מרגיז: עיריית הרצליה תקעה תכנית בנייה עשור - וננזפה קשות

הוועדה המקומית הרצליה התנגדה בכל דרך אפשרית לבנייה בלב העיר - הוועדה המחוזית הפכה את ההחלטה

לירן סהר | 30/08/2015 13:39 (7)

נושאים בכתבה הרצליה

המשכות הליכי התכנון היא אחד הגורמים העיקריים למצוקת הדיור בישראל. במקרים בהם הוועדה המקומית היא זו שמתנגדת לתוכנית, היזמים מתמודדים עם ניסיונות של הוועדה לעצור את הבניה בכל מחיר ולעיתים בניגוד לחוק.

דוגמא לתוכנית כזו היא תוכנית לבניית 2 בניינים על שטח של פחות מדונם במרכז העיר הרצליה שאישורה במוסדות התכנון נמשך כעשור.

מדובר במגרש צר וארוך בייעוד מגורים במרכזה של העיר הרצליה ברחובות העצמאות 21 וחברון 8. בשל נתוניו הפיזיים המיוחדים נדרשה תכנית בסמכות ועדה מקומית על מנת לאפשר את ניצול זכויות הבניה המוקנות למגרש מכוח תכניות תקפות ובנייה סבירה ואיכותית למגורים.

כבר בשנת 2005 ביקשו בעלי המגרש הקודמים להקים על המגרש בניין מגורים. הוועדה המקומית דחתה את התוכנית שהם קידמו אולם היא אושרה על-ידי ועדת הערר המחוזית ולאחר מכן על-ידי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה למרות ערר שהגישה הועדה המקומית.

במסגרת הליכים אלו ניסתה הוועדה המקומית להעלות מן האוב תכנית ישנה שהופקדה ולא קודמה, שמטרתה הייתה לשנות חלק משטח המגרש לבנייני ציבור והרחבת דרך. הוועדה המחוזית ביטלה את הפקדת תכנית זו. על החלטת הועדה המחוזית לביטול הפקדת תכנית זו ערערה הוועדה המקומית לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית וגם זו דחתה את הערר תוך שהיא לא חוסכת שבטה מהתנהלות הוועדה המקומית בהליכי קידום התכנית למגרש.

החברות יעקב רוזן ורובין חברה קבלנית לבנין רכשו את המגרש בשנת 2009 בהסתמך על החלטות מוסדות התכנון ב"סיבוב הראשון". אך כשהם שניגשו לביצוע תכנון למגרש עלה הצורך לערוך שני שינויים עיקריים מעקרונות התכנון שקבעה הוועדה המחוזית.

הוועדה המקומית קפצה על ההזדמנות להתנגד שוב לתוכנית ולא הסכימה להפקיד אותה. היזמים הגישו ערר לוועדת הערר שהחליטה שלא מסמכותה להתערב בעקרונות התכנון שנקבעו על-ידי המחוזית בסיבוב הראשון. לכן התכנית הגיעה שוב למחוזית שקיבלה את מרבית השינויים המבוקשים על-ידי העוררים. בהתאם לכך התכנית הופקדה על-ידי הוועדה המקומית, אולם בעקבות התנגדויות הוגשו על-ידי שכנים למגרש הוועדה המקומית קיימה דיון בתכנית שבסופו החליטה לדחות את התכנית.

על ההחלטה לדחות את התוכנית הגישו היזמים באמצעות עוה"ד ענת בירן ואסף עירוני ערר לועדת הערר המחוזית שקיבלה את הערר ובכך למעשה אישרה את התוכנית תוך שהיא מבקרת את ההתנהלות של הועדה המקומית שבחרה להתעלם מההחלטה של הועדה המחוזית .

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כך נקבע בוועדה המחוזית: "בהתאם לחוק התכנון והבניה המשטר התכנוני שנקבע על ידי הועדה המחוזית בהחלטתה להפקיד את התוכנית הוא המשטר התקף. משעה שהיא דנה בערר על החלטת הועדה המקומית והחליטה לקבלו ולהורות על הפקדת התוכנית, הועדה המקומית אינה רשאית להמשיך ולאחוז בעמדותיה התכנוניות המקוריות שהביאו להגשת הערר כאילו לא ארע דבר והיא צריכה לקבל שעמדותיה לא נכונות / מקובלות או תקפות ולכן עליה לאמץ בנפש חפצה את עמדתה התכנונית של הועדה המחוזית כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטה על הפקדת התוכנית."

