הפתרון למחירי הנדל"ן המזנקים: אגרות חוב הצמודות למחירי הדיור

ועדת הכלכלה של הכנסת דנה היום בנושא הנפקת אגרות חוב במקום דירה. "במובן מסוים איחרנו את הרכבת. זה היה טוב לפני 3-4 שנים, כשהמחירים התחילו לעלות, אני לא בטוח שהיום זה העיתוי המתאים"
לירן סהר | (6)

ועדת הכלכלה של הכנסת קיימה היום דיון שעסק בנושא הנפקת אגרות חוב צמודות למחירי הדיור. היוזמה נועדה ליצור תחליף להשקעה בדירת מגורים, שתאפשר למשקיעים לרכוש את האג"ח במקום דירה, וכך להגדיל את היצע הדירות ולסייע להורדת מחירי הדיור.

בפתח הדיון אמר כרמל שאמה, יו"ר הוועדה, כי לפני כשנה פנה לאוצר בהצעה שהמדינה תנפיק אג"ח צמוד למחירי הדיור, כמענה לביקושים להשקעה בנדל"ן. הוא הסביר כי כיום מצד אחד בנק ישראל מכביד על כניסת כספי משקיעים לענף ומצד שני האוצר מעודד משקיעים למכור דירות ולצאת מהשוק. "הרבה הון אמור להישאר ללא כתובת", אמר. "מי שרוצה להשקיע בשוק אמור להיות אדיש להבדל בין דירה לאג"ח".

היוזמה להנפיק אג"ח צמוד למחירי הדיור נועדה להביא להגדלת היצע שוק הדירות ולהוזלת המחירים, שכן המחירים בשוק נקבעים כתוצאה מממצב של היצע וביקוש. הנפקת אג"ח צמוד למחירי הדיור תאפשר לציבור לרכוש אותו כתחליף להשקעה בדירת מגורים, או כהגנה על כסף המיועד לרכישת דירה בעתיד, ללא צורך לחשוש מעליית מחירים.

שאמה הכהן פירט ואמר כי אגרות החוב הן נזילות, אין להן פחת והמשקיע בהן לא צריך להתמודד עם בלאי ותקלות בדירה. כמו כן הוא הוסיף כי כדי להשקיע באג"ח אין צורך במימון מלא של מחיר דירה. עם זאת, לדבריו החסם היחידי נובע מכך שחסר למדינה מסד נתונים שירכיב מדד שהציבור ייתן בו אמון.

היועץ הכלכלי של שר האוצר יובל שטייניץ, ד"ר אבי שמחון, אמר כי לצד היתרונות יש גם חסרונות במהלך. לדבריו, המדינה נמצאת היום במצב טוב ומגייסת פחות חוב מבעבר. "אין טעם להנפיק אג"ח בסכומים נמוכים. זה כלי לעשרות שנים וצריך לקחת בחשבון שמי שיקנה את האג"ח היום בנקודה מאוד גבוהה עלול לסבול הפסד הון משמעותי". שמחון אף הביע חשש שייווצר הרושם שהמדינה מטעה את האזרחים.

"במובן מסוים איחרנו את הרכבת", אמר שמחון. "זה היה טוב לפני 3-4 שנים, כשהמחירים התחילו לעלות, אני לא בטוח שהיום זה העיתוי המתאים".

סמנכ"ל התאחדות הקבלנים, ערן ניצן, הביע תמיכה ברעיון. "הבעיה היחידה זה האינפורמציה שחסרה. זה כלי שיכול לשכלל את השוק ולמשוך השקעות של גופים מוסדיים".

ד"ר סיגל ריבון מחטיבת המחקר של בנק ישראל אמרה כי בעבר נטה הבנק המרכזי להתנגד ליוזמה, בגלל הבעיות הכרוכות בה. גם היא התייחסה לצורך לשפר את הנתונים. כמו כן היא ציינה כי אם הממשלה תנפיק אג"ח כאלה היא לוקחת על עצמה ביטוח של הציבור ובמקרה של הפסדים עצומים יהיו לכך השפעות על המדינה".

בתום הדיון ציינו ד"ר שמחון ונציג הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי גם באוצר וגם בלמ"ס מתקיימת בדיקה מעמיקה של הנושא, שצפויה להסתיים בעוד כחצי שנה. היו"ר שאמה-הכהן אמר בתגובה כי יכנס את הוועדה לאחר שיסתיימו הבדיקות המקצועיות, כדי לבחון את התקדמות הנושא.

