היעד של מאיר ברון: להפוך את ההתחדשות העירונית ל-40% מהפעילות של דמרי
לפני שני עשורים, כשחברת הנדל"ן י.ח. דמרי של יגאל דמרי הונפקה לראשונה בבורסה בתל אביב בשווי של 180 מיליון שקל, מעטים האמינו בהצלחה שלה. אולם מאז, החברה הפכה למובילה בתחום יזמות הבנייה, עם שווי שוק נוכחי של 7.7 מיליארד שקל – זינוק של יותר מפי 30. דמרי, שהחלה את דרכה בדרום הארץ, התרחבה בהדרגה לפרויקטים ברחבי המדינה וכיום נחשבת לאחת החברות הבולטות והמשפיעות בכלכלה הישראלית. החברה החלה לפעול בתחום ההתחדשות העירונית לפני כעשור.
בשיחה עם מאיר ברון ראש תחום התחדשות עירונית ומנהל פיתוח עסקי של חברת דמרי הוא מספר על היעדים של החברה לצד הקשיים שבתחום ההתחדשות; "היעד שלנו בחברת דמרי הוא להפוך את תחום ההתחדשות העירונית לחלק משמעותי מהפעילות של החברה. אנחנו שואפים שהתחום הזה יהווה בין שליש ל-40% מכלל הביצוע שלנו בחברה. מדובר באלפי יחידות דיור".
"זרוע ההתחדשות הוקמה לפני כעשור, גדלנו משמעותית בחמש השנים האחרונות, דמרי התחדשות היא אחת החברות הגדולות בענף הנדל"ן. הכוח שלנו נובע מתוך דמרי עצמה, ורואים את זה הלכה למעשה כאשר לדיירים קל לבחור בנו בפרויקטים. דמרי חברה ששווה 7.7 מיליארד שקל, נמצאת בת"א 35, הרוויחה בשלושה רבעונים 375 מיליון שקל, כאשר ההון העצמי של החברה עומד על כ- 2.5 מיליארד שקל. בהתאם לכך, הדייר יודע שהוא מקבל חברה ציבורית שקופה ומאוד חזקה כלכלית, שמבצעת בעצמה את כל הפרויקטים, וזה הכוח שלנו בתוספת ההון האנושי בחברה, באים בגובה העיניים. מי שחושב שפינוי בינוי זה תחום פשוט, טועה, צריך לדעת לעבוד עם הדיירים כדי שהדברים יצאו בצורה טובה".
מה היקף הבנייה בהתחדשות עירונית?
"יש לנו 3 פרויקטים מאוד משמעותיים בביצוע, בגבעתיים (ערבי נחל), 144 יח"ד, חצי אוכלס וחצי בביצוע. באשדוד כ- 750 יח"ד, ובפ"ת מספר דומה. מעבר לזה פרויקטים נוספים יקבלו היתר בשנה, שנתיים הקרובות, כאשר מספר גבוה אמורים לקבל תב"ע. צברנו המון ידע בתחום ההתחדשות עם האנשים הנכונים, ואנחנו יודעים לעבוד ברגישות גבוהה, הביצוע העצמי מאוד חשוב בעולם הנדל"ן בכלל ובהתחדשות בפרט, חשוב לדעת מי האבא והאמא ומי דואג לדייר בפרויקט, זה יתרון עבורנו".
- ב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
- טירת הכרמל: במקום 48 דירות, שני מגדלים עם 280 דירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה משך הבנייה הממוצע? מה מעכב פרויקטים?
"אתחיל ואומר שבשנים האחרונות שמים לב לרצון אמיתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יש עזרה וכיף לעבוד איתם. לצד זה אוסיף כי יש רשויות מקומיות שבהן יותר קשה לקדם פרויקטים ויש כאלה שיותר קל לקדם בהן, רואים את זה בפועל במספר התב"עות המאושרות, ומס הפרויקטים המאושרים, גם אם יש מספר מצומצם של פרויקטים מאושרים, זה מראה על נכונות".
נכון להעריך רווחיות של 15% בגולמי?
