היעד של מאיר ברון: להפוך את ההתחדשות העירונית ל-40% מהפעילות של דמרי
לפני שני עשורים, כשחברת הנדל"ן י.ח. דמרי של יגאל דמרי הונפקה לראשונה בבורסה בתל אביב בשווי של 180 מיליון שקל, מעטים האמינו בהצלחה שלה. אולם מאז, החברה הפכה למובילה בתחום יזמות הבנייה, עם שווי שוק נוכחי של 7.7 מיליארד שקל – זינוק של יותר מפי 30. דמרי, שהחלה את דרכה בדרום הארץ, התרחבה בהדרגה לפרויקטים ברחבי המדינה וכיום נחשבת לאחת החברות הבולטות והמשפיעות בכלכלה הישראלית. החברה החלה לפעול בתחום ההתחדשות העירונית לפני כעשור.
בשיחה עם מאיר ברון ראש תחום התחדשות עירונית ומנהל פיתוח עסקי של חברת דמרי הוא מספר על היעדים של החברה לצד הקשיים שבתחום ההתחדשות; "היעד שלנו בחברת דמרי הוא להפוך את תחום ההתחדשות העירונית לחלק משמעותי מהפעילות של החברה. אנחנו שואפים שהתחום הזה יהווה בין שליש ל-40% מכלל הביצוע שלנו בחברה. מדובר באלפי יחידות דיור".
"זרוע ההתחדשות הוקמה לפני כעשור, גדלנו משמעותית בחמש השנים האחרונות, דמרי התחדשות היא אחת החברות הגדולות בענף הנדל"ן. הכוח שלנו נובע מתוך דמרי עצמה, ורואים את זה הלכה למעשה כאשר לדיירים קל לבחור בנו בפרויקטים. דמרי חברה ששווה 7.7 מיליארד שקל, נמצאת בת"א 35, הרוויחה בשלושה רבעונים 375 מיליון שקל, כאשר ההון העצמי של החברה עומד על כ- 2.5 מיליארד שקל. בהתאם לכך, הדייר יודע שהוא מקבל חברה ציבורית שקופה ומאוד חזקה כלכלית, שמבצעת בעצמה את כל הפרויקטים, וזה הכוח שלנו בתוספת ההון האנושי בחברה, באים בגובה העיניים. מי שחושב שפינוי בינוי זה תחום פשוט, טועה, צריך לדעת לעבוד עם הדיירים כדי שהדברים יצאו בצורה טובה".
מה היקף הבנייה בהתחדשות עירונית?
"יש לנו 3 פרויקטים מאוד משמעותיים בביצוע, בגבעתיים (ערבי נחל), 144 יח"ד, חצי אוכלס וחצי בביצוע. באשדוד כ- 750 יח"ד, ובפ"ת מספר דומה. מעבר לזה פרויקטים נוספים יקבלו היתר בשנה, שנתיים הקרובות, כאשר מספר גבוה אמורים לקבל תב"ע. צברנו המון ידע בתחום ההתחדשות עם האנשים הנכונים, ואנחנו יודעים לעבוד ברגישות גבוהה, הביצוע העצמי מאוד חשוב בעולם הנדל"ן בכלל ובהתחדשות בפרט, חשוב לדעת מי האבא והאמא ומי דואג לדייר בפרויקט, זה יתרון עבורנו".
- בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה משך הבנייה הממוצע? מה מעכב פרויקטים?
"אתחיל ואומר שבשנים האחרונות שמים לב לרצון אמיתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יש עזרה וכיף לעבוד איתם. לצד זה אוסיף כי יש רשויות מקומיות שבהן יותר קשה לקדם פרויקטים ויש כאלה שיותר קל לקדם בהן, רואים את זה בפועל במספר התב"עות המאושרות, ומס הפרויקטים המאושרים, גם אם יש מספר מצומצם של פרויקטים מאושרים, זה מראה על נכונות".
נכון להעריך רווחיות של 15% בגולמי?
