ניכוי המס במקור בעסקאות מקרקעין - הבעיות עוד לפנינו
ביום 31.3.2011 יצאה לדרך הרפורמה בהליכי שומה וגבייה בעסקאות מקרקעין, ובכלל זה חובתו של הרוכש בעסקאות מקרקעין לנכות מס במקור, כלומר להעביר חלק מהתמורה שהוא אמור לשלם למוכר ישירות לרשויות מיסוי מקרקעין על חשבון מס השבח של המוכר. חובה זו חלה על עסקאות במקרקעין (להבדיל מעסקאות קנייה ומכירה של מניות באיגודי מקרקעין) אשר תמורתן משולמת בכסף בלבד (להבדיל, לדוגמה, מהעברות ללא תמורה ומעסקאות שבהן התמורה משולמת גם בשירותי בנייה או בדרך אחרת).
שיעור ניכוי המס במקור הוא 15% מהתמורה. כאשר מדובר בזכויות במקרקעין שנרכשו קודם ליום 7.11.2001, ו-7.5% מהתמורה כאשר מדובר במקרקעין שנרכשו החל ביום 7.11.2001 (המועד שבו שיעור מס השבח ליחידים ירד ל-20%). לאחרונה פירטה רשות המסים כמה מקרים שבהם לא תחול החובה, כגון במקרה של מכירת דירת מגורים הזכאית לפטור - גם מכוח חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה"), וכן העניקה תקופת חסד עד ליום 1.6.2011 לעניין רכישה מקבלנים, תקופה שבה לא תחול החובה גם על קבלנים שטרם קיבלו אישור מפקיד השומה (טופס 50).
עם זאת, החובה החדשה עדיין מעוררת שורה של קשיים:
כך לדוגמה, לעתים גם כאשר יום הרכישה קודם ליום 7.11.2001, חלים שיעורי מס מופחתים - לרבות מכוח הוראת השעה החדשה, המאפשרת שיעור מס של 20% בלבד במקרה של יחידים המוכרים מקרקעין לבנייה של שמונה יחידות דיור לפחות. האם בסיטואציה כזו יחול ניכוי במקור מופחת? לדעתנו, מבחינת תכלית החקיקה התשובה חיובית, אולם עמדת רשויות המס עלולה להיות שונה.
הניכוי במקור עשוי להיות מוגזם גם כאשר המוכר הוא תאגיד, שכן אם מביאים בחשבון שמס החברות עומד על שיעור 24% מהרווח, ניכוי בשיעור 15% מהתמורה משקף הנחת רווח בשיעור 166% על יתרת העלות - הנחה בלתי סבירה במקרים רבים, לא כל שכן בהתחשב בכך שמס החברות נמצא בתהליך הפחתה.
החובה אף עלולה ליצור ניגוד אינטרסים בין הרוכש לבין המוכר. הרוכש יעדיף לקבל אישור לרישום לטאבו מוקדם ככל האפשר, ומאחר שממילא הניכוי במקור הוא על חשבון התמורה למוכר - אין לו אינטרס אמיתי לפעול להקטנת הסכום. כתוצאה מכך המוכר עלול להיפגע, שכן העברת סכומי מס גבוהים לרשויות המס על ידי הרוכש עלולה לפגוע בו בדיוניו מול הרשויות באשר לחבות מס השבח.
יש להביא בחשבון שניכוי גבוה במקור עלול לפגוע גם בעצם ביצוען של עסקאות, בייחוד בנסיבות של עסקאות ממונפות. לכאורה, הפתרון הוא במסגרת הגשת בקשה להקטנת הניכוי במקור. עם זאת, לדעתנו מן הראוי שהפתרון לסוגיות הרוחב לא יהיה פרטני, וככזה תלוי במגבלות בירוקרטיות, אלא מערכתי ובמסגרת הוראת ביצוע כללית המתווה כללים מנחים ומקלים, בנסיבות שבהן ברור כי ניכוי על פי הכללים הרגילים יוביל לגבייה עודפת, תוך התחשבות גם בהוצאות עתידיות שהמוכר צפוי לעמוד בהן (כגון היטל השבחה, דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל וכדומה).
