החלטת מיסוי חדשה - מיסוי דיירים בפרויקטים מכוח הוראות תמ"א 38/2

עו"ד (כלכלן) שגיב רון ועו"ד ענת שביט

2011 פורסמה החלטת מיסוי תקדימית על ידי רשות המסים שעניינה תיקון מספר 2 לתמ"א 38 . על פי החלטת המיסוי, לשיטת רשות המסים לא חלות הוראות פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין הקובעות הטבות מס לפרויקטים מכוח תמ"א 38 על עסקאות מקרקעין המבוצעות מכוח הוראות תמ"א 38 תיקון מספר 2
עו"ד לילך דניאל |

ביום 22.2.2011 פורסמה החלטת מיסוי תקדימית על ידי רשות המסים (מספר 5887/11) שעניינה תיקון מספר 2 לתמ"א 38 (להלן: "החלטת המיסוי"). על פי החלטת המיסוי, לשיטת רשות המסים (מיסוי מקרקעין) לא חלות הוראות פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), הקובעות הטבות מס לפרויקטים מכוח תמ"א 38 (תוכנית שמטרתה להקל על בעלי בתים ולעודד אותם לחזק את נכסיהם לשיפור עמידותם בפני רעידות אדמה), על עסקאות מקרקעין המבוצעות מכוח הוראות תמ"א 38 תיקון מספר 2 (להלן: "תמ"א 38/2").

תוכנית תמ"א 38 יצרה כלים שבאמצעותם בעלי דירות המעוניינים לחזק ולשפר את עמידות בניינם בפני רעידות אדמה, מקבלים אישור להקמת יחידת דיור נוספת בבניין, אשר תימסר לקבלן שיבצע את עבודות החיזוק בתמורה. כך יוכלו הדיירים להבטיח לעצמם בניין עמיד ומחוזק יותר בפני רעידות אדמה, וזאת מבלי לשאת בנטל הכספי עבור חיזוק המבנה.

פרק חמישי 5 לחוק, אשר הוסף בתיקון מספר 62 לחוק ביום 6.3.2008, קובע הוראות מיסוי ייחודיות על מכירת זכויות הבנייה שניתנו לקבלן מכוח תמ"א 38 בתמורה לחיזוק המבנה ושיפוצו בפני רעידות אדמה. סעיף 49לג לחוק קובע כי מכירת זכויות הבנייה שניתנו על פי תמ"א 38 תהא פטורה ממס שבח בידי הדיירים, ובלבד שיתקיימו שני תנאים מצטברים:

1. התמורה בעד מכירת זכויות הבנייה ניתנה ב"שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק" (לדוגמה: הרחבת יחידות הדיור הקיימות, התקנת מעלית, עיצוב המבנה ושיפוצו, הסדרת חניות, בניית מרפסות שמש וכדומה) ולא ניתנה תמורה במזומן או בשווה כסף (כגון שירותי בנייה בגין זכויות בנייה שאינן מכוח תמ"א 38).

2. בוצע חיזוק של המבנה על פי הוראות תמ"א 38.

לאחרונה אושר תיקון 2 לתמ"א 38, המאפשר קבלת זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 גם במקרה של הריסת הבניין הישן ובנייה של בניין חדש תחתיו. מטרת התיקון האמור הייתה לפתור בעייתיות של מבנים שעד כה לא התאימו לתנאי החיזוק והשיפוץ של התוכנית הקודמת - מבנים נמוכים ששטחם קטן יחסית, או כאלה המיועדים להריסה. תמ"א 38/2 מאפשר, כמו בעסקת פינוי בינוי, להרוס את הבניין הקיים ולבנות תחתיו בניין חדש על בסיס ההקלות שמאפשרת תמ"א 38, על כל המשתמע מכך.

בהחלטת המיסוי נקבע כי הטבות המס המוענקות בסעיף 49לג לחוק, ואשר עיקרן פטור ממס שבח לדיירים בפרויקטים מכוח תמ"א 38, לא יינתנו לפרויקטים מכוח תמ"א 38/2, מאחר שמדובר בהריסה של הבניין הקיים ובניית בניין חדש לחלוטין (כמו בעסקת קומבינציה) ולא במתן שירותי חיזוק כנדרש בחוק.

עם זאת, רשויות המס מציעות פתרון מיסוי אחר במסגרת החלטת המיסוי, וקובעות כי התקשרות כאמור במסגרת תמ"א 38/2 מהותה הסכם קומבינציה, ולכן ניתן לנצל את הוראות פרק חמישי 1 לחוק, כלומר פטור ממס שבח על פי אחת מעילות הפטור הרגילות שבחוק, בשילוב עם הוראות סעיף 49ז לחוק (מכירת דירת מגורים שתמורתה הושפעה מזכויות בנייה נוספות). גובה הפטור המוענק לזכויות בנייה נוספות מכוח סעיף זה הוא כיום 1,702,000 ש"ח.

יוער כי על פי הוראות סעיף 49א(ב) לחוק, בעסקת קומבינציה שבה מתבקש פטור בגין דירת מגורים הקיימת על המקרקעין, התמורה שנקבעת בגין מכירת אותו חלק מן המקרקעין המועבר לקבלן מתבססת על שוויין המלא של הדירות שעתידות להתקבל, בצירוף הקרקע המתייחסת לדירות אלה, ולא על עלויות בנייה בלבד כמו במקרה רגיל של עסקת קומבינציה.

