מכירת שלוש דירות בפטור מלא ממס שבח
מאמר זה עוסק בדרך הלגיטימית, המשפטית והנכונה לנצל הוראת שעה בחוק מיסוי מקרקעין המאפשרת מכירת שלוש דירות מגורים בפטור מלא מתשלום מס שבח.
מאמר זה עוסק בדרך הלגיטימית, המשפטית והנכונה לנצל הוראת שעה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), המאפשרת מכירת שלוש דירות מגורים (ייתכן שתיכלל בתוכן גם דירת משרד) בפטור מלא מתשלום מס שבח.
סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין בנוסחו היום מאפשר לבעל דירת מגורים מזכה אחת, למכור אחת לארבע שנים דירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח.
סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר לבעל דירת מגורים יחידה למכור דירת מגורים בפטור ממס שבח אחת ל-18 חודשים, ובלבד שבארבע השנים אשר קדמו למכירה לא הייתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת, וחלקו בדירה אינו פחות מ-25%.
לנוכח מצב שוק הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות חוקקה הכנסת את חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה"), וזאת כדי לעודד מכירת דירות מגורים. באופן משלים להוראת השעה חוקקה הכנסת את חוק מיסוי מקרקעין (תיקוני חקיקה) (הוראות שעה), התשע"א-2011 (להלן: "חוק תיקוני חקיקה").
הוראת השעה מאפשרת למכור את מלוא הזכויות בשתי דירות מגורים מזכות (במקום אחת בלבד כל ארבע שנים) לתקופה שבין 31.12.2012-1.1.2011. חידוש נוסף הוא שהוראת השעה מאפשרת את מכירתן של דירות מגורים אשר ייעודן למגורים, אך בפועל משמשות משרדים (להלן: "דירות משרד"). במצב הקודם להוראת השעה לא היו דירות אלו זכאיות לפטור ממס שבח על פי חוק מיסוי מקרקעין, אלא בתנאי שייעשה בהן שימוש למגורים לתקופה של ארבע שנים קודם למכירתן, או לתקופה של ארבע חמישיות מהתקופה שבגינה מחושב השבח.
על פי המצב החקיקתי נכון להיום, אפשר למכור דירות משרד בפטור ממס בתקופה שבין 30.6.2013-1.8.2011, בשים לב כי מכירה לאחר התאריך האמור תחייב את המוכר במס שבח.
כדי להבטיח את קיום ההוראה לעניין מכירת דירות משרד, מחויב הקונה להסב את השימוש בדירה לצורכי מגורים לתקופה של שנתיים לפחות, סמוך לרכישתה - תוך ששה חודשים ממועד קבלת החזקה בה או בתום שנה מיום הרכישה, על פי המוקדם. אם לא יעשה כן, כי אז יחויב בתשלום מס רכישה בשיעור 15% משווי המכירה. בעסקה למכירת דירת משרד יש אף לתת את הדעת לחיוב אפשרי של מע"מ בגין המכירה.
אם נסכם את הוראת השעה נראה כי קמה הזדמנות לבעלי דירות למכור עד סוף שנת 2012 שתי דירות מגורים מזכות, ועד ליום 30.6.2013 דירת משרד נוספת - בסך הכול שלוש דירות מגורים.
לעניין זה יחושבו מניין הפטורים אשר ניצל המוכר עד לאותו המועד. לדוגמה: אם שלוש שנים קודם למכירה הנוכחית מכר המוכר דירת מגורים מזכה בפטור ממס, אזי הוא יהיה זכאי למכור במסגרת הוראות השעה דירת מגורים מזכה אחת ודירת משרד אחת.
לא למותר לציין כי לפטורים המפורטים קיימת תקרה של עד 2,200,000 ש"ח. התמורה שמעבר לתקרת הפטור האמורה תחויב במס שבח באופן יחסי לסך כל השבח המחושב בגין המכירה.
הפטורים האמורים לא יחולו במקרים כלהלן:
במקרים שבהם קיבל המוכר את הדירות בהעברה ללא תמורה:
במקרה של דירת מגורים מזכה, קבלה ללא תמורה בין התאריכים 31.12.2012-1.11.2010; ובמקרה של דירת משרד, קבלה ללא תמורה בין התאריכים 30.6.2013-5.6.2011.
במקרים שבהם נמכרו הדירות ל"קרוב" כמשמעו בחוק מיסוי מקרקעין, כדלקמן:
בן-זוג;
הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה;
אח או אחות ובני זוגם;
איגוד שהוא בשליטתו של המוכר או עם קרוביו (הכוונה להחזקה של 20% מהון המניות).
המוכר לא ניצל יותר מפעמיים את הפטור לדירת מגורים מזכה, וסך הכול שלוש פעמים - כולל מכירת דירת המשרד.
במקרה של דירת משרד - לא נקבעו בהסכם המכירה הוראות שלפיהן על הדירה לשמש למגורים במשך שנתיים רצופות לפחות, ולרוכש ידוע כי יחויב בתשלום מס רכישה בשיעור 15% אם לא יתקיים תנאי המגורים כאמור.
