מחירי הדירות בשמיים, אבל המניות לא זזות - למה?

אתי אגא, אנליסטית נדל"ן, מזרחי טפחות, מתייחסת לשאלה, האם פעילות הרגולטורים בתחום הנדל"ן משפיעה על מניות הסקטור בבורסה?
אתי אגא | (11)

כולם מדברים על נדל"ן. המחירים עולים, בנק ישראל מוריד ריבית ואומר, "הממשלה תטפל בשוק הדיור". זו מצידה מקימה קבינט לדיור ובינתיים מטילה מיסים על דירות להשקעה ועל משפרי דיור. אך במקביל הביקוש לדירות נמשך, לקיחת המשכנתאות שוברת שיאים ומספר הדירות הפנויות מצטמצם והולך.

אנו שואלים - איך כל ההמולה הזאת משתקפת במניות חברות הנדל"ן הנסחרות בבורסה. כאן, מתברר, שקט יותר. ההמולה לא ממש הגיעה לאחד העם. מדוע? מספר סיבות:

משקלן נמוך יחסית

מי שמשקיע במדד ת"א 100, דרך קרן עוקבת או תעודת סל, לא מרגיש במיוחד את התמורות במניות הנדל"ן, כיוון שמשקלן במדד אינו גבוה. חלקן במדד ת"א 25, המאגד את מניות השורה הראשונה במשק, נמוך מאוד - רק שתי מניות, עזריאלי קבוצה וגזית גלוב, נמנות על שורותיו ומשקלן הכולל עומד על 5% בלבד. אם נתקדם למניות השורה השנייה, הנמצאות במדד ת"א 75, נגלה כי חלקן גדל משמעותית, והן הופכות לענף המוביל עם 20 מניות המהוות יחדיו כ-23%. אולם, בסיכום שני המדדים, משקלן של 22 מניות הנדל"ן עומד על 9% בלבד.

מעטות מהן עוסקות בנדל"ן למגורים

הציבור והתקשורת עוסקים בעיקר במחירי הדירות הגבוהים. אך אם נבחן את סוג מניות הנדל"ן הנסחרות בבורסה, נראה כי רובן המכריע של אלו השייכות למדד ת"א 100, הן חברות נדל"ן מניב העוסקות במסחר ומשרדים, ולא מניות נדל"ן למגורים, אותן תוכלו למצוא בעיקר במדדי היתר, הקטנים יותר.

הרכבן הריכוזי

כשאנו רוכשים את מדד הנדל"ן 15, המורכב מ-15 מניות, אנו מקבלים 5 מניות (עזריאלי, גזית גלוב, שיכון ובינוי, אלוני חץ ונצבא), שהן כמעט 2/3 מהמדד. מניות אלו הן שנותנות את הטון "הנדל"ני" בבורסה.

פחות תנודתיות מבעבר

מקדם התנודתיות של מדד הנדל"ן 15 היה פעם גבוה בהרבה מזה של השוק. והנה, ב-5 השנים האחרונות ירדה התנודתיות מ-1.84 ל-1.12 בלבד. לעניות דעתנו, הירידה ברמת התנודתיות והסיכון היא תוצאה של הצטרפות מניית עזריאלי למדד בשנת 2010. למניה גדולה ודומיננטית זו ביטא נמוכה מאוד ביחס לשוק.

תשואה נמוכה לאורך זמן

מדד הנדל"ן ידע עליות ומורדות מאז יצא לדרך בינואר 2005. אולם בשורה התחתונה עלה כ-44% מאז הנפקתו לפני כ-8.5 שנים (כ-5.2% בממוצע לשנה), בעוד מדד אג"ח ממשלתי כללי ומדד ת"א 100 עלו 7.6%ו-8.4% ממוצע לשנה, בהתאמה.

