דורי סגל ל-Bizportal: "את טבע לא שואלים אם זה זמן טוב לפתח תרופה"
חברת גזית גלוב היא אחת החברות הגדולות והמוערכות בבורסה בת"א. החברה עוסקת בתחום הנדל"ן המניב, בעיקר בצפון אמריקה ומערב אירופה. על פניו, נראה כי תחום ההתמקדות של החברה הינו סולידי ובטוח ובכל זאת, מניות החברה כבר רחוקות כ-22% מהשיא וזה כולל זינוק של יותר מ-10% בשבוע האחרון. בריאיון טרום פרישה, שוחחנו עם דורי סגל, מנכ"ל החברה, שצפוי לפרוש במהלך חודש ינואר ולהתמנות לסגן יו"ר הדירקטוריון, על מצב החברה והשוק באופן כללי.
המנייה של גזית גלוב נמצאת בשפל של כמעט שנתיים, מה לדעתך הסיבה לכך?
"אני יכול לדבר על עובדות. ב-10 שנים אחרונות היתה צמיחה שנתית רציפה בתזרים המזומנים, איכות הנכסים וגודל החברה. אם תסתכל על מצב החברה ב-9 חודשים הראשונים של 2007, תראה צמיחה בכל הפרמטרים התפעוליים ביחס לתקופה המקבילה ב-2006. עם זאת, מחיר המנייה ירד. מדוע? אני באמת לא יודע, שווקי ההון חכמים בטווח הארוך, אך בטווח הקצר השווקים מתנהלים בצורה שאתה לא תמיד מבין. אני חושב שמי שישקיע בחברה שלנו לטווח ארוך יקבל תשואות טובות וזאת בניגוד לגישה של לקנות היום ולמכור מחר."
בתחילת חודש דצמבר דיווחתם על כוונה לרכישת חברה בסדר גודל של בין 3.5-4.5 מיליארד שקל. זה נראה לכם זמן טוב לרכישות (אפרופו ילמולי)?
"כל זמן הוא זמן טוב, אם נצליח לקנות חברה במחיר שהוא נכון וביכולתנו להשביח את הנכסים, נבצע את העסקה ואם לא נצליח לקנות במחיר נאות פשוט לא נבצע. לגזית גלוב היתה תמיד את היכולת להשפיע על חברות ונכסים שרכשה, אם דרך השבחת תיק הנכסים ואם על ידי יתרון לגודל. לאחר רכישה ניתן תמיד לשפר את מצב החברה, אפשר לחדש מבנים, לנצל זכויות בניה קיימות, להשביח את איכות הסוחרים, לרכוש אדמות נוספות ולהגדיל את הנכסים."
"אנחנו לא היחידים שקונים חברות ויש עוד חברות שפועלות בענף. אבל אנחנו מנסים להביא לחברות שאנחנו רוכשים ממומחיותנו ומיכולותינו. אנחנו לא יושבים ומפזרים את 'ההימורים' שלנו כדי לראות מה יהיה איתם. אני אומר את זה כי יש הרבה מאוד משקיעים בעולם שמשקיעים בנדל"ן מתוך תחושה כי הערך יכול לעלות, אגב אתה תמיד תשמע על אלה שצדקו. אנשים חושבים שאם תשקיע בנדל"ן תמיד תרוויח וצריך להבין שזה לא נכון."
"אני אתן דוגמא למה שאני מתכוון כשאני אומר מומחיו, אם קנית נכס ישן שתמהיל הדיירים בו לא טוב, אתה צריך להחליף את הדיירים ולהשקיע בנכס כסף וזמן, זה תהליך שלוקח שנתיים שלוש וצריך להתמודד עם הרבה מכשולים בדרך.
נדל"ן הוא לא ענף השקעה אלא עסק כמו כל עסק אחר בעולם. בטבע לא תשאל האם זה זמן טוב לפתח תרופה, זאת מכיוון שאם יש לה שוק אז החברה תפתח. אין זמן שהוא זמן רע לעשות עסקים בנדל"ן, ישנם עסקים גרועים בנדל"ן שלפעמים עושים אותם. לפני שנה עמדנו לרכוש את חברת 'מילס', אשר קיבלה הצעה מגוף אחר, הגבוהה ב-25% מההצעה שלנו ולכן לא רכשנו אותה. יכול להיות כי גם עסקת ילמולי ב-15% פחות היא עסקה נהדרת.
(ש)האם גזית גלוב תמשיך להתמקד במדינות טריפל A או תעבור להשקעה במדינות נוספות?
"בפירוש כן, למעלה מ-90% מהמאזן שלנו כיום נמצא במדינות טריפל A ורובו ימשיך לנבוע ממדינות טריפל A. אנחנו הולכים למדינות שאנחנו חושבים שבהם דירוג האשראי ישתפר. בישראל עלה לאחרונה דירוג האשראי, אבל למרות זאת אנחנו עדיין חושבים כי לישראל מגיע דירוג אשראי גבוה מזה שקיבלה וזה מכיוון שלישראל יש דבר חשוב מאוד שאין למדינות אחרות והוא 'הרצון לשלם בחזרה את ההתחייבויות'. אני חושב שלישראל בעולם יש שם טוב מאוד וזאת למרות הצהרה מטופשת של איזה מנכ"ל באירופה. הצהרת מנכ"ל ילמולי היתה אחת האומללות ביותר של השנה. ישראל תמיד שילמה את התחייבויותיה לאורך השנים ולעולם לא ניצלה מצבים בטחונים קשים כדי להתחמק מהתחייבויותיה, זאת בניגוד למדינות אחרות שניצלו מצבים כלכלים קשים כדי להתחמק מהתחייבויותיהם."
מתי אנחנו צפויים לראות עליה נוספת בדירוג האשראי של ישראל? "אני חושב שאנחנו לא מקדישים מספיק זמן ומאמץ ברמת משרד האוצר ובנק ישראל על מנת לדחוף את הנושא. דירוג האשראי של ישראל צריך להיות בראש סדר העדיפויות של משרד האוצר והוא יכול להיעזר באנשי עסקים ישראלים שחיים בחו"ל על מנת שישפיעו על שיפור דירוג האשראי בעולם. אם המדינה תעשה זאת היא תחסוך כמה עשרות מיליוני דולרים על החוב שלה ותוכל להשקיע כספים אלה בצרכים אחרים, למשל בחינוך."
מה צריך להיות דירוג האשראי של ישראל לפי דעתך?
"אני לא רוצה להתנבא אבל ישראל היא המנפיקה השלישית בגודלה בבורסה בארה"ב אחרי ארה"ב וקנדה. וזה מוכיח לך כי יש לישראל מה להציע כי יש הרבה משקיעים שרוצים לקנות את ניירות הערך שלנו."
איפה אתה רואה את שוק הנדל"ן בעולם ב-2008?
"אני חושב שקשה מאוד לחזות את השוק, בדיוק כמו שאת שווקי המניות קשה לחזות. אף אחד מאיתנו לא יודע לאן הולך שוק הנדל"ן ב-2008. נדל"ן זה עסק ובתוך העסק הזה יש שוני גדול, אתה לא יכול להשוות למשל בין בנייני משרדים לבין מלונות וזאת למרות ששניהם כביכול נכנסות תחת הגדרה של נדל"ן.הנסיונות להכליל את ענף הנדל"ן הם נסיונות לפשט עסק שהוא הרבה יותר מורכב."
