מחירי הדירות בשמיים, אבל המניות לא זזות - למה?
כולם מדברים על נדל"ן. המחירים עולים, בנק ישראל מוריד ריבית ואומר, "הממשלה תטפל בשוק הדיור". זו מצידה מקימה קבינט לדיור ובינתיים מטילה מיסים על דירות להשקעה ועל משפרי דיור. אך במקביל הביקוש לדירות נמשך, לקיחת המשכנתאות שוברת שיאים ומספר הדירות הפנויות מצטמצם והולך.
אנו שואלים - איך כל ההמולה הזאת משתקפת במניות חברות הנדל"ן הנסחרות בבורסה. כאן, מתברר, שקט יותר. ההמולה לא ממש הגיעה לאחד העם. מדוע? מספר סיבות:
משקלן נמוך יחסית
מי שמשקיע במדד ת"א 100, דרך קרן עוקבת או תעודת סל, לא מרגיש במיוחד את התמורות במניות הנדל"ן, כיוון שמשקלן במדד אינו גבוה. חלקן במדד ת"א 25, המאגד את מניות השורה הראשונה במשק, נמוך מאוד - רק שתי מניות, עזריאלי קבוצה וגזית גלוב, נמנות על שורותיו ומשקלן הכולל עומד על 5% בלבד. אם נתקדם למניות השורה השנייה, הנמצאות במדד ת"א 75, נגלה כי חלקן גדל משמעותית, והן הופכות לענף המוביל עם 20 מניות המהוות יחדיו כ-23%. אולם, בסיכום שני המדדים, משקלן של 22 מניות הנדל"ן עומד על 9% בלבד.
מעטות מהן עוסקות בנדל"ן למגורים
הציבור והתקשורת עוסקים בעיקר במחירי הדירות הגבוהים. אך אם נבחן את סוג מניות הנדל"ן הנסחרות בבורסה, נראה כי רובן המכריע של אלו השייכות למדד ת"א 100, הן חברות נדל"ן מניב העוסקות במסחר ומשרדים, ולא מניות נדל"ן למגורים, אותן תוכלו למצוא בעיקר במדדי היתר, הקטנים יותר.
הרכבן הריכוזי
כשאנו רוכשים את מדד הנדל"ן 15, המורכב מ-15 מניות, אנו מקבלים 5 מניות (עזריאלי, גזית גלוב, שיכון ובינוי, אלוני חץ ונצבא), שהן כמעט 2/3 מהמדד. מניות אלו הן שנותנות את הטון "הנדל"ני" בבורסה.
- עברנו את הטריליון: הבנקים, הביטוח, הנדל"ן וטבע מחזיקים את ת"א 35
- משקיעים בחאקי: כך הפכו החיילים את הבסיסים לחממת השקעות לוהטת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פחות תנודתיות מבעבר
מקדם התנודתיות של מדד הנדל"ן 15 היה פעם גבוה בהרבה מזה של השוק. והנה, ב-5 השנים האחרונות ירדה התנודתיות מ-1.84 ל-1.12 בלבד. לעניות דעתנו, הירידה ברמת התנודתיות והסיכון היא תוצאה של הצטרפות מניית עזריאלי למדד בשנת 2010. למניה גדולה ודומיננטית זו ביטא נמוכה מאוד ביחס לשוק.
תשואה נמוכה לאורך זמן
מדד הנדל"ן ידע עליות ומורדות מאז יצא לדרך בינואר 2005. אולם בשורה התחתונה עלה כ-44% מאז הנפקתו לפני כ-8.5 שנים (כ-5.2% בממוצע לשנה), בעוד מדד אג"ח ממשלתי כללי ומדד ת"א 100 עלו 7.6%ו-8.4% ממוצע לשנה, בהתאמה.
ניתן לומר כי כיום, מדד הנדל"ן 15 בהחלט "סולידי" יותר מבעבר, כשהושק בתחילת שנת 2005 - היו בו בעיקר חברות שפעלו בחו"ל. מאז, בצל משבר 2008 השתנתה התמונה. חברות רבות שעסקו בחו"ל נעלמו או התכווצו (אפריקה, אלביט הדמיה, קרדן אן.וי, דלק נדלן, אלקטרה נדלן ועוד), ובמקומן הצטרפו חברות עם פעילות מקומית וסולידית יותר (עזריאלי, ארפורט סיטי, ביג ועוד).
- קרב ענקים אווירי: איירבוס ובואינג משנות את מפת ההשקעות הגלובלית
- רואה החשבון שניצח את מס הכנסה - ולמה זה חשוב לכם?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
בשורה התחתונה, כשמדברים היום על ירידת הפעילות בבורסה, מתברר כי למניות הנדל"ן יש כמה סיבות משלהן לא להתבלט.