ניתן לומר כי כיום, מדד הנדל"ן 15 בהחלט "סולידי" יותר מבעבר, כשהושק בתחילת שנת 2005 - היו בו בעיקר חברות שפעלו בחו"ל. מאז, בצל משבר 2008 השתנתה התמונה. חברות רבות שעסקו בחו"ל נעלמו או התכווצו (אפריקה, אלביט הדמיה, קרדן אן.וי, דלק נדלן, אלקטרה נדלן ועוד), ובמקומן הצטרפו חברות עם פעילות מקומית וסולידית יותר (עזריאלי, ארפורט סיטי, ביג ועוד).

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

בשורה התחתונה, כשמדברים היום על ירידת הפעילות בבורסה, מתברר כי למניות הנדל"ן יש כמה סיבות משלהן לא להתבלט.

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 10.
    אפרת מנטוס 25/06/2013 21:15
    הגב לתגובה זו
    ...אם הממשלות היו מצליחות לשווק קרקעות בצורה נכונה, חכמה וכמותית וכן לחסל את הבורוקרטיה וכיסאולוגיה, אז המצב הדיור בארץ היה נורמלי ותקין. לא + 135 משכורות לדירה אלא 90-100 או פחות. המחירים היו גם פחות מנופחים ביחס לעלות הבניה וחומרים ונלווים. עדיין לא מאוחר לשנות ולהשתנות...
  • 9.
    רותם 20/06/2013 23:01
    הגב לתגובה זו
    אם היו יותר מניות נדלן שמתמחות במגורים, בטח שוק הנדלן היה שובר שיאים, אולי ככה היינו מגדרים את עצמנו מפני עלייית מחירי דירות.
  • 8.
    אייק 20/06/2013 16:03
    הגב לתגובה זו
    רוכשי הדירות (הנוכחיים) פראיירים, המשקיעים בבורסה (בדרך כלל) לא או קצת פחות !!!!!
  • אתה פשוט צודק (ל"ת)
    טל 21/06/2013 12:13
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    קוקי 20/06/2013 11:19
    הגב לתגובה זו
    כל המדדים האלו בלוף, בנדלן בעיקר צריך להיחשף דרך מניות ספציפיות ולא דרך מדד, הוא ממש לא מפזר נכון את לך התיק.
  • 6.
    אם רוצים להיחשף לנדלן צריך להשקיע במניות הקטנות יותר! (ל"ת)
    עינת 20/06/2013 11:12
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    ונוסיף שאני חושב שיש לה אנליזות מענינות מבחינה מקצועית (ל"ת)
    משה 20/06/2013 09:44
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    משה 20/06/2013 09:39
    הגב לתגובה זו
    בכתבה של אתי המסקרת את קרנות הריט קו התחתון בתמונה היה יותר נמוך וחשוף כאשר המגמה הייתה חיובית במאמרים האחרונים המגמה בקרנות הריט הפכה לשלילית לכן קו המחשוף עלה יש קורלציה בין המגמות התמונות
  • 3.
    יניב המגניב 20/06/2013 09:31
    הגב לתגובה זו
    זה נכון לגבי מניות הנדלן אבל בשוק האגח המצב שונה לגמרי
  • 2.
    אנונימי 20/06/2013 09:22
    הגב לתגובה זו
    אם כך אין קשר בין מדד נדלן 15 לשוק הדיור בישראל...
  • 1.
    מנטליסט 20/06/2013 08:57
    הגב לתגובה זו
    זווית ראיה מעניינת. כולם מדברים על הפעילות הנמוכה בבורסה והכותבת מראה שלמניות הנדל"ן יש כמה סיבות משלהן. מעניין כמה זמן יימשך הנתק בין השוק עצמו, שהוא תוסס ופעיל, לבין המניות שלו, שמשקיפות מהצד. תודה לכותבת.
איור: דפדפן אטלס של OpenAIאיור: דפדפן אטלס של OpenAI

המטוס מספר 1 של מדינת ישראל

מתי עלה הרעיון לראשונה, איזה מטוס נבחר כדי למלא את הצורך, אילו טכנולוגיות הותקנו בו, איך נבחר שמו, וכמה כל זה עלה? כל מה שאפשר לספר על מטוס ה-VIP של מנהיגי המדינה



