היעד של מאיר ברון: להפוך את ההתחדשות העירונית ל-40% מהפעילות של דמרי
לפני שני עשורים, כשחברת הנדל"ן י.ח. דמרי של יגאל דמרי הונפקה לראשונה בבורסה בתל אביב בשווי של 180 מיליון שקל, מעטים האמינו בהצלחה שלה. אולם מאז, החברה הפכה למובילה בתחום יזמות הבנייה, עם שווי שוק נוכחי של 7.7 מיליארד שקל – זינוק של יותר מפי 30. דמרי, שהחלה את דרכה בדרום הארץ, התרחבה בהדרגה לפרויקטים ברחבי המדינה וכיום נחשבת לאחת החברות הבולטות והמשפיעות בכלכלה הישראלית. החברה החלה לפעול בתחום ההתחדשות העירונית לפני כעשור.
בשיחה עם מאיר ברון ראש תחום התחדשות עירונית ומנהל פיתוח עסקי של חברת דמרי הוא מספר על היעדים של החברה לצד הקשיים שבתחום ההתחדשות; "היעד שלנו בחברת דמרי הוא להפוך את תחום ההתחדשות העירונית לחלק משמעותי מהפעילות של החברה. אנחנו שואפים שהתחום הזה יהווה בין שליש ל-40% מכלל הביצוע שלנו בחברה. מדובר באלפי יחידות דיור".
"זרוע ההתחדשות הוקמה לפני כעשור, גדלנו משמעותית בחמש השנים האחרונות, דמרי התחדשות היא אחת החברות הגדולות בענף הנדל"ן. הכוח שלנו נובע מתוך דמרי עצמה, ורואים את זה הלכה למעשה כאשר לדיירים קל לבחור בנו בפרויקטים. דמרי חברה ששווה 7.7 מיליארד שקל, נמצאת בת"א 35, הרוויחה בשלושה רבעונים 375 מיליון שקל, כאשר ההון העצמי של החברה עומד על כ- 2.5 מיליארד שקל. בהתאם לכך, הדייר יודע שהוא מקבל חברה ציבורית שקופה ומאוד חזקה כלכלית, שמבצעת בעצמה את כל הפרויקטים, וזה הכוח שלנו בתוספת ההון האנושי בחברה, באים בגובה העיניים. מי שחושב שפינוי בינוי זה תחום פשוט, טועה, צריך לדעת לעבוד עם הדיירים כדי שהדברים יצאו בצורה טובה".
מה היקף הבנייה בהתחדשות עירונית?
"יש לנו 3 פרויקטים מאוד משמעותיים בביצוע, בגבעתיים (ערבי נחל), 144 יח"ד, חצי אוכלס וחצי בביצוע. באשדוד כ- 750 יח"ד, ובפ"ת מספר דומה. מעבר לזה פרויקטים נוספים יקבלו היתר בשנה, שנתיים הקרובות, כאשר מספר גבוה אמורים לקבל תב"ע. צברנו המון ידע בתחום ההתחדשות עם האנשים הנכונים, ואנחנו יודעים לעבוד ברגישות גבוהה, הביצוע העצמי מאוד חשוב בעולם הנדל"ן בכלל ובהתחדשות בפרט, חשוב לדעת מי האבא והאמא ומי דואג לדייר בפרויקט, זה יתרון עבורנו".
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה משך הבנייה הממוצע? מה מעכב פרויקטים?
"אתחיל ואומר שבשנים האחרונות שמים לב לרצון אמיתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יש עזרה וכיף לעבוד איתם. לצד זה אוסיף כי יש רשויות מקומיות שבהן יותר קשה לקדם פרויקטים ויש כאלה שיותר קל לקדם בהן, רואים את זה בפועל במספר התב"עות המאושרות, ומס הפרויקטים המאושרים, גם אם יש מספר מצומצם של פרויקטים מאושרים, זה מראה על נכונות".
נכון להעריך רווחיות של 15% בגולמי?
"נושא הרווחיות מאוד משמעותי, היום הורידו לנו את הרווחיות בתקן, השמאים של הועדות יוצרים בעצם רווחיות תקן שלא תמיד נכונה, אם בוחנים את זה אנחנו ב-15% רווח גולמי, אם המחירים לא יזוזו כלפי מעלה בצורה משמעותית יהיו פרויקטים בחברות מסוימות שלא יוכלו לצאת לפועל. חשוב למדינה שיצאו פרויקטים, היא לא תוכל להתמודד אם לא תהיה התחדשות עירונית. בתור שמאי, אני רואה את ההשפעה של תב"עות שמבוססות על הערכות רווחיות לא ריאליות. אם מחירי הדיור יפסיקו לעלות, המצב רק יחמיר. העובדה שאנחנו חברת ענק כמו דמרי מאפשרת לנו להוציא פרויקטים לפועל, אך לחברות קטנות יותר זה יהיה כמעט בלתי אפשרי".
