שוק הנדל"ן: הבורסה צונחת אבל יש אפשרויות
בטור בשבוע שעבר סקרתי את פעילות הייזום למגורים בישראל, לכן נראה לי מתבקש להשלים את התמונה (החיובית למדי) של מצב שוק הנדל"ן בישראל ולכתוב קצת על נדל"ן מניב (משרדים ומרכזים מסחריים).
לאור כל התהפוכות והרעש בעולם, ממשבר הסאב פריים ועד מחנק האשראי, והירידות החדות בבורסה, מתגלה ענף הנדל"ן המניב בישראל, שבמשך שנים רבות נחשב לענף מסוכן עד מאוד, כאי של יציבות ואף מעבר לכך.
ענף המשרדים חוזר לרמות מחירים שנתקלנו בהם בשנת 2000 (שנת שיא) ועם זאת, עדיין כמעט ואין התחלות בנייה. הנדל"ן המסחרי משגשג, כשמרכזים מסחריים וקניונים נהפכו למצרך מבוקש (ע"י חברות ביטוח, פנסיה וחברות מסורתיות בתחום) תוך עלייה בפדיונות למ"ר ופתיחה של מרכזים חדשים.
אז מה קורה בנדל"ן המסחרי?
בשנים האחרונות גדלה המגמה של הקמת מרכזי מסחר מחוץ לערים (דוגמת שפיים, ביג, צומת ביל"ו), אשר מתחרים בקניונים כאשר הגורמים העיקריים המשפיעים על הצלחתם הם מיקום הנכס, קרבתו לקהל היעד, דרכי הגישה והתחבורה אליו, חניה, היקף התחרות באזור ופתיחתם בשבתות. כיום רמת התחרות גדלה וממשיכה לגדול בשל תהליכים כדוגמת כניסתן של רשתות מזון ושל המושבים לתחום הנדל"ן. החל משנת 2005 ניכר שיפור משמעותי בביצועי המרכזים המסחריים, כאשר רמות הפדיון בקניונים המובילים עלו בקרוב לכ- 10%, ודמי השכירות במקומות עלו כמובן בהתאם.
שעור התפוסה בנכסים אלה עומד על קרוב ל- 100%, כאשר חוזי השכירות הם לרוב לתקופות של שנתיים עד חמש שנים עם אופציה להארכה. דמי השכירות בנויים משכר דירה קבוע ובנוסף שכר דירה אשר נגזר מן הפדיון של השוכר (לא מהותי). נהוג כי החוזים מתעדכנים אחת ל- 3 שנים (כשלגידול בפדיון יש השפעה על המחיר). הנציגה המובהקת בבורסה הפעילה בתחום היא כמובן ביג וניתן להיחשף לפעילות כזאת גם בחברה המדווחת ישפרו (או דרך חברת האם נכסים ובניין).
על פעילות הנרחבת של קניונים בארץ כמעט מיותר לדבר, קיים "טירוף" בביקושים לנכסים איכותיים והסברה היא כי הקניונים הטובים כבר נבנו. דוגמא מצויינת לכך היא המימוש של אזורים, כאשר לאחרונה מכרה את קניון קריית אונו לנכסים ובניין ואמות. הגוף הגדול ביותר בשוק הקניונים כיום היא קבוצת עזריאלי (חברה פרטית) ולא נתפלא אם בעת התאוששות בבורסה בת"א נראה אותה מונפקת (ומצטרפת בוודאות לת"א 100 ואולי אף למעוף), גוף משמעותי נוסף היא קבוצת בריטיש ישראל המחזיקה במספר המרכזים המסחריים הרב ביותר.
נדל"ן מניב (משרדים):
בשנים האחרונות נצפית התאוששות כללית במשק, שכאמור משפיעה על ההתעוררות בענף הנדל"ן למשרדים אשר באה לידיי ביטוי בעליית מחירי השכירות ובאחוזי תפוסה גבוהים יותר. בשנים האחרונות נראה כי החברות היזמיות וחברות הבנייה עדיין לא מרגישות מספיק בטוחות במגמת ההתאוששות במשק ולא החלו בבנייה חדשה עד לאחרונה (הטענה שלהם היא כי מחירי השכירות הנוכחיים עדיין אינם מספיק גבוהים בכדי ליזום פרויקטים חדשים לאור מחירי הקרקעות הגואים). מכאן אנו מסיקים ששילוב שני הגורמים, המשך עליות בביקושים, וצמצום המחסור בשטחים פנויים ומחסור בהיצע חדש יובילו בהכרח להמשך הצמיחה במחירי השכירויות שישפיעו כמובן גם על מחירי הבניינים כלפי מעלה.
ניתן להניח לאור האמור לגבי היצע המשרדים הקיים וכמות הבנייה החדשה ולאור הביקושים ההולכים וגדלים שנמשיך לראות את המשך עליות המחירים בסגמנט זה בשנים הקרובות.