- 10.אפרת מנטוס 25/06/2013 21:15הגב לתגובה זו...אם הממשלות היו מצליחות לשווק קרקעות בצורה נכונה, חכמה וכמותית וכן לחסל את הבורוקרטיה וכיסאולוגיה, אז המצב הדיור בארץ היה נורמלי ותקין. לא + 135 משכורות לדירה אלא 90-100 או פחות. המחירים היו גם פחות מנופחים ביחס לעלות הבניה וחומרים ונלווים. עדיין לא מאוחר לשנות ולהשתנות...
- 9.רותם 20/06/2013 23:01הגב לתגובה זואם היו יותר מניות נדלן שמתמחות במגורים, בטח שוק הנדלן היה שובר שיאים, אולי ככה היינו מגדרים את עצמנו מפני עלייית מחירי דירות.
- 8.אייק 20/06/2013 16:03הגב לתגובה זורוכשי הדירות (הנוכחיים) פראיירים, המשקיעים בבורסה (בדרך כלל) לא או קצת פחות !!!!!
- אתה פשוט צודק (ל"ת)טל 21/06/2013 12:13הגב לתגובה זו
- 7.קוקי 20/06/2013 11:19הגב לתגובה זוכל המדדים האלו בלוף, בנדלן בעיקר צריך להיחשף דרך מניות ספציפיות ולא דרך מדד, הוא ממש לא מפזר נכון את לך התיק.
- 6.אם רוצים להיחשף לנדלן צריך להשקיע במניות הקטנות יותר! (ל"ת)עינת 20/06/2013 11:12הגב לתגובה זו
- 5.ונוסיף שאני חושב שיש לה אנליזות מענינות מבחינה מקצועית (ל"ת)משה 20/06/2013 09:44הגב לתגובה זו
- 4.משה 20/06/2013 09:39הגב לתגובה זובכתבה של אתי המסקרת את קרנות הריט קו התחתון בתמונה היה יותר נמוך וחשוף כאשר המגמה הייתה חיובית במאמרים האחרונים המגמה בקרנות הריט הפכה לשלילית לכן קו המחשוף עלה יש קורלציה בין המגמות התמונות
- 3.יניב המגניב 20/06/2013 09:31הגב לתגובה זוזה נכון לגבי מניות הנדלן אבל בשוק האגח המצב שונה לגמרי
- 2.אנונימי 20/06/2013 09:22הגב לתגובה זואם כך אין קשר בין מדד נדלן 15 לשוק הדיור בישראל...
- 1.מנטליסט 20/06/2013 08:57הגב לתגובה זוזווית ראיה מעניינת. כולם מדברים על הפעילות הנמוכה בבורסה והכותבת מראה שלמניות הנדל"ן יש כמה סיבות משלהן. מעניין כמה זמן יימשך הנתק בין השוק עצמו, שהוא תוסס ופעיל, לבין המניות שלו, שמשקיפות מהצד. תודה לכותבת.
פנסיה (גרוק)קיבוע זכויות: טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
מה שנראה כמו טופס ביורוקרטי מול מס הכנסה, עשוי להיות צומת קריטי שיקבע אם תיהנו מפטור של אלפי שקלים בחודש, או שתשלמו מס מיותר לכל החיים. בקיבוע זכויות, כל סימון קטן מתורגם לכסף גדול, וכל טעות עלולה להצטבר למאות אלפי שקלים שאבדו. דרך מקרים אמיתיים מהשטח
מתברר איך איחור, סיווג שגוי או בחירה שנשמעה זהירה, הפכו לפגיעה כלכלית כבדה. ומנגד, איך תיקון בזמן יכול להפוך את הטופס למנוע של החזרי מס
קיבוע זכויות הופך להיות נושא חם בתחילת 2026. מינואר ממשיכה הרפורמה שהוחלט על תיקון המתווה שלה, שלפיה הפטור ממס על קצבאות הפנסיה יעלה בהדרגה עד 67% באופן הדרגתי. במקום קפיצה אחת ב‑2025. כל פעימה (כולל זו של 2026) מגדילה עוד קצת את הפטור החודשי, אבל מי וכמה ייהנו בפועל? זה נקבע דרך קיבוע הזכויות (טופס 161ד) שבאמצעותו מנצלים את ההטבה.
