התחדשות עירונית

היעד של מאיר ברון: להפוך את ההתחדשות העירונית ל-40% מהפעילות של דמרי

מאיר ברון, ראש תחום התחדשות עירונית ומנהל פיתוח עסקי של חברת דמרי,  מציב יעדים שאפתניים לשנים הקרובות ומדבר על האתגרים שמלווים את התחום, מהרווחיות ועד הרגולציה. "אם נסתכל על הפריפריה נראה שאי אפשר להוציא פרויקטים ברמה הכלכלית, אם המדינה לא תומכת"
אביחי טדסה |

לפני שני עשורים, כשחברת הנדל"ן י.ח. דמרי של יגאל דמרי הונפקה לראשונה בבורסה בתל אביב בשווי של 180 מיליון שקל, מעטים האמינו בהצלחה שלה. אולם מאז, החברה הפכה למובילה בתחום יזמות הבנייה, עם שווי שוק נוכחי של 7.7 מיליארד שקל – זינוק של יותר מפי 30. דמרי, שהחלה את דרכה בדרום הארץ, התרחבה בהדרגה לפרויקטים ברחבי המדינה וכיום נחשבת לאחת החברות הבולטות והמשפיעות בכלכלה הישראלית. החברה החלה לפעול בתחום ההתחדשות העירונית לפני כעשור.

בשיחה עם מאיר ברון ראש תחום התחדשות עירונית ומנהל פיתוח עסקי של חברת דמרי הוא מספר על היעדים של החברה לצד הקשיים שבתחום ההתחדשות; "היעד שלנו בחברת דמרי הוא להפוך את תחום ההתחדשות העירונית לחלק משמעותי מהפעילות של החברה. אנחנו שואפים שהתחום הזה יהווה בין שליש ל-40% מכלל הביצוע שלנו בחברה. מדובר באלפי יחידות דיור".

"זרוע ההתחדשות הוקמה לפני כעשור, גדלנו משמעותית בחמש השנים האחרונות, דמרי התחדשות היא אחת החברות הגדולות בענף הנדל"ן. הכוח שלנו נובע מתוך דמרי עצמה, ורואים את זה הלכה למעשה כאשר לדיירים קל לבחור בנו בפרויקטים. דמרי חברה ששווה 7.7 מיליארד שקל, נמצאת בת"א 35, הרוויחה בשלושה רבעונים 375 מיליון שקל, כאשר ההון העצמי של החברה עומד על כ- 2.5 מיליארד שקל. בהתאם לכך, הדייר יודע שהוא מקבל חברה ציבורית שקופה ומאוד חזקה כלכלית, שמבצעת בעצמה את כל הפרויקטים, וזה הכוח שלנו בתוספת ההון האנושי בחברה, באים בגובה העיניים. מי שחושב שפינוי בינוי זה תחום פשוט, טועה, צריך לדעת לעבוד עם הדיירים כדי שהדברים יצאו בצורה טובה".

מה היקף הבנייה בהתחדשות עירונית?

"יש לנו 3 פרויקטים מאוד משמעותיים בביצוע, בגבעתיים (ערבי נחל), 144 יח"ד, חצי אוכלס וחצי בביצוע. באשדוד כ- 750 יח"ד, ובפ"ת מספר דומה. מעבר לזה פרויקטים נוספים יקבלו היתר בשנה, שנתיים הקרובות, כאשר מספר גבוה אמורים לקבל תב"ע. צברנו המון ידע  בתחום ההתחדשות עם האנשים הנכונים, ואנחנו יודעים לעבוד ברגישות גבוהה, הביצוע העצמי מאוד חשוב בעולם הנדל"ן בכלל ובהתחדשות בפרט, חשוב לדעת מי האבא והאמא ומי דואג לדייר בפרויקט, זה יתרון עבורנו".

מה משך הבנייה הממוצע? מה מעכב פרויקטים?

"אתחיל ואומר שבשנים האחרונות שמים לב לרצון אמיתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יש עזרה וכיף לעבוד איתם. לצד זה אוסיף כי יש רשויות מקומיות שבהן יותר קשה לקדם פרויקטים ויש כאלה שיותר קל לקדם בהן, רואים את זה בפועל במספר התב"עות המאושרות, ומס הפרויקטים המאושרים, גם אם יש מספר מצומצם של פרויקטים מאושרים, זה מראה על נכונות".

נכון להעריך רווחיות של 15% בגולמי?

