מיסוי מקרקעין - פטור ממס למכירת מפעל באזור מוטב

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תיקון מס' 63 - הוראת שעה ביום 26/2/2008 התקבל בכנסת תיקון מס' 63 והוראת שעה לחוק מיסוי מקרקעין . תיקון זה פוטר ממס שבח לתקופה מוגבלת מכירת זכות במקרקעין במקרקעין שהם מפעל אשר אינו נמצא ב"איזור מוטב", ומכירת המקרקעין נעשתה לשם העברת המפעל ל"איזור מוטב", כפי שמפורט בתנאים ובסכומים המפורטים בפרק חמישי 6 - פרק חדש שהוסף במסגרת תיקון זה. פרק חמישי 6 נקבע כהוראת שעה, שכן הוראות הפרק יחולו על מכירה של מפעל שאינו ב"אזור מוטב" (ראה הגדרת "אזור מוטב" בסוף סקירה זו). רק אם רכישת המפעל ב"אזור מוטב" (הנמצא באזור מוטב) התבצעה עד תום שנת המס 2009 ואילו המכירה התבצעה בתקופה שתחילתה ביום תחילתו של תיקון 63 לחוק מיסוי מקרקעין דהיינו 6.3.2008 וסיומה בתום 4 שנים מיום רכישת המפעל ב"אזור מוטב"; א. התנאים לקיום הזכאות על פי התיקון לחוק: ● המפעל הנמכר שימש בייצור הכנסה מעסק לפי סעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה במשך תקופה של 5 שנים רצופות, לפחות, סמוך לפני מכירתו; ● מכירת המפעל הנמכר אינה לקרוב ורכישת המפעל ב"אזור מוטב" אינה מקרוב; ● לא חלו על מכירת המפעל הנמכר הוראות סעיף 70 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע פטור מותנה ממס למכירות מסוימות לאיגודים, או הוראות חלק ה'2 לפקודה הקובע פטור ממס במכירה במסגרת שינוי מבנה, במתנאים הקבועים בו; ● לא יאוחר מתום 4 שנים מיום רכישת המפעל ב"אזור מוטב" החלה להתקיים בו "הפעלה מהותית", אשר המשיכה להתקיים בו במשך 10 שנים לפחות; "הפעלה מהותית" - מוגדרת בתיקון לחוק זה - העסקת עובדים במפעל באזור מוטב שמספרם לא פחת מ - 75% ממספר העובדים שהועסקו במפעל הנמכר בתקופה של שלוש שנים רצופות סמוך לפני מכירתו, לפי חישוב ממוצע שנתי, והכל לפי אישור מאת רואה חשבון, בטופס שקבע המנהל; ● במהלך כל תקופת ה"הפעלה המהותית" שטחו של המפעל ב"אזור מוטב" לא פחת מ-75% משטח המפעל הנמכר; ● בשלוש השנים האחרונות של תקופת ה"הפעלה המהותית" הועסקו במפעל באזור מוטב 60 עובדים לפחות לפי חישוב ממוצע שנתי, שמתוכם 80% לפחות הם תושבי "רשות מקומית מוטבת"; "רשות מקומית מוטבת" מוגדרת בתיקון לחוק זה - אחד מאלה, ובלבד שהרמה החברתית-כלכלית בו אינה עולה על אשכול 5: (1) רשות מקומית שנמצאת באזור מוטב; (2) יישוב במחוז הדרום או יישוב מיעוטים שבתיהם, כולם או חלקם,נמצאים מעל קו רוחב 710 או מתחת לקו רוחב 600 (3) יישוב במחוז הצפון. ● המפעל ב"אזור מוטב" לא נמכר במהלך כל תקופת ה"הפעלה המהותית". ● המוכר הודיע על רצונו בהחלת הפטור לפי פרק זה, בהצהרה שהגיש לפי סעיף 73(א) לחוק מיסוי מקרקעין. ● נקבעו בהסכם קיבוצי, ואם לא חל הסכם קיבוצי - בהסכם או בהסדר