הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן

מרגיז: עיריית הרצליה תקעה תכנית בנייה עשור - וננזפה קשות

הוועדה המקומית הרצליה התנגדה בכל דרך אפשרית לבנייה בלב העיר - הוועדה המחוזית הפכה את ההחלטה 
לירן סהר | (7)
נושאים בכתבה הרצליה

המשכות הליכי התכנון היא אחד הגורמים העיקריים למצוקת הדיור בישראל. במקרים בהם הוועדה המקומית היא זו שמתנגדת לתוכנית, היזמים מתמודדים עם ניסיונות של הוועדה לעצור את הבניה בכל מחיר ולעיתים בניגוד לחוק.

דוגמא לתוכנית כזו היא תוכנית לבניית 2 בניינים על שטח של פחות מדונם במרכז העיר הרצליה שאישורה במוסדות התכנון נמשך כעשור.

מדובר במגרש צר וארוך בייעוד מגורים במרכזה של העיר הרצליה ברחובות העצמאות 21 וחברון 8. בשל נתוניו הפיזיים המיוחדים נדרשה תכנית בסמכות ועדה מקומית על מנת לאפשר את ניצול זכויות הבניה המוקנות למגרש מכוח תכניות תקפות ובנייה סבירה ואיכותית למגורים.

כבר בשנת 2005 ביקשו בעלי המגרש הקודמים להקים על המגרש בניין מגורים. הוועדה המקומית דחתה את התוכנית שהם קידמו אולם היא אושרה על-ידי ועדת הערר המחוזית ולאחר מכן על-ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה למרות ערר שהגישה הועדה המקומית.

במסגרת הליכים אלו ניסתה הוועדה המקומית להעלות מן האוב תכנית ישנה שהופקדה ולא קודמה, שמטרתה הייתה לשנות חלק משטח המגרש לבנייני ציבור והרחבת דרך. הוועדה המחוזית ביטלה את הפקדת תכנית זו. על החלטת הועדה המחוזית לביטול הפקדת תכנית זו ערערה הוועדה המקומית לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית וגם זו דחתה את הערר תוך שהיא לא חוסכת שבטה מהתנהלות הוועדה המקומית בהליכי קידום התכנית למגרש.

 

החברות יעקב רוזן ורובין חברה קבלנית לבנין רכשו  את המגרש בשנת 2009 בהסתמך על החלטות מוסדות התכנון ב"סיבוב הראשון". אך כשהם שניגשו לביצוע תכנון למגרש עלה הצורך לערוך שני שינויים עיקריים מעקרונות התכנון שקבעה הוועדה המחוזית.

הוועדה המקומית קפצה על ההזדמנות להתנגד שוב לתוכנית ולא הסכימה להפקיד אותה. היזמים הגישו ערר לוועדת הערר שהחליטה שלא מסמכותה להתערב בעקרונות התכנון שנקבעו על-ידי המחוזית בסיבוב הראשון. לכן התכנית הגיעה שוב למחוזית שקיבלה את מרבית השינויים המבוקשים על-ידי העוררים. בהתאם לכך התכנית הופקדה על-ידי הוועדה המקומית, אולם בעקבות התנגדויות הוגשו על-ידי שכנים למגרש הוועדה המקומית קיימה דיון בתכנית שבסופו החליטה לדחות את התכנית.

על ההחלטה לדחות את התוכנית הגישו היזמים באמצעות עוה"ד ענת בירן ואסף עירוני ערר לועדת הערר המחוזית שקיבלה את הערר ובכך למעשה אישרה את התוכנית תוך שהיא מבקרת את ההתנהלות של הועדה המקומית שבחרה להתעלם מההחלטה של הועדה המחוזית .

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כך נקבע בוועדה המחוזית: "בהתאם לחוק התכנון והבניה המשטר התכנוני שנקבע על ידי הועדה המחוזית בהחלטתה להפקיד את התוכנית הוא המשטר התקף. משעה שהיא דנה בערר על החלטת הועדה המקומית והחליטה לקבלו ולהורות על הפקדת התוכנית, הועדה המקומית אינה רשאית להמשיך ולאחוז בעמדותיה התכנוניות המקוריות שהביאו להגשת הערר כאילו לא ארע דבר והיא צריכה לקבל שעמדותיה לא נכונות / מקובלות או תקפות ולכן עליה לאמץ בנפש חפצה את עמדתה התכנונית של הועדה המחוזית כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטה על הפקדת התוכנית."