"נושא הרווחיות מאוד משמעותי, היום הורידו לנו את הרווחיות בתקן, השמאים של הועדות יוצרים בעצם רווחיות תקן שלא תמיד נכונה, אם בוחנים את זה אנחנו ב-15% רווח גולמי, אם המחירים לא יזוזו כלפי מעלה בצורה משמעותית יהיו פרויקטים בחברות מסוימות שלא יוכלו לצאת לפועל. חשוב למדינה שיצאו פרויקטים, היא לא תוכל להתמודד אם לא תהיה התחדשות עירונית. בתור שמאי, אני רואה את ההשפעה של תב"עות שמבוססות על הערכות רווחיות לא ריאליות. אם מחירי הדיור יפסיקו לעלות, המצב רק יחמיר. העובדה שאנחנו חברת ענק כמו דמרי מאפשרת לנו להוציא פרויקטים לפועל, אך לחברות קטנות יותר זה יהיה כמעט בלתי אפשרי".

"חברות שמבטיחות לדיירים תוספת שטח של מעל 12 מטר – כמו 20 או 30 מטר – עושות זאת לרוב ללא היתכנות כלכלית אמיתית עבור הקבלן. כאשר מגיעה חברה ומציעה 20 מטר, הדייר צריך לפתוח עיניים".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

איך עובד המימון בעסקאות שלכם בהתחדשות?

"באמצעות מימון בנקאי, לא עשינו עדיין שותפויות כי אין בדיוק צורך, ככל שהפרויקט רווחי שיעור ההון העצמי נמוך יותר".

מהם היעדים האסטרטגיים של החברה לחמש השנים הקרובות בתחום ההתחדשות העירונית?

"היעד שלנו בחברת דמרי הוא להפוך את תחום ההתחדשות העירונית לחלק משמעותי מהפעילות של החברה. אנו שואפים שתחום זה יהווה בין שליש ל-40% מכלל הביצוע שלנו בחברה. מדובר באלפי יחידות דיור".

מה האתגרים המרכזיים שהחברה מתמודדת איתם בתחום ההתחדשות העירונית, ואיך אתם מתכננים להתגבר עליהם?

"אחד האתגרים שחברה בתחום יכולה להתמודד איתם היא הדיירים, עם זאת, לרוב אין לנו בעיה ואנחנו יודעים לעבוד איתם. האתגר הנוסף הוא הרגולציה שאומנם משתפרת עם השנים אבל עדיין ישנה דרך ארוכה לעבור. זמני ההמתנה מאוד ארוכים, כאשר תב"ע לוקח 3-5 שנים ויש עוד תכנונים והיתרים".

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
יאיר לפידות
צילום: ליאת מנדל
דוחות

ילין לפידות עם תוצאות שיא: היקף הנכסים על 150 מיליארד שקל - רווח של 108 מיליון שקל במחצית

ניהול קופות הגמל אחראיות ל-62% מההכנסות שהסתכמו על 215 מיליון ברבעון ו-428 מיליון שקל במחצית; הרווח הרבעוני של בית ההשקעות צמח ב-10% ל-54.4 מיליון שקל 

מנדי הניג |

ילין לפידות, אחד מבתי ההשקעות הפרטיים הוותיקים בישראל, נמצא בבעלותם המשותפת של רו"ח דב ילין ורו"ח יאיר לפידות, שמחזיקים ב-51% מהמניות מובילים את פעילותו בפועל. יתרת הבעלות (49%) מוחזקת על ידי חברת אטראו שוקי הון, שהיא למעשה חברת אחזקות פסיבית שתכליתה להחזיק בחלק שלה בבית ההשקעות. מניית אטראו שוקי הון 0.1% , שנסחרת בבורסה, היא כמו "שיקוף חלקי" לשווי של ילין לפידות - מתחילת השנה עלתה המניה בכ-17% ובמבט על 12 החודשים היא מזנקת 45% לשווי שוק של 1.18 מיליארד שקל.


בשנים האחרונות הציג ילין לפידות רווחיות יציבה, עם רווח נקי שנתי שנע בטווח של 160-180 מיליון שקל. את שנת 2024 סיים ברווח של 194 מיליון שקל. את המחצית הראשונה של 2025 תקופה תנודתית בשווקים, שבשיאה התקיימה מערכת "עם כלביא" מול איראן הוא מסכם ברווחי שיא. הרבעון השני הסתיים עם רווח נקי של 54.4 מיליון שקל, המשקף עלייה שנתית של כ־10%.

עם זאת, ילין לפידות אינו חסין מתחרות. בשנים 2018 עד 2021 איבד נתח שוק משמעותי בענף הגמל וההשתלמות כ־11 מיליארד שקל שנגרעו מנכסיו וזרמו למתחרים. זהו שינוי משמעותי ביחס לעבר, אז נחשב לאחד מהשחקנים הדומיננטיים בתחום החיסכון לטווח ארוך. אבל מאז נרשמת התאוששות - היקף הנכסים המנוהל על ידי ילין לפידות נכון לסוף יוני 2025 עומד על 150.1 מיליארד שקל, נטו עלייה של כ־10% מתחילת השנה, אז נוהלו 136 מיליארד שקל. עיקר הצמיחה מיוחס לביצועי שוק חיוביים ולהרחבת הפעילות בתחומי הגמל, הקרנות והתיקים.

