ניתן להגביל את זהות רוכש האופציה מבלי לפגום בסחירות האופציה
על משמעותן של האופציות המיוחדות לפי תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין בעקבות פסק הדין בעניין מגור החזקות
על משמעותן של האופציות המיוחדות
לפי תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין בעקבות
פסק הדין בעניין מגור החזקות
הוראות תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") הדנות באופציה "מיוחדת", נועדו לעודד מסחר באופציות ככלי שיעורר את שוק הנדל"ן, וזאת באמצעות מתן פטור ממס רכישה לרוכשי אופציות הסוחרים בהן ולא מממשים אותן בעצמם. ניתן לומר כי מבחינה זו התיקון לחוק היה בבחינת הצלחה, שכן מכשיר האופציה הפך לאחד הכלים החשובים והנפוצים בשוק הנדל"ן. מכשיר זה רווח בשוק קבוצות הרכישה במיוחד, כאשר רבים ממארגני קבוצות הרכישה נוהגים לרכוש מבעל המקרקעין אופציה שמצד אחד תעניק למארגן את פרק הזמן הדרוש לו לגיבוש הקבוצה, ומצד שני תבטיח לו שבעל הקרקע "לא יברח" בינתיים.
כידוע, כדי ליהנות מההקלה במס רכישה יש לקיים את כל התנאים הקבועים בחוק: מחיר האופציה במועד מתן האופציה לראשונה מוגבל ל-5% ממחיר המימוש או משווי הזכות במקרקעין; תקופת המימוש הוגבלה ל-24 חודשים; האופציה ניתנה בכתב; התחייבות המוכר במסגרת הסכם האופציה צריכה להיות בלתי חוזרת וכן נשללה מרוכש האופציה הזכות לקבל חזקה במקרקעין.
אחד התנאים החשובים למתן ההקלה במס הוא היות האופציה "ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה". רשויות המס פירשו תנאי זה באופן מחמיר ביותר, ולטענתן כדי לקיים תנאי זה האופציה חייבת להיות סחירה ועבירה ללא כל תנאי. כך למשל, אופציה שנמכרה על ידי מוכר שדרש זכות וטו על זהותו של רוכש האופציה החדש או על ידי מוכר שדרש כי הסיחור יהיה מותנה בקבלת הסכמתו בכתב ומראש - סווגה כאופציה רגילה אשר אינה זכאית לפטור ממס רכישה.
לאחרונה נדחתה פרשנות מחמירה זו על ידי בית המשפט במסגרת פסק הדין ו"ע 41867-01-10 מגור החזקות ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א. באותו עניין נדונה אופציה שניתנה למארגן קבוצת רכישה. על פי תנאי האופציה, הוסכם כי רוכש האופציה יהיה רשאי להעבירה אך ורק לחברי קבוצת רכישה שיארגן. מנהל מיסוי מקרקעין ראה בתנאי זה הגבלה על סחירות האופציה, ועל כן סירב להעניק למארגן פטור ממס רכישה בגין הסכם האופציה.
ועדת הערר לא קיבלה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין. הוועדה קבעה כי לשון החוק ברורה ומאפשרת לצדדים לקבוע תנאים וסייגים להעברת האופציה, וכי סחירותה של האופציה לא נפגמת אם קיימים תנאים וסייגים בדבר מהות האנשים שלהם תועבר האופציה.
הוועדה הוסיפה וקבעה כי השימוש באופציה ככלי לארגון קבוצת רכישה היה אחת התכליות הברורות שעמדו בפני המחוקק, בעת חקיקת ההוראות הדנות באופציה המיוחדת. אמירה אחרונה זו חשובה ביותר בעינינו, בעיקר כאשר משרדי המס ממשיכים ומחפשים טענות מטענות שונות כדי למסות את מארגני קבוצות הרכישה. זאת על אף האמירות הברורות בדוח הוועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות רכישה, שסברה כי ככלל אין למסות את המארגנים כמי שרכשו קרקע ומכרו אותה לרוכשים.
