מיסוי רכישת שתי דירות שישמשו למגורים כחטיבת מגורים אחת

שאלה: ------------ לזוג נשוי (עם ארבעה ילדים) דירה עם חמישה חדרים הרשומה על שמם, שנקנתה באפריל 2002 ובנייתה הסתיימה בנובמבר 2004, אשר הם מעוניינים למכור. הזוג מעוניין לחתום על שני חוזים לרכישת שתי דירות צמודות עם ארבעה חדרים בכל אחת, לצורך מגורי המשפחה ברווחה יחסית לדירה הנוכחית. חתימת החוזים מתוכננת להתבצע בינואר 2012, והדירות מתוכננות להיות מוכנות לאכלוס ביוני 2013. הדירה הנוכחית אמורה להימכר כשנה לפני אכלוס הדירות החדשות, כלומר ביוני 2012. השאלות: 1. האם מכירת הדירה הנוכחית תתחייב במס שבח? 2. כיצד יחושב שיעור מס הרכישה לעניין הדירות החדשות, שמחיר כל אחת מהן הוא כ-1,700,000 ש"ח? 3. האם קיימת משמעות לעניין תאריך רכישת הדירות (באותו מועד או בתאריכים שונים)? תשובה: ------------ לשאלה 1 באופן עקרוני מכירת הדירה הנוכחית חייבת במס שבח, אלא אם יוכלו המוכרים להוכיח כי הם זכאים לאחד הפטורים ממס שבח לדירת מגורים מזכה, כגון פטור אחת לארבע שנים (מיום 1.1.2013 - אחת לשמונה שנים) על פי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), או פטור לדירה יחידה על פי סעיף 49ב(2) לחוק. לחלופין אפשר להשתמש בפטורים לפי חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה"), אשר חלה לעניין מכירות עד סוף 2012 (לפי הוראת השעה, הפטור מוגבל למכירה בשווי של עד 2.2 מיליון ש"ח). לשאלה 2 תקנה 2(2)(ג) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 (להלן: "התקנות") קובעת כי אם נרכשו כמה דירות המשמשות למגורים כחטיבה אחת, אזי יראו אותן כדירה אחת לצורך החיוב במס רכישה. על הרוכשים לצרף תצהיר מתאים על פי הקבוע בתקנה 2(2)(ד) לתקנות. קיימת פסיקה המצמצמת את פרשנות התקנה, ולפיה התקנה האמורה חלה רק לעניין דירות אשר שימשו למגורים כחטיבה אחת לפני מכירתן. אם רשויות המס יקבלו את הטענה כי שתי הדירות הן בבחינת חטיבת מגורים אחת, אזי הרוכשים יוכלו לבקש לראות בדירה הנרכשת כדירתם היחידה הזכאית להקלות במס רכישה, וזאת בתנאי שיצהירו כי הם מתכוונים למכור את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מהרכישה של הדירה שאותה מבוקש לראות כדירה יחידה, ולחלופין - אם הדירה החדשה נרכשה מקבלן, אזי עליהם להצהיר כי ימכרו את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מהמועד שבו תימסר לידם החזקה. בהנחה שהדירות החדשות ייחשבו לדירה יחידה, יחושב שיעור המס על פי המדרגות כלהלן: ● עד 1,350,000 ש"ח - לא ישולם מס רכישה. ● על חלק השווי שמעל 1,350,000 ש"ח ועד 1,601,210 - 3.5%. ● יותר מסכום זה - 5%. אפשרות נוספת היא לבקש לראות באחת הדירות משתי הדירות הנרכשות דירה יחידה, ואילו הדירה השנייה תיחשב לדירה נוספת שמדרגות מס הרכישה שלה יהיו כדלקמן: עד מיליון ש"ח - 5%; בין מיליון ש"ח לשלושה מיליון ש"ח - 6%. כלומר, האפשרות הראשונה שעל פיה מדובר בדירה אחת מוזילה מעט את המס הכולל. לשאלה 3 לעניין תאריך רכישת הדירות, לאור הפרשנות המצמצמת שניתנה בפסיקה, ייתכן שאם הרכישה מתבצעת בתאריכים שונים אזי יהיה קושי לטעון כי מדובר בדירות שהן חטיבה אחת, לצורך התייחסות אליהן כאל דירה יחידה, אך העניין נתון לפרשנות.

המשיבה - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן