חוזרים להמר על וגאס: מחירי הבתים קרובים לתחתית והתשואה היא דו ספרתית
העיר לאס ווגאס מהווה את אחד הסמלים הבולטים לקריסת שוק הנדל"ן האמריקני. לפי סוכנות RealtyTrac, מחירי הבתים בעיר החטאים צנחו ב-60% מאז שיא בועת הנדל"ן ב-2006 וב-22 חודשים האחרונים היא מדורגת כמובילה בשיעורי העיקולים במדינה. אולם, אנליסטים צופים כי מחירי הבתים בעיר ירדו 16% נוספים עד חודש יוני ואז יגיעו לשיווי משקל. מסקירה של אתר החדשות CNNMoney עולה כי משקיעים וקבלנים שבים להמר על שוק הנדל"ן בעיר, זאת לאחר שלמעלה מ-36 אלף בתים נמכרו מתחילת השנה עד סוף ספטמבר, גידול של 11% בהשוואה לאשתקד. יצוין שיותר מ-50% מהבתים שנמכרים בעיר נמצאים תחת עיקול. כתוצאה מהגידול בהיקף הרכישות, מספר הבתים החדשים ויד שנייה שנותרו למכירה עומד כיום על 10 אלף. ב- RealtyTrac סבורים כי אם קצב המכירות הנוכחי יימשך, כמות הבתים תספיק ללא יותר מחודשיים, נתון שלדבריהם מאפיין שוק מאוד בריא ומצביע על כך מחירי הבתים קרובים לתחתית. מ-2006 התווספו לעיר 200 אלף תושבים חדשים, גידול של 11% הכפול משיעור גידול האוכלוסייה הארצי. הסיבה לנהירה לעיר היא יצירתם של מקומות עבודה חדשים בעת האחרונה, במיוחד בתחומי המלונאות, מסעדנות, מסחר, בריאות, חינוך וקמעונאות. שיעור האבטלה בעיר ירד בשנה האחרונה ב-2% ל-13.6%, נתון שעדיין נחשב גבוה, אך נחשב לירידה התשיעית בגודלה בין הערים הגדולות במדינה. מחירו של בית ממוצע בעיר נמוך כיום בכשליש ממחיר הבתים החציוני בארצות הברית שנכון לאוקטובר עמד על 171,500 דולר, נתון שמושך לעיר משקיעים רבים. "לאס וגאס הוכתה קשות, אך הכלכלה משתפרת והאפסייד צפוי להיות משמעותי", אומר איש עסקים שרכש בשנה האחרונה את ביתו השני בעיר. "מדובר בדיסני וורלד למבוגרים, רבים עוברים לכאן בגלל יוקר המחייה הנמוך, מזג האוויר החם, מקום אופטימאלי לרכישת בית קיט." בעקבות צניחת המחירים 63.3% מבעלי הבתים בעיר אינם עומדים בתשלום המשכנתא, אשר זינקה ל-120% משווי הבית והחשש הוא שרובם יאבדו את נכסיהם. המצב קוסם למשקיעים אשר רוכשים נכסים במחירים נוחים וזוכים לתשואה חלומית של כ-13%. בית בשטח של 130 מ"ר לדוגמה נמכר לאחרונה ב-140 אלף דולר ומושכר עבור 1,495 דולר לחודש.
- 9.יוסי 02/06/2012 09:20הגב לתגובה זורכשתי באמצע שנת 2011 ובסוף 2011 2 בתים בלאס וגאס. הבתים מושכרים בתשואה של 12% נטו בשנה. הטיפול בהשכרת הבתים הוא על ידי סוכנת קומית הגובה 10% בחודש מדמי השכירות.החודש ביקרתי בוגאס ונוכחתי לדעת שמחירי הבתים עלו בכ- 15-20 אחוזים. מעבר לשכירות המשתלמת אני מצפה שמחירי הבתים יעלו בשנים הקרובות נראה בשלב זה שעשיתי עסקה טובה
- 8.מומחה נדלן 11/11/2011 11:46הגב לתגובה זובמחיר של דירה קומה רבעית בבאר שבע אפשר לקנות בית על חצי דונם 150 מטר מטר בלאס וגאס ולהשכיר אותו ב1200 דולר מינימום ... וקחו בחשבון שהבית הזה עלה לפני 5 שנים פי 3 אז........ שלא יעבדו עלכם.........בית בלאס וגאס שווה מבית מירוחם ....
