הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
עיריית תל אביב תא
צילום: תמר מצפי

פסיקה נגד עיריית תל אביב: עמותות לא ישלמו ארנונה של משרדים

בית המשפט המחוזי קבע: עמותה שפועלת ללא כוונת רווח לא תשלם ארנונה כמו משרד עסקי. ההחלטה עשויה להיות חלק משינוי בחיוב עמותות בשאר האזורים - ולפתוח פתח להחזירם ולתת הנחות בהתאם; וגם - למה הרשויות נותנות רק לחלק מהאוכלוסיות המוחלשות את ההנחה בארנונה?

הרצי אהרון | (1)
נושאים בכתבה ארנונה עיריית תל אביב מלכ"ר עמותה

פסק דין חדש של בית המשפט המחוזי בתל אביב עשוי לשנות את אופן החיוב של עמותות רבות ברחבי העיר - ואולי גם להשפיע על ערים נוספות. לפי ההכרעה, עמותה שמפעילה משרדים שאינם למטרות רווח, לא תחויב בארנונה לפי התעריף הגבוה של "משרדים, שירותים ומסחר", אלא תקבל סיווג מופחת שמיועד לגופים ציבוריים.

המשמעות עבור עמותות: חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בשנה. המשמעות עבור העירייה - אובדן הכנסות והתמודדות עם תקדים שככל הנראה, ילך ויתרחב.


אז מה בעצם הסיפור?

בית המשפט קיבל את עתירתן של עמותת "אמונה" והאגודה לבריאות הציבור, אשר ביקשו לקבל הנחה בארנונה עבור נכסים המוחזקים לצורך פעילות ללא כוונת רווח (מלכ"ר). עיריית תל אביב סיווגה את הנכסים כמשרדים רגילים וחייבה בהתאם, אולם בית המשפט קבע כי לא ניתן לראות בעמותה גוף עסקי, וכי יש להעניק לה את ההטבות שמוענקות למוסדות ציבוריים - כפי שנקבע בתקנות ההנחות והסיווגים של משרד הפנים.

השופטת עינת רביד קבעה כי השימוש בפועל בנכסים אינו מסחרי, אלא נועד למתן שירותים חברתיים, חינוכיים וציבוריים, ולכן אין הצדקה לגבות מהם את הארנונה הגבוהה הנהוגה בבנייני משרדים. מעבר לכך, הודגש כי לעירייה אין סמכות רחבה לשנות את הסיווג באופן שרירותי, אלא עליה להקפיד על הגינות ושוויון בחיוב.


ההבדל בסכומים הוא משמעותי

בתל אביב, תעריף הארנונה למשרדים נע בין כ-300 שקל ליותר מ־400 שקל למ"ר בשנה. מנגד, נכסים המסווגים כ"שימוש אחר" או כעמותה יכולים לזכות להנחות של עשרות אחוזים – או חיוב לפי תעריף דמוי מוסדות חינוך, קהילה או מגורים.


כך לדוגמה, עמותה שמחזיקה משרד של 150 מ"ר במרכז העיר עשויה לשלם כיום מעל ל־60 אלף שקל בשנה - סכום שיכול להצטמצם ב-40% ואף להגיע ל-70% הנחה, בהתאם לסיווג החדש.


לאן הולכים מכאן?

המשמעות העיקרית של הפסיקה היא לא רק עבור העמותות שהיו צד בהליך, אלא גם עבור עמותות נוספות שפעילותן מתקיימות בנכסים עירוניים או בשכירות פרטית. לפי גורמים משפטיים, מדובר בתקדים שעלול להוביל ל"גל" של פניות לעירייה בדרישה לשנות את הסיווג של הנכסים הללו.

ברקע, גם ברשויות אחרות נשמעות טענות דומות - שם עמותות נדרשות לשלם תעריפים מלאים, גם אם כל הפעילות שלהן מתקיימת בהתנדבות או במימון תרומות. אם הפסיקה תישאר על כנה, היא עשויה להשפיע גם על עיריות כמו ירושלים, חיפה, רמת גן ואפילו אשדוד, שבהן פועלות מאות עמותות בקנה מידה דומה.