הנציגות הבולטות ביותר בתחום הן גב ים (בעלת הפורטפוליו הגדול בשוק ומחזיקה בנכסים איכותיים ביותר) ואמות שפעילה בעיקר בתחום המשרדים והופכת להיות השחקן המרכזי בשוק המשרדים התל-אביב (מתחם בתי המשפט).
אז בסה"כ נראה כי השקעה בתחומי נדל"ן מניב בארץ, לאור מגמת הביקוש הקשיח המסתמנת לשנים הבאות, היא השקעה די בטוחה (אומרים שסייקל נמשך כ- 6 עד שבע שנים, אז יש לנו לפחות עוד 4 שנים להיות אופטימיים).

מדד המחירים באוגוסט - מה הצפי והאם הריבית תרד?
הטיסות, השכר, הסיכויים להפחתת ריבית אצלנו, והסיכויים להפחתת ריבית השבוע בארה"ב
ביום שני יתפרסם מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט. למדד המחירים יש משמעות גדולה עלינו כצרכנים, כמשקיעים וכלווים. כשהמדד עולה המשמעות היא שהמחירים עולים, כשהמדד עולה ההשקעות שלנו שצמודות למדד עולות, אבל גם ההלוואות ומסלולי המשכנתא שלנו במסלול הצמוד, מתייקרים. למדד יש גם השפעה גדולה על קובעי המדיניות בבנק ישראל, כאשר מדד נמוך יחזק את ההערכה להפחתת ריבית קרובה. מדד מאכזב עלול להביא לדחייה של הורדת הריבית, אם כי, הפעם סיכוי גבוה שהריבית תרד במפגש הבא בסוף החודש וזאת מכיוון שהפד בישיבתו ביום רביעי הקרוב צפוי להוריד את הריבית.
בנק ישראל ירגיש הרבה יותר בטוח להוריד ריבית אחרי שהקולגה ג'רום פאוול יוריד ראשון. אבל בעוד שההימורים בארה"ב הם מעל 95% להורדת ריבית, אצלנו יש שאלה גדולה בקשר למלחמה. הנגיד כבר התבטא בעבר על אי הוודאות שנגרמת כתוצאה מהמלחמה ולמרות שמבחינת הנתונים הכלכליים אין שום סיבה שלא להוריד ריבית. אפילו הגירעון בשיעור של 4.7% יחסית טוב, הנגיד מתלבט.
הריבית הגבוהה היא בראש וראשונה כדי לרסן את האינפלציה. האינפלציה אומנם עלתה בהדרגה לקצב שנתי סביב 3.1%-3.2%, אבל כשמסתכלים קדימה היא באזור 2.1%-2.2% ויש כלכלנים שצופים אפילו פחות מכך, מבינים שהאינפלציה חוזרת לתוואי של בנק ישראל ואם כך, אז למה לא להוריד ריבית?
מדד המחירים באוגוסט - עלייה של 0.7%-0.5%
יונתן כץ, כלכלן המאקרו של לידר סבור שהמדד באוגוסט עלה ב-0.7% - "מחירי הדלקים עלו ב- 1.2% תחילת ספטמבר, אך מחירי הנפט בעולם ירדו ב- 3% בשל הציפייה לגידול בתפוקת הנפט על ידי קרטל הנפט ואינדיקטורים חלשים לגבי הפעילות בארה"ב.
- ה-CPI של אוגוסט: הקריאה השנתית תואמת לצפי, אבל הקצב החודשי מפתיע ללמעלה
- בנק ישראל מדבר על ירידה משמעותית בריבית, אבל יש נתון שעשוי לקלקל את התחזית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"השקל התייצב יחסית אחרי התחזקות במהלך החודש. לא צפויה העלאת מחירים במגזר החינוך על רקע הקפאת השכר. מסתמנת האצת מסוימת בשכר בסקטור העסקי בחודש יולי . מספר היוצאים לחו"ל באוגוסט חזר לרמה של חודש מאי. ריבוי הטיסות צפוי לתרום לירידות מחירים בחודש ספטמבר לאחר עלייה עונתיות חדה באוגוסט. תחזית האינפלציה שלנו עומדת על 0.7% באוגוסט, -0.3% בספטמבר, 0.5% באוקטובר ו- 2.1% שנה קדימה".

בנק ישראל: פחות מעשירית מהכסף השוכב בעו"ש מקבל ריבית
הממוצעים שפרסם בנק ישראל משקפים פערים חדים בין הריביות שהציבור מקבל לבין אלה שהוא משלם: 1.1% על עו"ש בזכות מול 12.1% על חובה, פערים גדולים בין הריבית על הפיקדונות והריבית על ההלוואות, ובנוסף גם פערים של עשרות אחוזים בריביות אשראי בין גופים שונים
הצרכן הישראלי מחכה בכליון עיניים להורדת הריבית, שלא ירדה מינואר 2024, ובנתיים, עד ההודעה הבאה של הנגיד, בנק ישראל פירסם את נתוני הריביות במשק, שמראים בבירור כיצד רוב הציבור מאבד את כספו לאור שיעורי הריבית הגבוהים.
