חוזרים להמר על וגאס: מחירי הבתים קרובים לתחתית והתשואה היא דו ספרתית
העיר לאס ווגאס מהווה את אחד הסמלים הבולטים לקריסת שוק הנדל"ן האמריקני. לפי סוכנות RealtyTrac, מחירי הבתים בעיר החטאים צנחו ב-60% מאז שיא בועת הנדל"ן ב-2006 וב-22 חודשים האחרונים היא מדורגת כמובילה בשיעורי העיקולים במדינה.
אולם, אנליסטים צופים כי מחירי הבתים בעיר ירדו 16% נוספים עד חודש יוני ואז יגיעו לשיווי משקל. מסקירה של אתר החדשות CNNMoney עולה כי משקיעים וקבלנים שבים להמר על שוק הנדל"ן בעיר, זאת לאחר שלמעלה מ-36 אלף בתים נמכרו מתחילת השנה עד סוף ספטמבר, גידול של 11% בהשוואה לאשתקד. יצוין שיותר מ-50% מהבתים שנמכרים בעיר נמצאים תחת עיקול.
כתוצאה מהגידול בהיקף הרכישות, מספר הבתים החדשים ויד שנייה שנותרו למכירה עומד כיום על 10 אלף. ב- RealtyTrac סבורים כי אם קצב המכירות הנוכחי יימשך, כמות הבתים תספיק ללא יותר מחודשיים, נתון שלדבריהם מאפיין שוק מאוד בריא ומצביע על כך מחירי הבתים קרובים לתחתית.
מ-2006 התווספו לעיר 200 אלף תושבים חדשים, גידול של 11% הכפול משיעור גידול האוכלוסייה הארצי. הסיבה לנהירה לעיר היא יצירתם של מקומות עבודה חדשים בעת האחרונה, במיוחד בתחומי המלונאות, מסעדנות, מסחר, בריאות, חינוך וקמעונאות. שיעור האבטלה בעיר ירד בשנה האחרונה ב-2% ל-13.6%, נתון שעדיין נחשב גבוה, אך נחשב לירידה התשיעית בגודלה בין הערים הגדולות במדינה.
מחירו של בית ממוצע בעיר נמוך כיום בכשליש ממחיר הבתים החציוני בארצות הברית שנכון לאוקטובר עמד על 171,500 דולר, נתון שמושך לעיר משקיעים רבים. "לאס וגאס הוכתה קשות, אך הכלכלה משתפרת והאפסייד צפוי להיות משמעותי", אומר איש עסקים שרכש בשנה האחרונה את ביתו השני בעיר. "מדובר בדיסני וורלד למבוגרים, רבים עוברים לכאן בגלל יוקר המחייה הנמוך, מזג האוויר החם, מקום אופטימאלי לרכישת בית קיט."
בעקבות צניחת המחירים 63.3% מבעלי הבתים בעיר אינם עומדים בתשלום המשכנתא, אשר זינקה ל-120% משווי הבית והחשש הוא שרובם יאבדו את נכסיהם. המצב קוסם למשקיעים אשר רוכשים נכסים במחירים נוחים וזוכים לתשואה חלומית של כ-13%. בית בשטח של 130 מ"ר לדוגמה נמכר לאחרונה ב-140 אלף דולר ומושכר עבור 1,495 דולר לחודש.
- 9.יוסי 02/06/2012 09:20הגב לתגובה זורכשתי באמצע שנת 2011 ובסוף 2011 2 בתים בלאס וגאס. הבתים מושכרים בתשואה של 12% נטו בשנה. הטיפול בהשכרת הבתים הוא על ידי סוכנת קומית הגובה 10% בחודש מדמי השכירות.החודש ביקרתי בוגאס ונוכחתי לדעת שמחירי הבתים עלו בכ- 15-20 אחוזים. מעבר לשכירות המשתלמת אני מצפה שמחירי הבתים יעלו בשנים הקרובות נראה בשלב זה שעשיתי עסקה טובה
- 8.מומחה נדלן 11/11/2011 11:46הגב לתגובה זובמחיר של דירה קומה רבעית בבאר שבע אפשר לקנות בית על חצי דונם 150 מטר מטר בלאס וגאס ולהשכיר אותו ב1200 דולר מינימום ... וקחו בחשבון שהבית הזה עלה לפני 5 שנים פי 3 אז........ שלא יעבדו עלכם.........בית בלאס וגאס שווה מבית מירוחם ....