עוד יוער כי עמדת רשות המסים (מיסוי מקרקעין) היא כי בפרויקטים שבהם נמכרות זכויות בנייה נוספות, הן מכוח תמ"א 38 והן מכוח תב"ע קיימת, הפטור ממס שבח מכוח הוראות סעיף 49לג לחוק יחול רק לעניין זכויות הבנייה הנוספות, הנובעות מכוח הוראות תמ"א 38 בלבד. לעניין זה, הקריטריון המרכזי שאותו בוחנת רשות המסים (מיסוי מקרקעין) הוא נושא החבות בהיטל השבחה - במקרה שבו קיים פטור מתשלום היטל ההשבחה מכוח הוראות התמ"א, הרי בגין זכויות אלו יינתן הפטור האמור ממס שבח, ולהיפך.

נוכח האמור לעיל, מומלץ כי דיירים המעורבים בפרויקטים מכוח תמ"א 38/2 ישתמשו בפטור הכללי לדירות מגורים על פי פרק חמישי 1 לחוק. יוער כי על פי חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011, אשר התקבל בכנסת ביום 16.2.2011 (להלן: "הוראת השעה"), יכולים אותם דיירים לנצל שני פטורים נוספים בתקופה הקובעת על פי הוראת השעה (מיום 1.1.2011-31.12.2012).

הכותבים - ממחלקת המסים במשרד פישר, בכר, חן, וול, אוריון ושות', עורכי דין. מתמחים זה כמה שנים בדיני המס. כיום מטפלים במספר רב של הסדרי מיסוי לחברות שנמצאות בהליכים של הסדרי חוב

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
חדוה בר
צילום: גלית סברו
ניתוח

תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים

בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים

מנדי הניג |

לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש. 

 "לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.

וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש. 

פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?

אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן). 

גלי צהל
צילום: צילום אלכסנדר כץ

הממשלה הכריעה: גלי צה״ל תיסגר

גלי צה״ל תיסגר עד מרץ 2026: הצעת שר הביטחון ישראל כ״ץ אושרה פה אחד, בניגוד לעמדת היועצת המשפטית לממשלה; המיונים לתחנה נעצרו מיידית, חיילי היחידה ישובצו מחדש, וגלגלצ תיבחן בנפרד

מנדי הניג |
נושאים בכתבה גלי צה"ל

אחרי דיונים ארוכים, המלצות ועתירות, הממשלה קיבלה הבוקר החלטה דרמטית בנוגע לאחת התחנות המזוהות ביותר עם המרחב הציבורי בישראל. שרי הממשלה אישרו פה אחד את הצעת שר הביטחון ישראל כ"ץ לסגור את תחנת הרדיו הצבאית גלי צה״ל, במהלך שצפוי להסתיים עד 1 במרץ 2026. ההחלטה כוללת צעדים מיידיים בשטח, ובראשם עצירת המיונים לתחנה ושיבוץ מחדש של החיילים המשרתים בה, והיא מתקבלת בניגוד לעמדת היועצת המשפטית לממשלה, שהזהירה מפני פגיעה בשידור הציבורי ובחופש הביטוי.

"תחנה צבאית עם פוליטיקה אינה מודל דמוקרטי"

בדבריו בישיבת הממשלה הציג שר הביטחון את הקו שלו. לשיטתו, עצם קיומה של תחנה צבאית המשדרת תכני אקטואליה ופוליטיקה הוא חריג ואינו מקובל בדמוקרטיות מערביות. כ״ץ טען כי גלי צה״ל חרגה לאורך השנים מהמנדט שניתן לה, והפכה מגוף שנועד לשרת את חיילי צה״ל ומשפחותיהם לבמה לדעות פוליטיות, שחלקן כוללות ביקורת ישירה ולעיתים חריפה על הצבא עצמו, מפקדיו ופעילותו.

לדבריו, העיסוק הפוליטי פוגע באחדות הצבא ובמורל הלוחמים, בעיקר בתקופה של מלחמה מתמשכת, ואף יוצר בלבול מסוכן בזירה החיצונית. כ״ץ ציין כי אויבי ישראל עלולים לפרש מסרים המשודרים בתחנה כעמדה רשמית של צה״ל, בשל היותה יחידה צבאית. ראש הממשלה בנימין נתניהו הצטרף לעמדה הזו וחיזק אותה, כשהדגיש כי המצב הקיים אינו סביר ואינו מתאים למדינה דמוקרטית, ואף השווה אותו למודלים הנהוגים במשטרים שאינם רלוונטיים לישראל.

שרים נוספים בדיון העלו טענות משלימות, ובהן היעדר תשתית חוקית מוצקה להפעלת התחנה. לטענתם, האישור המקורי שניתן לגלי צה"ל בשנת 1950 היה זמני ומוגבל, ומאז לא עוגן בהחלטת ממשלה מסודרת או בחקיקה. כ״ץ הסתמך גם על עמדות של בכירי צבא בעבר ובהווה, כפי שהוצגו בפני ועדות מקצועיות, שלפיהן יש קושי מובנה בכך שיחידה צבאית פועלת כגוף תקשורת עצמאי עם חופש עריכה מלא.

התנגדות משפטית ועתירות לבג"ץ

לצד ההכרעה העקרונית, הממשלה אישרה שורה של צעדים אופרטיביים שנכנסים לתוקף באופן מיידי. שר הביטחון הנחה לעצור לאלתר את כלל המיונים לגלי צה״ל, הן לשירות סדיר והן לשירות מילואים, ולהפסיק שיבוץ של חיילים חדשים בתחנה. החיילים המשרתים כיום בגלי צה״ל צפויים לעבור תהליך הדרגתי של שיבוץ מחדש ביחידות צה״ל השונות, תוך מתן עדיפות לתפקידי לוחמה ותפקידי תומכי לחימה.