שכר דירה כבד - לא רק בדירות למגורים

אתי אגא, אנליסטית נדל"ן מזרחי טפחות, מתייחסת לטענה המוכרת לגבי גובה שכר הדירה בסקטור הקמעונאות - איפה המקום המועדף?
אתי אגא | (9)

לאחרונה מלינים לא מעט קמעונאים על מדיניות קשוחה של קניונים לגבי שכר הדירה. השוכרים טוענים שמדד העומס (שכר דירה במונחי פדיון) גבוה ומכביד על עסקיהם. הכצעקתה?

מדד העומס נחשב אינדיקציה לנטל שכר הדירה על השוכרים ומלמד, בין היתר, על איכות מרכזי המסחר והצלחתם. משמעות המדד תלויה רבות בהבחנה בין קניונים למרכזי קניות. בשנים האחרונות, מוקמים מרכזי מסחר חדשים רבים, כשעזריאלי קבוצה ומליסרון שולטות ללא עוררין בשוק הקניונים, ואילו ביג הפכה החברה הגדולה ביותר בשוק מרכזי המסחרי הפתוחים.

בשוק הקניונים לא היה שינוי של ממש במדד העומס, הוא נותר די יציב במרבית הנכסים העיקריים של מליסרון (למעט קניון רמת אביב) ועזריאלי ברמה ממוצעת של כ-12% מהפדיון (או 14.5%-16% בתוספת דמי ניהול).

השוואה זו מסווה את מצבם הקשה יותר של השוכרים הקטנים. ראשית, לשוכרים גדולים כוח התמקחות טוב יותר והקטנים נושאים ברוב הנטל (שיעור העומס שלהם עלול להיות מעל 20%). שנית, כששיעור העומס בקניון כלשהו גבוה יותר, מדובר כנראה בקניון איכותי יותר (כמו איילון וקיריון) והשוכרים יאותו להוציא יותר, כדי להגדיל את שורת הרווח. אגב, דווקא קניונים עם עומס נמוך יותר, הנחשבים איכותיים פחות, התמודדו טוב יותר עם האטות כלכליות, שכן נקודת המוצא לירידה בפדיונות שלהם הייתה נמוכה יותר.

מנגד, בשוק שטחי מסחר (מתכונת מרכזי קניות פתוחים, עם עלות תחזוקה נמוכה יותר, היות ואין בהם שטחים ציבוריים מקורים רבים, מיזוג/חימום, דרגנועים, מעליות וכו') מדד העומס נמוך בהרבה. כך, עומד מדד העומס במרכזי ביג על 6.2% בלבד (או 7.8%-7.5% בתוספת דמי ניהול), ולכן השוכרים שם ברמת סיכון נמוכה יותר מאשר בקניונים.

בשנים האחרונות עלה מדד העומס בשני המקומות. הפדיון גדל (משקי הבית צורכים חלק גדול יותר מהכנסתם הפנויה), אך שכר הדירה עלה - בעיקר במרכזים הפתוחים. בארה"ב עומד מדד העומס עומד על 10% במרכזי קניות סגורים ו-5% במרכזים פתוחים, שונה מישראל, אך גם שם בקניונים מדד העומס כפול מאשר מרכזי המסחר הפתוחים.

בשורה התחתונה, קשה להכריע אם שיעור העומס על השוכרים גבוה. הדבר תלוי, בין השאר, במיקום השוכר (מרכז קניות או קניון), איכות וסוג הקניון, וגודל השוכר.

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 8.
    מבקש תשובה 04/07/2013 22:43
    הגב לתגובה זו
    לא ברור מה זה הפדיון ? מה הכוונה שכר הדירה במונחי פדיון ?!? אשמח להסבר ! תודה .
  • ליאור 05/07/2013 14:45
    הגב לתגובה זו
    זהו שכר הדירה מתוך סך ההכנסות של הקמעונאי. לדוגמא: החנות עושה 1 מיליון הכנסות בחודש ומשלמת בממוצע בקניון כ12% שכר דירה, דהיינו 120 א' שח בחודש.
  • 7.
    אחד שמבין 04/07/2013 17:13
    הגב לתגובה זו
    אם כולם מתלוננים אז איך הקניונים מעלים שכד כל הזמן,משהו לא הגיוני פה...כנראה הקמעונאים בכל זאת מרויחים
  • 6.
    תצאו לקנות בחנויות ברחוב...יותר זול (ל"ת)
    ליאור 04/07/2013 15:02
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    bbe3317 04/07/2013 14:06
    הגב לתגובה זו
    קרטל הקניונים בצירוף עם מיסים ויוקר מיחיה מביאים לעומס גבוהה. אבל בסוף הכל מגולגל לצרכנים.
  • 4.
    יפה מאוד!!! (ל"ת)
    המאמן 04/07/2013 13:47
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    מנטליסט 04/07/2013 12:49
    הגב לתגובה זו
    נושא הרגישות הגבוהה של קניונים איכותיים דווקא להאטה כלכלית מעניין.
  • 2.
    רועי. תל אביב 04/07/2013 11:27
    הגב לתגובה זו
    עזבו אתכם משטויות, אם אתה עסק קטן, אתה לא יכול לחיות במדינה הזאת.
  • 1.
    אין מה לעשות. יתרון לגודל תמיד עובד (ל"ת)
    עינת 04/07/2013 11:27
    הגב לתגובה זו
יסודות אסדת לווייתן
צילום: אלבטרוס

לפני שאיבדה את הריבונות הביטחונית, ישראל איבדה את הריבונות האנרגטית

יעקב צלאל |
נושאים בכתבה גז מפת הקידוחים

מדינת ישראל מעולם לא היתה ריבונית לגמרי, כשלאורך עשרות השנים האחרונות היא תלויה בסיוע צבאי ואזרחי אמריקני. אולם אם עד לאחרונה אזרחי המדינה העדיפו להעלים עין ממציאות זו, הרי שבשבועות האחרונים התלות והעדר הריבונות והעצמאות הפכו לבוטות יותר, כאשר ממשל טראמפ כפה הסכם הפסקת אש ברצועת עזה ומפקח עליו בקפדנות, בשלב זה, ממתקן צבאי אמריקני בקרית גת.

