הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
עיריית תל אביב תא
צילום: תמר מצפי

פסיקה נגד עיריית תל אביב: עמותות לא ישלמו ארנונה של משרדים

בית המשפט המחוזי קבע: עמותה שפועלת ללא כוונת רווח לא תשלם ארנונה כמו משרד עסקי. ההחלטה עשויה להיות חלק משינוי בחיוב עמותות בשאר האזורים - ולפתוח פתח להחזירם ולתת הנחות בהתאם; וגם - למה הרשויות נותנות רק לחלק מהאוכלוסיות המוחלשות את ההנחה בארנונה?

הרצי אהרון | (1)
נושאים בכתבה ארנונה עיריית תל אביב מלכ"ר עמותה

פסק דין חדש של בית המשפט המחוזי בתל אביב עשוי לשנות את אופן החיוב של עמותות רבות ברחבי העיר - ואולי גם להשפיע על ערים נוספות. לפי ההכרעה, עמותה שמפעילה משרדים שאינם למטרות רווח, לא תחויב בארנונה לפי התעריף הגבוה של "משרדים, שירותים ומסחר", אלא תקבל סיווג מופחת שמיועד לגופים ציבוריים.

המשמעות עבור עמותות: חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בשנה. המשמעות עבור העירייה - אובדן הכנסות והתמודדות עם תקדים שככל הנראה, ילך ויתרחב.


אז מה בעצם הסיפור?

בית המשפט קיבל את עתירתן של עמותת "אמונה" והאגודה לבריאות הציבור, אשר ביקשו לקבל הנחה בארנונה עבור נכסים המוחזקים לצורך פעילות ללא כוונת רווח (מלכ"ר). עיריית תל אביב סיווגה את הנכסים כמשרדים רגילים וחייבה בהתאם, אולם בית המשפט קבע כי לא ניתן לראות בעמותה גוף עסקי, וכי יש להעניק לה את ההטבות שמוענקות למוסדות ציבוריים - כפי שנקבע בתקנות ההנחות והסיווגים של משרד הפנים.

השופטת עינת רביד קבעה כי השימוש בפועל בנכסים אינו מסחרי, אלא נועד למתן שירותים חברתיים, חינוכיים וציבוריים, ולכן אין הצדקה לגבות מהם את הארנונה הגבוהה הנהוגה בבנייני משרדים. מעבר לכך, הודגש כי לעירייה אין סמכות רחבה לשנות את הסיווג באופן שרירותי, אלא עליה להקפיד על הגינות ושוויון בחיוב.


ההבדל בסכומים הוא משמעותי

בתל אביב, תעריף הארנונה למשרדים נע בין כ-300 שקל ליותר מ־400 שקל למ"ר בשנה. מנגד, נכסים המסווגים כ"שימוש אחר" או כעמותה יכולים לזכות להנחות של עשרות אחוזים – או חיוב לפי תעריף דמוי מוסדות חינוך, קהילה או מגורים.


כך לדוגמה, עמותה שמחזיקה משרד של 150 מ"ר במרכז העיר עשויה לשלם כיום מעל ל־60 אלף שקל בשנה - סכום שיכול להצטמצם ב-40% ואף להגיע ל-70% הנחה, בהתאם לסיווג החדש.


לאן הולכים מכאן?

המשמעות העיקרית של הפסיקה היא לא רק עבור העמותות שהיו צד בהליך, אלא גם עבור עמותות נוספות שפעילותן מתקיימות בנכסים עירוניים או בשכירות פרטית. לפי גורמים משפטיים, מדובר בתקדים שעלול להוביל ל"גל" של פניות לעירייה בדרישה לשנות את הסיווג של הנכסים הללו.

ברקע, גם ברשויות אחרות נשמעות טענות דומות - שם עמותות נדרשות לשלם תעריפים מלאים, גם אם כל הפעילות שלהן מתקיימת בהתנדבות או במימון תרומות. אם הפסיקה תישאר על כנה, היא עשויה להשפיע גם על עיריות כמו ירושלים, חיפה, רמת גן ואפילו אשדוד, שבהן פועלות מאות עמותות בקנה מידה דומה.

