כולם מדברים על נדל"ן. המחירים עולים, בנק ישראל מוריד ריבית ואומר, "הממשלה תטפל בשוק הדיור". זו מצידה מקימה קבינט לדיור ובינתיים מטילה מיסים על דירות להשקעה ועל משפרי דיור. אך במקביל הביקוש לדירות נמשך, לקיחת המשכנתאות שוברת שיאים ומספר הדירות הפנויות מצטמצם והולך.

אנו שואלים - איך כל ההמולה הזאת משתקפת במניות חברות הנדל"ן הנסחרות בבורסה. כאן, מתברר, שקט יותר. ההמולה לא ממש הגיעה לאחד העם. מדוע? מספר סיבות:

משקלן נמוך יחסית

מי שמשקיע במדד ת"א 100, דרך קרן עוקבת או תעודת סל, לא מרגיש במיוחד את התמורות במניות הנדל"ן, כיוון שמשקלן במדד אינו גבוה. חלקן במדד ת"א 25, המאגד את מניות השורה הראשונה במשק, נמוך מאוד - רק שתי מניות, עזריאלי קבוצה וגזית גלוב, נמנות על שורותיו ומשקלן הכולל עומד על 5% בלבד. אם נתקדם למניות השורה השנייה, הנמצאות במדד ת"א 75, נגלה כי חלקן גדל משמעותית, והן הופכות לענף המוביל עם 20 מניות המהוות יחדיו כ-23%. אולם, בסיכום שני המדדים, משקלן של 22 מניות הנדל"ן עומד על 9% בלבד.

מעטות מהן עוסקות בנדל"ן למגורים

הציבור והתקשורת עוסקים בעיקר במחירי הדירות הגבוהים. אך אם נבחן את סוג מניות הנדל"ן הנסחרות בבורסה, נראה כי רובן המכריע של אלו השייכות למדד ת"א 100, הן חברות נדל"ן מניב העוסקות במסחר ומשרדים, ולא מניות נדל"ן למגורים, אותן תוכלו למצוא בעיקר במדדי היתר, הקטנים יותר.

הרכבן הריכוזי

כשאנו רוכשים את מדד הנדל"ן 15, המורכב מ-15 מניות, אנו מקבלים 5 מניות (עזריאלי, גזית גלוב, שיכון ובינוי, אלוני חץ ונצבא), שהן כמעט 2/3 מהמדד. מניות אלו הן שנותנות את הטון "הנדל"ני" בבורסה.

• האם הבורסה הישראלית חשופה לנדל"ן באופן חריג?
• להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

פחות תנודתיות מבעבר

מקדם התנודתיות של מדד הנדל"ן 15 היה פעם גבוה בהרבה מזה של השוק. והנה, ב-5 השנים האחרונות ירדה התנודתיות מ-1.84 ל-1.12 בלבד. לעניות דעתנו, הירידה ברמת התנודתיות והסיכון היא תוצאה של הצטרפות מניית עזריאלי למדד בשנת 2010. למניה גדולה ודומיננטית זו ביטא נמוכה מאוד ביחס לשוק.

תשואה נמוכה לאורך זמן

מדד הנדל"ן ידע עליות ומורדות מאז יצא לדרך בינואר 2005. אולם בשורה התחתונה עלה כ-44% מאז הנפקתו לפני כ-8.5 שנים (כ-5.2% בממוצע לשנה), בעוד מדד אג"ח ממשלתי כללי ומדד ת"א 100 עלו 7.6%ו-8.4% ממוצע לשנה, בהתאמה.

ניתן לומר כי כיום, מדד הנדל"ן 15 בהחלט "סולידי" יותר מבעבר, כשהושק בתחילת שנת 2005 - היו בו בעיקר חברות שפעלו בחו"ל. מאז, בצל משבר 2008 השתנתה התמונה. חברות רבות שעסקו בחו"ל נעלמו או התכווצו (אפריקה, אלביט הדמיה, קרדן אן.וי, דלק נדלן, אלקטרה נדלן ועוד), ובמקומן הצטרפו חברות עם פעילות מקומית וסולידית יותר (עזריאלי, ארפורט סיטי, ביג ועוד).

• מהו הסיכון הגדול למשקיעים ב-2026 ואיך הוא יכול להיות דווקא הזדמנות בשבילכם?
• איך תשפיע הורדת הריבית על רווחי חברות הנדל"ן המניב?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המטוס מספר 1 של מדינת ישראל

בשורה התחתונה, כשמדברים היום על ירידת הפעילות בבורסה, מתברר כי למניות הנדל"ן יש כמה סיבות משלהן לא להתבלט.