עיקרי התוצאות לרבעון ולמחצית

ההכנסות הכוללות של ילין לפידות במחצית הראשונה של 2025 הסתכמו ב-428.7 מיליון שקל, עלייה של כ־20.5% לעומת 355.6 מיליון שקל במחצית המקבילה אשתקד. ברבעון השני הסתכמו ההכנסות ב־215 מיליון שקל גידול של כ־16.9% לעומת 183.9 מיליון שקל ברבעון השני של 2024.

בפירוט לפי תחומי פעילות, הצמיחה המרכזית מיוחסת לדמי ניהול קבועים מקופות גמל וקרנות השתלמות, שזינקו במחצית ב־29% מ־206 מיליון שקל ל־266 מיליון שקל. ברבעון השני לבדו נרשמה עלייה של כ־25% בתחום זה מ־108 מיליון שקל ל־135 מיליון שקל.

צחי חג'ג', יו"ר חג'ג' אירופה, צילום: שי תמירצחי חג'ג', יו"ר חג'ג' אירופה, צילום: שי תמיר
ראיון

חג'ג' אירופה תעבור מנדל"ן לגז? - "זה לא 'במקום', זה 'גם וגם'"

צחי חג'ג יו"ר חג'ג' אירופה מספר על הרגע בו הם החליטו להיכנס לתחום תשתיות הגז בחבל טרנסילבניה; מסביר מה מיוחד בחברה שנרכשת, איך הם יממנו את העסקה, וגם על האהבה הגדולה של הרומנים לישראלים - אהבה שתמקד את חג'ג אירופה ברומניה לעוד שנים רבות 

מנדי הניג |

חג'ג' אירופה, אחת החברות הישראליות הפעילות ביותר בשוק הרומני, מסמנת בחודשים האחרונים כיוון אסטרטגי חדש. אחרי שנים של ייזום פרויקטי נדל"ן למגורים, מסחר ומלונאות, החברה מרחיבה את הפעילות עם רכישת חברת תשתיות גז מקומית שזכתה כבר בעשרות מכרזים להנחת צנרת וחיבורי חלוקה.

החברה שנרכשה זכתה עד היום ב־55 מתוך 63 מכרזים שבוצעו במדינה להנחת קווי גז, עם אומדן רווח תפעולי מצטבר של יותר מ־150 מיליון אירו עד שנת 2035, וזיכיונות שיבטיחו לה הכנסות נוספות למשך כ־39 שנים נוספות. ברקע, ממשלת רומניה מתכננת להשקיע כ־13 מיליארד דולר בפיתוח תשתיות הגז ולהכפיל את מספר משקי הבית המחוברים לכ־8.5 מיליון מהלך שמייצר הזדמנות חסרת תקדים בשוק האנרגיה המקומי.

בראיון מיוחד לביזפורטל מספר צחי חג'ג', יו"ר ובעל השליטה בחברה, על הרגע שבו גובשה ההבנה כי תחום הגז הוא הזרוע החסרה בפעילות של חג'ג' אירופה ברומניה. הוא מסביר מה הם מצאו ב-BTD הנרכשת, איך הם הולכים לממן את הרכישה, ולמה רומניה היא לא רק שוק אטרקטיבי להשקעות, אלא גם קרקע אוהדת לישראלים.


נראה שהשוק מחבק את העסקה החדשה ברומניה, חג'ג' אירופה 6.04%   מגיבה בחיוב לדיווחים על השלמת הרכישה - מהי בעצם פעילות חלוקת הגז הזאת ומה הסינרגיה שלה עם חג'ג' אירופה?

"אני פחות קורא לזה חלוקת גז. זה קודם כל ביצוע של עבודות התקנת צנרת גז. החלוקה, שמתייחסת לאספקת הגז עצמה, זה פחות המיקוד שלנו וגם פחות תחום המומחיות שלנו. אנחנו מתעסקים בעיקר בהנחת צנרת וחיבורים, עבודות תשתית פשוטות יחסית שאנחנו יודעים לבצע. בדיווחים שלנו התייחסנו למכרזים של עבודות ביצוע בלבד. את נושא אספקת הגז איך זה יתבצע, אם דרך זכיינים בינלאומיים, מקומיים או סוכנויות על זה עוד לא החלטנו".