נתחיל בעובר ושב, שבו סך יתרת משקי הבית היא 232 מיליארד שקל. מתוך הסכום הזה 8.4% בלבד נושא ריבית, וגם זו נמוכה, היות והממוצע עומד על 1.1% בלבד. אם נשווה את הריבית לעובר ושב בחובה, נראה תמונה הפוכה עם ריבית ממוצעת של 12.1%. זהו הפרש של יותר מפי 10. מבחינת הריבית שתקבלו על יתרת עו"ש, בנק מסד מוביל עם 3.2%, לאומי ויהב עם 2% ואילו בבנק הפועלים יתנו לכם 0.2% בלבד על יתרת העו"ש. אם נסתכל על הריבית על עו"ש בחובה, לקוחות בנק לאומי ישלמו את שיעור הריבית הגבוה ביותר, 13.6%, ואחריהם גם לקוחות של בנק הפועלים ישלמו שיעור גבוה של 12.9%, דיסקונט עם 11.3% ומזרחי עם 10.1%. הבנק הזול ביותר בתחום הוא יהב, עם 9.10% בלבד.
הריבית גבוהה, אבל לא בפיקדונות
מבט על נתוני הריבית בהלוואות מראה פער עצום בין הממוצעים, היות והלוואה חוץ בנקאית אצל כאל תגבה מכם ריבית ממוצעת של כ-11.3%, בעוד שאם תעשו זאת בבנק הדיגיטלי, וואן זירו, תיגבה מכם את הריבית הממוצעת הנמוכה ביותר, 6.9%, אך היקף ההלוואות שלו נמוך במיוחד. בבנקים הקטנים יותר תקבלו הלוואות בתנאים טובים ביותר, כשבנק מסד ויהב עם כ-7.9% ו-8.1%, בהתאמה. מבין הבנקים הגדולים, ממוצע ההלוואות של דיסקונט הוא הנמוך ביותר, עם 8.4% ואילו מזרחי עם הממוצע הגבוה ביותר, כ-9.5%, כך שגם בקרב הבנקים הגדולים ישנו הפרש לא קטן בכלל. מבחינת הלוואות אצל גופים חוץ בנקאיים, אצל מקס וישראכרט ההלוואה תהיה בריבית גבוהה של 10% וכ-10.7%, בהתאמה. במילים אחרות, הפערים מראים כי לקוח עלול לשלם פי 2 ריבית, בהתאם לבחירתו בגוף הפיננסי. ממוצע הריבית על ההלוואות עומד על כ-9.2%. סך ההלוואות שניתנו באוגוסט הוא 4.97 מיליארד שקל.
אם נסתכל על פיזור הריביות להלוואות נראה נתון בולט נוסף, שמראה פערים גדולים בין לקוחות אותו הגוף. בכאל, למשל, הריבית הממוצעת היא 11.3%, אך לקוחות מסוימים חווים ריביות של עד 16.7%. במרכנתיל, הטווח נע בין 6.4% ל־15.5%, ובהפועלים מ־6.6% ועד 14.7%. וכך, במקרים פרטניים שבהם הלקוחות הם בעלי פרופיל סיכון גבוה הריבית תהיה גבוהה דרמטית מלקוחות "טובים".
- בנק ישראל פרסם תכנית כוללת להקלות כלכליות לחיילי חובה
- סמוטריץ' נגד בנק ישראל: "אם הנגיד לא יוריד את הריבית אני אוריד מיסים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סך הפיקדונות של משקי הבית עמד על כ-39.6 מיליארד ש"ח, והחריג הוא הבנק הדיגיטלי One Zero, שמציע ריבית קבועה של 5% בפיקדון לשנה, בעוד שהממוצע על הריבית הקבועה בפקדונות לשנה עומד על 4.2% והבנקים הגדולים ברובם נותנים תשואות נמוכות יותר, כשלאומי הוא היחיד מהבנקים הגדולים שנמצא מעל הממוצע, עם ריבית קבועה של כ-4.3%. את הריבית הקבועה הנמוכה ביותר מבין הבנקים הגדולים תקבלו בבנק הפועלים, עם 4.08% בלבד, ואילו בבנקים הקטנים המצב אף פחות טוב, כשבבנק מסד תקבלו 3.69% בלבד. וכך, גם כשמדובר בפיקדון שנתי, אנחנו רואים שרובה המוחלט של המערכת נותנת שיעור נמוך יותר מריבית הבסיס של בנק ישראל.