"נושא הרווחיות מאוד משמעותי, היום הורידו לנו את הרווחיות בתקן, השמאים של הועדות יוצרים בעצם רווחיות תקן שלא תמיד נכונה, אם בוחנים את זה אנחנו ב-15% רווח גולמי, אם המחירים לא יזוזו כלפי מעלה בצורה משמעותית יהיו פרויקטים בחברות מסוימות שלא יוכלו לצאת לפועל. חשוב למדינה שיצאו פרויקטים, היא לא תוכל להתמודד אם לא תהיה התחדשות עירונית. בתור שמאי, אני רואה את ההשפעה של תב"עות שמבוססות על הערכות רווחיות לא ריאליות. אם מחירי הדיור יפסיקו לעלות, המצב רק יחמיר. העובדה שאנחנו חברת ענק כמו דמרי מאפשרת לנו להוציא פרויקטים לפועל, אך לחברות קטנות יותר זה יהיה כמעט בלתי אפשרי".
"חברות שמבטיחות לדיירים תוספת שטח של מעל 12 מטר – כמו 20 או 30 מטר – עושות זאת לרוב ללא היתכנות כלכלית אמיתית עבור הקבלן. כאשר מגיעה חברה ומציעה 20 מטר, הדייר צריך לפתוח עיניים".
- בחנו את עצמכם - האם אתם בעניינים? טריוויה שבועית
- ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אלו המניות שיזכו לביקושים והיצעים בשל עדכון המדדים
איך עובד המימון בעסקאות שלכם בהתחדשות?
"באמצעות מימון בנקאי, לא עשינו עדיין שותפויות כי אין בדיוק צורך, ככל שהפרויקט רווחי שיעור ההון העצמי נמוך יותר".
מהם היעדים האסטרטגיים של החברה לחמש השנים הקרובות בתחום ההתחדשות העירונית?
"היעד שלנו בחברת דמרי הוא להפוך את תחום ההתחדשות העירונית לחלק משמעותי מהפעילות של החברה. אנו שואפים שתחום זה יהווה בין שליש ל-40% מכלל הביצוע שלנו בחברה. מדובר באלפי יחידות דיור".
מה האתגרים המרכזיים שהחברה מתמודדת איתם בתחום ההתחדשות העירונית, ואיך אתם מתכננים להתגבר עליהם?
"אחד האתגרים שחברה בתחום יכולה להתמודד איתם היא הדיירים, עם זאת, לרוב אין לנו בעיה ואנחנו יודעים לעבוד איתם. האתגר הנוסף הוא הרגולציה שאומנם משתפרת עם השנים אבל עדיין ישנה דרך ארוכה לעבור. זמני ההמתנה מאוד ארוכים, כאשר תב"ע לוקח 3-5 שנים ויש עוד תכנונים והיתרים".
טריוויה (צ'אט)בחנו את עצמכם - האם אתם בעניינים? טריוויה שבועית
כמה הרוויחו מתחילת השנה המחזיקים בקופות גמל וקרן השתלמות במסלול מנייתי? לאיזה שווי מכוונת OpenAI בהנפקה הציבורית? מי יזם ההייטק המצליח
שהגיע למצב של פשיטת רגל? ועוד -
- טריוויה על הנושאים הכלכליים של השבוע האחרון
טריוויה טריוויה שבועית. ככה תדעו אם אתם בעניינים.
20 שאלות מהאירועים של השבוע האחרון - נשמח לשמוע תגובות מכם (הערות, הארות, ביקורת, וגם - שבחים).
הכי נוח לשחק דרך הכלי בהמשך האייטם. לאור בקשת הקהל אנחנו מעלים את השאלות והתשובות האפשריות גם כאן ( חידון עם תשובות מודגשות בתחתית העמוד) .מי
המניה שעברה ביום אחד מירידה של מעל 20% לעלייה של 20%?
טבע
סולאראדג'
נובה
טידס
וואן זירו נותן ללקוחות חדשים ריבית של 5.5%. האם יש תנאים ומה הם?
אין תנאים
יש תנאים - העברת חשבון מבנק קודם
יש תנאים - העברה של מעל 5,000 שקל בחודש או תשלום דמי ניהול של 49 שקל בחודש
יש תנאים - העברה של לפחות 100 אלף שקל
כמה מקבלת
המשפחה של חייל רוסי שנהרג במלחמה?
לא מקבלת כלום
20 אלף דולר
כ-40 אלף דולר
קרוב ל-200 אלף דולר
- בחנו את עצמכם - האם אתם בעניינים? טריוויה שבועית
- בואו לשחק - הטריוויה השבועית של ביזפורטל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה הרעיון המרכזי של הרפורמה המתוכננת במכשירי החיסכון?
