ניתן להגביל את זהות רוכש האופציה מבלי לפגום בסחירות האופציה
על משמעותן של האופציות המיוחדות לפי תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין בעקבות פסק הדין בעניין מגור החזקות
על משמעותן של האופציות המיוחדות
לפי תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין בעקבות
פסק הדין בעניין מגור החזקות
הוראות תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") הדנות באופציה "מיוחדת", נועדו לעודד מסחר באופציות ככלי שיעורר את שוק הנדל"ן, וזאת באמצעות מתן פטור ממס רכישה לרוכשי אופציות הסוחרים בהן ולא מממשים אותן בעצמם. ניתן לומר כי מבחינה זו התיקון לחוק היה בבחינת הצלחה, שכן מכשיר האופציה הפך לאחד הכלים החשובים והנפוצים בשוק הנדל"ן. מכשיר זה רווח בשוק קבוצות הרכישה במיוחד, כאשר רבים ממארגני קבוצות הרכישה נוהגים לרכוש מבעל המקרקעין אופציה שמצד אחד תעניק למארגן את פרק הזמן הדרוש לו לגיבוש הקבוצה, ומצד שני תבטיח לו שבעל הקרקע "לא יברח" בינתיים.
כידוע, כדי ליהנות מההקלה במס רכישה יש לקיים את כל התנאים הקבועים בחוק: מחיר האופציה במועד מתן האופציה לראשונה מוגבל ל-5% ממחיר המימוש או משווי הזכות במקרקעין; תקופת המימוש הוגבלה ל-24 חודשים; האופציה ניתנה בכתב; התחייבות המוכר במסגרת הסכם האופציה צריכה להיות בלתי חוזרת וכן נשללה מרוכש האופציה הזכות לקבל חזקה במקרקעין.
אחד התנאים החשובים למתן ההקלה במס הוא היות האופציה "ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה". רשויות המס פירשו תנאי זה באופן מחמיר ביותר, ולטענתן כדי לקיים תנאי זה האופציה חייבת להיות סחירה ועבירה ללא כל תנאי. כך למשל, אופציה שנמכרה על ידי מוכר שדרש זכות וטו על זהותו של רוכש האופציה החדש או על ידי מוכר שדרש כי הסיחור יהיה מותנה בקבלת הסכמתו בכתב ומראש - סווגה כאופציה רגילה אשר אינה זכאית לפטור ממס רכישה.
לאחרונה נדחתה פרשנות מחמירה זו על ידי בית המשפט במסגרת פסק הדין ו"ע 41867-01-10 מגור החזקות ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א. באותו עניין נדונה אופציה שניתנה למארגן קבוצת רכישה. על פי תנאי האופציה, הוסכם כי רוכש האופציה יהיה רשאי להעבירה אך ורק לחברי קבוצת רכישה שיארגן. מנהל מיסוי מקרקעין ראה בתנאי זה הגבלה על סחירות האופציה, ועל כן סירב להעניק למארגן פטור ממס רכישה בגין הסכם האופציה.
ועדת הערר לא קיבלה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין. הוועדה קבעה כי לשון החוק ברורה ומאפשרת לצדדים לקבוע תנאים וסייגים להעברת האופציה, וכי סחירותה של האופציה לא נפגמת אם קיימים תנאים וסייגים בדבר מהות האנשים שלהם תועבר האופציה.
הוועדה הוסיפה וקבעה כי השימוש באופציה ככלי לארגון קבוצת רכישה היה אחת התכליות הברורות שעמדו בפני המחוקק, בעת חקיקת ההוראות הדנות באופציה המיוחדת. אמירה אחרונה זו חשובה ביותר בעינינו, בעיקר כאשר משרדי המס ממשיכים ומחפשים טענות מטענות שונות כדי למסות את מארגני קבוצות הרכישה. זאת על אף האמירות הברורות בדוח הוועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות רכישה, שסברה כי ככלל אין למסות את המארגנים כמי שרכשו קרקע ומכרו אותה לרוכשים.
הכותבים - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין וממשרד אלתר עורכי דין
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
