מהדרום ועד האלפיון: המחירים ימשיכו לטפס?
שנת 2007 היתה סוערת מאוד בכל הקשור בתחום הנדל"ן. בעיר ת"א דובר על בועת מחירים והשאלה שנשאלנו השנה היתה - מתי ואם ייגמר הגל? לסיכום השנה, וכדי לדעת למה לצפות לשנה הבאה, שוחחנו עם פעילים בתחום.
על פי עו"ד הנדל"ן ירון גרופמן ממשרד עו"ד גרופמן רחימי, "שנת 2007 היתה שנת שיא בענף הנדל"ן בת"א. היתה זו שנת שיא לביקושי הנדל"ן בסקטור האלפיון העליון, יכולנו לראות עסקאות כמו רכישת המגרש של קופת החולים ברחוב רמז, שנמכר במחיר של 6000 דולר למטר. תחשוב שזה רק מחיר הקרקע ומכאן נבין כי מחיר המכירה יהייה לפחות 10 אלף דולר למטר".
לגבי עליית המחירים בעיר מוסר גרופמן, כי "ניתן לראות עליה במחירי הדירות בשיעור של כ-15%. אם ניקח את איזור שכונת שפירא והתחנה המרכזית הישנה נראה, כי בסוף שנת 2005 יכולת לרכוש דירה בגודל 70 מ"ר באיזור זה ב-80 אלף דולר, אבל היום עולה אותה דירה בין 130 ל-140 אלף דולר. צריך לזכור את כלל האצבע שאומר כי לדירות קטנות קל יותר לטפס במחיר".
גרופמן נותן תחזית ל-2008 - "סקטור היוקרה ישמור על עליות מחירים, לא כמו שראינו השנה אבל ההערכה שלי היא שהנכסים הממוקמים בקו הראשון לים יספקו עליית מחירים של כ-10%. עליות בשיעורים נמוכים יותר יגיעו מאיזור הצפון הישן. את העליה הגדולה ביותר במחיר יספקו השכונות הדרומיות של ת"א"
עוד מוסר גרופמן, כי "באיזור השכונות הדרומיות של ת"א, אנחנו עדים כיום לתופעה של המרת מבני תעשיה ומבנים שהיו שייכים למלאכה זעירה לבנייני מגורים. ניתן לראות גם כי בעלי הנכסים של מבנים אלה, מגלמים את העליה בערך הנכס במחיר המכירה". גרופמן מוסיף, כי "מדיניות העירייה רואה בהסבת הנכסים למגורים כברכה, זאת מ-2 סיבות. העירייה מרוויחה גם את היטל ההשבחה כתוצאה משינוי היעוד בנכסים וגם את הארנונה על דירות המגורים, הגבוהה פי 4 מהארנונה המשולמת על שטחי תעשייה".
לגבי תחום השכירויות בעיר מוסר גרופמן, כי "הביקושים ממשיכים, ניתן לראות כי נמשכת התופעה של פיצול דירות. ישנו כיום פיצול של מאות דירות בחודש בת"א, במיוחד לאורך שלושת הצירים הראשיים של העיר בינהם, אבן גבירול, בן יהודה ודיזנגוף. כל דירה הממוקמת בצירים אלה (בה נפטר הבעלים) הולכת לפיצול. בנוסף, משפחות לא אוהבות לגור לאורך צירים אלה בשל הזיהום הרב והרעש ולכן זה הולך להשכרה".
גרופמן מסכם, כי "על שלושת הצירים האלה יכולנו למצוא לפני שנתיים דירות בגודל 30 מ"ר במחירי שכירות של 400 דולר לחודש ואילו היום ניתן למצוא את אותן הדירות במחיר של 600 דולר ואני לא יתפלא אם השנה נמצא את דירות אלה במחיר של 700 דולר לחודש."
כפיר זוהר, אחראי תחום המגורים באנגלו סכסון בת"א, מסכם את תחום המגורים בעיר לשנת 2007 ומוסר, כי "יש פיתוח רציני בכל האיזור הנמצא בין כיכר המדינה למתחם הבורסה, כאשר הפרוייקט הבולט ביותר הוא פרוייקט yoo של חברת חבס. ניתן לראות כי המחיר למטר הממוצע במגדלים עומד על 7000 דולר וניתן לראות כי היתה עליה של 10%-15% במחירי מגדלים אלה. מחירים יותר גבוהים, ניתן למצוא בבניינים שנמצאים בקרבת הים. שם המחיר למטר נע ברמה של 15-20 אלף דולר ובשנה האחרונה ראינו עליה של 20% במחירי הדירות בבניינים אלה".
זוהר מוסיף, כי "באיזור הצפון הישן יש מחסור חמור בדירות, מגרשים וקרקעות, זאת בעוד האיזור נהנה מהגירה חיובית של תושבי חוץ ושל ישראלים מכל רחבי הארץ. תופעה זו תגרום להמשך עלית המחירים באיזור. ניתן לראות כי המחירים באיזור הצפון הישן עלו ברמה של 10%-15% והנכסים שם נמכרים במחיר של 3500-4000 דולר למטר". זוהר מוסר, כי "המחיר למטר בדירה משופצת עם חניה, בצפון הישן, יכול להגיע לרמה של 5500 דולר. חניה רשומה יכולה להקפיץ את מחיר הדירה ב-60 אלף דולר".
איזורי השכירות המועדפים על פי זוהר הם, "השכונות הנמצאות בקרבת האוניברסיטה והאיזורים הממוקמים בקרבת הים, בהם ראינו עליה של כ-20% במחיר".
זוהר מוסר את תחזיתו לגבי האיזורים החמים בשנה הבאה, "הפוטנציאל לעליית ערך עתידית קיים באיזור דרום ת"א ברחובות, לילינבלום, שדרות יהודית, וולפסון ורחוב אילת. היום ניתן לקנות דירה באיזורים אלה במחיר של 2000-2500 דולר ולהינות מעלית מחיר של 15%-20% וזאת בתנאי שהביקושים ימשיכו באותו קצב. בטווח הארוך המחירים באיזור זה יעלו, גם אם יהייה משבר בתחום וזאת מכיוון שיש מחסור של נכסים באיזור".
לגבי מחירי השכירות מסכם זוהר, כי "מחירי השכירות צפויים לעלות בשנה הבאה בקצב של 10%-15%. מחירי השכירות ימשיכו לעלות ככלל כל עוד לא מקודם, החוק של השר שטרית לעידוד הבניה להשכרה".