הטלת מס על קרנות השתלמות נזילות
הגבלת דמי
הניהול בפוליסות חיסכון
יצירת חשבון כולל לכל המכשירים שרק הוצאת כספים ממנו תחוייב במס
יצירת חשבון כולל לכל המכשירים ומס קבוע אחיד של 25% במכירת מכשירים
יפתח רון-טל: “אוגווינד משנה כיוון - מאוויר דחוס לפרויקטים של מאות מיליוני אירו באירופה”
הבוקר פרסמה אוגווינד אוגווינד 15.37% הודעה על עסקה משמעותית באיטליה - רכישת חברה המחזיקה בזכויות להקמת פרויקט אגירת אנרגיה בהספק של 509 מגה-ואט, המבוסס על סוללות ליתיום (BESS), בשותפות עם קבוצת 7B מקבוצת יהודה לוי. ההשקעה בפרויקט צפויה להגיע לכ-230 מיליון אירו, וההכנסה השנתית מוערכת ב-35 עד 50 מיליון אירו, לכל אחת מ-25 שנות ההפעלה הצפויות. הפרויקט ממוקם במחוז ברינדיזי שבדרום איטליה, וכולל מתקן אגירה בקיבולת של 2-4 ג׳יגה-ואט-שעה (GWh). החברה האיטלקית הנרכשת מחזיקה בזכויות קרקע ובהיתר חיבור מחייב לרשת החשמל, ואוגווינד מתכננת להביא את הפרויקט לשלב ההפעלה המסחרית המלאה בשנת 2029. עם חיבורו לרשת תוכל המוכרת לקבל פרמיית הצלחה של עד 15 מיליון אירו, בהתאם להכנסות ולתנאי הסגירה הפיננסית.
בשביל אוגווינד, שנסחרת כיום בשווי של כ-90 מיליון שקל לאחר ששווייה צנח ביותר מ-95% מהשיא, העסקה באיטליה היא לא עוד פרויקט, זה ניסיון להגדיר מחדש את זהותה. החברה, שהייתה מהחלוצות בתחום אגירת האנרגיה באוויר דחוס (AirBattery), עוד לא הצליחה למסחר את הטכנולוגיה בקנה מידה רחב, וכעת עוברת שינוי ניהולי ואסטרטגי שמטרתו להפוך מחברת מו״פ טכנולוגית לחברת אנרגיה יזמית פעילה באירופה ובדרך להחזיר את האמון של המשקיעים - מה מסתתר מאחורי ה"תכנית האסטרטגית" של אוגווינד?
“אנחנו כבר לא חברת מו״פ אלא חברת אנרגיה מלאה,” אומר בראיון לביזפורטל המנכ״ל טל רז. “איטליה היא רק סנונית ראשונה - אנחנו מסתכלים גם על פולין, גרמניה ובריטניה. נקים קרן ייעודית בשיתוף מוסדיים ישראליים שתממן את ההון העצמי בפרויקטים, כאשר המימון הבנקאי יגיע מגופים מקומיים בכל מדינה.”
גם היו״ר יפתח רון-טל מדגיש כי “העסקה הזו היא לא נקודתית אלא היא חלק מתפיסה רחבה. לצד המשך קידום טכנולוגיית האוויר הדחוס, אנחנו נכנסים לתחום ייזום פרויקטים מסחריים באירופה. זהו שלב ראשון באסטרטגיה שמטרתה להציב את אוגווינד מחדש על המפה”.
- מה מסתתר מאחורי ה"תכנית האסטרטגית" של אוגווינד?
- ירון יעקובי עושה סיבוב נוסף על מחזיקי המניות באוגווינד - קונה בהנפקה פרטית בהנחה של 62%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהנהלת החברה מדגישים כי המימון לפרויקטים לא יגיע מהמאזן, אלא משיתופי פעולה מוסדיים במבנה של קרן GPLP, שבה תחזיק החברה כ-25-30% ותשמש כשותף מנהל. “היתרון שלנו הוא היכולת להביא את המימון,” אומר רז. “אנחנו יודעים לחבר בין הפרויקטים לבין הכסף של השוק המוסדי הישראלי - זה הנכס הכי משמעותי שאנחנו מביאים לשולחן.”