למשל: בפתח תקווה מתקיימת פעילות שיקום לנפגעי משרד הביטחון בעקבות פעילויות מבצעיות - היא אכן נחשבת בחוק למלכ"ר (מוסד ללא כוונת רווח). אבל היא משלמת ארנונה של משרד. המשמעות היא שבמקום לעזור לאנשים המוחלשים בחברה - היא מעמיסה עליהם קשיים נוספים.


הפליה מצד הרשויות המקומיות

מרבית העיריות בישראל מציעות לעמותות הנחות - אבל, וזה אבל גדול: אך ורק במקרים מוגדרים: אם השימוש הוא חינוכי (כמו גן ילדים), דתי (בית כנסת) או ישיר לציבור (כגון: חלוקת מזון).

אבל כאשר מדובר במשרדים שמפעילים עמותה - במיוחד כאלה שנראים "רגילים", הרשויות נוטות לחייב לפי תעריף משרדים מלא. וכך נוצר עיוות: איך זה יכול להיות שעמותה עבור בני נוער בסיכון למשל - שפועלת כדי לשקם את דור העתיד של המדינה, תיסגר בעקבות הפסדים שנגרמו עקב ארנונה גבוהה שהוטלה על העמותה?

הפסיקה מהווה אמירה ברורה: אם מדובר בגוף שלא פועל למטרות רווח, והשימוש בנכס אינו מסחרי – אין סיבה לגבות ממנו תעריף כאילו היה סטארט אפ, משרד עורכי דין או קליניקה פרטית.

חשוב לציין - בשלב זה לא ברור האם עיריית תל אביב תערער. אך גם אם תבחר לעשות זאת - הפסיקה המדוברת יוצרת שינוי עמוק באופן תודעתי. עמותות רבות צפויות לדרוש בחינה מחדש של שומת הארנונה שלהן, ולא מן הנמנע שנראה שינוי נרחב במדיניות החיוב כלפי גופים מהסוג הזה.

 מבחינת המדינה - אולי זה הזמן לבדוק קווים מנחים חדשים והנחיות חדשות, שיתנו גם תמיכה לעמותות וגם וודאות לרשויות.


ומה לגבי העבר?

אחת ההשלכות האפשריות, שכרגע לא ברור מה ההיקף שלה - היא האפשרות שעמותות נוספות שייפנו לרשויות המקומיות בדרישה להחזר רטרואקטיבי של תשלומי ארנונה ששולמו בשנים האחרונות. במידה ויוכיחו שהשימוש שנעשה בנכס לא היה מסחרי אלא ציבורי, ובהתאם לרוח הפסיקה, ייתכן שיצליחו לקבל סיווג מחדש גם לשנים עברו, מה שיגרור דרישה להחזרי תשלומים שכבר שולמו.

נכון לעכשיו, לא ברור האם הרשויות יאפשרו תיקונים רטרואקטיביים או יגבילו את השפעת הפסיקה רק לעתיד. עם זאת, יש להניח שעורכי דין מייצגים ומשרדי ייעוץ לעמותות כבר בוחנים את האפשרות להגיש בקשות מסודרות, ואף פניות לבתי משפט במקרים שבהם תשלום היתר נמשך לאורך שנים.

כלומר, יכול להיות שבפועל יווצר מצב שבו עמותות יפנו בתקווה לקבל החזרים מהרשויות אשר לאורך השנים - הטילו עליהם מיסוי רב בהרבה ממה שהיה צריך להיות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    אנונימי 24/04/2025 02:01
    הגב לתגובה זו
    עיר אוכלת יושביה
דירה למכירה
צילום: איציק יצחקי

שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?

