הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

מרגיז: עיריית הרצליה תקעה תכנית בנייה עשור - וננזפה קשות

הוועדה המקומית הרצליה התנגדה בכל דרך אפשרית לבנייה בלב העיר - הוועדה המחוזית הפכה את ההחלטה 
לירן סהר | (7)
נושאים בכתבה הרצליה

המשכות הליכי התכנון היא אחד הגורמים העיקריים למצוקת הדיור בישראל. במקרים בהם הוועדה המקומית היא זו שמתנגדת לתוכנית, היזמים מתמודדים עם ניסיונות של הוועדה לעצור את הבניה בכל מחיר ולעיתים בניגוד לחוק.

דוגמא לתוכנית כזו היא תוכנית לבניית 2 בניינים על שטח של פחות מדונם במרכז העיר הרצליה שאישורה במוסדות התכנון נמשך כעשור.

מדובר במגרש צר וארוך בייעוד מגורים במרכזה של העיר הרצליה ברחובות העצמאות 21 וחברון 8. בשל נתוניו הפיזיים המיוחדים נדרשה תכנית בסמכות ועדה מקומית על מנת לאפשר את ניצול זכויות הבניה המוקנות למגרש מכוח תכניות תקפות ובנייה סבירה ואיכותית למגורים.

כבר בשנת 2005 ביקשו בעלי המגרש הקודמים להקים על המגרש בניין מגורים. הוועדה המקומית דחתה את התוכנית שהם קידמו אולם היא אושרה על-ידי ועדת הערר המחוזית ולאחר מכן על-ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה למרות ערר שהגישה הועדה המקומית.

במסגרת הליכים אלו ניסתה הוועדה המקומית להעלות מן האוב תכנית ישנה שהופקדה ולא קודמה, שמטרתה הייתה לשנות חלק משטח המגרש לבנייני ציבור והרחבת דרך. הוועדה המחוזית ביטלה את הפקדת תכנית זו. על החלטת הועדה המחוזית לביטול הפקדת תכנית זו ערערה הוועדה המקומית לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית וגם זו דחתה את הערר תוך שהיא לא חוסכת שבטה מהתנהלות הוועדה המקומית בהליכי קידום התכנית למגרש.

 

החברות יעקב רוזן ורובין חברה קבלנית לבנין רכשו  את המגרש בשנת 2009 בהסתמך על החלטות מוסדות התכנון ב"סיבוב הראשון". אך כשהם שניגשו לביצוע תכנון למגרש עלה הצורך לערוך שני שינויים עיקריים מעקרונות התכנון שקבעה הוועדה המחוזית.

הוועדה המקומית קפצה על ההזדמנות להתנגד שוב לתוכנית ולא הסכימה להפקיד אותה. היזמים הגישו ערר לוועדת הערר שהחליטה שלא מסמכותה להתערב בעקרונות התכנון שנקבעו על-ידי המחוזית בסיבוב הראשון. לכן התכנית הגיעה שוב למחוזית שקיבלה את מרבית השינויים המבוקשים על-ידי העוררים. בהתאם לכך התכנית הופקדה על-ידי הוועדה המקומית, אולם בעקבות התנגדויות הוגשו על-ידי שכנים למגרש הוועדה המקומית קיימה דיון בתכנית שבסופו החליטה לדחות את התכנית.

על ההחלטה לדחות את התוכנית הגישו היזמים באמצעות עוה"ד ענת בירן ואסף עירוני ערר לועדת הערר המחוזית שקיבלה את הערר ובכך למעשה אישרה את התוכנית תוך שהיא מבקרת את ההתנהלות של הועדה המקומית שבחרה להתעלם מההחלטה של הועדה המחוזית .

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כך נקבע בוועדה המחוזית: "בהתאם לחוק התכנון והבניה המשטר התכנוני שנקבע על ידי הועדה המחוזית בהחלטתה להפקיד את התוכנית הוא המשטר התקף. משעה שהיא דנה בערר על החלטת הועדה המקומית והחליטה לקבלו ולהורות על הפקדת התוכנית, הועדה המקומית אינה רשאית להמשיך ולאחוז בעמדותיה התכנוניות המקוריות שהביאו להגשת הערר כאילו לא ארע דבר והיא צריכה לקבל שעמדותיה לא נכונות / מקובלות או תקפות ולכן עליה לאמץ בנפש חפצה את עמדתה התכנונית של הועדה המחוזית כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטה על הפקדת התוכנית."

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    איל 28/11/2015 11:33
    הגב לתגובה זו
    לצערי, הפכנו למדינת עולם שלישי. לא סתם אנחנו אחרונים במדד השחיתות ב -OECD וממשיכים בהדרדרות. הייתי ממליץ למשטרת ישראל לקחת 2-3 דוגמאות של פרויקטים שתקועים כבר עשור בעיריית הרצליה... לעומת 2-3 פרויקטים שבאופן מפתיע קודמו במהירות על ידי אותו מהנדס עירייה ולמצוא את ״שביל המעטפות החסר״ ולבוא בדין עם האחראיים . אולי תתגלה גם האמת המרה והשפעתה על יוקר המחייה במדינה.
  • 6.
    אבי 15/11/2015 18:44
    הגב לתגובה זו
    כל הגורמים שנה בכלא.....וניראה את הבא ששם רגליים ללא סיבה...
  • 5.
    גרשון 04/09/2015 07:08
    הגב לתגובה זו
    עיריית הרצלייה- מחלקת הנדסה מהגיהנום עבור יזמים. הסיפור של קפקא מלווה כל התנהלות מולם. אני מקבל גם את התגובה של 3...אין ספק שזה מה שהם רוצים.
  • 4.
    אחד שיודע 04/09/2015 06:42
    הגב לתגובה זו
    לקחתי חלק בקידום פרוייקט במרכז העיר שבו התעמרה העירייה קשות ביזם מעבר לכל סיבה סבירה, תוך הנחיות על שינויים אין סופיים כך שאחרי יישום ההערות, עלו מן האוב הנחיות חדשות תוך התנהלות שערוריתית ולא הגיונית. קצרה היריעה מלתאר את הסאגה....ובקשר לתגובה של 3, אכן התקבל הרושם....
  • 3.
    הכל שאלה של כמה שמים במעטפות ככה פועלים במדינה (ל"ת)
    תום 31/08/2015 08:50
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    שלמה 30/08/2015 15:16
    הגב לתגובה זו
    חלם.
  • 1.
    בכל הארץ יש אלפי יחידות דיור תקועות בגלל העירייה!!! (ל"ת)
    shafik 30/08/2015 14:14
    הגב לתגובה זו
דירה בהנחה מחיר למשתכן
צילום: תמר מצפי
דירה בהנחה

דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?

ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים  מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?

רן קידר |
נושאים בכתבה דירה בהנחה מחירי הדירות

תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות. 

בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.

140 אלף זכאים מחפשים דיור

הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה. 

ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות. 

האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי).  כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.

להמשך הכתבה לחץ כאן
שי אהרונוביץ רשות המסים
צילום: דני שם טוב דוברות

חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים? 

אדיר בן עמי |
נושאים בכתבה שכר דירה מס על שכר דירה

משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור -  5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים. 


העלמות מס במיליארדים

רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות  יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין  רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.    

 ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים  מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות. 

שוק השכירות מגלגל  מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים  רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.  

שלושה מסלולי מיסוי

מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס.  במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"  

להמשך הכתבה לחץ כאן