תגובות לכתבה(6):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    לא התעוררתם מאוחר מידי? אולי אג" ח שורט (ל"ת)
    על הנדל" ן 15/06/2011 16:14
    הגב לתגובה זו
  • נמרוד 15/06/2011 16:55
    הגב לתגובה זו
    חברות הנדלן והבנקים יפגעו מירידת מחירים (ובבועה כמו בבועה, כשהיא מתפוצצת עפים רסיסים וכולם נפגעים). אז מה עושים מנפיקים אגח צמוד למחירי הנדלן. הציבור קונה (כי הוא מפחד מעליות, מפחד שלא יהיה לו כסף לקנות דירה בעתיד) והגופים הכלכליים (חברות הנדלן והבנקים) מוכרים (כי הם " מגדרים" את ההשקעות שלהם). תכלס, הלוואי שיהיה מכשיר כזה. כבר שנה אני שובר את הראש איך אפשר לעשות שורט על הנדלן.
  • 4.
    דורון האדום 15/06/2011 13:57
    הגב לתגובה זו
    המטרה במהלך היא שאנשים לא יצטרכו לקנות את הדירה בפועל אלא יוכלו לקנות הצמדה לנכס הבסיס ותוך כדי כך להפחית ביקושי נדל" ן. הענין הוא שאני לא רואה את המדינה מוותרת על כל המסים הנלווים לרכישת דירה (מס קניה, מע" מ, מס שבח, היטלים, אגרות וכדומה)
  • 3.
    באנגלז קוראים את זה sub prime... (ל"ת)
    רון 15/06/2011 13:31
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    ההפסדים עלי 15/06/2011 13:25
    הגב לתגובה זו
    שמעתי שזוגות צעירים יוכלו להתגורר בקונטננרים משומשים ... קונטינרים שיצופו בטפטים של הניירות הללו
  • 1.
    נהדר,ככה הפנסיה שלי תספוג את ההפסדים,ולא (ל"ת)
    הטייקונים 15/06/2011 12:16
    הגב לתגובה זו
מילואימניקים
צילום: דובר צה"ל

הג'ובניקים רכבו על הלוחמים וקיבלו תנאי שכר ופנסיה מצוינים - האוצר מציע רפורמה

האוצר מנסה להילחם בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות למערך הלא לוחם, במטרה להעלות את השכר למערך הלוחם

רן קידר |
נושאים בכתבה פנסיה תקציבית

הם השתחררו מהצבא בגיל 43-45, עם פנסיה ששווה כמה מיליוני שקלים. הם קיבלו מהצבא שכר חודשי גובה וחזרו לשוק העבודה והרוויחו בעצם 2 משכורות. למנגנון הזה קוראים פנסיה תקציבית וזה מנגנון שקיים בשירות הציבורי, כשלפני כ-2 שנים שינו את המודל וסיפקו לשירות הציבורי פנסיה "רגילה", כמו של כל העם. ועדיין יש עוד קרוב לעשור של יוצאים לפנסיה שיקבלו פנסיה תקציבית, ויש גם פנסיונרים רבים שזכאים לפנסיה תקציבית. וגם - יש בני גנץ, ויוצאי מערכת הביטחון בכנסת שדואגים כל פעם מחדש שאנשי הצבא יזכו להטבות רבות ושונות. 

בשטח - יש הבדל גדול בין קצין בקריה בת"א שמשרת בקבע לקצין בשריון שיוצא פעם בשבועיים הביתה. צריך לשים את הדברים על השולחן. לאחרון מגיע הטבות מרחיקות לכת, לג'ובניק לא מגיע. הג'ובניק רכב על הלוחם וקיבל שכר והטבות חלומי, אבל בדיוק בגלל זה ללוחם לא נשאר. רוצים לוחמים טובים בקבע, רוצים צבא טוב, תרימו את השכר לקרביים, תקצצו אצל הג'ובניקים. כולם מבינים את זה, אף אחד לא באמת פעל לעשות זאת, עד עכשיו. באוצר רוצים להפחית את הוצאות הפנסיה התקציבית והוצאות נוספות כדי להגדיל הטבות ושכר למערך הלוחם. 