עופר הבר |
נושאים בכתבה בואינג איירבוס

מעטים הפרויקטים שעוררו בישראל כל כך הרבה סקרנות, ביקורת, שמועות וגם מסתורין כמו "כנף ציון", מטוס המנהיגים הרשמי של מדינת ישראל. למרות שכל ישראלי מכיר את שמו, רוב הסיפורים שמאחורי הפרויקט מעולם לא סופרו במלואם. מי חפץ בו? מי התנגד? אילו טכנולוגיות הותקנו בו? ומדוע המטוס כמעט לא המריא בכלל במשך שנים?

אומנם הפרויקט נולד מתוך צורך ביטחוני ותדמיתי, אך הפך במהרה לאחת הסאגות הארוכות בתולדות התחבורה האווירית בישראל. מאחורי הדלתות הסגורות, אנשי משרד הביטחון, חיל האוויר, יועצי תקשורת ומהנדסי תעופה ניהלו במשך שנים דיונים שהציבור כמעט ולא שמע עליהם.

הרעיון להצטייד במטוס ממשלתי רשמי עלה כבר בתחילת שנות ה־2000, אך רק ב-2013 הוקמה ועדת גולדברג בראשות השופט בדימוס אליעזר גולדברג בשיתוף עם מפקד חיל האוויר לשעבר אלוף (מיל.) עידו נחושתן ואישים נוספים במטרה לבחון את ההיתכנות הכלכלית לרכישת מטוס, את הבעיות במצב הקיים ואת הדרכים לתיקונן. לאחר שהוועדה שמעה חוות דעת של אישים מהמוסד, שב״כ והמטה לביטחון לאומי, המליצה והצדיקה את הצורך ברכישת מטוס ייעודי להטסת ראשי המדינה. 

מאחורי הקלעים, הסיבה לא נולדה רק מהפן הביטחוני אלא גם משורה של תקריות מביכות. למשל, בביקור מדיני בדרום אמריקה, מטוס אל על החכור למטרת הביקור כמעט ולא הורשה להמריא עקב מחלוקת בירוקרטית בין חברות שירותי הקרקע. המשלחת הישראלית נתקעה במשך שעות בטרמינל צדדי.

באירוע אחר, בעת ביקור באירופה, סודרה במטוס מסחרי “סוויטה” עבור ראש הממשלה, אך גודל המיטה ששלחו לא התאים לרוחב הדלת, והצוות נאלץ לפרק אותה במקום ולהרכיבה מחדש בתוך המטוס.

שור נגד דב
צילום: pixabay
מעבר לים

הפד' מתכונן להורדת ריבית: האם זה תחילת ראלי סוף השנה או מלכודת שורית?

סיכויי הורדת הריבית בדצמבר מגיעים ל-90%, אבל הסיכון הוא שהפד יאותת על עצירת ההקלה המוניטרית; איך עליית התשואות ביפן משפיעה על ההשקעות ברחבי העולם, והאם יש ממה לחשוש?

גיא טל |

מאקרו ארצות הברית: הורדת הריבית הופכת לודאית - ראלי סוף שנה בפתח?

ההתפתחות המרכזית בתחום המאקרו בארצות הברית בשבועיים האחרונים היא סיבוב הפרסה היוני של הפד, כשסיכויי הורדת הריבית בדצמבר כבר נושקים ל-90%. המפנה היוני נובע מהמשך מה שנראה כחולשה בנתונים הכלכליים, בעיקר בנתונים הרכים התלויים בסקרי דעת קהל. כך, סנטימנט הצרכנים נחלש מאוד וגם הייצור מתכווץ. גם נתונים חלקיים הנוגעים לשוק העבודה מצביעים על חולשה מסוימת. בהקשר זה נציין שדו"ח התעסוקה לחודש נובמבר נדחה בשלב זה לאמצע דצמבר, ולכן הפד ממשיך להיות מעט עיוור בתחום זה. דו"ח ה-ADP שיפורסם השבוע מקבל משנה חשיבות עקב כך, בדומה לדו"ח ה-PCE שהופך למרכזי עוד יותר מבדרך כלל בהיעדר נתוני אינפלציה מעודכנים.