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

7.
איל 28/11/2015 11:33
הגב לתגובה זו
לצערי, הפכנו למדינת עולם שלישי. לא סתם אנחנו אחרונים במדד השחיתות ב -OECD וממשיכים בהדרדרות. הייתי ממליץ למשטרת ישראל לקחת 2-3 דוגמאות של פרויקטים שתקועים כבר עשור בעיריית הרצליה... לעומת 2-3 פרויקטים שבאופן מפתיע קודמו במהירות על ידי אותו מהנדס עירייה ולמצוא את ״שביל המעטפות החסר״ ולבוא בדין עם האחראיים . אולי תתגלה גם האמת המרה והשפעתה על יוקר המחייה במדינה.
6.
אבי 15/11/2015 18:44
הגב לתגובה זו
כל הגורמים שנה בכלא.....וניראה את הבא ששם רגליים ללא סיבה...
5.
גרשון 04/09/2015 07:08
הגב לתגובה זו
עיריית הרצלייה- מחלקת הנדסה מהגיהנום עבור יזמים. הסיפור של קפקא מלווה כל התנהלות מולם. אני מקבל גם את התגובה של 3...אין ספק שזה מה שהם רוצים.
4.
אחד שיודע 04/09/2015 06:42
הגב לתגובה זו
לקחתי חלק בקידום פרוייקט במרכז העיר שבו התעמרה העירייה קשות ביזם מעבר לכל סיבה סבירה, תוך הנחיות על שינויים אין סופיים כך שאחרי יישום ההערות, עלו מן האוב הנחיות חדשות תוך התנהלות שערוריתית ולא הגיונית. קצרה היריעה מלתאר את הסאגה....ובקשר לתגובה של 3, אכן התקבל הרושם....
3.
הכל שאלה של כמה שמים במעטפות ככה פועלים במדינה (ל"ת)
תום 31/08/2015 08:50
הגב לתגובה זו
2.
שלמה 30/08/2015 15:16
הגב לתגובה זו
חלם.
1.
בכל הארץ יש אלפי יחידות דיור תקועות בגלל העירייה!!! (ל"ת)
shafik 30/08/2015 14:14
הגב לתגובה זו

צילום: Freepik

למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?

לפי נתוני רשות המסים, חלקם של המשקיעים מכלל רוכשי הדירות בישראל ירד מרמה של 27% ב-2021 לרמה של כ-14% בלבד ב-2025. מדובר בירידה של כמעט 50%, בתוך ארבע שנים בלבד למה הם כבר לא שם? מס רכישה גבוה, עליית הריבית ומעבר להשקעות חלופיות. בכותצאה מכך, כמות הדירות המוצעות להשכרה קטנה והביקוש עולה - מה שמעלה את מחירי השכירות

נדב אטיאס | 09/12/2025 12:29

נושאים בכתבה השקעה בנדל"ן נדל"ן למגורים שוק הדיור

בעשור האחרון הורגלנו לכך שמשקיעי הנדל״ן מהווים חלק מרכזי בתנועת השוק. הם רכשו דירות, סיפקו היצע לשוק השכירות והיוו גורם משמעותי לעליית מחירי הדיור. ואולם בשנים האחרונות מתרחשת תופעה הפוכה: משקיעי הנדל"ן יוצאים מהשוק בהיקף משמעותי, מבלי שקיים גורם אחר שממלא את מקומם. מדובר בשינוי מבני בעל השלכות רחבות על שוק המגורים בישראל, שחלקן תוארו בטורים קודמים.

לפי נתוני רשות המסים, חלקם של המשקיעים מכלל רוכשי הדירות בישראל ירד מרמה של 27% ב-2021 לרמה של כ-14% בלבד ב-2025. מדובר בירידה של כמעט 50%, בתוך ארבע שנים בלבד. המגמה הזו אינה נובעת מגורם אחד, אלא משילוב של נתונים ושינויים כלכליים ורגולטוריים שהפכו את ההשקעה בדירה לאטרקטיבית פחות - הן בפני עצמה והן ביחס לחלופות.

אז למה המשקיעים יצאו משוק הנדל"ן? ניתן למנות לכך שלוש סיבות עיקריות:

מס רכישה גבוה - עליית מס הרכישה על דירות להשקעה לרמה של 8% מהשקל הראשון יצרה חסם משמעותי להשקעה בדיור. במצב זה המשקיע מתחיל את הרכישה בפער של עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים עוד לפני שהנכס הניב הכנסה כלשהי. כשתשואת הנדל"ן למגורים ניצבת בממוצע על 3%-4%, מדובר על כשנתיים שכירות לפחות רק כדי להחזיר את גובה המס ששולם עבור רכישת הנכס. כשמס הרכישה על דירות להשקעה ירד ל-5% ב-2020 (בתקופת הקורונה), חלקם של המשקיעים בשוק הדיור קפץ בכמעט פי שניים עד 2022, אז הוחלט להעלות את מס הרכישה בחזרה ל-8%.

עליית הריבית - היתרון המשמעותי של רכישת דירה להשקעה מבוסס במידה רבה על מינוף. ואולם בריבית הנוכחית של המשכנתא שניצבת בממוצע על 5%-6% לעומת תשואת שכירות נמוכה יותר, החזר המשכנתא החודשי גבוה מהכנסות שכר הדירה מהנכס. במצב כזה, השימוש במינוף אינו תומך בתשואה, אלא להפך, ומייצר הוצאה חודשית קבועה מעבר להכנסות משכר הדירה.

מעבר להשקעות חלופיות - בשנים האחרונות התרחב מגוון ההשקעות האלטרנטיביות שנגישות למשקיעים פרטיים: קרנות חוב וקרנות השקעה פרטיות ומסחר עצמאי בשוק ההון ביחד עם קרן כספית ואג"ח שנהפכו אטרקטיביים יותר עם עליית הריבית במשק. האפיקים האלה מייצרים תשואות גבוהות יותר, וחלקם מאפשרים גם מינוף משמעותי ונזילות גבוהה. לאור זאת, האטרקטיביות של השקעה בדיור למגורים ירדה באופן משמעותי, וההעדפה של רבים מהמשקיעים זזה לכיוון האפיקים האלה

להמשך הכתבה לחץ כאן