בניית וילה ומכירתה על ידי בתו של קבלן אינה עסקת אקראי

ביום 11.12.2011 ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים פסק הדין בעניין הדר מזרחי (עמ"ה 26/09). פסק הדין דן בסיווגה של עסקה לבניית ולמכירת וילה על ידי בתו של קבלן, תוך מעורבותו המלאה של אביה בעסקה מהרכישה ועד המכירה, כעסקה הונית הפטורה ממס שבח או כעסקת אקראי פירותית. להלן עובדות המקרה: המערערת היא בתו של קבלן בניין. בהיותה כבת 20 רכשה המערערת מגרש ממינהל מקרקעי ישראל, ובנתה על המגרש וילה (סך כל העלות - כ-3.5 מיליון ש"ח). מיד לאחר סיום בניית הווילה (מהראיות עולה כי בוצעו התאמות על פי רצון הקונה עוד לפני סיום הבנייה) נמכרה הווילה לצד ג' בתמורה לסך של כ-4.9 מיליון ש"ח. העסקה דווחה לרשויות מיסוי מקרקעין כמכירת דירת מגורים הזכאית לפטור ממס, ומנהל מיסוי מקרקעין הוציא שומת פטור סופית. כשש שנים וחצי מאוחר יותר קבע פקיד השומה כי מדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי שביצעה המערערת, וחייב את הבת במס פירותי. שאלת סמכות פקיד השומה להוציא למערערת שומה כשש וחצי שנים לאחר קביעת השומה הסופית על ידי מנהל מיסוי מקרקעין - נשארה ב"צריך עיון", אף שבית המשפט הביע דעתו כי התיישנות נמדדת ממועד הוצאת שומת מקרקעין סופית, ולא מהיום שבו נודע לפקיד השומה אודות העניין. פסק הדין נקבע לאחר ניתוח הסיווג, ולא על פי סוגיית ההתיישנות. נדגיש כמה עובדות מפסק הדין שלעניינן לא קיימת מחלוקת, כלהלן: ● בכל הפעולות הקשורות לרכישת המגרש - בניית הווילה, מימון הבנייה והביצוע - ליווה האב (הקבלן) את בתו. ● המימון לרכישת המגרש וחלק מעלויות הבנייה (כשני מיליון ש"ח) ניתן על ידי האב. היתרה שולמה באמצעות הלוואה בנקאית, כשהנכס משמש בטוחה. האב הוא זה שטיפל בהשגת המימון. ● רואי החשבון של האב ניהלו את הנהלת החשבונות של הוצאות הבנייה. ● הבת מעולם לא התגוררה בווילה, והווילה נמכרה מיד בסיום בנייתה. ● כספי הרווח שנוצר במכירת הנכס נותרו בידי האב כהלוואה מהבת, לטענתה, למשמר עד לרכישת נכס אחר. ● הנכס נשוא הערעור נקנה עם מגרשי הוריה של המערערת ואחותה, וממוקם סמוך לבתים שבנו ההורים והאחות על מגרשים אלו אשר בהם הם מתגוררים עד היום. בית המשפט סוקר אחד לאחד את המבחנים שנקבעו בפסיקה להבחנה בין עסקה הונית לעסקה פירותית (ע"א 9187/06, רפאל מגיד) ואת טענות הצדדים לכל מבחן, וקובע כי חלק מהמבחנים מצביעים על עסקה פירותית וחלקם על עסקה הונית. לא נתאר את סקירת המבחנים על ידי בית המשפט, אך נציין כי לעניין המימון הזר לא מיוחסת חשיבות מהותית שכן מבחן זה נחלש בעת המודרנית העכשווית. במבחן ההשבחה נסמך בית המשפט (ללא ראיות אחרות) על תצהיר האב שלפיו עיקר הרווח נוצר כתוצאה מעליית ערך הבתים בשכונת מלחה בירושלים - גורם חיצוני, התורם לסיווג העסקה כהונית (זאת באופן מובחן מעליית ערך כתוצאה ממהלכים פנימיים של המערערת). במבחן הגג - הנסיבות הכלליות של העסקה, ייחס המשיב חשיבות עליונה למעורבותו הדומיננטית של האב שהיא בבחינת נסיבה מרכזית המלמדת על פירותיות העסקה, בעיקר נוכח גילה הצעיר של המערערת. מנגד טענה המערערת כי רכישת המגרש ובניית הווילה נועדו לצורך מגוריה, וכראיה לכך הציגה את העובדה שהמגרש נקנה עם מגרשי הוריה ואחותה, וממוקם סמוך לבתים שבנו ההורים והאחות ושבהם הם מתגוררים עד היום. נוסף על כך טענה כי ניסתה לרכוש חזרה את הנכס. יצוין כי בית המשפט התרשם מנכונות טענה זו של המערערת, ובסיכומו של דבר נקבע כי העסקה היא הונית והפטור ממס נותר על כנו. באשר למעורבות האב הקבלן בעסקה, קובע בית המשפט כי "...שונה היה המצב לו היה המשיב טוען, ומוכיח באמצעות ראיות משכנעות, כי עסקינן בעסקה מלאכותית שבה האב הוא מבצע העסקה והמערערת שימשה אך ככסות לזהות האמיתית של מבצע העסקה... הייתה התוצאה שונה בתכלית."

הכותבים - ממשרד ארצי את חיבה פתרונות מיסוי בע"מ

הערת מערכת: פס"ד הדר מזרחי פורסם בגיליון "פקס-טקס" מס' 526 ביום 29.12.2011.