- 7.לופט גשפט 10/11/2011 21:37הגב לתגובה זובעל הדירה משלם את המס העירוני כולל מים // חובה לשלם מס הכנסה החל מ הדולר הראשון// הבתים בנויים מ עץ יש הוצאות רבות לתחזוקה// חובת ביטוח האמריקאים אהבת חייהם זה להוציא כסף מ חברת הביטוח מספיק שהדיר יגיד הריצפה לא היתה תיקנית וכ חברת גבייה עוד10% מהמחזור בקיצוד לא נישאר יותר מ 5%
- ועם כל זה שווה להשקיע בארצות הברית ולא בארץ , (ל"ת)אחד שיודע 11/11/2011 11:47הגב לתגובה זו
- 6.אלי 10/11/2011 19:45הגב לתגובה זואחי ואני יצאנו ל" מסע קניות" לפני חצי שנה וחשבנו שקל לקנות נכס בארה" ב. יש הרבה נתונים שצריך לבדוק. מערים כמו וגאס, פיניקס, דטרויט ואורלנדו בחרנו לא להשקיע בגלל כמות העיקולים הגבוה ואחוזי אכלוס נמוכים. התלבטנו בין יוסטון לניו יורק והחלטנו לטוס ולבדוק. נפגשנו עם 4 חברות מקומיות (העצה הכי טובה שאני יכול לתת היא לעשות עסק רק עם מקומיים, קיבלנו רושם בעייתי על חברות מישראל שרק מתווכות) ובחרנו להשקיע בניו יורק. לפני חודש רכשנו בניין של 3 דירות בברוקלין דרך gsn equities, הבניין כבר מושכר והתשואה לא רעה בכלל. כל החברות האחרות הציגו תשואה גבוהה יותר אבל אחרי ששיקללנו את הסיכון של מצב " דירה ריקה" ואיזורים בעיתיים אחרים בחרנו בניו יורק. האבסורד הוא שאפשר לקנות בית ביוסטון באותו מחיר של דירת חדר בבת ים ובניין בניו יורק במחיר של דירה במרכז. מה שכן, בחצי השנה האחרונה למדנו המון ויש הרבה דברים לשים אליהם לב.
- אלי 11/11/2011 13:07הגב לתגובה זואשמח להזמין אותך לצוהריים ולהתחלק בחויות
- למספר 6 אתה מאוד צודק ונשמח אם תשתף (ל"ת)עמרי 11/11/2011 07:15הגב לתגובה זו
- אלי 11/11/2011 15:35קודם כל בדקנו בכמה נמכרו בתים דומים באותו איזור (אותו zip code ואותו school district). אם החלטנו לרכוש בארה" ב ולשים את הכסף רחוק מהעין, רצינו לוודא שהמחיר הכולל (קניה וכל ההוצאות) נמוך לפחות ב20% משווי השוק. שכירויות: התשואה מן הסתם נובעת משכר הדירה. חשוב לבדוק שהמספרים המוצגים אכן נכונים ורלוונטים לשוק. קרבה לבתי ספר, קל יותר להשכיר כשהנכס קרוב לבתי ספר כי בדירות של 2-4 חדרי שינה יגורו גם ילדים. אחוזי אכלוס (Occupancy): במקומות כמו וגאס, פיניקס ודומיהם, אחוז האכלוס היה נמוך מ 85% ובחלק מהשכונות אפילו נמוך מ 70% כך שגם אם התשואה על פניו 16%, במציאות היא לא כזו. אחוז ההוצאות השוטפות לעומת השכירות. למה אני מתכוון? אם הארנונה עומדת על 200$ לחודש והבית מושכר ב 800$ יש כאן סיכון. אם הארנונה עומדת על 300$ לחודש והבניין (3 דירות) מושכר ב 5000$, הסיכון מאוד נמוך. זו אחת הסיבות שבחרנו בניו יורק. כמה זמן לוקח למכור בית/בניין? יש איזורים בארה" ב שהזמן הממוצע למכירה הוא 8 חודשים. שוב, בניו יורק הזמן הממוצע נמוך משמעותית (3.5 חודשים). יש עוד כמה פרמטרים לבדיקה שאת כולם אפשר לבדוק באינטרנט. משהו שהערכנו ב gsn הוא שכששאלנו שאלות " בדיקה" , הם ענו והפנו אותנו לאינטרנט כדי שנוכל לאמת.