לצד כל ההטבות המפורטות לעיל יצרו רשויות המס גם סנקציה לציבור בעלי הדירות להשקעה (שאינם בעלי דירת מגורים אחת בלבד), כך שמי שלא ינצל את ההטבות הניתנות לו עד סוף 2012 - ייאלץ להמתין תקופה ארוכה יותר (שמונה שנים במקום ארבע שנים) כדי להיות זכאי לפטור בין מכירה אחת למכירה אחרת.
לא למותר לציין כי הוראה זו אינה חלה על מי שברשותו דירת מגורים אחת. אדם זה יוכל למכור את דירתו אחת ל-18 חודשים, על פי התנאים המפורטים בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין.
נסיים אפוא בהמחשה: אדם שבבעלותו ארבע דירות מגורים מכר בסוף שנת 2011 דירת משרד בפטור ממס לפי הוראת השעה, וביום 30.06.2012 מכר עוד דירת מגורים מזכה. אותו אדם לא ניצל את זכאותו למכור דירת מגורים מזכה נוספת עד ליום 31.12.2012. במצב דברים זה, בתום תחולת הוראת השעה בסוף שנת 2012 ייאלץ אותו אדם להמתין שמונה שנים מיום 30.6.2012, עד אשר יוכל למכור דירת מגורים מזכה נוספת בפטור ממס שבח.
לסיכום, הוראות החוק יוצרות כר נרחב לעריכת תכנוני מס למכירתן בפטור ממס שבח של דירות מגורים ודירות משרד בתקופה הקרובה. זהו המועד לבעלי נכסים להשקעה לבצע מכירות, בטרם הארכת מועדי "הצינון" מתקופה של ארבע שנים לשמונה שנים.
הכותבים - עו"ד אלעד חלפון - ממשרד אלעד חלפון עורכי דין;
עו"ד שראל כהן - ממשרד אברמוביץ-כהן עורכי דין
שירות התעסוקה: יותר משכילים ובעלי מיומנויות הפכו לדורשי עבודה
ניתוח נתוני השנים האחרונות מראה כי דורשי העבודה לא מגיעים רק מהשכבות המוחלשות אלא ישנם יותר משכילים, בעלי משלחי יד אקדמאיים ומאשכולות גבוהים שמחפשים עבודה
הבוקר מפרסם שירות התעסוקה את דופק שוק העבודה המסכם את התנועות שנרשמו בשוק העבודה הישראלי במהלך חודש נובמבר, כאשר עולה מהם כי מספר דורשי העבודה שנרשמו, דומה למספר דורשי העבודה בשגרה שקדמה למתקפת ה-7 באוקטובר ופרוץ מלחמת חרבות ברזל. עם זאת, גם אם נדמה כי השוק התאושש לגמרי מהשפעות המלחמה, עיון בתמהיל דורשי העבודה מלמד על עקבותיה. כך, למשל, עלה שיעורם של היהודים שאינם חרדים בקרב דורשי העבודה בהשוואה לשיעורם קודם למלחמה. מגמות אלו ואחרות משקפות את השפעת המלחמה על הרכבה האנושי של מצבת דורשי העבודה. נתון בולט נוסף הוא עלייה בשיעור דורשי העבודה מאשכולות חברתיים-כלכליים גבוהים, 8 עד 10, לעומת ירידה בשיעור דורשי העבודה מהשכבות המוחלשות, אשכולות 1-3. הנתון עולה ממבט על התפלגות דורשי העבודה מחודש נובמבר 2022, המלמדת על הצטרפותם של עוד ועוד דורשי עבודה בעלי מיומנויות גבוהות.
מנהלים עסקיים לעומת פועלים בתעשייה
לפי נתוני לשכת התעסוקה נראה כי תמהיל דורשי העבודה השתנה באופן משמעותי, כאשר ישנם יותר אקדמאים ומנהלים ופחות עובדים בלתי מקצועיים. כך, שאף שבמספר הכולל ניכר דמיון בין חודשי נובמבר בזמני שגרה לנובמבר השנה, נראה כי השפעת המלחמה ובכלל השפעת השנים האחרונות ניכרת בתמהיל דורשי העבודה.
מספר דורשי העבודה שהם מפתחי תכנה ומנתחי יישומים הוכפל בכפי 2.5 ממספרם בנובמבר 2019, זה שקדם למשברי השנים האחרונות- מכ-3.3 אלף ב-2019 לכ-8,000 השנה, ושיעורם עלה מ-2.3% ב-2019 לכ-6.3% השנה. בדומה, נרשמה עלייה משמעותית בשיעור המנהלים מקרב דורשי העבודה ובמספרם- מ-17.3 אלף ב-2019 לכדי 22.8 אלף (מ-12.2% ל-18%) השנה. העלייה ניכרת יותר בקרב מנהלים בתחום השירותים העסקיים והמנהלים האדמינסטרטיביים, מ-6.2 אלף ב-2019 ל-9.6 אלף (מ-4.4% ל-7.6%) השנה. מגמה הפוכה נרשמה בקרב בעלי משלחי יד מרוויחי שכר נמוך.כך למשל, ירד מספר דורשי העבודה שהם עובדי ניקיון ועוזרים בבתים פרטיים, בתי מלון ומשרד מכ-9.8 אלף ב-2019 לכדי 6.1 אלף ( מ-6.9% ל-4.8% השנה). בדומה, ירד מספר דורשי העבודה שהם פועלים בלתי מקצועיים בתעשייה מ-5.7 אלף ל-3.8 אלף (מ-4% ל-3%) השנה.