אחר, הוראות המסדירות את הזכויות של עובד המפעל הנמכר שסיים את עבודתו עקב העברת המפעל הנמכר, וכן הוראות המסדירות את שמירת הזכויות ותנאי העבודה, שהיו ערב העברת המפעל הנמכר, לעובד המפעל הנמכר שהמשיך בעבודתו במפעל ב"אזור המוטב"; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכויות עובדי המפעל הנמכר לפי כל דין. ב. קביעת הסכום הפטור ממס שבח. - הסכום הנמוך מבין אלה: 1. הסכום המתקבל מצירוף של שווי הרכישה של המפעל ב"אזור מוטב" שכן בהתאם להגדרה "מפעל באזור מוטב" , גם רכישת קרקע לבניית מפעל, תיחשב לרכישה של מפעל ב"אזור מוטב" ושל כל ההוצאות כפי שיפורט להלן שהוצאו עד למועד שבו הייתה במפעל האמור "הפעלה מהותית":. ● הוצאות לבניית מבנה שישמש למפעל ב"אזור מוטב". ● הוצאות הקשורות במישרין לחילוף הזכות במקרקעין במקרקעין שהם מפעל נמכר בזכות במקרקעין במקרקעין שהם מפעל ב"אזור מוטב". ● הוצאות להכשרת כוח אדם שיועסק במפעל ב"אזור מוטב"; 2. הסכום המתקבל ממכפלה של 337,500 ש"ח במספר העובדים שהם תושבי רשות מקומית מוטבת שהועסקו במפעל ב"אזור מוטב" בשלוש השנים האחרונות של תקופת ההפעלה המהותית, לפי חישוב ממוצע שנתי, והכל לפי אישור מאת רואה חשבון בטופס שקבע המנהל. ג. ייחוס ניכויים: יראו את יתרת סכום שווי המכירה של הזכות במקרקעין במקרקעין שהם "מפעל נמכר" לאחר הפחתת הסכום הפטור ממס שבח כאמור, כ"דמי מכר" של זכות אחרת במקרקעין אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה במקרקעין שהם "מפעל נמכר", כיחס בין חלק שווי המכירה המתייחס לזכות האחרת כאמור לבין מלוא שווי המכירה של הזכות במקרקעין במקרקעין שהם מפעל נמכר, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות. ד. החזר מס ודחיית מס: מאחר שהתנאים המזכים בפטור הם תנאים עתידיים אשר אינם יכולים להתקיים במלואם בשעת המכירה, נקבע בחוק כי כל עוד לא התקיימו כל התנאים המזכים בפטור, חייב המוכר בתשלום המס. ורק ובהתקיים כל התנאים המזכים בפטור, יהיה זכאי המוכר להחזר המס ששילם. שילם המוכר את המס והתקיימו כל התנאים המזכים בפטור, יהיה המוכר זכאי להחזר המס בגובה הסכום הפטור ממס וכן יהיה זכאי להפרשי הצמדה וריבית על המס ששולם ביתר. עוד נקבע בחוק כי מנהל מיסוי מקרקעין רשאי לקבוע כללים לעניין החזר המס ששולם, כפי שתואר לעיל, וכן לדחות את תשלום המס, כולו או חלקו, אם המוכר המציא ערובה, בדרך ובתנאים שקבע המנהל, להבטחת התשלום האמור. במידה והתנאים המזכים בפטור התקיימו רק לאחר מועד המכירה ורק לאחר שחלפו ארבע שנים מיום שנעשתה השומה, תתוקן השומה, וזאת על אף הוראות סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין שעל פיהן תיקון שומה צריך להיעשות בתוך 4 שנים מיום שנעשתה השומה. ה. שלילת פטור נוסף מכיוון שלגבי מכירה מסוימת של זכות במקרקעין עשויות