- 5.נראה שזה לא 1495$-אם לדייק זה 1498$. (ל"ת)הדייקן מהנדל" ן 10/11/2011 17:47הגב לתגובה זו
- 4.gs invest 10/11/2011 13:12הגב לתגובה זוהתגובות אינן מקצועיות ובסיס הכתבה אכן מדוייק. אני יכול לומר שההשקעות שלנו מראות מספרים טובים יותר...
- 3.תחפשו בגוגל תשואה מובטחת מנכס מניב עבדו עליך (ל"ת)דיויד 09/11/2011 23:27הגב לתגובה זו
- 2.אלי 09/11/2011 18:49הגב לתגובה זוקודם זו תשואה ברוטו, לפני ארנונה, ביטוח וחברת ניהול כול ההוצאות הם ביחד לחודש: 430$, כמובן לפני שיפוצים ומס הכנסה פדרלי של 15%, עכשיו תעשו חשבון.
- אחד שמבין 09/11/2011 22:41הגב לתגובה זוהרבה יותר מכל השקעה כאן בארץ אז תעשו חושבים איפה כדאי יותר.. ונוסף לתשואה יש גם את ההשבחה של הנכס...
- 1.לכל אלו שרוצםלהמר עדיף בגלגל או אדום או שחור (ל"ת)50% עדיף על בלבולי ב 09/11/2011 18:09הגב לתגובה זו
ניהול סיכונים כושל של בנק ישראל
בנק ישראל מחזיק ברזרבות מט"ח של 235 מיליארד דולר - מה התשואה שהוא משיג על הסכום הזה ולמה הפיזור מסוכן?
קרוב ל-80% מרזרבות המט"ח של ישראל חשופות לנעשה בבורסות זרות. כלומר, במקרה של קריסת הבורסות הללו וזה יכול להיות מסיבות שונות ומגוונות כמו פלישת סין לטאיוואן או רוסיה למזרח אירופה, רזרבות המט"ח של ישראל תפגענה באופן חמור ביותר שעלול לייצר למדינת ישראל הפסד של עשרות של מיליארדי דולרים, שווה ערך למחיר של מלחמה.
ניתן לגדר את הסיכון הזה ע"י העברת השקעות מהבורסות לפקדונות בבנקים מרכזיים וע"י רכישת זהב ומתכות אחרות, אך עד כה דבר לא נעשה.
צריך לזכור שזה הכסף של כולנו וזה מעורר חשש לניהול סיכונים כושל של בנק ישראל. עוד לא הזכרנו את התשואה הנמוכה אותה השיג הבנק על רזרבות המט"ח האלו ב-5 השנים האחרונות.
לבנק ישראל שלושה תפקידים מרכזיים: שמירה על אינפלציה נמוכה, פיקוח על מערכת הבנקאות וניהול רזרבות המט"ח של המדינה. את החלק הראשון הוא עושה ע"י החזקת הריבית גבוהה מדי לזמן ארוך מדי, זאת לפחות ע"פ רוב הכלכלנים ואנשי שוק ההון - ואת החשבון משלמים לוקחי האשראי במשק. את החלק השני הוא עושה היטב ע"י הבטחה שמערכת הבנקאות הישראלית היא אמנם אולי הכי יציבה פיננסית בעולם, אך זאת במחיר של רווחיות גבוהה מאד על חשבון הציבור. בכל הנוגע לחלק השלישי הבנק המרכזי מחזיק ומנהל יתרות מט"ח אדירות בהיקף 230 מיליארדי דולרים, שהם 735 מיליארדי ש"ח. יתרות אלו הן השלישיות בגובהן בעולם ביחס לתוצר והן אחד מהפקטורים המרכזיים שמשקיעים זרים בוחנים בהחלטות ההשקעה שלהם. היקפי מט"ח אלו מבטיחים שישראל היא מדינה מאד יציבה פיננסית. אלו הן היתרות הכספיות במט"ח של מדינת ישראל ולכן למעשה של כולנו.