הכותבים - ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ומשרד אלתר עורכי דין
- 4.יוסף ט. 18/07/2011 16:35הגב לתגובה זווהמשכיל ידום......
- 3.תיקון 70 הוא טימטום שכל מטרתו לטרטר את האזרח (ל"ת)יורם מראשון 10/07/2011 15:20הגב לתגובה זו
- 2.כל מיני רפורמות 30/06/2011 07:09הגב לתגובה זוהוגים רעיונות איך למרר לנו עוד את החיים ראה התחבורה, החינוך תוכנית עוז ואופק שרק דופקת את החמורים
- 1.מושיק 21/06/2011 22:09הגב לתגובה זועל פי התיקון לחוק, וכפי שציינתם, ניתן לבקש הקטנה של ניכוי המס במקור. יחד עם החובה לתת שומה ראשונית בתוך 20 ימים מיום הדיווח, הרי שזהו פתרון הולם. כמובן שזה לא פותר בעיות אחרות שיש בתיקון, כגון, בפטור למוכר של קרקע לבניה, כאשר מחייבים את הרוכש לבנות בתוך 36 חודשים. הרי לאחר שהעסקה הושלמה, כיצד המוכר יאכוף את ביצוע סיום הבניה בפרק זמן זה? ואחרי 3 שנים, מיסוי מקרקעין יבוא לרדוף אחרי המוכר? מאיפה הוא ישלם אחרי 3 שנים? מן הסתם, הוא עשה שימוש בכסף בזמן זה. בעיות נוספות זה קבוצות הרכישה. לחייב אותם במע" מ, ולהטיל את החובה על המוכר, יותר מצב אבסורדי בו ה יוצר מצב בו המוכר צריך לבדוק האם מדובר בקבוצת רכישה או לא. ואם אח" כ יוחלט שזה קבוצת רכישה? ישלם בדיעבד? הוא בעצם מפסיד 16% מבלי שלקח זאת בחשבון (וזו לא הבעיה היחידה במקרה זה). קצת חומר למחשבה...
העלמתי הכנסות של 100 אלף שקל לפני עשור - להצהיר עליהן בגילוי מרצון?
למה נוהל גילוי מרצון לא יספק את מה שמצפים ממנו - אנשים יחששו לדווח באופן לא אנונימי ואין ביטול אוטומטי של קנסות, הצמדה וריבית
גילוי מרצון
לאחר למעלה משלוש שנות ציפייה, רשות המסים פרסמה את נוהל הגילוי מרצון החדש - רשות המסים
מודיעה על גילוי מרצון: דיווח על נכסים והכנסות שלא דווחו, בתמורה לתשלום מס וללא הליך פלילי
על פניו, מדובר במהלך חיובי שמטרתו לעודד שקיפות, להגדיל את רשת חייבי המס ולספק לנישומים הזדמנות להסדיר חובות עבר בכפוף לחיסון פלילי. זה גם אמור להגדיל את הקופה
הציבורית מגביית מסים. בפועל קשה לומר שמדובר ב"בשורה" של ממש, וספק בתמריץ אמיתי לחשיפה.
ראשית, בניגוד לנהלים קודמים בנושא זה, הנוהל הנוכחי מציע אך ורק הליך שאינו אנונימי. אנשים צריכים להזדהות כאשר הם מגישים בקשה לנוהל גילוי מרצון. אין כאן כשל של רשות המסים אלא התנגדות של משרד המשפטים, אך המשמעות ברורה: נישומים רבים, שגם כך חוששים מהליך כזה, יירתעו עוד יותר מלהיחשף. מדובר על מחסום בסיסי של אנשים להיחשף מול הרשויות גם מכיוון שהם עשויים לחשוב שהם "סומנו" על ידי רשות המסים. כשמשלבים זאת עם החמרות נוספות, שכעת כתובות במפורש ובעבר היו בגדר "תורה שבעל פה", נוצרת תחושה שהרשות אמנם הפנימה את לקחי העבר אך בחרה לסגור פינות באופן קשיח מדי.
