, קומה 6 עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-960,000 שקל.

דירת 5 חדרים ברח' חטיבת הנח"ל, 121 מ"ר, קומה 1 עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-1,200,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מקצוענים

חיפה

דירת 3 חדרים ברחוב עמק הזיתים, שכונת הדר, 75 מ"ר, קומה 1, בניין אבן, נמכרה ב-340,000 שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב הראל, שכונת רוממה, 95 מ"ר, קומה 3, נוף, מחסן, נמכרה ב-940,000 שקל.

דירת 4 חדרים ברחוב יד לבנים, שכונת נווה שאנן, 110 מ"ר, קומה 7, מעלית, נוף לים, נמכרה ב-939,000 שקל.

בית קרקע 5 חדרים ברחוב לאה, שכונת כרמליה, 122 מ"ר, ממ"ד, חנייה, נמכר ב-2,400,000 שקל.

העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי

שכירות

ירושלים

דירת 3 חדרים במושבה הגרמנית, רח' חנניה, קומה 1, הושכרה ב-1,900 דולר.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס חזון

גבעתיים

דירת 3 חדרים ברחוב התע"ש, 80 מ"ר, קומה 1, ללא מעלית, עם חנייה, הושכרה ב-4,000 שקל.

העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס 100%

תגובות לכתבה(10):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    ברננקי : הנדל" ן היה הטריגר למשבר ב-2008. (ל"ת)
    לומדים מטעויות 15/04/2012 14:58
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    המום 15/04/2012 13:08
    הגב לתגובה זו
    מי שמצליח למכור את הדירה שלו במחירים כאלו....שיחק אותה. כנראה שלא חסר פראיירים
  • LIMOR 15/04/2012 14:53
    הגב לתגובה זו
    לא מוברים דירות .לא תצליחו להניע את השוק .אולי ב40 אחוז פחות נתחיל לדבר.
  • 5.
    מחירים הזויים פראייר מי שמשלם (ל"ת)
    בני 15/04/2012 13:08
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    יהודה הלוי פת???? 15/04/2012 10:08
    הגב לתגובה זו
    זה לא נכון. בטח מתכוונים לראש העיין
  • 3.
    מחיר הזוי מעל30-50%,מיתון, עיוור הלא מאמין!!! (ל"ת)
    הבואה תתפוצץ,מיתון 15/04/2012 09:08
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    אמת עיסקה ומחיר, אתר מיסים,הפרסום בלוף שיווקי (ל"ת)
    מתווך,קבלן,בנק גנבים 15/04/2012 09:07
    הגב לתגובה זו
  • אתר מיסים מתעדכן חצי שנה אחרי (ל"ת)
    שמוליק 15/04/2012 10:14
    הגב לתגובה זו
  • דוד 15/04/2012 09:54
    הגב לתגובה זו
    תודה
  • 1.
    פרסום נדלניסט תרגיל שיווקי להרצת פראייר!!!! (ל"ת)
    מתווך,קבלן,בנק גנבים 15/04/2012 09:05
    הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.