היכן אפשר להשקיע את הכסף כשהריבית עולה?
הריבית עולה והררי המזומנים של הציבור "מאבדים" תשואה אלטרנטיבית
אינפלציה, מלחמה באוקראינה ושיבושי האספקה בעקבות קורונה, לא הותירו ברירה לבנקים המרכזיים. הנה מאז 2008 שבה התחיל עידן הריבית האפסית, חזרנו למציאות של ריבית עולה ומהר. גם בנק ישראל הצטרף למגמה והעלה את הריבית ב-0.4%, כך שתעמוד על 0.75% והעלאות נוספות עד סוף השנה נראות כמו עובדה מוגמרת.
על פי התחזיות של הבנקים המרכזיים, הריביות צפויות להמשיך ולעלות לפחות בשנה הקרובה בשיעור של 1% לפחות. המשמעות היא שהריבית על ההלוואות צמודות פריים מתייקרת. מצד שני, כשאנחנו הופכים למשקיעים במכשירים שנהנים מהעלאת הריבית, יש לנו הזדמנות להרוויח מהמגמה, במיוחד במצב שבו היא נמשכת לשנים ארוכות.
בזמן שהריבית עולה, אובדן תשואה אלטרנטיבית בסיכון נמוך, הולך וגדל. אם בעשור האחרון, רבים אמרו שהם לא רוצים לקחת סיכונים בריבית אפסית ומעדיפים שהכסף יישב בחשבונות הבנק, כעת להחלטה הפסיבית הזו יש מחיר יותר גבוה.
כשאנחנו מדברים על נקיטת עמדה אקטיבית בגלל עליית הריבית, לא מדובר עכשיו על שינוי כל מסלולי ההשקעה של הציבור מהיסוד, לא כל אירוע מצריך שינוי קיצוני של כל האסטרטגיה שבנינו עד היום. אלא התאמה של תיק ההשקעות שלנו, בצורה שנוכל ליהנות מריבית עולה ומתעדכנת.
- הנחיות חדשות במימון: איך משפיע קיבוע הקלות המשכנתא על הזינוק בהלוואות "לכל מטרה"?
- בנק ישראל מפרסם הקלות ללוקחי משכנתאות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הררי המזומן שבידי הציבור הולכים ועולים משנה לשנה - למה רבים לא משקיעים את הכסף?
עוד לפני העלאות הריבית ולמרות התשואות בשוקי ההון ועליות מחירי הנדל"ן והנכסים בעולם, יתרות המזומן שבחשבונות הבנק של הציבור רושמות עלייה עקבית חודש אחרי חודש, שנה אחרי שנה. כלומר העובדה שברירת המחדל היא החזקת מזומן, במקרים רבים מביאה לאובדן של תשואה משמעותית ואפילו הפסד. אם, נניח, משקללים את שנת 2022 כדוגמה, הרי ששחיקת הכסף עם אינפלציה של 4% היא הפסד של ממש במונחי כוח קנייה.
על פי נתוני בנק ישראל, נכון לסוף פברואר 2022, יתרות המזון שבחשבונות העו"ש של הישראלים הגיעו לשיא של 591 מיליארד שקל. מדובר בזינוק של כמעט 30% לעומת נתוני סוף 2020, ושל 85%, לעומת הנתונים בסוף 2018.
הציבור הרחב ברובו לא מקבל החלטות אקטיביות בכל מה שקשור להשקעות. איך שלא מנתחים את זה, ברור שאחוז הגידול ביתרות המזומן, לעומת הצורך של הציבור בנזילות מיידית הוא חסר פרופורציה. בתוך שלוש שנים יתרות המזומן זינקו הרבה מעבר לשיעור הגידול בהכנסה, מה שמלמד כי הציבור לא משקיע את הכסף שלו, אלא מעדיף להשאיר אותו כמזומן בחשבון הבנק. ככל הנראה בין הררי המזומנים הללו, מסתתרים סכומים שלא הושקעו כלל והם לא נדרשים לשנים הקרובות. הסיבה היחידה שלא הושקעו היא היעדר מודעות והיעדר הנכונות לקבל החלטות אקטיביות. ככל שהריבית עולה ותעלה, הציבור הרחב מפסיד תשואה אלטרנטיבית גבוהה יותר.
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- רובע חדש בצפת: 915 דונם, 4,000 יחידות דיור וכניסה חדשה לעיר
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
איזה אלטרנטיבות השקעה מתגמלות על שינויים בריבית?
נדל"ן מניב - בעת רכישת נדל"ן מניב, ישנו מנגנון פיצוי מפני עליית ריבית בכמה אפיקים. הראשון הוא שכאשר הריבית עולה, עלויות המימון לרכישת נכסים עולות. במצבים כאלה גדל הביקוש לשכירות על פני רכישה. מחד, מחירי הנכסים עלולים להיפגע, אבל ההכנסה השוטפת מהנכסים הופכת יציבה יותר ורמת הוודאות שלה עולה, כך שהביקושים לשכירות עולים, מחירי השכירות עולים ואז מתרחש מנגנון הפיצוי בגין עליית הריבית. כלומר התשואה השוטפת של הנכסים המניבים עולה בגלל עליית ריבית חסרת הסיכון.
קרנות אשראי לעסקים - השקעה בקרנות אשראי לעסקים הן במנגנון הלוואות מתעדכנות. בדרך כלל בכל רגע נתון, ישנם כספים שניתנים כהלוואות הבאות. הלוואות שנפרעות חוזרות כמזומן שמושקע מחדש לטובת המשקיעים בקרן.
מכשירי הלוואה של עמית לעמית (P2P) - בעולם ה-P2P חלק גדול מההלוואות נושא מנגנון התאמה לגובה הריבית, כך שחלק גדול מהן ניתן במסלול פריים. לכן כשריבית הפריים עולה, נדרשים הלווים, בהתאם למסלול ההלוואה לריבית גבוהה יותר. גם אם לא כל ההלוואות בריבית מתעדכנת, מנגנון ההשקעה מחדש של הכספים, מנתב אותם מחדש אל הלוואות חדשות בריביות מתעדכנות. ככה שכל הזמן הכספים מושקעים מחדש בריבית העדכנית.
הכותבים מלווים יחידים, זוגות ומשפחות לעצמאות כלכלית באמצעות יצירת הכנסות פסיביות. הם החליטו לוותר על רכישת דירה כדי להשקיע את הכסף שלהם ולצבור את אפקט הריבית דריבית. הם הורים ל-5 ילדים, מלווים יחידים, זוגות ומשפחות ליצירת הכנסות פסיביות ועצמאות כלכלית. אין לראות באמור לעיל משום המלצה להשקעה באפיק כזה או אחר.
- 3.צריך לבטל את המס ההזוי 15% לחיסכון בפקמ (ל"ת)ירון,, 08/06/2022 07:48הגב לתגובה זו
- 2.זהירות 07/06/2022 06:10הגב לתגובה זואם המשבר יתממש. ושלא יספרו לכם ש 14% ירידה במדד האס אנד פי זה משבר. הנדלן יפול, וחברות יתקשו להחזיר חובות (ולכם אין את הכלים של הבנקים). בקיצור הפינות שהוזכרו בכתבה ממש אבל ממש לא חסינות.
- 1.יובלי 06/06/2022 17:59הגב לתגובה זועכשיו אלמד אותך איך חושבים באוצר כשאתה אומר הררי הכסף שבידי הציבור ממלאים את חשבונות העו"ש שלהם זה סימן שהכסף מאיים על האוצר וצריך לחלט אותו מהם ב 1983 היה אותו הדבר אבל במניות הבנקים והממשלה הלאימה אותם והורידה את ערכם ב80% וגילחה את הציבור כלומר עשתה להם תיספורת קרחת ועכשיו אני מצפה מימך כידען כפי שאתה מברבר לאמר לנו מה יעשו האוצר והממשלה כדי לעשות שוב תיספורת לציבור
- אחד העם 06/06/2022 20:03הגב לתגובה זולא נגעו בחשבונות עוש.אל תפחיד אנשים סתם.
מצלאוי קיבלה רוב לפינוי-בינוי בבת ים: הכנסות צפויות של כ-147 מיליון שקל
החברה התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק; הפרויקט צפוי להיות עם רווחיות גולמית של כ-20%, אך קיפאון במכירות ועלויות מימון עולות מעמידים במבחן את מודל ההתחדשות העירונית
מצלאוי מצלאוי חברה לבנין מצלאוי 0.07% הודיעה כי התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו יפונו 32 יחידות דיור קיימות,
ובמקומן צפויות להיבנות כ-90 דירות חדשות במגדל בן 18 קומות, בהיקף כולל של כ-12.6 אלף מ"ר מגורים וכ-5,000 מ"ר חניות תת-קרקעיות.
חלקה של מצלאוי בפרויקט עומד על 58 יחידות דיור. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות מהפרויקט יסתכם בכ-147 מיליון שקל, מול עלויות צפויות של כ-117 מיליון שקל. קידום הפרויקט יתבצע בהתאם לתוכנית הכוללנית של עיריית בת ים, במסלול חלופת שקד או פינוי-בינוי, בכפוף להחלטת מוסדות התכנון.
כיום, המחיר החציוני של דירות ברח' הפטמן עומד על כ-2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-3.42 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.
הכנסות ורווח גולמי
תחזית ההכנסות של מצלאוי מתבססות על דוח כלכלי פנימי שגיבשה מצלאוי, הכולל אומדנים עדכניים למחירי מכירה ממוצעים של כ־28 אלף שקל למ"ר, וכן חישובי עלויות מימון, תפעול ובנייה. מה שמעמיד את הפרויקט על שיעור רווחיות גולמית של כ-20.4%, מספר טוב באמצע למקובל בענף לאחרונה.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה האמיתית היא מה קורה לרווח הגולמי הזה במרוצת השנים. מעבר לעלויות המימון, התפעול והבנייה, פרויקטים כאלה מסתמכים על גלגול העליות לצרכן, או במלים פשוטות על עליית מחירים. ככל
והמחירים נשארים במקום או יורדים, המרווחים עבור החברות בתחום עשויים להישחק. לאור הקיפאון בשוק הדירות, שהשתקף בדוחות הרבעון השלישי של רוב רובן של החברות, החברות כידוע יצאו במבצעים, שמבלי להתייחס כרגע לאותיות הקטנות, חלקן אף מציעות ביטול עסקה. כלומר,למרות הציפייה
להתאוששות וחזרת הרוכשים, השוק עדיין מדשדש בפועל. שוק ההתחדשות העירונית שנחשב לבוננזה עשוי להיות מסוכן ממה שנראה במבט ראשון, כאשר ביטולי פרויקטים חושפים את המחיר האמיתי של היתכנות נמוכה בהתחדשות עירונית, המרווחים נשחקים, והוצאות המימון מטפסות
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