לחול, במקביל, הוראות פרק חמישי 3 שעוסק בחילוף זכויות במקרקעין וכן התנאים המזכים בפטור לפי תיקון זה, נקבע כי המוכר לא יוכל ליהנות מפטור ממס לפי פרק חמישי 3 לחוק, ולא יראו את רכישת הזכות במקרקעין במקרקעין שהם מפעל ב"אזור מוטב" כרכישת זכות חלופית לפי הוראות הפרק האמור. ו. הסמכה שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, רשאי לקבוע הוראות לביצוע פרק זה וכן להחיל את הוראות פרק זה, בתנאים שיקבע, על אף שהתקיימו לגבי מכירת הזכות במקרקעין התנאים המזכים לפי הוראות תיקון זה. להלן ההוראות שבסמכותו לקבוע: 1. המכירה היתה לקרוב . 2. ההפעלה המהותית במפעל ב"אזור המוטב" התקיימה במשך תקופה הקצרה מ - 10 שנים, ובלבד שהיא התקיימה במשך תקופה של 5 שנים לפחות והופסקה לאחר התקופה האמורה בשל משבר כלכלי בענף שאליו משתייך המפעל באזור המוטב או בשל מצב ביטחוני מיוחד במקום הפעלות; 3. כדי לסייע לאוכלוסיות בעלות קשיים מיוחדים בהשתלבות בשוק העבודה , רשאי השר לקבוע תנאים מיוחדים שצריכים להתקיים לגבי עובדים שהם תושבי "רשות מקומית מוטבת", לרבות תנאים בדבר גילם או מצבם המשפחתי או דרישה להיותם עולים חדשים. קביעה כאמור תיעשה לאחר התייעצות עם שר הרווחה והשירותים החברתיים ועם שר התעשיה המסחר והתעסוקה ובשים לב למידת השתלבותם של עובדים שמתקיימים לגביהם תנאים כאמור בשוק העבודה ב"אזור המוטב". הגדרת "אזור מוטב" כפי שהוסף בפרק חמישי 6 לחוק מיסוי מקרקעין: "אזור מוטב" - אחד מאלה: (1) תחום רשות מקומית במחוז הדרום, במחוז הצפון או בנפת חיפה, ובלבד שבתיה, כולם או חלקם, נמצאים מעל קו רוחב 710 או מתחת לקו רוחב 600, ומתקיימים בה שני אלה: (א) רמה חברתית-כלכלית נמוכה לפי אשכול 1 עד 3; (ב) שיעור אבטלה שנתי ממוצע, לפי פרסומי שירות התעסוקה, של 10% ומעלה; תנאי זה לא יחול על רשות מקומית שהיא מועצה אזורית; (2) אזור תעשיה מרחבי בתחום מחוז הצפון או מחוז הדרום, ובלבד שכולו או חלקו, נמצא מעל קו רוחב 710 או מתחת לקו רוחב 600; ואולם בנפת אשקלון - רק אזור תעשיה מרחבי בתחום רשות מקומית שבה רמה חברתית-כלכלית נמוכה לפי אשכול 1 עד 4; בפסקה זו, "אזור תעשיה מרחבי" - אזור תעשיה ששטחו, בהתאם לתכנית בניין עיר מאושרת המיועדת לתעשיה, 100 דונם לפחות; (3) אזור תעשיה ביישוב מיעוטים ובלבד שכולו או חלקו נמצא מעל קו רוחב 710 או מתחת לקו רוחב 600; בפסקה זו, "יישוב מיעוטים" - יישוב ש-80% לפחות מתושביו אינם יהודים לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה; (4) שדרות ויישובי עוטף עזה; בפסקה זו, "יישובי עוטף עזה" - היישובים במועצות האזוריות שער הנגב, חוף אשקלון, שדות נגב ואשכול, שבתיהם, כולם או חלקם, שוכנים עד 7 קילומטרים מגדר המערכת המקיפה את רצועת עזה; המידע באדיבות "כל-מס" מבית חשבים ה.פ.ס. מידע עסקי בע"מ