"חברות שמבטיחות לדיירים תוספת שטח של מעל 12 מטר – כמו 20 או 30 מטר – עושות זאת לרוב ללא היתכנות כלכלית אמיתית עבור הקבלן. כאשר מגיעה חברה ומציעה 20 מטר, הדייר צריך לפתוח עיניים".
- ### אהרון פרנקל מגדיל שוב את אחזקתו בתמר פטרוליום – נותר ללא מתחרים בקרב על השליטה אחרי שרק אתמול ר
- פימי מימשה מניות בית שמש ב-500 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- המדדים ירדו 2% במחזור של 4.2 מיליארד שקל - ת"א סימנה את...
איך עובד המימון בעסקאות שלכם בהתחדשות?
"באמצעות מימון בנקאי, לא עשינו עדיין שותפויות כי אין בדיוק צורך, ככל שהפרויקט רווחי שיעור ההון העצמי נמוך יותר".
מהם היעדים האסטרטגיים של החברה לחמש השנים הקרובות בתחום ההתחדשות העירונית?
"היעד שלנו בחברת דמרי הוא להפוך את תחום ההתחדשות העירונית לחלק משמעותי מהפעילות של החברה. אנו שואפים שתחום זה יהווה בין שליש ל-40% מכלל הביצוע שלנו בחברה. מדובר באלפי יחידות דיור".
מה האתגרים המרכזיים שהחברה מתמודדת איתם בתחום ההתחדשות העירונית, ואיך אתם מתכננים להתגבר עליהם?
"אחד האתגרים שחברה בתחום יכולה להתמודד איתם היא הדיירים, עם זאת, לרוב אין לנו בעיה ואנחנו יודעים לעבוד איתם. האתגר הנוסף הוא הרגולציה שאומנם משתפרת עם השנים אבל עדיין ישנה דרך ארוכה לעבור. זמני ההמתנה מאוד ארוכים, כאשר תב"ע לוקח 3-5 שנים ויש עוד תכנונים והיתרים".
משקיעים זרים מוכרים מניות, נוצר ע"י מנדי הניג באמצעות Geminiהזרים נשברו ומכרו - מה קרה אתמול מאחורי הקלעים בבורסה?
המחזור אתמול קפץ ב-50% והסתכם על שיא של 4.2 מיליארד שקל שהחליפו ידיים - אבל בעיקר לכיוון צד אחד - מכירות: מי מכר ומי קנה ומה עשה "הכסף החכם"? ניתוח ביזפורטל
המסחר אתמול בבורסה בתל אביב התאפיין בתנודתיות חריגה, כאשר המדדים המרכזיים פתחו בעליות, על רקע רגיעה מסוימת בתחושת הסיכון לאחר הנאום השני של ראש הממשלה נתניהו, שהגיע כדי "להסביר" את מה שנאמר יום קודם לכן. עם זאת, במהלך המסחר חל מהפך, כאשר גל מכירות סחף
את המדדים מטה, והירידות הלכו והחריפו ככל שהתקרבה הנעילה.
בסיום היום נרשמו ירידות חדות. מדד ת״א 35 איבד כ-1.9%, מדד ת"א 90 ירד 2.4% ומדד ת"א 125 איבד 2%. במבט על הסקטורים, מדדי הפיננסים והביטוח, שהיו הקטר של השוק בעליות, צנחו בכ-3.1% ו-4.3% בהתאמה,
כאשר הירידות לוו במחזור מסחר גבוה במיוחד של כ-4.2 מיליארד שקלים, כפול מהממוצע היומי מתחילת השנה, אשר בלט במיוחד ביחס ליום רביעי "רגיל" ללא פקיעה ולפני החגים, שבדרך כלל מתאפיין במחזורים נמוכים יותר.
מי הוביל את המכירות?
מבדיקת ביזפורטל עולה כי המשקיעים הזרים היו בצד הדומיננטי של המוכרים, ככל הנראה כתגובת המשך למה שכונה על ידי משקיעים רבים "נאום ספרטה" בשל הטון הלוחמני והמסרים על ניתוק כלכלי אפשרי. עיקר פעילות המכירה של הזרים התרכזת בתעודות סל על מדד ת״א 125, שם לבדן נרשמו מכירות של למעלה מ-100 מיליון שקלים נטו.
מעבר לכך, בלטו מכירות במניות דגל בשוק המקומי ובהן אלביט מערכות אלביט מערכות 2.21% , בנק הפועלים פועלים 0.66% , אל על אל על 2.32% , נקסט ויז'ן נקסט ויז'ן 5.54% והפניקס הפניקס 2.11% , שתרמו כולן ללחץ כלפי מטה על המדדים.
