הירשמו
  1. ראשי
  2. בארץ

מיסוי רכישת שתי דירות שישמשו למגורים כחטיבת מגורים אחת

עו"ד אפרת רוסינקי

לזוג נשוי דירה הרשומה על שמם, אשר הם מעוניינים למכור. הזוג מעוניין לחתום על שני חוזים לרכישת שתי דירות צמודות, לצורך מגורי המשפחה ברווחה יחסית לדירה הנוכחית. האם מכירת הדירה הנוכחית תתחייב במס שבח? כיצד יחושב שיעור מס הרכישה ? האם קיימת משמעות לעניין תאריך רכישת הדירות
עו"ד לילך דניאל |

שאלה:

------------

לזוג נשוי (עם ארבעה ילדים) דירה עם חמישה חדרים הרשומה על שמם, שנקנתה באפריל 2002 ובנייתה הסתיימה בנובמבר 2004, אשר הם מעוניינים למכור. הזוג מעוניין לחתום על שני חוזים לרכישת שתי דירות צמודות עם ארבעה חדרים בכל אחת, לצורך מגורי המשפחה ברווחה יחסית לדירה הנוכחית.

חתימת החוזים מתוכננת להתבצע בינואר 2012, והדירות מתוכננות להיות מוכנות לאכלוס ביוני 2013. הדירה הנוכחית אמורה להימכר כשנה לפני אכלוס הדירות החדשות, כלומר ביוני 2012.

השאלות:

1. האם מכירת הדירה הנוכחית תתחייב במס שבח?

2. כיצד יחושב שיעור מס הרכישה לעניין הדירות החדשות, שמחיר כל אחת מהן הוא כ-1,700,000 ש"ח?

3. האם קיימת משמעות לעניין תאריך רכישת הדירות (באותו מועד או בתאריכים שונים)?

תשובה:

------------

לשאלה 1

באופן עקרוני מכירת הדירה הנוכחית חייבת במס שבח, אלא אם יוכלו המוכרים להוכיח כי הם זכאים לאחד הפטורים ממס שבח לדירת מגורים מזכה, כגון פטור אחת לארבע שנים (מיום 1.1.2013 - אחת לשמונה שנים) על פי סעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), או פטור לדירה יחידה על פי סעיף 49ב(2) לחוק. לחלופין אפשר להשתמש בפטורים לפי חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה"), אשר חלה לעניין מכירות עד סוף 2012 (לפי הוראת השעה, הפטור מוגבל למכירה בשווי של עד 2.2 מיליון ש"ח).

לשאלה 2

תקנה 2(2)(ג) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 (להלן: "התקנות") קובעת כי אם נרכשו כמה דירות המשמשות למגורים כחטיבה אחת, אזי יראו אותן כדירה אחת לצורך החיוב במס רכישה. על הרוכשים לצרף תצהיר מתאים על פי הקבוע בתקנה 2(2)(ד) לתקנות.

קיימת פסיקה המצמצמת את פרשנות התקנה, ולפיה התקנה האמורה חלה רק לעניין דירות אשר שימשו למגורים כחטיבה אחת לפני מכירתן.

אם רשויות המס יקבלו את הטענה כי שתי הדירות הן בבחינת חטיבת מגורים אחת, אזי הרוכשים יוכלו לבקש לראות בדירה הנרכשת כדירתם היחידה הזכאית להקלות במס רכישה, וזאת בתנאי שיצהירו כי הם מתכוונים למכור את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מהרכישה של הדירה שאותה מבוקש לראות כדירה יחידה, ולחלופין - אם הדירה החדשה נרכשה מקבלן, אזי עליהם להצהיר כי ימכרו את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מהמועד שבו תימסר לידם החזקה.

בהנחה שהדירות החדשות ייחשבו לדירה יחידה, יחושב שיעור המס על פי המדרגות כלהלן:

● עד 1,350,000 ש"ח - לא ישולם מס רכישה.

● על חלק השווי שמעל 1,350,000 ש"ח ועד 1,601,210 - 3.5%.

● יותר מסכום זה - 5%.

אפשרות נוספת היא לבקש לראות באחת הדירות משתי הדירות הנרכשות דירה יחידה, ואילו הדירה השנייה תיחשב לדירה נוספת שמדרגות מס הרכישה שלה יהיו כדלקמן:

עד מיליון ש"ח - 5%; בין מיליון ש"ח לשלושה מיליון ש"ח - 6%.