למשל: בפתח תקווה מתקיימת פעילות שיקום לנפגעי משרד הביטחון בעקבות פעילויות מבצעיות - היא אכן נחשבת בחוק למלכ"ר (מוסד ללא כוונת רווח). אבל היא משלמת ארנונה של משרד. המשמעות היא שבמקום לעזור לאנשים המוחלשים בחברה - היא מעמיסה עליהם קשיים נוספים.


הפליה מצד הרשויות המקומיות

מרבית העיריות בישראל מציעות לעמותות הנחות - אבל, וזה אבל גדול: אך ורק במקרים מוגדרים: אם השימוש הוא חינוכי (כמו גן ילדים), דתי (בית כנסת) או ישיר לציבור (כגון: חלוקת מזון).

אבל כאשר מדובר במשרדים שמפעילים עמותה - במיוחד כאלה שנראים "רגילים", הרשויות נוטות לחייב לפי תעריף משרדים מלא. וכך נוצר עיוות: איך זה יכול להיות שעמותה עבור בני נוער בסיכון למשל - שפועלת כדי לשקם את דור העתיד של המדינה, תיסגר בעקבות הפסדים שנגרמו עקב ארנונה גבוהה שהוטלה על העמותה?

הפסיקה מהווה אמירה ברורה: אם מדובר בגוף שלא פועל למטרות רווח, והשימוש בנכס אינו מסחרי – אין סיבה לגבות ממנו תעריף כאילו היה סטארט אפ, משרד עורכי דין או קליניקה פרטית.

חשוב לציין - בשלב זה לא ברור האם עיריית תל אביב תערער. אך גם אם תבחר לעשות זאת - הפסיקה המדוברת יוצרת שינוי עמוק באופן תודעתי. עמותות רבות צפויות לדרוש בחינה מחדש של שומת הארנונה שלהן, ולא מן הנמנע שנראה שינוי נרחב במדיניות החיוב כלפי גופים מהסוג הזה.

 מבחינת המדינה - אולי זה הזמן לבדוק קווים מנחים חדשים והנחיות חדשות, שיתנו גם תמיכה לעמותות וגם וודאות לרשויות.


ומה לגבי העבר?

אחת ההשלכות האפשריות, שכרגע לא ברור מה ההיקף שלה - היא האפשרות שעמותות נוספות שייפנו לרשויות המקומיות בדרישה להחזר רטרואקטיבי של תשלומי ארנונה ששולמו בשנים האחרונות. במידה ויוכיחו שהשימוש שנעשה בנכס לא היה מסחרי אלא ציבורי, ובהתאם לרוח הפסיקה, ייתכן שיצליחו לקבל סיווג מחדש גם לשנים עברו, מה שיגרור דרישה להחזרי תשלומים שכבר שולמו.

נכון לעכשיו, לא ברור האם הרשויות יאפשרו תיקונים רטרואקטיביים או יגבילו את השפעת הפסיקה רק לעתיד. עם זאת, יש להניח שעורכי דין מייצגים ומשרדי ייעוץ לעמותות כבר בוחנים את האפשרות להגיש בקשות מסודרות, ואף פניות לבתי משפט במקרים שבהם תשלום היתר נמשך לאורך שנים.

כלומר, יכול להיות שבפועל יווצר מצב שבו עמותות יפנו בתקווה לקבל החזרים מהרשויות אשר לאורך השנים - הטילו עליהם מיסוי רב בהרבה ממה שהיה צריך להיות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    אנונימי 24/04/2025 02:01
    הגב לתגובה זו
    עיר אוכלת יושביה
פרויקט דירות
צילום: שלומי יוסף
ניתוח

לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח

הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?",  "כן, הכל בשבילכם". 

רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו. 

הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון  אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.

למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.

ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%. 

להמשך הכתבה לחץ כאן