- 7.לופט גשפט 10/11/2011 21:37הגב לתגובה זובעל הדירה משלם את המס העירוני כולל מים // חובה לשלם מס הכנסה החל מ הדולר הראשון// הבתים בנויים מ עץ יש הוצאות רבות לתחזוקה// חובת ביטוח האמריקאים אהבת חייהם זה להוציא כסף מ חברת הביטוח מספיק שהדיר יגיד הריצפה לא היתה תיקנית וכ חברת גבייה עוד10% מהמחזור בקיצוד לא נישאר יותר מ 5%
- ועם כל זה שווה להשקיע בארצות הברית ולא בארץ , (ל"ת)אחד שיודע 11/11/2011 11:47הגב לתגובה זו
- 6.אלי 10/11/2011 19:45הגב לתגובה זואחי ואני יצאנו ל" מסע קניות" לפני חצי שנה וחשבנו שקל לקנות נכס בארה" ב. יש הרבה נתונים שצריך לבדוק. מערים כמו וגאס, פיניקס, דטרויט ואורלנדו בחרנו לא להשקיע בגלל כמות העיקולים הגבוה ואחוזי אכלוס נמוכים. התלבטנו בין יוסטון לניו יורק והחלטנו לטוס ולבדוק. נפגשנו עם 4 חברות מקומיות (העצה הכי טובה שאני יכול לתת היא לעשות עסק רק עם מקומיים, קיבלנו רושם בעייתי על חברות מישראל שרק מתווכות) ובחרנו להשקיע בניו יורק. לפני חודש רכשנו בניין של 3 דירות בברוקלין דרך gsn equities, הבניין כבר מושכר והתשואה לא רעה בכלל. כל החברות האחרות הציגו תשואה גבוהה יותר אבל אחרי ששיקללנו את הסיכון של מצב " דירה ריקה" ואיזורים בעיתיים אחרים בחרנו בניו יורק. האבסורד הוא שאפשר לקנות בית ביוסטון באותו מחיר של דירת חדר בבת ים ובניין בניו יורק במחיר של דירה במרכז. מה שכן, בחצי השנה האחרונה למדנו המון ויש הרבה דברים לשים אליהם לב.
- אלי 11/11/2011 13:07הגב לתגובה זואשמח להזמין אותך לצוהריים ולהתחלק בחויות
- למספר 6 אתה מאוד צודק ונשמח אם תשתף (ל"ת)עמרי 11/11/2011 07:15הגב לתגובה זו
- אלי 11/11/2011 15:35קודם כל בדקנו בכמה נמכרו בתים דומים באותו איזור (אותו zip code ואותו school district). אם החלטנו לרכוש בארה" ב ולשים את הכסף רחוק מהעין, רצינו לוודא שהמחיר הכולל (קניה וכל ההוצאות) נמוך לפחות ב20% משווי השוק. שכירויות: התשואה מן הסתם נובעת משכר הדירה. חשוב לבדוק שהמספרים המוצגים אכן נכונים ורלוונטים לשוק. קרבה לבתי ספר, קל יותר להשכיר כשהנכס קרוב לבתי ספר כי בדירות של 2-4 חדרי שינה יגורו גם ילדים. אחוזי אכלוס (Occupancy): במקומות כמו וגאס, פיניקס ודומיהם, אחוז האכלוס היה נמוך מ 85% ובחלק מהשכונות אפילו נמוך מ 70% כך שגם אם התשואה על פניו 16%, במציאות היא לא כזו. אחוז ההוצאות השוטפות לעומת השכירות. למה אני מתכוון? אם הארנונה עומדת על 200$ לחודש והבית מושכר ב 800$ יש כאן סיכון. אם הארנונה עומדת על 300$ לחודש והבניין (3 דירות) מושכר ב 5000$, הסיכון מאוד נמוך. זו אחת הסיבות שבחרנו בניו יורק. כמה זמן לוקח למכור בית/בניין? יש איזורים בארה" ב שהזמן הממוצע למכירה הוא 8 חודשים. שוב, בניו יורק הזמן הממוצע נמוך משמעותית (3.5 חודשים). יש עוד כמה פרמטרים לבדיקה שאת כולם אפשר לבדוק באינטרנט. משהו שהערכנו ב gsn הוא שכששאלנו שאלות " בדיקה" , הם ענו והפנו אותנו לאינטרנט כדי שנוכל לאמת.
