נדל"ן בת"א: 2,500 שקל לחודש על דירת 30 מ"ר נטו, חלון לפחי אשפה ורעש נוראי
הזינוק במחירי הדירות לא מותיר אופציות רבות לרכישה של דירות באזורי הביקוש בפחות ממיליון שקל. כיום, כאשר מחירה של דירת 2 חדרים בפלורנטין נושק ל-1.2 מיליון שקל, האלטרנטיבה היחידה שנותרת למשקיעים שאינם מעוניינים להרחיק לשכונת שפירא, נווה שאנן או שכונת התקווה היא רכישת דירת חדר במרכז תל אביב ובשכונת פלורנטין.
מאחר ופיצול דירות אינו מעשה חוקי והעושה זאת מסתכן באישום פלילי וקנס שעשוי להגיע ליותר מ-200 אלף שקל, אתייחס לדירות חדר שנבנו באופן חוקי. כזכור, בחודש דצמבר אשתקד הוטל קנס בסך 256 אלף שקל על בעל דירה בשטח 42 מ"ר בשדרות בן גוריון שפיצל אותה ל-3 יחידות נפרדות. בנוסף, לא אתייחס לחדרי אשפה, מחסנים או משרדים שהוסבו לדירות ואינם רשומים למגורים, תופעה מאוד נפוצה בתל אביב.
אז אילו דירות ניתן כיום למצוא בפחות ממיליון שקל בתל אביב? לאחר התדפקות על דלתות של מתווכים בשכונת פלורנטין, מסתבר שלא הרבה. בבניין חדש ברחוב הרצל, בקרבת רחוב פלורנטין, ניתן לרכוש דירה בשטח של 32 מ"ר ברוטו, קרי 25 נטו ב-800 אלף שקל. הדירה ללא ספק במצב טוב עם ריצפת פרקט וחדר רחצה חדש ומהודר, אולם שטחה הקטן אינו מותיר הרבה מרחב מחייה ונוף בנייני הסלאמס מהחלון יוצר אווירה מדכאת. הדירה הושכרה לא מזמן עבור 3,000 שקל, משמע שהיא מספקת תשואה שנתית של 4.5%.
לא הרחק משם, ברחוב לוינסקי, באזור הקרוב יותר לרחוב הרצל, ניתן לרכוש דירה בשטח 40 מ"ר ברוטו, קרי נטו 30 מ"ר בבניין לשימור ב-630 אלף שקל. המחיר נשמע לכאורה אטרקטיבי, אולם כשמחשיבים חלון הפונה לחצר אשפה, אפלה ורעש כאיכות חיים אז כבר לא מדובר במציאה גדולה. הדירה הושכרה לא מזמן עבור 2,500 שקל, כלומר מספקת תשואה של 4.7%.
אריאל תורג'מן, סוכן נדל"ן מסוכנות אנגלו סכסון דרום תל אביב, אומר כי "לא ניתן למצוא היום הרבה דירות חדר ואנשים פחות מתעניינים בהן. כיום מוכרים לא מתביישים לדרוש מחירים שבעבר היו ניתנים עבור דירות 2.5 חדרים". תורג'מן מציין לדוגמה דירת 30 מ"ר שמורה ומטופחת בבניין ישן ביד אליהו שמוצעת למכירה ב- 590 אלף שקל, "בעבר דירה כזו הייתה נרכשת ב- 350 עד 370 אלף שקל, שכר הדירה הריאלי עבור דירה שכזו עומד על כ- 2,200 שקל, כלומר תשואה של 4.5% בשנה". "הייתי מוכן לשלם יותר עבור דירת חדר במרכז תל אביב מאשר עבור דירת 2 חדרים בשכונת שפירא המחירים מוגזמים בדרום העיר", אומר תורג'מן ומוסיף כי היה נכנס לעסקה באזור זה עבור פחות מ- 6% עד 7% אחוזי תשואה. והיכן ניתן להשיג תשואה כה גבוהה? תורג'מן מציין כי דירות חדר בשכונת התקווה נמכרות עבור 300- 330 אלף שקל, מושכרות עבור 1,700 שקל ומספקות תשואה של כ- 6%. תורג'מן מזהיר כי הדירות מושכרות לאוכלוסיות קשות ולעובדים זרים, "הרכישה אינה מומלצת לאנשים שמעוניינים לישון טוב בלילה, מתאימה לטיפוסים מיוחדים".
שאול אסולין, סוכן נדל"ן מסוכנות רימקס פלייס תל אביב אומר כי שוק דירות החדר הולך ונעלם. "לא בנו הרבה דירות חדר בעיר ומרבית הדירות הן דירות מפוצלות. דירת 150 מ"ר לדוגמה חולקה ל- 6 דירות, אולם אנשים כיום חושבים פעמיים לפני שנכנסים להרפתקה של פיצול, העירייה כבר לא מגלה סבלנות לתופעה". אסולין מוסיף כי מחירן המופקע של דירות חדר במרכז תל אביב מרחיק את הרוכשים: "דירת 30- 25 מ"ר במרכז העיר תימכר היום עבור מיליון עד 1.2 מיליון שקל. בדיזנגוף לדוגמה, נמכרה דירת 30 מ"ר, משופצת עם גינה קטנטנה עבור 1.125 מיליון שקל, אשר ניתן להשכירה עבור 4,000 שקל ולקבל תשואה של 4.2%".
ערן לוי, מבעלי חברת שיווק הנדל"ן אמבסדור ישראל, אומר כי "אכיפת פיצול הדירות על ידי העירייה מובילה לעלייה בביקוש לדירות חדר מקוריות בשטח 30- 40 מ"ר. אנשים ירכשו כיום דירות מחולקות רק אם התשואה שתתקבל תשקף את הסיכון, קרי ירכשו דירות במחירים זולים יותר במטרה להשיג תשואה של 9%- 10% שתפצה על הסיכון שבתשלום קנסות ופירוק קירות ההפרדה". לדבריו, התשואה המתקבלת מדירות חדר גבוהה יותר מהתשואה המתקבלת מדירות 2 חדרים בשטח 50 מ"ר: "ניתן לקבל 3,000- 3,500 שקל בחודש עבור דירת חדר, לעומת 3,700- 4,000 שקל עבור דירת 2 חדרים. לדעתו של לוי, בעקבות החלטת הנגיד בנושא המשכנתאות, יגבור הצורך בדירות להשכרה, ושכר הדירה יעלה.
"מחירי הדירות תיקנו את עצמם והתשואה המתקבלת היום הרבה יותר נמוכה" מציין לוי ומוסיף כי דירת חדר בשטח של 30 מ"ר במרכז תל אביב, הנמכרת עבור 1.1 מיליון שקל, משקפת מחיר של 37 אלף שקל למ"ר, מחיר גבוה במיוחד כאשר דירות 100 מ"ר משקפות מחיר של 27 אלף שקל למ"ר".
לפי נתוני אתר יד2, דירת חדר ברחוב שלום עליכם, 29 מ"ר + 20 מ"ר גינה מוצעת למכירה עבור 1.05 מיליון שקל, דירת 15 מ"ר (!) ברחוב עין חרוד, בקרבת דיזנגוף סנטר, מוצעת ב- 350 אלף שקל ומושכרת ב- 1,850 שקל, כ- 6% תשואה. כמו כן, דירת מרתף ברחוב עליית הנוער בשטח של 34 מ"ר עם שתי חניות בטאבו מוצעת למכירה עבור 485 אלף שקל ומושכרת ב- 2,000 שקל בחודש, כ- 5% תשואה.