מי שהגיע לגיל פרישה וגם מקבל פנסיה נדרש להחליט איך לחלק את הפטור בין קצבה חודשית לבין משיכות הוניות (פיצויים, היוון תגמולים, תיקון 190). ההחלטות האלה נעשות דרך קיבוע זכויות, והן כמעט בלתי הפיכות. בפנסיה של 20–30 אלף ש״ח בחודש, כל אחוז פטור נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך החיים, כך שהגדלת הפטור מ‑52% ל‑67% היא "אירוע הון" של מאות אלפי שקלים, אבל רק אם הקיבוע בנוי נכון. שגיאה בקיזוז פטורים, בהיוון או בסיווג מענקי פרישה "אוכלת" חלק מההטבה בכל אחת מהפעימות של הרפורמה. במילים אחרות, אתם יכולים להרוויח עשרות אלפים או להפסיד עשרות אלפים ואפילו יותר - אז שווה להכיר את הנושא:
- הרפורמה בפנסיה להבטחת תשואה נדחתה: המנגנון הקיים יהיה עד סוף 2028
- כמה מס משלמים על פנסיה ואיך אפשר לחסוך במס?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
טופס אחד, איחור קטן, ובלי לשים לב השארתם לקופת המדינה מאות אלפי שקלים מהפנסיה שלכם. כל זה קורה בקיבוע זכויות - הליך שרוב הפורשים בטוחים שהוא טכני, אבל בפועל הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. מי שמתייחס אליו כאל עוד טופס למס הכנסה, מגלה לפעמים מאוחר מדי ששילם מס על כסף שיכול היה להיות פטור לחלוטין.
פנסיה (גרוק)קיבוע זכויות: טופס הפנסיה שעלול להפוך למוקש מס
מה שנראה כמו טופס ביורוקרטי מול מס הכנסה, עשוי להיות צומת קריטי שיקבע אם תיהנו מפטור של אלפי שקלים בחודש, או שתשלמו מס מיותר לכל החיים. בקיבוע זכויות, כל סימון קטן מתורגם לכסף גדול, וכל טעות עלולה להצטבר למאות אלפי שקלים שאבדו. דרך מקרים אמיתיים מהשטח
מתברר איך איחור, סיווג שגוי או בחירה שנשמעה זהירה, הפכו לפגיעה כלכלית כבדה. ומנגד, איך תיקון בזמן יכול להפוך את הטופס למנוע של החזרי מס
קיבוע זכויות הופך להיות נושא חם בתחילת 2026. מינואר ממשיכה הרפורמה שהוחלט על תיקון המתווה שלה, שלפיה הפטור ממס על קצבאות הפנסיה יעלה בהדרגה עד 67% באופן הדרגתי. במקום קפיצה אחת ב‑2025. כל פעימה (כולל זו של 2026) מגדילה עוד קצת את הפטור החודשי, אבל מי וכמה ייהנו בפועל? זה נקבע דרך קיבוע הזכויות (טופס 161ד) שבאמצעותו מנצלים את ההטבה.
מי שהגיע לגיל פרישה וגם מקבל פנסיה נדרש להחליט איך לחלק את הפטור בין קצבה חודשית לבין משיכות הוניות (פיצויים, היוון תגמולים, תיקון 190). ההחלטות האלה נעשות דרך קיבוע זכויות, והן כמעט בלתי הפיכות. בפנסיה של 20–30 אלף ש״ח בחודש, כל אחוז פטור נוסף מתורגם לעשרות אלפי שקלים לאורך החיים, כך שהגדלת הפטור מ‑52% ל‑67% היא "אירוע הון" של מאות אלפי שקלים, אבל רק אם הקיבוע בנוי נכון. שגיאה בקיזוז פטורים, בהיוון או בסיווג מענקי פרישה "אוכלת" חלק מההטבה בכל אחת מהפעימות של הרפורמה. במילים אחרות, אתם יכולים להרוויח עשרות אלפים או להפסיד עשרות אלפים ואפילו יותר - אז שווה להכיר את הנושא:
- הרפורמה בפנסיה להבטחת תשואה נדחתה: המנגנון הקיים יהיה עד סוף 2028
- כמה מס משלמים על פנסיה ואיך אפשר לחסוך במס?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
טופס אחד, איחור קטן, ובלי לשים לב השארתם לקופת המדינה מאות אלפי שקלים מהפנסיה שלכם. כל זה קורה בקיבוע זכויות - הליך שרוב הפורשים בטוחים שהוא טכני, אבל בפועל הוא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות ביותר בחיים. מי שמתייחס אליו כאל עוד טופס למס הכנסה, מגלה לפעמים מאוחר מדי ששילם מס על כסף שיכול היה להיות פטור לחלוטין.