אולם יש תחום נוסף, קריטי למשק, שמעולם לא היה בריבונות ישראלית: משק הגז הטבעי. בשניים וחצי העשורים מאז התגלו מאגרי גז ראשוניים וביותר מ-15 השנים מאז התגלה מאגר תמר, התלות הישראלית בחברות אמריקניות להפקת הגז הטבעי ובממשל האמריקני לאסדרת משק הגז הטבעי, היתה מוחלטת.

אמנם בשנים האחרונות, משק הגז הטבעי הישראלי, שהוא בעל חשיבות אסטרטגית למדינה, הפך למערב פרוע. אבל עדיין יש בו שריף אחד, השולט בשקט בכל הנעשה, ענקית האנרגיה שברון. אקדוחנים אחדים, אמנם נלחמים על הפירורים, שעדיין שווים מיליארדי דולרים לאורך השנים ועושים כותרות, אבל חשיבותם לפיתוח משק הגז אפסית. אלי כהן, שר האנרגיה, הודיע לפני שבוע על התנגדותו לאשר את החוזה החדש ליצוא הגז למצרים, עד שיוסדרו עלויות גז נוחות לשוק המקומי, אבל אף אחד אינו מתייחס אליו ברצינות. רה״מ, בנימין נתניהו, נפגש בשבוע שעבר עם נציגי שברון כדי לפתור את המשבר, דווח בדה מרקר. מר כהן לא הוזמן לפגישה. הבעיה תיפתר בקרוב וההסכם ייחתם.

מבני הבעלות על מאגרי לוויתן, כריש ותמר הינם יציבים, מבנה הבעלות על תמר פטרוליום, המחזיקה בכ-17% ממאגר תמר, משתנה חדשות לבקרים, כאילו היה מדובר בגן שעשועים. וכך, קבוצה אקלקטית של משקיעים, חלקם זרים, מבקשת להגדיל את רווחיה על חשבון הציבור הישראלי (ואין לה כל עניין בהשקעות ובפיתוח משק הגז). מכאן הידיעות שהתפרסמו לאחרונה על סירובם של משקיעים בתמר פטרוליום, ובהם גם ישראמקו, לחתום על הסכם הספקת גז חדש מול חברת החשמל, שאמור היה להוזיל את הגז וכתוצאה מכך את עלות החשמל, כבר בשנים הקרובות. להערכתם מחירי הגז הטבעי בשנים הקרובות יעלו. במידה והערכה זו תתגשם, הרי שתהיה בכך פגיעה קשה בציבור הישראלי, שלבד מכך שאוצרות הטבע שייכים לו, הוא גם ממן את פעילות הפקת הגז בסכומים לא ידועים, באמצעות מתן הגנה ביטחונית למתקני הפקת הגז בים התיכון. בנוסף, חברות האנרגיה חדלו מלבצע חיפושים אחר מאגרי גז נוספים, ומנסות להגביר את קצב ההפקה, כך שלפי הערכות מלאי הגז במאגרים הישראליים יאזל בתוך כ-20-25 שנים. אזילת הגז תציב את המשק הישראלי בפני משבר אנרגטי חמור, מאחר שעד שיאזל הגז הטבעי, חלק ניכר מפעילות המשק תוסב לגז טבעי. יבוא גז טבעי לישראל, בתצורת LNG, צפוי להיות יקר ויגדיל באופן ניכר את העלות שתוטל על משקי הבית ועל עסקים מקומיים. הוא גם יגדיל את רווחי החברות שייבאו את הגז, שלפחות בחלקן שותפות כיום להפקתו, למשל שברון.

(כמובן שאנחנו בפתח עידן האנרגיה הירוקה, אבל לישראל אסור בשלב זה לוותר על האופציה של שימוש בגז טבעי בעשורים הקרובים).

נובל אנרג׳י, החברה האחראית לתגליות הגז הגדולות של ישראל, היתה חברת אנרגיה בינונית. אולם מאז נרכשה ע״י שברון, קבוצת האנרגיה השניה בגודלה בארה״ב, בסוף 2020, השתנה לגמרי מבנה השליטה בשוק הגז הטבעי המקומי. שברון מחזיקה כיום בכ-40% מתמר וב-25% מלווייתן, ומשמשת כמפעילה של שני המאגרים וכך מנופי השליטה שלה בשוק הגז המקומי הינם בלתי מוגבלים. אם לנובל אנרג׳י היו מהלכים מוגבלים בממשל האמריקני, הרי ששברון היא חלק אינטגרלי מהממשל, שענקיות האנרגיה תמיד נעזרו בו והוא נעזר בהן לפעילות ושליטה בשווקי האנרגיה העולמיים, ראו איום הנוכחי לפלישה אמריקנית לוונצואלה, ממפיקות הנפט הגדולות בעולם. ניסיון של ממשלת ישראל להגביל את יצוא הגז הטבעי, ידווח מיידית לבעל בריתה של שברון, דונלד טראמפ, שיורה לבנימין נתניהו, או לכל ראש ממשלה אחר, להימנע מהגבלת היצוא.