- 5.נראה שזה לא 1495$-אם לדייק זה 1498$. (ל"ת)הדייקן מהנדל" ן 10/11/2011 17:47הגב לתגובה זו
- 4.gs invest 10/11/2011 13:12הגב לתגובה זוהתגובות אינן מקצועיות ובסיס הכתבה אכן מדוייק. אני יכול לומר שההשקעות שלנו מראות מספרים טובים יותר...
- 3.תחפשו בגוגל תשואה מובטחת מנכס מניב עבדו עליך (ל"ת)דיויד 09/11/2011 23:27הגב לתגובה זו
- 2.אלי 09/11/2011 18:49הגב לתגובה זוקודם זו תשואה ברוטו, לפני ארנונה, ביטוח וחברת ניהול כול ההוצאות הם ביחד לחודש: 430$, כמובן לפני שיפוצים ומס הכנסה פדרלי של 15%, עכשיו תעשו חשבון.
- אחד שמבין 09/11/2011 22:41הגב לתגובה זוהרבה יותר מכל השקעה כאן בארץ אז תעשו חושבים איפה כדאי יותר.. ונוסף לתשואה יש גם את ההשבחה של הנכס...
- 1.לכל אלו שרוצםלהמר עדיף בגלגל או אדום או שחור (ל"ת)50% עדיף על בלבולי ב 09/11/2011 18:09הגב לתגובה זו
נשיא אזרבייג'ן, אילהם אלייב (רשתות)טראמפ מארח פסגת שלום היסטורית: ארמניה ואזרבייג'ן בדרך להסכם - איך זה ישפיע על ישראל?
הנשיא האמריקני מזמן את מנהיגי שתי המדינות לבית הלבן עם ציפיות גבוהות להסכם שיסיים עשורים של עימות. מאחורי הקלעים מתרקמת עסקה: צירוף אזרבייג'ן להסכמי אברהם
הנשיא דונלד טראמפ הודיע כי יארח ביום שישי פסגת שלום היסטורית בבית הלבן בין נשיא ארמניה ואהגן חצ'אטוריאן לבין נשיא אזרבייג'ן אילהם אלייב וראש ממשלתו עלי אסאדוב. המטרה המוצהרת היא חתימה על הסכם שיסיים עשורים של סכסוך דמים בין שתי המדינות הקווקזיות.
"ארה"ב תחתום גם על הסכמים בילטרליים עם שתי המדינות לקידום הזדמנויות כלכליות משותפות, כדי לפתוח את מלוא הפוטנציאל של אזור דרום הקווקז", כתב טראמפ ברשת החברתית שלו. "אני גאה מאוד במנהיגים האמיצים האלה שעושים את הדבר הנכון למען העמים הגדולים של ארמניה ואזרבייג'ן".
הסכסוך בין שתי המדינות נסוב סביב חבל נגורנו-קרבאך, שטח המאוכלס בארמנים אך מוכר בינלאומית כחלק מאזרבייג'ן. למעלה מ-30,000 בני אדם נהרגו במלחמה בתחילת שנות ה-90 לאחר קריסת ברית המועצות. כ-6,000 נוספים נהרגו במלחמה בת 44 ימים ב-2020, ועשרות נהרגו בעימותי גבול בספטמבר 2022.
ארה"ב, רוסיה וצרפת ניסו במשך שנים לתווך בין הצדדים ללא הצלחה. הנשיא הרוסי ולדימיר פוטין תיווך בהפסקת אש ב-2020, אך הצדדים לא הגיעו להסכם שלום סופי. ממשל ביידן ניסה לתווך בשיחות שלום, אך אלה נתקלו בקשיים סביב דרישות אזרבייג'ניות לשינוי החוקה הארמנית.