"נושא הרווחיות מאוד משמעותי, היום הורידו לנו את הרווחיות בתקן, השמאים של הועדות יוצרים בעצם רווחיות תקן שלא תמיד נכונה, אם בוחנים את זה אנחנו ב-15% רווח גולמי, אם המחירים לא יזוזו כלפי מעלה בצורה משמעותית יהיו פרויקטים בחברות מסוימות שלא יוכלו לצאת לפועל. חשוב למדינה שיצאו פרויקטים, היא לא תוכל להתמודד אם לא תהיה התחדשות עירונית. בתור שמאי, אני רואה את ההשפעה של תב"עות שמבוססות על הערכות רווחיות לא ריאליות. אם מחירי הדיור יפסיקו לעלות, המצב רק יחמיר. העובדה שאנחנו חברת ענק כמו דמרי מאפשרת לנו להוציא פרויקטים לפועל, אך לחברות קטנות יותר זה יהיה כמעט בלתי אפשרי".
"חברות שמבטיחות לדיירים תוספת שטח של מעל 12 מטר – כמו 20 או 30 מטר – עושות זאת לרוב ללא היתכנות כלכלית אמיתית עבור הקבלן. כאשר מגיעה חברה ומציעה 20 מטר, הדייר צריך לפתוח עיניים".
- ריטיילורס ירדה 5.8%: דוחות נייקי חושפים חולשה עולמית ומשפיעים על זכיינים
- אינטרקיור נופלת: חוב בספק של 27 מיליון שקל מבזלת
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- מיליארד שקל בייבי - עמירם לוין בתשואה חלומית
איך עובד המימון בעסקאות שלכם בהתחדשות?
"באמצעות מימון בנקאי, לא עשינו עדיין שותפויות כי אין בדיוק צורך, ככל שהפרויקט רווחי שיעור ההון העצמי נמוך יותר".
מהם היעדים האסטרטגיים של החברה לחמש השנים הקרובות בתחום ההתחדשות העירונית?
"היעד שלנו בחברת דמרי הוא להפוך את תחום ההתחדשות העירונית לחלק משמעותי מהפעילות של החברה. אנו שואפים שתחום זה יהווה בין שליש ל-40% מכלל הביצוע שלנו בחברה. מדובר באלפי יחידות דיור".
מה האתגרים המרכזיים שהחברה מתמודדת איתם בתחום ההתחדשות העירונית, ואיך אתם מתכננים להתגבר עליהם?
"אחד האתגרים שחברה בתחום יכולה להתמודד איתם היא הדיירים, עם זאת, לרוב אין לנו בעיה ואנחנו יודעים לעבוד איתם. האתגר הנוסף הוא הרגולציה שאומנם משתפרת עם השנים אבל עדיין ישנה דרך ארוכה לעבור. זמני ההמתנה מאוד ארוכים, כאשר תב"ע לוקח 3-5 שנים ויש עוד תכנונים והיתרים".
תשואה סולידית של 8% בחצי שנה על הנייר: בי קום בדרך לפירוק אחרי מכירת בזק
אחרי מכירת יתרת ההחזקה בבזק, הערך הנכסי עומד על 27 שקל למניה מול כ 25 שקל בשוק. הפער מגלם 8%, כששורה של הוצאות ותשלומים משפטיים יכולה לצמצם את המספר לאזור 5% עד 6% בחישוב שמרני מאוד
בי קומיוניקיישנס 5.8% מתקדמת לפירוק וחלוקה לבעלי המניות אחרי שמכרה את יתרת המניות שלה בבזק 5.1% . לפי מצגת החברה הערך הנכסי למניה עומד על 27 שקל, בזמן שבשוק היא נסחרת סביב 25 שקל. הפער מגלם תשואה סולידית של 8% בחצי שנה על הנייר, עם שחיקה אפשרית בגלל הוצאות ותשלומים משפטיים.
המכירה של בי קומיוניקיישנס מסמנת יציאה סופית של קרן סרצ'לייט ודוד פורר מההחזקה בבזק, אחרי קבלת אישורים שאפשרו ירידה מתחת לרף שמגדיר גרעין שליטה והפצה רחבה בשוק. בזק נשארת חברה בלי גרעין שליטה, והשאלה שחוזרת היא אם יתגבש בעל בית חדש דרך איסוף מניות מהמוסדיים ובמסחר בשוק.
במקביל, זה שבזק בלי גרעין שליטה לא מחייב מהלך מיידי. אבל זה כן מעלה מחדש את הדיון על גופים שמסתכלים על עסקה ארוכת טווח, בעיקר כאלה שיודעים לעבוד עם תזרים יציב ומינוף.
