החשיבה האסטרטגית על פרויקטים של עיר חכמה הופכת לסלע קיומם של המתכננים העירוניים, זאת בעיקר מאחר ומגמות העיור הגלובליות התגברו מאוד. לא לחינם מתריע מחקר של ארגון הבריאות העולמי בשנת 2050 כי 75% מאוכלוסיית העולם תתגורר בערים.

שינויים אלה מציבים בפני רשויות מקומיות אתגרים קיומיים בתחומים רבים: תחבורה, חניה, איכות סביבה, תשתיות ומסחר, ביטחון וכמובן דיור. האחרון הוא חלק קריטי במיוחד בחשיבה של "עיר חכמה" והדרך להעבירו לקדמת הבמה היא באמצעות קידום של פרויקטים בעירוב שימושים.

לעיר תל אביב יפו שאישרה לאחרונה את תכנית המתאר שלה, ת"א 5000, יש הזדמנות פז להוכיח שעירוב שימושים הוא עמוד השדרה בתכנון עיר חכמה. התכנית מציגה כיצד תיראה העיר הגדולה בישראל בשנת 2025, וצפויה להוסיף לה עוד כ-200 אלף דירות חדשות. מתכנני הרשות היו חייבים להתעכב על הפרטים הקטנים ביותר כדי למצוא פתרון לתוספת של כל הדירות החדשות הללו, כאשר כבר היום התשתיות הקיימות אינן מצליחות להכיל את כל משקי הבית.

עיקר הגידול בדירות חדשות עד 2025 צפוי על פי תכנית המתאר להיות באמצעות התחדשות עירונית. העירייה מתכוונת לבצע שילוב של מסחר ותעסוקה בעיקר באזור דרום העיר ובפרט – הקמתו של מרכז תעסוקה חדש ומשמעותי על גבול חולון. הכל, כך על פי התכנית, תוך כדי  "חשיבה חכמה" כדי שכמה שיותר שירותים יהיו לא רק קרוב לבית, אלא ממש מתחתיו.

• מנכלית הפניקס ליווי ובניה: "הסיכונים בשוק המגורים גדלו, לא בטוח שמחירי הדירות יעלו״
• תשואה של 12% בשנה; האם בת ים היא הזדמנות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

העיר החכמה היא קונספט בתכנון אורבני שהתפתח בשנים האחרונות. מדובר בקידומם של תהליכי התייעלות על מנת לחסוך בזמן ומשאבים, לנייד אוכלוסייה בצורה מיטבית ולשפר את הביטחון. נוסעי הרכבות התחתיות בערים גדולות בעולם המערבי כמו וינה, לונדון או ניו יורק  לא ימתינו יותר מ-5 דק' בקירוב לרכבת הבאה שלהם, בכל שעה משעות פעילותה. לתל אביב אין כזו "חשיבה" וגם לא נראה שיש לה בתכנית המתאר.

המטרה החשובה ביותר של פרויקטים בעיר חכמה היא – לגבש "מרכז עיר אקטואלי", כזה המתאים לצרכים של האוכלוסייה האורבאנית החדשה. צרכים הקשורים בעיקר לתפיסות חברתיות ואנתרופולוגיות של הדור העירוני החדש. תפיסת המרחב הציבורי, הרווחת היום, היא ההכרה ש"גדול יותר לא בהכרח נחשב לטוב יותר" ובעלות (על נכס יוקרתי למשל), לא מובילה בהכרח לאושר.

מחקרים חדשים מראים שהצרכנים המודרניים מוצאים סיפוק רב יותר דווקא במועט, ושתחושת שביעות רצון עבורם נמצאת יותר בערכים וחוויות מאשר בנכסים. מעבר לכך, מימד היעילות של זמנם הפך לערך החשוב ביותר.

• משבר אשראי בשוק הנדל"ן - מניף מגלגלת חובות שיזמים לא מסוגלים להחזיר
• הגענו לרגע המכריע בוול סטריט?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• ברוכים הבאים לטיסה, הקברניט שלכם היום הוא… בינה מלאכותית

בתכנית המתאר של עיריית תל אביב מכנים זאת המתכננים "יצירת סביבה עירונית אטרקטיבית". איזון בין העיר הבנויה למרחב הציבורי המפותח באמצעות עירוב שימושים מושכל. כך למשל בשכונות הדרומיות של תל אביב, דוגמת כפר שלם ויד אליהו, צפויה תכנית המתאר להאיץ קידום של פרויקטיי פינוי בינוי על בסיס עירוב שימושים של מסחר, תעסוקה, משרדים ומגורים. אותו הדבר יחול גם לגבי השכונות הוותיקות של יפו כיפו ג' ויפו ד' בכפוף לתכניות שימור. גם מרכז העיר יעבור תהליך של עירוב שימושים על בסיס תעסוקה, מגורים ומלונאות ובפרט שדרות רוטשילד, דרך נמיר ודרך בגין.

אחת מגולות הכותרת של תכנית המתאר החדשה של תל אביב ואולי הדובדבן שבקצפת היא עירוב השימושים החדש של העיר. זו עשויה להיות התחנה המרכזית החדשה – שם משתוקקת הרשות להוציא את מסופי האוטובוסים מהמקום ולשדרג אותו בשימושים מגוונים של משרדים, מלונאות, מגורים ושטחי ציבור.

נראה כי בכל מקום שיכולים מתכנני ת"א 5000 לקדם עירוב שימושים הם עושים את זה, אך לא תמיד בצורה מושכלת. נכון, ציפוף הוא חלק מתכנון עיר חכמה אבל גם הציפוף צריך להיות חכם. למשל במסגרת ה"עיר החכמה התל אביבית" אין ירידה לפרטים כיצד ימצאו פתרונות תחבורתיים הולמים לתוספת המסיבית של יחידות הדיור לעיר. כבר היום הנסיעה על הקילומטר האחרון בדרך למשרד ומחוצה לו הוא המוזנח ביותר מבחינת כיסוי התחבורה הציבורית – בשל כך הכניסות והיציאות למרכז תל אביב פקוקות תמיד, לא רק בשעות העומס. בנוסף תכנית המתאר מגבילה חלקים ניכרים של העיר בתכניות שימור, שלא באמת נבדקו עד הסוף כמו למשל ביפו העתיקה.

תכנית השימור של העיר הלבנה בתל אביב קובעת הגבלות בנייה חמורות על יותר מ-1000 נכסים, דבר שעשוי למנוע שינוי מהותי במרחב הציבורי של האזור. מדובר במקומות שבהם עירוב השימושים יהיה דווקא יעיל יותר, ויקנה אוטונומיה ועצמאות גדולה יותר עבור הדיירים.

כותבת המאמר היא חיה נחום, בעלת משרד "המטבחון פרסום", ומומחית במיתוג פרויקטי נדל"ן למגורים.

*** אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.