ניתן להגביל את זהות רוכש האופציה מבלי לפגום בסחירות האופציה

עו"ד זיו שרון ועו"ד (חשבונאי) ניר הורנשטיין

על משמעותן של האופציות המיוחדות לפי תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין בעקבות פסק הדין בעניין מגור החזקות

על משמעותן של האופציות המיוחדות

לפי תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין בעקבות

פסק הדין בעניין מגור החזקות

הוראות תיקון 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") הדנות באופציה "מיוחדת", נועדו לעודד מסחר באופציות ככלי שיעורר את שוק הנדל"ן, וזאת באמצעות מתן פטור ממס רכישה לרוכשי אופציות הסוחרים בהן ולא מממשים אותן בעצמם. ניתן לומר כי מבחינה זו התיקון לחוק היה בבחינת הצלחה, שכן מכשיר האופציה הפך לאחד הכלים החשובים והנפוצים בשוק הנדל"ן. מכשיר זה רווח בשוק קבוצות הרכישה במיוחד, כאשר רבים ממארגני קבוצות הרכישה נוהגים לרכוש מבעל המקרקעין אופציה שמצד אחד תעניק למארגן את פרק הזמן הדרוש לו לגיבוש הקבוצה, ומצד שני תבטיח לו שבעל הקרקע "לא יברח" בינתיים.

כידוע, כדי ליהנות מההקלה במס רכישה יש לקיים את כל התנאים הקבועים בחוק: מחיר האופציה במועד מתן האופציה לראשונה מוגבל ל-5% ממחיר המימוש או משווי הזכות במקרקעין; תקופת המימוש הוגבלה ל-24 חודשים; האופציה ניתנה בכתב; התחייבות המוכר במסגרת הסכם האופציה צריכה להיות בלתי חוזרת וכן נשללה מרוכש האופציה הזכות לקבל חזקה במקרקעין.

אחד התנאים החשובים למתן ההקלה במס הוא היות האופציה "ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה". רשויות המס פירשו תנאי זה באופן מחמיר ביותר, ולטענתן כדי לקיים תנאי זה האופציה חייבת להיות סחירה ועבירה ללא כל תנאי. כך למשל, אופציה שנמכרה על ידי מוכר שדרש זכות וטו על זהותו של רוכש האופציה החדש או על ידי מוכר שדרש כי הסיחור יהיה מותנה בקבלת הסכמתו בכתב ומראש - סווגה כאופציה רגילה אשר אינה זכאית לפטור ממס רכישה.

לאחרונה נדחתה פרשנות מחמירה זו על ידי בית המשפט במסגרת פסק הדין ו"ע 41867-01-10 מגור החזקות ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א. באותו עניין נדונה אופציה שניתנה למארגן קבוצת רכישה. על פי תנאי האופציה, הוסכם כי רוכש האופציה יהיה רשאי להעבירה אך ורק לחברי קבוצת רכישה שיארגן. מנהל מיסוי מקרקעין ראה בתנאי זה הגבלה על סחירות האופציה, ועל כן סירב להעניק למארגן פטור ממס רכישה בגין הסכם האופציה.

ועדת הערר לא קיבלה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין. הוועדה קבעה כי לשון החוק ברורה ומאפשרת לצדדים לקבוע תנאים וסייגים להעברת האופציה, וכי סחירותה של האופציה לא נפגמת אם קיימים תנאים וסייגים בדבר מהות האנשים שלהם תועבר האופציה.

הוועדה הוסיפה וקבעה כי השימוש באופציה ככלי לארגון קבוצת רכישה היה אחת התכליות הברורות שעמדו בפני המחוקק, בעת חקיקת ההוראות הדנות באופציה המיוחדת. אמירה אחרונה זו חשובה ביותר בעינינו, בעיקר כאשר משרדי המס ממשיכים ומחפשים טענות מטענות שונות כדי למסות את מארגני קבוצות הרכישה. זאת על אף האמירות הברורות בדוח הוועדה לבחינת היבטי המס בקבוצות רכישה, שסברה כי ככלל אין למסות את המארגנים כמי שרכשו קרקע ומכרו אותה לרוכשים.

הכותבים - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין וממשרד אלתר עורכי דין

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
שי אהרונוביץ רשות המסים
צילום: דני שם טוב דוברות

העלמתי הכנסות של 100 אלף שקל לפני עשור - להצהיר עליהן בגילוי מרצון?