האם הנרטיב של "חולשה מתפתחת" בכלכלה האמריקאית נכון? בשבוע האחרון החלה "עונת הקניות" בארצות הברית לקראת סוף השנה עם חגיגות ה-Black Friday ו-Cyber Monday, שבהן נרשמו קניות שיא. הצרכן האמריקאי קנה מכל הבא ליד ושבר שיאים בקניות אוף-ליין ואונליין. נתונים אלה סותרים מעט את נתוני הפסימיות של סקרי דעת הקהל שצוינו קודם לכן. נראה שהצרכנים הפסימיים בארצות הברית אינם עוצרים בדרך לקופות.

בנוסף, התביעות הראשוניות לדמי אבטלה נשארות באזור הבטוח של כ-220 אלף, כשאין הרבה משרות חדשות, אבל גם אין הרבה פיטורים. כנראה שמצב שוק העבודה מושפע עמוקות ממדיניות ההגירה, ולכן קשה מאוד לקרוא את הנתונים (הרחבה בחלק האחרון של הטור). הצמיחה, על כל פנים, ממשיכה להיות בריאה ואף חזקה – באזור ה-4%.

בינתיים השוק אופטימי למדי עם נטייה שורית מאז שהתחזק הנרטיב להורדת ריבית בדצמבר. האם אנחנו בתחילתו של ראלי סוף שנה? לדעתי לפחות עד ה-10 בדצמבר (החלטת הריבית) אין סיבה לירידות חדות ויש סיכוי סביר להמשך עליות מתון, אבל יש סיכון מסוים סביב החלטת הפד עצמה. בעוד הורדת ריבית צפויה בוודאות גבוהה למדי, היא עלולה להיות "הורדת ריבית ניצית", במובן זה שהפד יבהיר שבכוונתו לעצור את מחזור ההורדות בפגישה שלאחר מכן. תרחיש כזה עלול לגרום לגל מימושים נוסף לפני סוף השנה, בדומה לירידות שנרשמו רק לפני שבועיים כשהשוק חשב שלא תהיה הורדת ריבית בדצמבר.

הקארי טרייד היפני: הגורם לירידות בקריפטו?

למרות הציפייה להורדת ריבית, תשואות אגרות החוב בארצות הברית טיפסו (כלומר מחירי האג"ח ירדו) בימי המסחר הראשונים של השבוע ומחקו את כל הירידות שנרשמו בשבוע שעבר. מלבד החשודים המיידיים (חששות מאינפלציה ומהתרחבות החוב הפיסקלי), תרמה לכך גם התנהגות אגרות החוב של יפן. השווקים ביפן עוברים זעזועים משמעותיים בשבועות האחרונים, עם השפעה לא מבוטלת על השווקים הגלובליים. מבלי להיכנס לסקירה מקיפה, נציין שתשואות אגרות החוב של יפן – שנסחרו שנים ארוכות באזור האפס ואף בתשואה שלילית והיוו מקור זול למזומן ברחבי העולם (ה"קארי טרייד" היפני), החלו לטפס לאחרונה בחדות ורושמות כעת שיאים שלא נראו מאז סוף העשור הראשון במאה הנוכחית. העליות בתשואות ביפן הובילו לעליית תשואות כללית בשווקי האג"ח בעולם, כולל בארצות הברית. ההשפעה אינה מסתיימת רק באגרות החוב. רבים מייחסים את הירידות בקריפטו להתרחשויות אלה, שכן הכסף הזול מיפן שימש שנים ארוכות להזרמת כספים מאסיבית לנכסים ספקולטיביים כמו קריפטו ושוק המניות. התייבשות המקור הזה, יחד עם הצורך "לסגור פוזיציות" עקב ההפסדים שנגרמים ללווים מהעלייה בתשואות, גורמת ליציאת כספים מנכסי סיכון.