כדי להבין את הבעייתיות, נניח נישום שלא דיווח על הכנסה חייבת בשיעור מס שולי של 100 אלף ש"ח בשנת 2015. אילו היה מדווח במועד, המס היה עומד, נניח, על כ-35 אלף שקל בלבד. כיום, בהליך גילוי מרצון, אותו נישום עשוי למצוא את עצמו מול תוצאה דרמטית:
תשלום על קרן המס בסך של 35 אלף שקל, ריבית והצמדה כ-5 אלף שקל ועל כל אלה מתווסף קנס גרעון של כ-30 אלף שקל נוספים. כלומר, חוב של 35 אלף שקל צומח לפי שלושה ויותר. איזה תמריץ יש כאן לנישום להיחפז ולדווח ביוזמתו? שהרי האמת צריכה להיאמר- אם לא נתגלה עד היום "מחדלו" זה, מה הסבירות שיתגלה אי פעם?
- רשות המסים מודיעה על גילוי מרצון: דיווח על נכסים והכנסות שלא דווחו, בתמורה לתשלום מס וללא הליך פלילי
- האם גילוי מרצון מכשיר העברות כספים חשודים?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הנוהל החדש מבהיר שאין ביטול אוטומטי של הצמדה וריבית, ואין ביטול של קנסות גרעון אלא בכפוף לשיקול דעת פקיד השומה.
גילוי מרצון: הזדמנות להסדיר חובות - או מלכודת לנישומים?
רשות המסים השיקה מחדש את נוהל הגילוי מרצון במטרה להחזיר מיליארדים לקופת המדינה ולאפשר לנישומים להסדיר חובות עבר בלי הליך פלילי; טיעונים בעד ונגד, והאם ביטול האנונימיות הוא שגרם לתכנית הנוכחית להיות פחות אטרקטיבית?
גילוי מרצון חזר, והפעם עם פנים חדשות. רשות המסים הכריזה אמש על השקת הנוהל מחדש, שמאפשר לנישומים לדווח על הכנסות או נכסים שלא דווחו בעבר, לשלם את המס המתחייב ולקבל חסינות מהליך פלילי. להרחבה ראו כאן - רשות המסים מודיעה על גילוי מרצון: דיווח על נכסים והכנסות שלא דווחו, בתמורה לתשלום מס וללא הליך פלילי. הרעיון הוא די פשוט: מי שיבוא מרצונו ויסדיר את חובו, לא יועמד לדין. אבל השאלה המתבקשת היא האם מדובר בהזדמנות אמיתית או בתוכנית שתרתיע יותר מאשר היא תעודד, בעיקר כי מדובר בבקשה שמית ולא אנונימית כפי שהיה בעבר.
תחשבו על התרחיש הבא - מגיע נישום וחושף את הרווחים שלון בחו"ל מקריפטו. אומר לו פקיד השומה, תשלם X, לנישום אין אפשרות לערער או לחזור בו מהחשיפה. הוא יכול לנסות לשכנע את פקיד השומה שהמס גבוה מדי, אבל אין לו אפשרות לסגת, כי אפשר להשתמש במידע שנחשף, ואז גם החבות הפלילית קיימת. כלומר, זו דרך חד כיוונית, אי אפשר להתחרט, והנישומים "בידיים" של פקידי השומה. קחו גם בחשבון שאם מדובר בקריפטו צריך להביא אסמכתאות כדי לנתח את הרווחים על פני השנים - לרבים אין את המידע הזה ולא תמיד ניתן להשיגו, וגם שבינתיים אין הקלות של הצמדה וריבית. אז המוטיבציה לגלות על הון בחו"ל וגם בארץ (לרבות מכר דירה) לא מאוד גדולה, אבל יש גם יתרונות ללקוחות ובעיקר הידיעה שלא מחפשים ולא רודפים אחריהם. הם יכולים לישון טוב בלילה.