למה נוהל גילוי מרצון לא יספק את מה שמצפים ממנו - אנשים יחששו לדווח באופן לא אנונימי ואין ביטול אוטומטי של קנסות, הצמדה וריבית 

משה כדר |
נושאים בכתבה גילוי מרצון

לאחר למעלה משלוש שנות ציפייה, רשות המסים פרסמה את נוהל הגילוי מרצון החדש - רשות המסים מודיעה על גילוי מרצון: דיווח על נכסים והכנסות שלא דווחו, בתמורה לתשלום מס וללא הליך פלילי
על פניו, מדובר במהלך חיובי שמטרתו לעודד שקיפות, להגדיל את רשת חייבי המס ולספק לנישומים הזדמנות להסדיר חובות עבר בכפוף לחיסון פלילי. זה גם אמור להגדיל את הקופה הציבורית מגביית מסים. בפועל קשה לומר שמדובר ב"בשורה" של ממש, וספק בתמריץ אמיתי לחשיפה.

ראשית, בניגוד לנהלים קודמים בנושא זה, הנוהל הנוכחי מציע אך ורק הליך שאינו אנונימי. אנשים צריכים להזדהות כאשר הם מגישים בקשה לנוהל גילוי מרצון. אין כאן כשל של רשות המסים אלא התנגדות של משרד המשפטים, אך המשמעות ברורה: נישומים רבים, שגם כך חוששים מהליך כזה, יירתעו עוד יותר מלהיחשף. מדובר על מחסום בסיסי של אנשים להיחשף מול הרשויות גם מכיוון שהם עשויים לחשוב שהם "סומנו" על ידי רשות המסים. כשמשלבים זאת עם החמרות נוספות, שכעת כתובות במפורש ובעבר היו בגדר "תורה שבעל פה", נוצרת תחושה שהרשות אמנם הפנימה את לקחי העבר אך בחרה לסגור פינות באופן קשיח מדי.

כדי להבין את הבעייתיות, נניח נישום שלא דיווח על הכנסה חייבת  בשיעור מס שולי של 100 אלף ש"ח בשנת 2015. אילו היה מדווח במועד, המס היה עומד, נניח, על כ-35 אלף שקל בלבד. כיום, בהליך גילוי מרצון, אותו נישום עשוי למצוא את עצמו מול תוצאה דרמטית:

תשלום על קרן המס בסך של 35 אלף שקל, ריבית והצמדה כ-5 אלף שקל ועל כל אלה מתווסף קנס גרעון של כ-30 אלף שקל נוספים. כלומר, חוב של 35 אלף שקל צומח לפי שלושה ויותר. איזה תמריץ יש כאן לנישום להיחפז ולדווח ביוזמתו? שהרי האמת צריכה להיאמר- אם לא נתגלה עד היום "מחדלו" זה, מה הסבירות שיתגלה אי פעם?

הנוהל החדש מבהיר שאין ביטול אוטומטי של הצמדה וריבית, ואין ביטול של קנסות גרעון אלא בכפוף לשיקול דעת פקיד השומה.

רשות המסים
צילום: רשות המסים
פרשנות

גילוי מרצון: הזדמנות להסדיר חובות - או מלכודת לנישומים?

רשות המסים השיקה מחדש את נוהל הגילוי מרצון במטרה להחזיר מיליארדים לקופת המדינה ולאפשר לנישומים להסדיר חובות עבר בלי הליך פלילי; טיעונים בעד ונגד, והאם ביטול האנונימיות הוא שגרם לתכנית הנוכחית להיות פחות אטרקטיבית?


צלי אהרון |

גילוי מרצון חזר, והפעם עם פנים חדשות. רשות המסים הכריזה אמש על השקת הנוהל מחדש, שמאפשר לנישומים לדווח על הכנסות או נכסים שלא דווחו בעבר, לשלם את המס המתחייב ולקבל חסינות מהליך פלילי. להרחבה ראו כאן - רשות המסים מודיעה על גילוי מרצון: דיווח על נכסים והכנסות שלא דווחו, בתמורה לתשלום מס וללא הליך פלילי. הרעיון הוא די פשוט: מי שיבוא מרצונו ויסדיר את חובו, לא יועמד לדין. אבל השאלה המתבקשת היא האם מדובר בהזדמנות אמיתית או בתוכנית שתרתיע יותר מאשר היא תעודד, בעיקר כי מדובר בבקשה שמית ולא אנונימית כפי שהיה בעבר.  