 

קריאה קשורה: החמאס לא ינצח אותנו, אבל הפנסיה התקציבית עלולה לעשות לו את העבודה

בדיקת ביזפורטל - פנסיה של 4.5 מיליון שקל לפורש מצה"ל


באוצר מתכננים  לגעת בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות לאנשי הקבע כדי שיהיה תקציב גדול יותר ללוחמים שישמש גם להעלאת שכרם. באוצר מסבירים שהנחת הבסיס של הפנסיה התקציבית לא נכונה ודורשים במסגרת תקציב 2026 לקצצה. הטענה הבסיסית היא שהפנסיה התקציבית נועדה לפצות על פרישה בגיל מוקדם יחסית ולספק יכולת להתקיים לאחר הקריירה הצבאית או הביטחונית. עם זאת, חלק ניכר מהגמלאים חוזרים לשוק העבודה. לעיתים בשירות הציבורי ולעיתים בשוק הפרטי.  אין באמת פגיעה בשכר בפרישה - אלא ההיפך. לכן, הצעת חוק של האוצר מבקשת לקצץ את הקצבה במקרים שבהם ההכנסה הכוללת גבוהה ממשכורת השירות הקבע.

מדד המחירים לצרכן CPIמדד המחירים לצרכן CPI

האם הריבית תרד בסוף החודש? זה הנתון שיקבע

ביום שישי יתפרסם מדד המחירים לצרכן לחודש אוקטובר, והציפיות בשוק מצביעות על עלייה של כ-0.5%; אחרי שהמדד הקודם הפתיע בירידה חדה של 0.6% והוריד את האינפלציה השנתית ל-2.5%, השוק מעריך כי גם הפעם נראה נתון שיחזק את ההסתברות להורדת ריבית כבר בהחלטה הקרובה

תמיר חכמוף |

אחרי חודשים של אי ודאות, נראה שהמשק הישראלי חוזר לשגרה. הפסקת האש שנכנסה לתוקף מוקדם מהצפוי והחזיקה מעמד למרות החששות, מסירה בהדרגה את אחד המשתנים המרכזיים שעיכבו את בנק ישראל מלהתחיל בתהליך הורדת הריבית. במקביל, השקל ממשיך להתחזק, ונכון לבוקר זה נסחר סביב 3.25 שקלים לדולר, הרמות הנמוכות שנראה לאחרונה באוגוסט 2022, בעוד הדולר בעולם ממשיך להיחלש. גם בשוק האג"ח הממשלתי נרשמת ירידה בפרמיית הסיכון של ישראל, לאחר שחברת S&P העלתה את תחזית הדירוג מ"שלילית" ל"יציבה", בהמשך להחלטה דומה של פיץ'. התשואות הקצרות עלו מתחילת נובמבר, והמרווחים באג"ח הדולריות הצטמצמו לרמות שמזכירות את התקופה שלפני המלחמה.

ברקע הדברים, הציפיות למדד אוקטובר מתכנסות סביב עלייה של 0.5%, שתשמור את האינפלציה השנתית קרוב ל-2.5%, בתוך טווח היעד של בנק ישראל. 

מה צופים האנליסטים?

הקונצנזוס בשוק עומד על עלייה של 0.5%, כאשר בהראל מעריכים עלייה של 0.5%, במזרחי טפחות 0.4%, ובמיטב 0.6%. לאחר שהמדד הקודם ירד ב-0.6% והפתיע את כל התחזיות, שעמדו על ירידה של 0.3% בלבד. מדובר בקצב שמתאים לסביבה אינפלציונית יציבה יחסית.

מודי שפריר, האסטרטג הראשי בפועלים, מציין כי “הייסוף המתמשך בשקל והתמתנות מגבלת הביקוש לעובדים צפויים למתן את האינפלציה גם במהלך 2026, בעוד עליית השכר הממוצע נראית מתונה ביחס לעבר”. לדבריו, השוק מתמחר כעת הורדת ריבית בהסתברות של כ-75%, והמדד הקרוב עשוי לקבוע אם היא תתממש כבר בהחלטה הקרובה ב-24 בנובמבר.

במזרחי טפחות מעריכים כי ההתמתנות במדדי מחירי הטיסות והחגים, יחד עם התחזקות השקל, צפויים להוביל למדד מתון יחסית. לפי הסקירה של הבנק, מדד אוקטובר צפוי לעלות בכ-0.4% בלבד, מה שיוביל את האינפלציה השנתית ל־2.4%. “בהינתן סביבת שער החליפין החזקה והירידה במחירי הסחורות בעולם, קשה לראות כרגע לחץ אינפלציוני משמעותי נוסף”, נכתב.

בלידר שוקי הון מציינים כי “הגידול בצריכה בחודשים האחרונים נבע ברובו מהשלמת רכישות שנדחו במהלך המלחמה, אך נתוני אוקטובר מצביעים על יציבות ולא על גל ביקושים חדש”. לדבריהם, הלחצים האינפלציוניים נשארים מתונים, והם צופים עלייה מצטברת של 0.1% בלבד בשלושת החודשים הקרובים, לצד הורדת ריבית אחת בתקופה זו.