גרעין השליטה והאם בזק יכולה להתייעל
בין השמות שעולים בשיחות בשוק מופיעות קיסטון וקרן תש"י. ההיגיון של קרנות תשתית בבזק נשען על שני דברים שנוטים לעבוד להן טוב. הראשון הוא יציבות תזרימית של עסק תקשורת גדול עם תשתיות לאומיות. השני הוא יכולת לבצע רכישה במינוף, כלומר לשלב הון עצמי עם חוב, מתוך הנחה שמימון זול יחסית משפר את התשואה לאורך זמן.
- 38% מבני הנוער אומרים שה-AI מבין אותם יותר טוב מהמשפחה והחברים
- בזק מעלה את תחזית הרווח ל-1.55 מיליארד שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אבל מול ההיגיון הזה עומדת נקודה פשוטה. בזק לא נסחרת כאילו היא מציאה. שווי השוק שלה סביב 18.5 מיליארד שקל והמניה במכפיל רווח של כ-13 עד 14. בהשוואה עולמית, מכפילים בענף התקשורת נוטים להיות נמוכים יותר, ולכן קשה לבנות תרחיש של אפסייד מהיר רק מתמחור מחדש.
אינטרקיור נופלת: חוב בספק של 27 מיליון שקל מבזלת
צניחה ש כ-13% במניה לשווי של 200 מיליון שקל; בזלת נמצאת בסוג של הסדר חוב. על התוצאות של אינטרקיור, היקף החשיפה ביחס לשווי והעתיד
אינטרקיור מניית אינטרקיור -12.72% ירדה ב-12.7% לאחר שבשבוע שעבר, בזלת שהיא ספקית של אינטרקיור החלה בהליך ארגון מחדש מטעם בית משפט. החשיפה הכספית של אינטרקיור מגיעה לכ-27 מיליון שקל. סכום משמעותי מתוך שווי השוק של החברה הפועלת בתחום הקנאביס שנסחרת ב-200 מיליון שקל.
חלק מהסכום עשוי להיגבות במקביל להסדר חוב ומכירת הפעילות של בזלת, אך צפוי שתהיה תספורת. "המכה" הזו לאינטרקיור היא סוג של הוצאה חד פעמית, אבל בשנים האחרונות, יש הרבה "הוצאות חד פעמיות" לרבות הפסדים בגלל המלחמה והשיתוק של המפעל של החברה שנמצא סמוך לגדר.
מנגד, הקנאביס גדל בביקושים בעולם, וצפוי לחזור לגדול גם בארץ, ואינטרקיור שהיא גם יבואנית, גם מייצרת בארץ וגם מייצאת לעולם, צופה ליהנות מהגידול העולמי. במחצית הראשונה של השנה
במחצית הראשונה של השנה הסתמו הכנסות אינטרקיור ב-130 מיליון שקל, עלייה של 15% לעומת המחצית השנייה של 2024,. תזרים המזומנים התפעולי היה חיובי בסך של 12 מיליון שקל, לעומת תזרים שלילי של 43 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. מדובר במחצית האחת עשרה ברציפות שבה החברה מציגה EBITDA מתואם חיובי, שהסתכם ב-12.6 מיליון שקל (כ-10% מההכנסות).
- אינטרקיור מסכמת מחצית: הכנסות של 130 מיליון שקל ותזרים תפעולי חיובי
- הקנאביס ב"היי" - טראמפ שיתף סרטון והמניות קופצות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה מדווחת על המשך השיקום במתקן ניר עוז, שחידש את פעילות הייצור, הייבוא והמכירות לאחר מתקפת ה-7 באוקטובר. במקביל הושקו יותר מ-40 מוצרים חדשים, ההשקות הראשונות מאז אוקטובר 2023. עד סוף התקופה קיבלה אינטרקיור מקדמות פיצוי של 81 מיליון שקל מהרשויות בגין נזקי מלחמה, מתוך תביעות כוללות בהיקף של 251 מיליון שקל. יתרות המזומנים הסתכמו ב-54 מיליון שקל וההון העצמי עמד על 432 מיליון שקל.