המדינה צריכה כסף - אולי יהיו הקלות בגילוי מרצון בהמשך
המדינה נמצאת בתקופה של הוצאות כבדות: מלחמה ארוכה, התחייבויות תקציביות ותשלומים הולכים ותופחים. גילוי מרצון נותן לממשלה דרך מהירה להכניס מיליארדים לקופת המדינה מבלי להטיל מיסים חדשים על כלל הציבור (כפי שעשתה עם המס על הרווחים הכלואים). מצד שני, גם לנישומים יש כאן רווח ברור: מי שמחזיק הכנסות לא מדווחות יכול להסדיר את מעמדו, לשלם את חוב המס ולדעת שהוא 'נקי' משפטית ולישון טוב בלילה. העובדה שבקשה שלא תאושר לא תשמש נגד הפונה בהליך אזרחי או פלילי מחזקת את הביטחון. כלומר, המידע שנמסר לא יכול לשמש לרעתו, אלא אם הגיע לרשות בדרכים אחרות, או וכאן כאמור הבעיה - אם הנישום לא הסכים לשומה, ואז הכל נפתח מחדש. רשות המסים לא חשבה כנראה על הנקודה הזו עד הסוף, ויש סיכוי שתוך כדי תנועה היא תפתור אותה לטובת הנישומים. זה כנראה גם תלוי בהיענות, אם ההיענות תהיה מאכזבת, ינסו לתת עוד צ'ופרים ללקוחות. .
בפועל, חשוב לזכור שהודעת הרשות עוד מציינת כי היא "תוכל לעשות שימוש בכל מידע הקשור לבקשה לגילוי מרצון שהגיע אליה בדרך אחרת, או במקרים שבהם לא שולם המס או שהבקשה לא נעשתה בתום לב, או הוסתר חלק מהמידע הרלוונטי". .
- העלמתי הכנסות של 100 אלף שקל לפני עשור - להצהיר עליהן בגילוי מרצון?
- רשות המסים מודיעה על גילוי מרצון: דיווח על נכסים והכנסות שלא דווחו, בתמורה לתשלום מס וללא הליך פלילי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הטענות נגד ההליך ברמת המאקרו הן שלא ניתן לתת פרסם למעלימי רווחים והכנסות. העלמתם מס, זו עבירה פלילית, למה צריך ללכת לקראתכם? מבחינת הנישומים, סיכוי טוב שהם לא ירוצו להצהיר. הנוהל החדש פחות אטרקטיבי מהקודמים. הסיבה העיקרית היא ביטול האפשרות להליך אנונימי: בעבר נישומים יכלו לבדוק את מצבם בלי לחשוף זהות, ורק אחר כך להחליט אם להתקדם. כעת הכול גלוי מההתחלה - מה שעלול להרתיע רבים. מעבר לכך, הנוהל הנוכחי לא מבטל באופן אוטומטי קנסות, הצמדות וריביות. כך נוצר מצב שבו חוב ישן יכול לתפוח פי כמה. לדוגמה, נישום שלא דיווח על הכנסה של 100 אלף שקל ב־2015 היה משלם אז כ-35 אלף שקל מס. היום, במסגרת הנוהל, הוא עלול למצוא את עצמו מחויב ביותר מ-70 אלף שקל - אחרי ריבית, הצמדה וקנס גרעון. ומכאן עולה השאלה: העלמתי הכנסות של 100 אלף שקל לפני עשור - להצהיר עליהם בגילוי מרצון? צריך לסייג ולהגיד שבעבר במסגרת גילוי מרצון לא היה צורך לשלם מס גירעון ונראה שבסופו של דבר כך יהיה גם הפעם, אבל זה לא סגור.