- OECD: בישראל יש כישרון גדול והשכלה גבוהה שלא מיתרגמים לשכר גבוה
- מובטלים? כבר לא צריך להגיש גם טופס לביטוח לאומי וגם ללשכת התעסוקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יותר אבטלה בערים חרדיות וערביות
כבמרבית חודשי השנים האחרונות, גם בנובמבר 2025 הובילו את הרשימה אום אל פחם ורהט (6.1% ו-5.8%, בהתאמה), רהט ואום אל פחם (שיעור זהה של 5.7%), שאחריהן עכו (4.9%) ועפולה (4.6%), כערים הגדולות שבהן יש מספר הרבה דיותר של דורשי עבודה. עפולה היא העיר היהודית בעלת שיעור דורשי העבודה הגבוה ביותר. ככלל, גם החודש הערים עם שיעור דורשי העבודה הגבוהים ביותר הן פריפריאליות, חרדיות או ערביות, כשמנגד השיעורים הנמוכים ביותר נרשמו גם החודש בערים החזקות יותר כרעננה, כפר סבא ורמת השרון. בהשוואה לחודש שקדם, במרבית הערים נרשמה עלייה, אשר עמדה בממוצע על 2.9% - הבולטות ביותר נרשמו בראש פינה (17.8%), קריית גת (9.8%), ובאום אל פחם ורמלה (7.8%, כל אחת). מנגד, בחלק מהערים נרשמה ירידה, כאשר לרוב דובר בערים חזקות מהמרכז.
עובדים בתעשיית הביו מד קרדיט: גרוקהאבסורד של תקציב 2026: האחות תשלם יותר, המנהל יקבל הטבה - כך נראית מדיניות מיסוי עקומה
הציבור חיכה לבשורה כלכלית, אבל הממשלה הציעה "פלסטר קוסמטי" שפוגע בעובדים - הפחתת שכר כפויה למגזר הציבורי במקביל להעלאת שכר לבעלי משכורות גבוהות
בעוד הציבור הישראלי ממתין לבשורה כלכלית לקראת שנת התקציב הבאה, הממשלה הניחה על השולחן במסגרת חוק ההסדרים ל-2026 הצעת חוק ל"ריווח מדרגות המס". על פניו, כותרת מפתה - מי לא רוצה לשלם פחות מס? אבל הפרטים חושפים תמונה מטרידה: הצעד הזה אינו תרופה לחוליי המשק, אלא פלסטר קוסמטי שמסתיר שבר עמוק.
כשבוחנים את הדוחות של רשות המיסים וה-OECD שפורסמו בחודש החולף, ניתן לראות שמערכת המיסוי הישראלית סובלת מעיוות יסודי: היא מכבידה על האדם העובד, אך נוהגת בכפפות של משי בבעלי ההון.
הדוח האחרון של רשות המיסים הוא כתב אישום כלכלי נגד השיטה. הוא מראה כיצד עקרון הפרוגרסיביות – ההנחה שמי שיש לו יותר משלם יותר – קורס בקצה הפירמידה. בעוד שמעמד הביניים והשכירים הבכירים משלמים מס אפקטיבי של כ-30%, דווקא המאיון העליון נהנה משיעור מס מופחת של כ-26.5% בלבד.
הסיבה היא הארביטראז' בין עבודה להון. שכר עבודה ממוסה עד 50%, בעוד הכנסות פסיביות מהון – דיבידנדים, ריבית ושכירות – נהנות משיעורים מופחתים. כש-63% מהכנסות המאיון העליון מגיעות מהון, התוצאה היא מערכת שמענישה עבודה ומתגמלת צבירת נכסים. גם בהשוואה בינלאומית, ישראל חריגה: נטל המס הכללי נמוך (26.8% מהתוצר), אבל התמהיל שגוי – יותר מדי מיסים עקיפים שפוגעים בחלשים, ומעט מדי מיסוי על ההון.
- המנהלים שלכם כבר לא צריכים אתכם - "כולם ניתנים להחלפה": השינוי הגדול בשוק העבודה
- מספר המשרות הפנויות בארה״ב נותר גבוה - אך שוק העבודה מאותת על האטה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על הרקע הזה, הצעת האוצר הנוכחית נראית מנותקת מהמציאות, במיוחד כשבוחנים את "המורשת" הכלכלית שאנו סוחבים מהגזירות שהונחתו בתקציב 2025. עוד לפני שהתחילה השנה החדשה, ציבור השכירים בישראל כבר סופג מכה משולשת כואבת מכוח החקיקה הקודמת:
