חמוץ מתוק. אפריקה רשמה השבוע השקה מוצלחת מאוד של קניון נוסף ברומניה והחיוכים היו מקיר אל קיר. למה חמוץ, כי מי שפחות מחייך לאחרונה אלה בעלי המניות באפריקה שראו את המניה מאבדת 42% תוך פחות משנה ונסחרת כעת בשפל רב שנתי. ובכל זאת אירוע משמח, בטח לחברה כמו אפריקה שצמאה להכנסות נוספות.

"זה לא סוד שיזמים ישראלים רבים, רבים מדי אולי, רכשו בין השנים 2006-2008, קרקעות רבות ברומניה ונפגעו קשה במשבר. אין ספק שהיה פה משהו לא הגיוני ולא טבעי. גם אנחנו רכשנו אז הרבה קרקעות, ובמבט לאחור רכשנו אותן במחיר יקר מדי. אבל ההבדל העיקרי ביננו לבין המשקיעים הקטנים והפרטיים הוא, שאנחנו גם התכוונו להקים פרויקטים על אותן הקרקעות ועדיין מתכוונים", כך אמר אבי ברזילי, המשנה למנכ"ל אפריקה נכסים ומנכ"ל אפי אירופה במצגת שערכה הנהלת החברה ביום השקת הקניון החדש של אפריקה ישראל בעיר פלוישט וביקור באפי פלאס קוטרוצ'ן, קניון הדגל של החברה בבוקרשט.

לדבריו, "הרכישות של הקרקעות שביצענו היו במיקומים טובים, ולהבדיל מהיזמים הקטנים, לנו יש את הידע והיכולת להוציא את הפרויקטים שלנו מהכוח אל הפועל. זה נכון, שבעקבות התפוצצות בועת הנדל"ן ברומניה הפחתנו סכומים משמעותיים משווי הקרקעות שקנינו ביוקר (מעל -150 מיליון שקל שנמחקו מהמאזנים), אבל כשקם פרויקט הוא מחזיר את כל שווי המחיקות שרשמנו בגינו בעבר. בזכות היכולות המוכחות שלנו והקשרים שרקמנו אנחנו מסוגלים לקבל מימון מהבנקים, מה שלא פתוח בפני רוב היזמים הבינוניים והקטנים ברומניה עדיין. המטרות שלנו הן לפתח כל שנה מספר פרויקטים על עוד קרקעות שאנחנו מחזיקים ברומניה", זהו למעשה על רגל אחת סיפורה של אפריקה ישראל בשוק הנדל"ן הרומני לידה קשה שכעת מתחילה להניב פירות.

את החשיבות הגדולה שמייחסת הנהלת הקבוצה להשקתו של הקניון החדש ברומניה (הקניון הראשון שמשיקה אפריקה מאז השקתו של האפימול ברוסיה), ניתן היה לחוש ולראות ביום חמישי האחרון. לאירוע ההשקה החגיגי של הקניון הראשון שהוקם בעיר האפרורית התייצבו בעל השליטה בקבוצת אפריקה ישראל, לב לבייב, אישתו אולגה, בתו צביה ויחד איתם גם סגנו, נדב גרינשפון וכל צמרת ההנהלה הבכירה של קבוצת אפריקה ישראל בראשות המנכ"ל אברהם (נובו) נובוגרוצקי, וגם עיתונאים, אנליסטים, חתמים, משקיעים ומקורבים לחברה.

בתחילת האירוע החגיגי היה זה לב לבייב שקבע את המזוזות בשתי הכניסות לקניון, אולם הוא נמנע מלשאת דברים במהלך הטקס עמוס המשתתפים אליו הגיע גם ראש הממשלה הרומני. בעוד שלבייב היה נראה גאה אך גם מודאג, נראה כי בקרב חבורת המנהלים בחברות הבנות של אפריקה כמו גם בקרב כל העושים במלאכת הקמת הקניון שרתה שמחה וגאווה ממשית על סיומו המוצלח של הפרויקט המאתגר שהוקם תוך 16 חודשים בלבד ומתחיל עכשיו להניב לקבוצה הכנסות שכל כך חשובות לחברה.

אבל השמחה האמיתית התרחשה בקניון עצמו, אליו זרמו ביום הפתיחה כ-60 אלף איש. מדובר בעיר שאוכולוסייתה מונה כ-250 אלף איש. אלו שהגיעו התנפלו בתאווה על כל מה שיש לקניון הנוצץ כמו פנינה במרכזה של העיר התעשייתית להציע (בפלוישט מרוכזת תעשיית הנפט והגז של המדינה כמו גם מפעלים של חברות בינלאומיות כמו קוקה קולה). דוכני ההרשמה לכרטיס המועדון של הסופרמרקט הענק התארכו מאוד וגם העגלות התמלאו. חנויות האופנה הממותגות היו מפוצצות באנשים, ברחבי הקניון הגדוש נשמעה כל הזמן מוזיקה רועשת, הפעלות לילדים נראו בכל פינה ובתי הקפה היו מלאים מפה לפה, ככה זה כשאפשר להתענג על קפה ומאפה ב-6.6 שקל לקפה.

הקניון בפלוישט הוא הנכס הגדול השני שמסיימת לפתח אפי אירופה ברומניה והוא מצטרף לקניון הענק, אפי קוטרוצ'ן, אותו חנכה החברה הנשלטת על ידי אפריקה נכסים בבוקרשט הבירה בשנת 2009, בעיצומו של המשבר הכלכלי שממנו רומניה לא באמת התאוששה עד היום, למרות שסימנים להתייצבות כלכלית כבר נראים במדינה שמונה כ-20 מיליון איש. נציין כי קניון אפי פלאס קוטרוצ'ן נחשב לקניון הגדול והמצליח ביותר ברומניה. הקניון הענק נחשב לבניין השני בגודלו וניצב רק אחרי הפרלמנט המונומנטלי שבנה צ'אושסקו בשנות ה-80' ושנחשב לבניין הציבורי השני בגודלו בעולם, אחרי הפנטגון האמריקני.

את הקרקע לקניון בפלוישט, המרוחקת כ-55 ק"מ מבוקרשט רכשה אפריקה בשנת 2008, בימי בועת הקרקעות ברומניה, ועד לפתיחתו הושקעו בו כ-40 מיליון אירו (כ-200 מיליון שקל), מהם כ-30 מיליון אירו התקבלו כמימון בנקאי, אותו הצליחה להשיג החברה בזכות הצלחתה וניסיונה בקניון הגדול בבוקרשט, דבר שאינו טריוויאלי באווירה הכלכלית השוררת ברומניה. הקניון צפוי להניב NOI (הכנסות משכירות) של 5.5 מיליון אירו בשנה (כ-25 מיליון שקל).

הקניון בפלוישט משתרע על שטח כולל של כ-48 אלף מ"ר, מהן כ-33 אלף מ"ר שטחים מסחריים המשתרעים על פני 2 קומות המעוצבות באופן מואר ופתוח לאורך שדרה מרכזית. בקניון נפתחו כ-100 חנויות של מותגים מקומיים ובינלאומיים והוא נהנה כבר ביום הפתיחה מתפוסה של 97%. בנוסף יש בקניון שטחים ציבוריים נרחבים המציעים שירותי הסעדה ופנאי שונים. ברבעון הראשון של 2014 צפויים להיפתח גם 6 אולמות הקולנוע של סינמה סיטי במקום. לנוחות המבקרים נבנו גם כ-900 מקומות חניה.

עננים של הסדר חוב נוסף

אולם העננה על פניו של לבייב אינה מקרית, מאחר וההשקה של הקניון בפלוישט התקיימה בימים בהם שוב מתריעות הכותרות בעיתונים מפני האתגרים הפיננסיים שעומדים בפני החברה האם בשנים הקרובות. אתגרים שעלולים להגיע שוב למצב של הסדר חוב אם החברה לא תצליח לפרוע את חובותיה. ב-2014 היא צריכה לפרוע התחייבויות בסך של כ-530 מיליון שקל (ונראה שיש לה מאיפה) ועוד כ-450 מיליון שקל צריכים להיפרע כבר במחצית הראשונה של 2015 (ללא מימושים משמעותיים ושינוי התנאים בשטרי הנאמנות ישנם סימני שאלה ביחס ליכולת הפירעון של החברה את החוב הזה. לחברה יהיו עוד ההתחייבויות המאוחרות יותר של כחצי מיליארד שקל בשנה גם בשנים שלאחר מכן).

כל זאת, רק 3.5 שנים לאחר שאפריקה ישראל נקלעה למשבר ונאלצה להגיע להסדר חוב לא פשוט עם נושיה, ושאת תנאיו היא מבקשת לשנות בקרוב. השינוי בתנאים נדרש לאפריקה על מנת לשפר את הגמישות הפיננסית של חברת ההחזקות שמנייתה ירדה השנה בעוד כ-20% והשלימה צניחה של כ-80% מ-2009 למחיר שפל שמשקף לה שווי של פחות ממיליארד שקל, בזמן ששתי האג"ח של החברה נסחרות בתשואות דו ספרתיות והמשקיעים המוסדיים עדיין מדירים את רגליהם ממנה.

על פי התנאים שנקבעו בשטרי הנאמנות בהסדר החוב שנחתם בשנת 2009 לא יכולה החברה להנפיק סדרות אג"ח חדשות עם יחס בטוחות לחוב (LTV) גבוה מזה שבסדרות הקיימות שעומד על 36.5%, הסכמה לשימוש במניות הלא משועבדות של החברות הבנות, כדי לשעבדן למימון רכיב ההון העצמי בפרויקטים עתידיים של תשתיות וביטול רכיב הקנס הקיים על האיגרות הקיימות במקרה של פירעון מוקדם - ואת כל זה מבקשת אפריקה לשנות באסיפת מחזיקי האג"ח שלהם היא עדיין חייבת כ-3.7 מיליארד שקל.