הכותבים - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין וממשרד אלתר עורכי דין


החשד: העלמת הכנסות משיפוצים ובנייה בסכום של כ-1.5 מיליון שקל
וגם - הון שחור והעלמות מס, שאלות ותשובות
רשות המסים, באמצעות משרד פקיד שומה חקירות ירושלים והדרום ובשיתוף אגף החקירות של ביטוח לאומי, מנהלת חקירה גלויה בחשד להעלמת הכנסות בהיקף של כ-1.5 מיליון ש"ח על ידי חאתם תמימי, תושב העיר העתיקה בירושלים העוסק בשיפוצים ובנייה. החשוד, בן 45, נלקח לחקירה באוקטובר 2025 ושוחרר בתנאים מגבילים על ידי בית משפט השלום בירושלים, הכוללים איסור יציאה מהארץ, דיווח תקופתי על פעילותו העסקית והתייצבות קבועה בפיקוח.
מבקשת המעצר, שפורסמה לאחרונה, חושפת דפוס התנהלות שיטתי. בשנת 2020, בעקבות ביקורת ניהול ספרים, נפתח תיק נגד תמימי, אך הוא לא הגיש דו"חות מס לשנים 2020–2024, כולל הצהרת הון שנדרשה ממנו. בשנת 2022, פתח תיק על שם בת זוגו כמנגנון הסוואה, ובמסגרתו ביצע עבודות שיפוצים ובנייה ברחבי הארץ – בעיקר בירושלים, תל אביב ובאזור המרכז – ללקוחות פרטיים ומסחריים. עם זאת, דיווח רק על חלק קטן מההכנסות, בעוד ששארן נשמרו במזומן או בצ'קים שפודו אצל נותני שירותי מטבע כדי להימנע מתיעוד בנקאי. עדויות מלקוחות, שנגבו במסגרת החקירה, מאשרות תשלומים ישירים בסכומים של עשרות אלפי שקלים לעבודות כמו שיפוץ מטבחים, התקנת ריצופים והרחבות דירות, ללא חשבוניות.
החקירה חשפה כי תמימי לא ניהל ספרי חשבונות כנדרש בחוק, ולא הגיש דו"חות שנתיים מלבד דו"ח חלקי לשנת 2022 על שם בת זוגו. חיפושים שנערכו בביתה של בת הזוג תפסו מסמכים, מחשבים ורישומים ידניים המעידים על הכנסות נוספות של כ-300 אלף ש"ח בשנה. ממצאים אלה מצביעים על העלמה רטרואקטיבית בין 2020 ל-2023, עם פוטנציאל להרחבת החקירה ל-2024. רשות המסים מעריכה כי הסכום הכולל עשוי לגדול בעקבות ריבית וקנסות, והיא שוקלת העמדה לדין פלילי בעבירות של העלמת מס והלבנת הון.
מקרה זה אינו מבודד בענף השיפוצים והבנייה, הנחשב לאחד האזורים הרגישים להעלמות מס בישראל. על פי דוחות רשות המסים לשנת 2025, הענף מהווה כ-15% מכלל החקירות הפליליות בתחום המס, בעיקר בשל תשלומים במזומן, חוסר חובה להוצאת חשבוניות ללקוחות פרטיים וקושי באימות נתונים. בחודשים האחרונים דווחו מקרים דומים: במאי 2025, קבלן שיפוצים מדרום הארץ, יוסף פרץ, נחשד בהעלמת כ-2 מיליון ש"ח על פני חמש שנים, באמצעות פדיון צ'קים בצ'יינג'ים והעברות ישירות לספקים, כפי שפורסם בהחשד: העלמת הכנסות של כ-2 מיליון שקל בידי קבלן שיפוצים. באוגוסט 2025, חקירה משותפת של רשות המסים וביטוח לאומי חשפה רשת קבלנים במרכז שדיווחו רק 40% מההכנסות, בהיקף כולל של 4 מיליון ש"ח, עם תפיסת מסמכים וקנסות ראשוניים של 1.2 מיליון ש"ח. בנובמבר 2025, קבלן בנייה בתל אביב נעצר זמנית בחשד להעלמת 800 אלף ש"ח, לאחר תלונה של ספק חומרים שחשד בפעילות לא מדווחת.