סקירת משרד האוצר חושפת צניחה לשפל של שנתיים בעסקאות הנדל"ן, בעוד נתוני בנק ישראל מראים שוק משכנתאות חזק עם 9 מיליארד שקל בנובמבר. ההסבר: עסקאות "על הנייר" מהעבר מגיעות לפירעון, אך מה יקרה כשהן ייגמרו?

רן קידר |
נושאים בכתבה מחירי הדירות היקף משכנתאות

שני דוחות שפורסמו היום מציירים תמונה סותרת לכאורה של שוק הנדל"ן הישראלי. מצד אחד, סקירת ענף הנדל"ן למגורים של משרד האוצר לחודש אוקטובר 2025 חושפת קריסה בהיקף העסקאות, עם מכירות קבלנים בשוק החופשי שצנחו לרמה נמוכה יותר מחודש לאחר פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". מצד שני, נתוני בנק ישראל שפורסמו היום מראים כי בנובמבר נלקחו משכנתאות בסכום כולל של כ-9 מיליארד שקל,  עלייה של כ-13% ביחס לחודש המקביל אשתקד.

כיצד ייתכן ששוק המשכנתאות פורח בעוד שוק הדירות קורס? התשובה טמונה בעיכוב המובנה בין רכישת דירה חדשה לבין לקיחת המשכנתא, ורומזת על כך שהמשבר האמיתי בשוק המשכנתאות עדיין לפנינו, אם כי חלק הולך וגדל מהמשכנתאות הוא מחזור, הלוואות לכל מטרה והגדלות של משכנתאות קיימות. מעבר לכך, צריך לזכור ששוק הדירות הוא זה שמשליך על שוק המשכנתאות ואם וכאשר תהיה חזרה לשוק של רוכשים, הרי ששוק המשכנתאות שעל פניו אמור לרדת כי הוא בעיכוב של כמה חודשים לשוק הדירות, יחזור לעלות.  מעבר לכך, צריך לזכורק שלא מדובר בהתאמה מלאה ובמדע מדויק - יש כאלו שלוקחים שיעור גבוה ויש כאלו ששיעור נמוך מסך המשכנתא. יש כאלו שלוקחים משכנתא בתחילת הדרך, ויש כאלו שמנסים לדחות עד כמה שאפשר. 

ועדיין, הנתונים של שוק הדירות מרמזים על חולשה בהמשך בשוק המשכנתאות. 

הפרדוקס: שוק משכנתאות חזק על רקע קריסה בעסקאות

נתוני בנק ישראל מצביעים על שוק משכנתאות יציב וחזק. היקף המשכנתאות בנובמבר דומה לממוצע ב-12 החודשים האחרונים, המשקפים התאוששות לאחר שנתיים שבהן עליית הריבית ולאחר מכן פרוץ המלחמה הביאו להאטה בענף.

אולם בו-זמנית, נתוני משרד האוצר מציגים תמונה הפוכה לחלוטין. בחודש אוקטובר נרכשו 4,518 דירות בלבד, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, הרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023. מדובר בירידה של 12% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, וזאת חרף העובדה שבאוקטובר השנה היו שלושה ימי עבודה יותר מאשר באוקטובר 2024.

הפער בין שני השווקים מוסבר בעיקר על ידי שלושה גורמים: ראשית, עסקאות "על הנייר" שנחתמו לפני מספר שנים במסגרת מבצעי קבלנים מגיעות כעת לשלב המסירה, והרוכשים נדרשים לקחת משכנתא ולשלם רק עתה. שנית, ממחזרי משכנתאות שמנצלים את הציפיות להורדות ריבית. שלישית, הורדת הריבית במשק בנובמבר האחרון והציפייה לשתי הורדות נוספות בשנה הקרובה מעודדות פעילות בשוק האשראי.

להמשך הכתבה לחץ כאן
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןדירות בבת ים. צילום: צלי אהרון

אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%

היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה

אדיר בן עמי |
נושאים בכתבה אבי שמחון דירות חדשות

בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.


שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.


בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.


סבסוד המשכנתאות 

שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.


בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.


להמשך הכתבה לחץ כאן