למרות הקשיים הפיננסיים של אפריקה, נראה כי החברה לא מוותרת לרגע על מטרתה הבסיסית להיות חברה יזמית. אפריקה נמצאת בתקופה האחרונה בתנופת יזמות והשבחת נכסים מרשימה. פרט לקניון בפלוישט שנחנך כעת, חנכה החברה בראש השנה האחרון גם בניין חדש בפארק המדע ברחובות, לפני כן הניחה אבן פינה לשכונת סביונים חדשה בגני תקווה ובחודש הבא צפויה חברת אפריקה תעשיות לחנוך את המפעל הענק של נגב בירוחם שבו הושקעו כרבע מיליארד שקל ושאמור לשלש את יכולות היצוא של אריחי הגרניט פורצלן שמייצרת החברה. גם ברומניה צפוי להיחנך בתוך חודש אגף נוסף בקניון קוטרוצ'ן וגם שני בניינים חדשים בפארק העסקים הצמוד לקניון זה מוקמים בימים אלה. וזאת עוד לפני שדיברנו על פעילותה של אפי פיתוח ברוסיה.

חובה גדולה וחבות גדולה

אברהם (נובו) נובוגרוצקי, מנכ"ל החברה שמשמש גם כמנכ"ל אפריקה נכסים, סיכם את המצב בו נמצאת כיום אפריקה ישראל והחברות הבנות במצגת המקדימה לביקור ואמר: "יש לנו חובה גדולה וחבות גדולה, ועל מנת לעמוד בהן עלינו להיות מצוינים. המטרה של המנהלים והעובדים בחברה היא ליצור יותר ערך בחברות הבנות לטובת החברה האם שצריכה עוד לעמוד באתגרים פיננסים גדולים".

"אתם עוד תראו היום במו עיניכם את התעצומות הגדולות שאנו שמים באפריקה נכסים שהיא חברה יזמית בבסיסה. תזכרו רומניה היא רק דוגמא למה שאנחנו עושים בישראל, ברוסיה ובמדינות שונות באירופה. יש לנו פה את טובי האנשים במטה מצומצם שפועל באופן אינטנסיבי כל הזמן על מנת לקצר את לוחות הזמנים ולהגדיל את התשואה".

"רק בשנה האחרונה הוספנו לאפריקה נכסים כמות אדירה של 100 אלף מ"ר בנוי, שעיקרו בפרויקטים של נדל"ן מניב. למעשה ברומניה נוצרה הסינרגיה הכי טובה בין כל החברות בקבוצה (אפי אירופה כיזמית, דניה סיבוס כקבלן הביצוע, ונגב של אפריקה תעשיות כספקית חומרי הגמר). שיתוף הפעולה בין חברות הקבוצה מביא למיצוי את היכולות שלנו כקבוצה המסוגלת להשיא ערך לבעלי מניותיה לאורך כל שרשרת הפיתוח של הפרויקטים בתחום הנדל"ן".

מחצית מהנכסים באירופה מרוכזים ברומניה

אפי אירופה שנשלטת על ידי אפריקה נכסים פועלת ברומניה החל משנת 2005. שווי נכסי אפי אירופה בכל המדינות בהן היא פועלת הינו כ-1.13 מיליארד אירו והוא מורכב מנכסים שמשתרעים על שטח כולל של 337 אלף מ"ר (נכון לסוף הרבעון השני של 2013), כאשר כמחצית מהנכסים של אפריקה נכסים באירופה מרוכזים ברומניה.

כאמור, הנכס הראשון שפיתחה החברה היה קניון אפי פלאס קוטרוצ'ן שמשתרע על פני יותר מ-80 אלף מ"ר ובו כ-300 חנויות וכ-52 אלף מבקרים בממוצע ביום. בשנת 2012 הניב הנכס NOI של 27 מיליון אירו ואת שנת 2013 מצפים שיסיים עם NOI של 28 מיליון אירו. מחזור המכירות למ"ר עלה ב-2012 ל-2,473 אירו למ"ר לעומת 1,883 אירו למ"ר ב-2010.

בימים אלה מפתחת אפי אירופה את פארק העסקים הצמוד לקניון קוטרוצ'ן. שישתרע עם סיום הקמת כל 5 בנייני המשרדים על כ-60 אלף מ"ר של משרדים להשכרה. (בניין אחד כבר הוקם ו הושק ב-2012 והתפוסה בו עומדת על כ-97%, שני בניינים נוספים מוקמים בימים אלה והקמתם צפויה להסתיים באפריל ובנובמבר 2014) ושני בניינים נוספים מתוכננים להיבנות לאחר מכן.

אפי אירופה פועלת כיום להקמתם של שני פרויקטים קמעונאיים. אפי פלאס ארד בעיר ארד ואפי פלאסNOI בבוקרשט וכן היא מתכננת להקים את אפי ביזנס פארק בסמוך לבניין הפרלמנט בבוקרשט. על הקרקעות המיועדות למגורים שמחזיקה החברה ברומניה עדיין אין בכוונת החברה להיכנס לפעילות פיתוח, אך בעתיד, בהתאם לביקושים בשוק הדיור הרומני, בכוונתה להקים פרויקטים גדולים של דיור.