- עורך דין ידוע סיפק חברות קש לרשת שהרוויחה מאות מיליונים מחשבוניות פיקטיביות
- רופאת בוטוקס חשודה בהעלמת הכנסות של כ-2 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האכיפה הממוקדת בענף משקפת מגמה של רשות המסים להגברת שיתופי פעולה עם גופים כמו משרד הבינוי והשיכון ומאגרי נתונים בנקאיים. ב-2025, נפתחו כ-450 חקירות חדשות בתחום, לעומת 380 ב-2024, עם דגש על קבלנים עצמאיים שאינם רשומים בפנקס הקבלנים. מצד אחד, זו תגובה לגירעון התקציבי ולצורך בגביית מסים נוספים, כפי שמעידים תיקוני החקיקה האחרונים שהעלו את שיעור המע"מ ל-18%. מצד שני, מבקרים בענף טוענים כי האכיפה יוצרת עומס על קבלנים קטנים לגיטימיים, שמתקשים להתמודד עם דרישות דיווח מורכבות, וממליצים על פישוט הליכים דיגיטליים להוצאת חשבוניות.
יפית גריאני (רמי זרנגר)יפית גריאני נבחרה להוביל את כאל בעיצומו של תהליך מכירה
מובילה את החברה בתקופת מעבר לבעלי בית חדשים, עם פרשת דלק שעדיין לא לגמרי נסגרה
דירקטוריון חברת כרטיסי האשראי כאל מאשר היום (1 בדצמבר 2025) את מינויה של יפית גריאני לתפקיד המנכ"לית. המינוי, שייכנס לתוקף לאחר קבלת אישור בנק ישראל, מגיע בשיאו של תהליך מכירה מורכב: בנק דיסקונט מוכר את החזקותיו, 72% ממניות כאל, לקבוצת יוניון-הראל של ג'ורג' חורש בתמורה ל-3.75 עד 4 מיליארד שקל, בהתאם לעמידה ביעדי רווחיות מוגדרים בשנים 2026-2028.
גריאני (57), כיהנה בעבר כמשנה למנכ"ל ישראכרט ובתפקידי ניהול בכירים בדיסקונט, ומחליפה את לוי הלוי שכיהן כמנכ"ל מאז 2018. ועדת האיתור בחנה שבעה מועמדים בכירים, בהם רם גב מבנק הפועלים ואורי וטרמן משופרסל, ובחרה בגריאני על בסיס ניסיונה הבנקאי, ההיכרות העמוקה עם כאל והתמיכה שקיבלה ממנכ"ל דיסקונט, אורי לוין.
בין דיסקונט לבעלי הבית החדשים
המינוי ממקם את גריאני בדיוק על קו התפר בין בעלת השליטה היוצאת לבין הקבוצה שנכנסת. בפועל, היא נדרשת לנהל בתקופה אחת גם את סגירת הקשר עם דיסקונט וגם את התאמת הארגון לציפיות של יוניון-הראל, כשמחיר העסקה עצמו קשור ישירות ליכולת של כאל לשמור על
רווחיות לאורך השנים הקרובות. זה יוצר מציאות ניהולית שבה כל החלטה תפעולית, החל בהוצאות וכלה בהתרחבות לאשראי חוץ בנקאי, נבחנת גם דרך ההשפעה שלה על מנגנון התמורה בעסקה.
המינוי מתרחש ברקע עסקה שעדיין ממתינה לאישורי רשות התחרות ובנק ישראל. הרגולטורים בוחנים במיוחד את הקשרים בין קבוצת יוניון לרשת סופר־פארם, ואת האופן שבו הם משתלבים עם שיתוף הפעולה האסטרטגי של כאל עם מועדון BE של שופרסל. ההחלטות הניהוליות שתקבל גריאני בתקופה הקרובה עשויות להשפיע ישירות הן על עמידת החברה ביעדים התפעוליים והן על השווי הסופי שיקבל דיסקונט בעסקה.
- הבינלאומי מצטרף לעסקת כאל: מוכר את מלוא ההחזקה תמורת 1.056 מיליארד שקל
- למה דיסקונט מתעקש למכור את כאל בזול?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
להרחבה: דיסקונט מוכר את כאל להראל וג'ורג' חורש תמורת עד 4 מיליארד שקל