כלומר, האפשרות הראשונה שעל פיה מדובר בדירה אחת מוזילה מעט את המס הכולל.

לשאלה 3

לעניין תאריך רכישת הדירות, לאור הפרשנות המצמצמת שניתנה בפסיקה, ייתכן שאם הרכישה מתבצעת בתאריכים שונים אזי יהיה קושי לטעון כי מדובר בדירות שהן חטיבה אחת, לצורך התייחסות אליהן כאל דירה יחידה, אך העניין נתון לפרשנות.

המשיבה - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)

המענק לעובדים ייכנס כבר מחר: רשות המסים מקדימה את הפעימה השנייה

כ-201 אלף זכאים יקבלו כ-410 מיליון שקל ישירות לחשבון הבנק, חודש מוקדם מהמתוכנן, כדי להקל על משפחות לפני החגים. ניתן עדיין להגיש בקשות למענק עבור 2023 באתר רשות המסים

צלי אהרון |
נושאים בכתבה רשות המסים מענק עבודה


רשות המסים מודיעה על הקדמת הפעימה השנייה של מענק עבודה לשנת 2024. אשר תוקדם ותשולם כבר מחר, 18 בספטמבר, במקום באמצע אוקטובר כנהוג מדי שנה. במסגרת ההקדמה יועברו לחשבונות הבנק של הזכאים כ-410 מיליון שקל, שיחולקו לכ־201 אלף עובדים ועובדות. מדובר על סכום ממוצע של כ-2,000 שקל לזכאי. המהלך נועד להקל על משפחות וזכאים נוספים לקראת תקופת החגים, שבה נרשמות הוצאות חריגות.

מענק עבודה, המוכר גם כ"מס הכנסה שלילי" - נועד לחזק עובדים בעלי שכר נמוך ולעודד יציאה לתעסוקה. המענק משולם בארבע פעימות שנתיות, והקדמת התשלום הנוכחי מאפשרת לזכאים לקבל את הכסף מוקדם מהמתוכנן ולהיערך טוב יותר מבחינה כלכלית. מי שטרם הגיש בקשה עבור שנת 2024 עדיין יכול לעשות זאת באופן מקוון באתר רשות המסים, והכספים יועברו לו בהתאם לאישורי הזכאות בפעימות הבאות. 

בנוסף, ניתן עד סוף השנה להגיש גם בקשות רטרואקטיביות עבור שנת 2023 - הזדמנות עבור מי שפספס את ההגשה במועד. בין הזכאים ניתן למנות שכירים ועצמאים בני 21 ומעלה שהם הורים, וכן בני 55 ומעלה גם ללא ילדים, בהתאם לרמות ההכנסה שנקבעו במדריך המענק. החל מהשנה מתווספת גם הטבה ייחודית להורים לפעוטות. כמו כן, נשים שכירות בנות 60 ומעלה (ילידות 1960 ואילך) יכולות לבקש מקדמה על חשבון מענק 2025, בכפוף לעמידה בקריטריונים.

רשות המסים מזכירה לזכאים לוודא כי פרטי חשבון הבנק שלהם מעודכנים כדי למנוע עיכובים בהעברה.

יגדיל את הצריכה הפרטית

הקדמת התשלום משתלבת בתוך מגמה רחבה יותר של צעדי מדיניות כלכלית שנועדו לתמוך במשקי הבית, במיוחד על רקע יוקר המחיה. כמו כן, הזרמת כ-410 מיליון שקל למחזור הכספי דווקא בסמוך לחגים צפויה להגדיל את הצריכה הפרטית בתקופה שממילא מתאפיינת בהוצאות גבוהות, ובכך לתרום גם לפעילות הכלכלית במשק.

המענק מופנה בעיקר לאוכלוסיות שעובדות אך מתקשות לסגור את החודש, הורים צעירים, משפחות חד-הוריות וותיקים בגיל העבודה המאוחר. הקדמת התשלום מאפשרת להם להיכנס לתקופת החגים עם פחות דאגות כלכליות, ולנסות לעזור לרווחה בסיסית לילדים ולמשפחה. כמובן שלא מדובר על סכום גדול בהינתן שהסכום הוא לאורך זמן רב - אבל עדיין, מדובר על סכום שבהחלט יכול לעזור.