תחשבו על התרחיש הבא - מגיע נישום וחושף את הרווחים שלון בחו"ל מקריפטו. אומר לו פקיד השומה, תשלם X, לנישום אין אפשרות לערער או לחזור בו מהחשיפה. הוא יכול לנסות לשכנע את פקיד השומה שהמס גבוה מדי, אבל אין לו אפשרות לסגת, כי אפשר להשתמש במידע שנחשף, ואז גם החבות הפלילית קיימת. כלומר, זו דרך חד כיוונית, אי אפשר להתחרט, והנישומים "בידיים" של פקידי השומה.  קחו גם בחשבון שאם מדובר בקריפטו צריך להביא אסמכתאות כדי לנתח את הרווחים על פני השנים - לרבים אין את המידע הזה ולא תמיד ניתן להשיגו, וגם  שבינתיים אין הקלות של הצמדה וריבית. אז המוטיבציה לגלות על הון בחו"ל וגם בארץ (לרבות מכר דירה) לא מאוד גדולה, אבל יש גם יתרונות ללקוחות ובעיקר הידיעה שלא מחפשים ולא רודפים אחריהם. הם יכולים לישון טוב בלילה.   


המדינה צריכה כסף - אולי יהיו הקלות בגילוי מרצון בהמשך

המדינה נמצאת בתקופה של הוצאות כבדות: מלחמה ארוכה, התחייבויות תקציביות ותשלומים הולכים ותופחים. גילוי מרצון נותן לממשלה דרך מהירה להכניס מיליארדים לקופת המדינה מבלי להטיל מיסים חדשים על כלל הציבור (כפי שעשתה עם המס על הרווחים הכלואים). מצד שני, גם לנישומים יש כאן רווח ברור: מי שמחזיק הכנסות לא מדווחות יכול להסדיר את מעמדו, לשלם את חוב המס ולדעת שהוא 'נקי' משפטית ולישון טוב בלילה. העובדה שבקשה שלא תאושר לא תשמש נגד הפונה בהליך אזרחי או פלילי מחזקת את הביטחון. כלומר, המידע שנמסר לא יכול לשמש לרעתו, אלא אם הגיע לרשות בדרכים אחרות, או וכאן כאמור הבעיה - אם הנישום לא הסכים לשומה, ואז הכל נפתח מחדש. רשות המסים לא חשבה כנראה על הנקודה הזו עד הסוף, ויש סיכוי שתוך כדי תנועה היא תפתור אותה לטובת הנישומים. זה כנראה גם תלוי בהיענות, אם ההיענות תהיה מאכזבת, ינסו לתת עוד צ'ופרים ללקוחות. . 

בפועל, חשוב לזכור שהודעת הרשות עוד מציינת כי היא "תוכל לעשות שימוש בכל מידע הקשור לבקשה לגילוי מרצון שהגיע אליה בדרך אחרת, או במקרים שבהם לא שולם המס או שהבקשה לא נעשתה בתום לב, או הוסתר חלק מהמידע הרלוונטי". .

הטענות נגד ההליך ברמת המאקרו הן שלא ניתן לתת פרסם למעלימי רווחים והכנסות. העלמתם מס, זו עבירה פלילית, למה צריך ללכת לקראתכם? מבחינת הנישומים, סיכוי טוב שהם לא ירוצו להצהיר. הנוהל החדש פחות אטרקטיבי מהקודמים. הסיבה העיקרית היא ביטול האפשרות להליך אנונימי: בעבר נישומים יכלו לבדוק את מצבם בלי לחשוף זהות, ורק אחר כך להחליט אם להתקדם. כעת הכול גלוי מההתחלה - מה שעלול להרתיע רבים. מעבר לכך, הנוהל הנוכחי לא מבטל באופן אוטומטי קנסות, הצמדות וריביות. כך נוצר מצב שבו חוב ישן יכול לתפוח פי כמה. לדוגמה, נישום שלא דיווח על הכנסה של 100 אלף שקל ב־2015 היה משלם אז כ-35 אלף שקל מס. היום, במסגרת הנוהל, הוא עלול למצוא את עצמו מחויב ביותר מ-70 אלף שקל - אחרי ריבית, הצמדה וקנס גרעון. ומכאן עולה השאלה: העלמתי הכנסות של 100 אלף שקל לפני עשור - להצהיר עליהם בגילוי מרצון? צריך לסייג ולהגיד שבעבר במסגרת גילוי מרצון לא היה צורך לשלם מס גירעון ונראה שבסופו של דבר כך יהיה גם הפעם, אבל זה לא סגור.