רשות המסים תאריך את תקופת הפטור ממס למשפרי דיור ב-7 חודשים
עקב משבר הקורונה, במסגרת דיון בנושא שנערך לאחרונה בוועדת הכספים ואושר אתמול סופית בכנסת, רשות המסים צפויה להאריך את תקופת מכירת הדירה הישנה בפטור ממס למשפרי דיור בשבעה חודשים - כלומר ל-25 חודשים. מטרת המהלך הינה לסייע לאזרחים רבים אשר רכשו דירה שנייה ולא מצליחים למכור את דירתם הישנה, נוכח הירידה החדה בהיקף העסקאות בשוק מאז תחילת המשבר.
על פי ההחלטה שאושרה, רוכשי דירה שניה שעבורם התקופה בת 18 החודשים למכירת דירתם הישנה לצורך קבלת פטור ממס רכישה ומס שבח נגמרה בין החודשים מרץ לאוקטובר 2020, יקבלו דחייה של שבעה חודשים נוספים למכירת דירתם ועדיין ליהנות ממדרגות מס של דירה יחידה בגין הדירה החדשה שרכשו ופטור ממס שבח בגין הדירה אותה הם מחויבים למכור - בתנאי שימכורו אותה עד לתום 7 החודשים הנוספים.
מה משמעות ההטבה בכסף?
המשמעות בנוגע למס רכישה בו יחויב מי שלא מכר את דירתו השניה במהלך תקופת הפטור.
כל עוד מדובר בדירת מגורים יחידה, המס על רכישתה עומד על 0% עד מחיר של 1.74 מיליון שקל, 3.5% מסכום של 1.74 מיליון שקל עד 2 מיליון שקל, 5% מסכום של 2 מיליון שקל עד 5.34 מיליון שקל, 8% עד שווי של 17.8 מיליון שקל ו-10% על שווי גבוה יותר.
אם ברשות הקונה דירה נוספת - בין אם מדובר בדירה להשקעה ובין אם מדובר בקונה שלא הצליח למכור את הדירה הישנה במהלך תקופת הפטור - המס יעמוד על 8% כבר מהשקל הראשון ועל 10% מעל סכום של 5.34 מיליון שקל.
- "הנבנו 11% תשואה; אני חותם על זה בכל שנה בה נהיה מתחת לשאר"
- אחרי חמש שנים: סמנכ״ל השיווק של בנק הפועלים אסף אזולאי עוזב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בנוסף, על מכירת דירה שאינה הדירה היחידה עבור בעליה, קיים מס שבח, בשיעור של 25% מהפער בין מחיר הקנייה למחיר במכירה.
- 3.ומה עם מס שבח למוכר דירה או חנות? אף אחד לא מוכר נ 24/07/2020 20:13הגב לתגובה זוומה עם מס שבח למוכר דירה או חנות? אף אחד לא מוכר נכס היום, השוק מת וימשיך למות
- 2.קנו רק זהב (ל"ת)ה 21/07/2020 11:38הגב לתגובה זו
- נכון (ל"ת)24/07/2020 20:14הגב לתגובה זו
- 1.מייק 21/07/2020 09:59הגב לתגובה זורשות המסים מאריכה את תקופת מכירת הדירה הישנה בפטור ממס של משפרי הדיור בשבעה חודשים נוספים והתקופה תעמוד על שנתיים וחודש. הנה שוב הממשלה ממשיכה לנסות לדחות את הקץ של קריסת הנדל"ן, והפעם מדובר בחבל הצלה עבור אלפי ישראלים שרכשו דירה שנייה ולא מצליחים למכור את דירתם הישנה. רק מה כולם שוכחים? שהמשבר והקושי של משפרי הדיור למכור את הדירה הישנה שלהם התחיל שנתיים לפני הקורנה!!, ובמהלך התקופה הזאת "זמן המדף" של הדירות של משפרי הדיור עלה מ 10 חודשי המתנה למכירה, ל 22 חודשי המתנה. אז אם לפני משבר הקורנה משפרי הדיור לא הצליחו למכור את הדירות שלהם, ברור שעכשיו אין קונים ומשפרי הדיור לא יצליחו למכור את הדירה בלי להוריד מחיר בחדות. לכן הממשלה מנסה לגרום למשפרי הדיור להמשיך לשבת על הגדר על מנת למנוע את ההשפעה על הסטטיסטיקות של ירידת המחירים. רק מה? לא רק מועד התשלום לרשות המיסים משפיע על מכירת הדירה, כי בצד השני יש קבלן שחייב לקבל את הכסף מהמכירה, וצריך לעמוד במועדי התשלום, אחרת הקבלן יקרוס וכולם יפסידו בגדול. ואחרון חביב: שנתיים משפרי הדיור לא מצליחים למכור את הדירה הישנה שלהם. אז מה הם חושבים? שפתאו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