להמשך הכתבה לחץ כאן
אילוסטרציה מעצר. קרדיט: AIאילוסטרציה מעצר. קרדיט: AI

21 חשודים נעצרו בחשד לזיוף תקנים בהיקף של 15 מיליון שקל

בתום חקירה סמויה, עוכבו 21 חשודים בחשד למעורבות בביצוע עבירות שחיתות ציבורית חמורות בהן, קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, שוחד, הלבנת הון, עבירות על חוק מע"מ ועל פקודת המכס ועבירות על פקודת היבוא והיצוא וחוק התקנים

רן קידר |
נושאים בכתבה הלבנת הון

במסגרת שיתוף פעולה בין היחידה הארצית למאבק בפשיעה הכלכלית (יאל"כ), להב 433, חקירות מכס מע"מ ת"א, בקרת יבוא במכס אשדוד ומשרד הכלכלה והתעשייה, עלה חשד כי אחת ממעבדות הבדיקה בתחום יבוא מוצרים לישראל, חברה לגורמים עבריינים ויחדיו קשרו לקשר שוחדי ומרמתי, במסגרתו שוחררו והופצו כמויות גדולות של מוצרים החייבים עמידה בדרישות תקנים רשמיים, מבלי שעברו את מלוא הבדיקות הנדרשות, ובנוסף לא הועבר הדיווח הנדרש לרשויות בהתאם. 

מרגע שנודעו החשדות האמורים, הוקפאה ההכרה של המעבדה לבדיקות יבוא. בנוסף, עלו חשדות על קשר בין החשוד המרכזי למעבדה במערכת שוחדית, כאשר הוא מפנה אליה יבואנים, תמורת תשלום עמלות ואילו המעבדה בתמורה, מאשרת את שחרור המוצרים. ללא ביצוע הבדיקות וללא דיווח לרגולטור, כנדרש. 

בדרך זו, עולה החשד, כי נכנסו לישראל כמויות גדולות של מוצרים החשודים כמסוכנים, ללא הבדיקות הנדרשות וללא הדיווח הנדרש לרשויות. בשלב זה, על פי החשדות, המוצרים או מרביתם הועברו לשטחים. החקירה מלווה על ידי היחידה המשפטית לתיקים מיוחדים ברשות המיסים ויחידת התביעה הפלילית במשרד הכלכלה. סך עבירות המס נכון ליום זה של החקירה הינן למעלה מ-15 מיליון שקל.

הליך היבוא התקני 

הליך יבוא תקני לישראל נבנה כך שיוודא שכל מוצר שנכנס לשוק המקומי עומד ברף בטיחות ואיכות בסיסי, כך שגם המדינה וגם הצרכן לא נפגעים. הכל מתחיל ברשימון היבוא שמוגש למכס, מסמך רשמי שבו היבואן מפרט את כל פרטי הסחורה, היכן יוצרה, מה ערכה הכספי ומה הייעוד שלה. לאחר מכן מגיע שלב קריטי של בדיקות מעבדה ותקינה: מוצרים מתחומים רגישים כמו חשמל, צעצועים לילדים, קוסמטיקה או ציוד רפואי חייבים לעמוד בתקנים ישראליים מחייבים. כאן נכנסות לפעולה המעבדות המורשות, שאמורות לבדוק אם המוצרים אכן תואמים את התקנות מבחינת בטיחות שימוש, חומרים מסוכנים או התאמה חשמלית. 

במקביל, היבואן מחויב לשלם את כלל המיסים הנדרשים, מכס, מע"מ ולעיתים מסי קנייה נוספים, לפני שהמוצרים יכולים להשתחרר מהנמל. רק כאשר כל התנאים הללו מתקיימים, מקבל היבואן אישור רשמי לשחרור הסחורה לשוק המקומי ולהפצתה לצרכנים. כאשר התהליך הזה נעקף באמצעות שוחד, זיוף אישורים או העלמות מס, נגרמת פגיעה משולשת: ראשית, הציבור חשוף למוצרים שעלולים להיות מסוכנים, החל במוצרי חשמל לא תקינים ועד צעצועים עם חומרים רעילים; שנית, נפגעת התחרות מול יבואנים שמקפידים על החוק ונדרשים להוצאות גבוהות יותר; ושלישית, נגרע כסף רב מקופת המדינה עקב אובדן מסים. 

וכך, הפרשה הנוכחית לא רק שגורעת כספים מהמדינה לטובת מוצרים שחלקם מועברים לשטחים, אלא גם חושפת את הציבור למוצרים שעלולים להוות סכנה.