- הכסף ה'טיפש' מתגלה כחכם: המשקיעים הפרטיים גברו על וול סטריט במשבר האחרון
- פיימנט תעניק לקרן הפנסיה הותיקה עמיתים אופציות בפרמיה של 28%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עד כה, עבור המשקיעים הזרים השקעה בישראל היא שילוב של כלכלה פתוחה, יצוא מתקדם ויציבות מוסדית יחסית. כשהמסרים הפוליטיים מאותתים אפשרות של התרחקות ממדינות המערב ומעבר לכלכלה אוטרקית, הדבר מעלה חשש משורה של סיכונים, בהם פגיעה ביצוא וביבוא, שיובילו לפגיעה בזרימות ההון, וכמובן היחלשות המטבע והאטה בצמיחה. שוקי היעד המרכזיים של החברות הישראליות הם אירופה וארה״ב, וכל סימן ליחסים מתוחים עלול להוביל לצמצום ביקושים, חסמים רגולטוריים או מגבלות ייצוא. בנוסף, השקעה במדינה הנתפסת כמתבודדת נחשבת מסוכנת יותר, ולכן דורשת תשואת סיכון גבוהה יותר, דבר שאנחנו כבר רואים בתמחור של אגרות החוב הממשלתיות בימים האחרונים. ולסיום, משקיעים רבים יעדיפו לצמצם חשיפה, דבר שמוביל למכירות של זרים בשוק ההון המקומי ולהכביד על השקל, לייקר את היבוא, ולפגוע בפעילות הכלכלית. החששות הללו מספיקים כדי לגרום לזרים לפעול מהר ולצמצם סיכון.
פרנקל מגדיל שוב החזקה בתמר; מחזיק ב-17.5% מתמר פטרוליום
פרנקל רכש ממנורה 1.5% נוספים מתמר פטרוליום אחרי שיום קודם רכש מחברת הביטוח כ-9% ממניות תמר פטרוליום
אחרי שרק אתמול רכש כ-9% ממניות תמר פטרוליום מידי מנורה מבטחים, ממשיך אהרון פרנקל להעמיק את אחזקתו בחברה. פרנקל רוכש 1.5% נוספים מהחזקת מנורה בהיקף של כ-60 מיליון שקל ולפי מחיר של כ-40 שקל למניה. מנורה למעשה חיסלה את החזקתה בתמר פטרוליום.
שתי העסקאות שביצע פרנקל בתוך יממה בלבד הגדילו את אחזקתו בחברה ל-17.5%. מדובר במהלך שמחזיר את פרנקל לעמדת דומיננטיות בתמר פטרוליום, לאחר שבחודש יוני האחרון מכר כ-17% ממניות החברה לחברת האנרגיה הממשלתית של אזרבייג׳אן, סוקאר.
לפני המכירה לסוקאר, החזיק פרנקל ב-24.99% ממניות תמר פטרוליום ונכנס לעימות עקיף על שליטה עם אלי עזור, המחזיק גם הוא בנתח מהותי מהחברה. המהלך הנוכחי, שמשאיר את פרנקל כגורם היחיד מבין השניים שמוסיף להגדיל אחזקות, עשוי להעיד על רצון לחזור למאבק שליטה או לכל הפחות לשמר מעמד משפיע.
ראוי להזכיר כי ביוני האחרון מכר פרנקל גם 10% ממאגר הגז תמר עצמו לסוקאר, מתוכם 7% מאחזקותיו הישירות ו-3% מהמניות שהחזיק דרך תמר פטרוליום, וזכה לתמורה כוללת של 1.25 מיליארד דולר. העסקאות הנוכחיות, שבוצעו לפי שווי של כ-3.65 מיליארד שקל לתמר פטרוליום, מעידות על פער ניכר בין שווי המכירה הקודם לתמחור הנוכחי שבו בחר פרנקל לרכוש.
- אהרן פרנקל מגדיל אחזקות בתמר: רכש מניות ב-320 מיליון שקל ממנורה
- תמר פטרוליום מסכמת רבעון: ירידה ברווח הנקי ל-10.3 מיליון מול גידול בתזרים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מניית תמר פטרוליום רשמה היום עלייה של 4% והמשיכה את מגמת ההתאוששות שנרשמת בחודשים האחרונים. החברה מחזיקה ב-16.5% ממאגר הגז תמר, אחד מנכסי האנרגיה המרכזיים של ישראל.
תמר פטרוליום - עלייה חדה במניה
העסקה בוצעה במחיר השוק , כשמניית תמר פטרוליום זינקה בכ-76% מתחילת השנה.