- אפקט העושר: תיק הנכסים של הציבור בשיא של 6.9 טריליון שקל
- גליה מאור, חדוה בר ורוני חזקיהו- מה משותף להם?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
תשואה נמוכה על תיק רזרבות המט"ח
בנק ישראל כשלוח שלנו לא עשה בשנים האחרונות עבודה מדהימה בכל הקשור לתשואה על הכסף הזה. ביצועי העבר של התיק המנוהל הזה שמושקע בעיקר באג"ח ובמניות היו נמוכים - תשואה שנתית ממוצעת של 3.1% ב-5 השנים שבין 2020 ל-2024 (התשואה היא במונחי סל מטבעות). גם במונחים שקליים המצב רחוק מלהיות מזהיר: 3.3% בלבד, בממוצע שנתי, בחמש השנים הללו.
כלכלת ישראל (X)כלכלת ישראל בפני אתגר: מרכז טאוב מזהיר מפני פגיעה בצמיחה ובשירותים
על יוקר המחייה, אבטלה, תשתיות והמפתח לצמיחה
יוקר המחיה מכביד על המשפחות
דו"ח "תמונת מצב המדינה" של מרכז טאוב מציג תמונה מורכבת של כלכלת ישראל, שנמצאת בסכנה בשל הוצאות המלחמה הגבוהות והשלכותיהן. ההוצאות הללו מגדילות את הגירעון בתקציב המדינה, מייקרות את החוב הלאומי ביחס לתוצר ומגבירות את נטל תשלומי הריבית. בד בבד, ההוצאה הגבוהה על ביטחון לוחצת על ההוצאות האזרחיות, דבר שמדלדל את המשאבים להשקעות ולשירותים חיוניים כמו חינוך ובריאות. מצב זה יוצר מעגל שלילי שבו המחסור במשאבים פוגע בצמיחה, והצמיחה החלשה מגבירה את הלחצים התקציביים, מה שמעמיד את ישראל בפני סיכון של חוסר יציבות כלכלית.
במקביל, שיעור האבטלה בישראל נמוך - כ-3%, אך הפריון נותר נמוך בהשוואה למדינות דומות כמו אוסטריה ודנמרק. העובדים בישראל עובדים יותר שעות בממוצע, אך התפוקה לשעת עבודה נמוכה יותר. בעוד שבתחומי ההיי-טק הפערים בפריון נסגרו, בתחומים אחרים הם עדיין משמעותיים. לכן, שיפור ההון האנושי הופך להכרחי כדי להגביר את התחרותיות ולהבטיח צמיחה מתמשכת.
יוקר המחיה בישראל מוסיף להעמיק את הבעיה. הדו"ח מציין כי המחירים בישראל גבוהים ב-13% מהממוצע במדינות ה-OECD. הסיבות לכך הן מבניות: תחרות נמוכה בחלק מהענפים, רגולציה מגבילה, עלויות תפעול גבוהות ומגבלות על יבוא. מצב זה מכביד על היכולת הכלכלית של המשפחות הישראליות ומשפיע על איכות החיים.
השקעה בהון אנושי ובתשתיות - המפתח לצמיחה
החוקרים ממרכז טאוב מדגישים כי הצמיחה הכלכלית חייבת לתמוך במימון ההוצאות הביטחוניות הגבוהות. לשם כך, נדרשת מדיניות חכמה הכוללת השקעה משמעותית בתשתיות פיזיות ובהון האנושי, במיוחד בחברות הערבית והחרדית. השקעה זו יכולה לשפר את הפריון ולהרחיב את בסיס ההכנסה של המדינה. כמו כן, יש חשיבות לשיפור מגזר ההיי-טק, המהווה מנוע מרכזי לצמיחה וליצוא, ולצד זאת, יש צורך במיגור יוקר המחיה ובביצוע רפורמות מבניות.
- נתון כלכלי מדאיג - גירעון בחשבון השוטף, לראשונה משנת 2013; מה זה אומר?
- כאן צומחים!
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מחקר של מכון אהרון מצביע על כך שבלי רפורמות משמעותיות, קצב הצמיחה של ישראל עלול לרדת ל-2.5% בשנה. זה מדגיש את הצורך בפעולה מהירה וממוקדת. כדי לשמור על יציבות כלכלית ויכולת לספק שירותים אזרחיים איכותיים, ישראל חייבת לאזן בין הצרכים הביטחוניים להשקעה בתשתיות ובהון האנושי. ללא צעדים אלה, ההשפעות השליליות על כל המגזרים והאוכלוסיות במשק יימשכו.