במקביל, מנסה הממשל האמריקאי לצרף את אזרבייג'ן ומדינות נוספות במרכז אסיה להסכמי אברהם. השליח סטיב וויטקוף כבר הציע בחודש מאי לאזרבייג'ן ולארמניה להצטרף למהלך המדיני במסגרת הליך השלום ביניהן. בעוד שהסכמי אברהם הביאו לכינון יחסים דיפלומטיים מלאים בין ישראל לבין איחוד האמירויות, בחריין ומרוקו, לבאקו כבר יש קשרים הדוקים עם ישראל. היא הידידה המוסלמית הקרובה ביותר של ירושלים.
חשד לשחיתות חמורה ברשות המסים בנצרת: מיליוני שקלים הוזרמו במרמה לנישומים
כתבי אישום חמורים הוגשו נגד שני בכירים ברשות המסים ונגד שורת מתווכים, בגין הפעלת מנגנון הונאה מתוחכם שכלל שוחד, קבלת דבר במרמה ושיבוש הליכי חקירה. הנזק לקופת המדינה נאמד במיליוני שקלים, והחקירה צפויה להיחשף בפרטי פרטים בבית המשפט המחוזי בנוף הגליל
הכנסות המדינה ממיסים פרקליטות מיסוי וכלכלה הגישה כתבי אישום חמורים נגד עובדי רשות המסים בנצרת, שמואשמים בהפעלת מערכת שחיתות מתוחכמת שגרמה לנזק של מיליוני שקלים. עורכי הדין רים סויד ונועם הירש הגישו את כתבי האישום נגד נג'וד אבו ליל ואסעד אבו שהואן, שכיהנו בתפקידים בכירים במשרד, לצד רואה החשבון מאמון חמוד שמואשם בסיוע לשיבוש החקירה.
אבו ליל, בת 48, שהייתה ראש ענף במחלקת השירות, מואשמת בהפעלת מנגנון הונאה שבמסגרתו פתחה וקלטה תיקים ברשות המסים בניגוד לנהלים הקיימים. במסגרת הסכמים עם מתווכים, היא קיבלה בין 40% ל-80% מסכומי החזרי המס הבלתי חוקיים שהעבירה לנישומים. בסך הכל זרמו 880 אלף שקל לנישומים במרמה, מתוכם 340 אלף שקל הגיעו ישירות לכיסה של אבו ליל כשוחד.
המתווכים שפעלו עם אבו ליל הם מוניר זבן בן 53, בעל חנות צעצועים הידוע בקהילתו כ"שייח'", אמין אסדי בן 64 שעובד כמנהל חשבונות, ומחמוד עראבי בן 60 הפועל כרתך צנרת. הם קיבלו תשלומים ממשלמי המסים שהפנו אליהם ושילמו מתוך הכסף גם לאבו ליל. כתבי האישום נגדם הוגשו לבית משפט השלום בחיפה.
אבו שהואן, בן 63, שניהל את ענף השכירים, מואשם במימדי מרמה רחבים עוד יותר. הוא הזין מידע כוזב במערכות רשות המסים עבור כ-160 נישומים שונים, כולל נתונים פיקטיביים על שכר, ניכויי מס במקור ותרומות שלא ניתנו בפועל. פעולותיו הביאו להעברת כ-4 מיליון שקל בהחזרי מס, מתוכם 1.6 מיליון שקל שהתקבלו במרמה מוחלטת.
- רשות המיסים ערכה בדיקת ניהול ספרים ב-200 עסקים: כמה התגלו כלקויים?
- הפצצה הגדולה בחוק הרווחים הכלואים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כאשר נודע לאבו שהואן על ביקורת פנימית שמתקיימת ברשות המסים, הוא פנה לרואה החשבון מאמון חמוד בן 56 וביקש את עזרתו בשיבוש ההליכים. חמוד, שייצג נישומים בפני מס הכנסה, התקשר בהוראת אבו שהואן לנישומים שקיבלו החזרי מס במרמה והדריך אותם כיצד לתת תשובות כוזבות אם ייחקרו על ידי הרשויות.