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    איל 28/11/2015 11:33
    הגב לתגובה זו
    לצערי, הפכנו למדינת עולם שלישי. לא סתם אנחנו אחרונים במדד השחיתות ב -OECD וממשיכים בהדרדרות. הייתי ממליץ למשטרת ישראל לקחת 2-3 דוגמאות של פרויקטים שתקועים כבר עשור בעיריית הרצליה... לעומת 2-3 פרויקטים שבאופן מפתיע קודמו במהירות על ידי אותו מהנדס עירייה ולמצוא את ״שביל המעטפות החסר״ ולבוא בדין עם האחראיים . אולי תתגלה גם האמת המרה והשפעתה על יוקר המחייה במדינה.
  • 6.
    אבי 15/11/2015 18:44
    הגב לתגובה זו
    כל הגורמים שנה בכלא.....וניראה את הבא ששם רגליים ללא סיבה...
  • 5.
    גרשון 04/09/2015 07:08
    הגב לתגובה זו
    עיריית הרצלייה- מחלקת הנדסה מהגיהנום עבור יזמים. הסיפור של קפקא מלווה כל התנהלות מולם. אני מקבל גם את התגובה של 3...אין ספק שזה מה שהם רוצים.
  • 4.
    אחד שיודע 04/09/2015 06:42
    הגב לתגובה זו
    לקחתי חלק בקידום פרוייקט במרכז העיר שבו התעמרה העירייה קשות ביזם מעבר לכל סיבה סבירה, תוך הנחיות על שינויים אין סופיים כך שאחרי יישום ההערות, עלו מן האוב הנחיות חדשות תוך התנהלות שערוריתית ולא הגיונית. קצרה היריעה מלתאר את הסאגה....ובקשר לתגובה של 3, אכן התקבל הרושם....
  • 3.
    הכל שאלה של כמה שמים במעטפות ככה פועלים במדינה (ל"ת)
    תום 31/08/2015 08:50
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    שלמה 30/08/2015 15:16
    הגב לתגובה זו
    חלם.
  • 1.
    בכל הארץ יש אלפי יחידות דיור תקועות בגלל העירייה!!! (ל"ת)
    shafik 30/08/2015 14:14
    הגב לתגובה זו
דירות. קרדיט: רשתות חברתיותדירות. קרדיט: רשתות חברתיות

המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות

האם פריסת תשלומי הקרקע ליזמים תשנה את שוק הדיור או שזה מאמץ נוסף לבלימת הירידות? שינוי מדיניות ראשון מסוגו צפוי להקטין משמעותית את עלויות המימון והחיסכון עשוי להתגלגל לרוכשי הדירות

רן קידר |
נושאים בכתבה רשות מקרקעי ישראל נדל"ן מחירי הדירות

לראשונה מזה שנים, המדינה מתקרבת לשינוי במנגנון תשלומי הקרקע בפרויקטים למגורים: יזמים וקבלנים שיזכו במכרזי קרקע לא יחויבו עוד להעביר את מלוא הסכום מראש, אלא יוכלו לפרוס את התשלום למספר שלבים. מאחורי המהלך עומדת הבנה הולכת ומעמיקה שההחזר המיידי על הקרקע, במיוחד בסביבת ריבית גבוהה, יוצר עומס תזרימי שמייקר את עלויות הבנייה ומוביל למחירים גבוהים יותר לרוכשים.

המודל החדש אמור לתת מענה לפער משמעותי: בפרויקטים רבים נאלצים היזמים להמתין שנים עד שהמדינה משלימה את עבודות הפיתוח בשטח, ורק אז ניתן להתחיל בבנייה בפועל. בזמן הזה, הכסף ששולם מראש על הקרקע "יושב" במימון בנקאי יקר, ובפרויקטים מסוימים הריבית המצטברת מצטרפת למחיר הסופי של הדירה במאות אלפי שקלים. מאחר שמדובר בעלות שאינה נובעת מבנייה עצמה, אלא מהמתנה ממושכת שנכפית על היזמים, מתבקשת רפורמה של המדינה.

בבדיקות שנערכו על עסקאות קרקע מהשנים האחרונות נצפו פערים משמעותיים בעליויות המימון. במתחמים מסוימים באזורים עם ביקוש גבוה, שבהם עלות הקרקע ליחידת דיור נמדדה במיליוני שקלים, הריבית המצטברת לתקופת המתנה של כשנתיים יכולה להגיע לכ-300 אלף שקם לדירה. פריסת התשלומים, לעומת זאת, מקטינה את הצורך במימון מיידי ובהלוואות גישור, ומפחיתה חלק ניכר מהעלות הזו כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט.

הסיכונים הנלווים

אנשי מקצוע בתחום הכלכלה, המשפט והמימון מסבירים כי המהלך עשוי לשנות את אופי הסיכונים בענף. לדבריהם, המודל החדש מאפשר חלוקה מאוזנת יותר של נטל המימון בין המדינה ליזמים, מה שיכול לעודד השתתפות רחבה יותר במכרזי קרקע, בעיקר בתקופה שבה עלויות המימון וחוסר הוודאות גורמים ליזמים רבים להימנע מתחרויות כלל. עם זאת, יש המתריעים מפני תופעות לוואי אפשריות: האפשרות לשלם פחות בתחילת הדרך עשויה למשוך יזמים בעלי חוסן פיננסי נמוך, ליצור עיוותים במחירי הקרקע ולהגדיל את הסיכון לפרויקטים שלא יושלמו.

בגופים הפיננסיים מציינים שמערכת הבנקאות תידרש להתאים את מנגנוני האשראי למודל החדש. פריסת תשלומים דורשת הבהרות לגבי השעבודים, יכולתו של היזם להשלים את הרכישה בעתיד, ובמיוחד, התייחסות לתרחיש שבו הפרויקט נעצר באמצע. גורמים בתחום המימון מזהירים כי ללא תיאום מלא בין המדינה למערכת הבנקאית, הוזלת המימון לא תגיע לרוכשי הדירות אלא תיתקע בין המתווכים הפיננסיים.

להמשך הכתבה לחץ כאן
יד אליהו. קרדיט: צלי אהרוןיד אליהו. קרדיט: צלי אהרון
סיור שכונות

מחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?

התחדשות עירונית דוחפת את המחירים למעלה, האוכלוסייה מתחדשת - אבל עסקאות אחרונות, ירידה בביקושים ועלויות משכנתא כבדות מעלות סימני שאלה על עתיד מחירי הדירות באזור

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. אחת הסיבות היא התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר. 

מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה בסכום גדול יותר.




רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל

רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון. 

חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".

להמשך הכתבה לחץ כאן