משה קורן גפן מגורים ארי נדלן
צילום: רוית טורקיה
התחדשות עירונית

"המיזוג ימקם אותנו בין המובילים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל"

בריאיון לביזפורטל מספר משה קורן, מנכ"ל גפן מגורים, על האתגרים בתחום ההתחדשות העירונית, ועל כיווני הפעולה העתידיים במטרה למצב את החברה כאחת השחקניות המרכזיות בענף
אביחי טדסה | (1)

מבט מהיר על חברת ההתחדשות העירונית גפן מגורים גפן מגורים -0.39%  עשוי לספק תמונה מעט מטעה. על פניו, מדובר בחברה צעירה יחסית, הפועלת בתחום שמלא בשחקניות ותיקות וחזקות, ומחזיקה בשווי צנוע יחסית של 145.5 מיליון שקל. אלא שמי שעומד מאחוריה הוא היזם צחי אבו, הבעלים של ארי נדל"ן וקרן הריט למגורים אבו פמילי, אך לא פחות חשוב מכך היא נמצאת בעיצומו של הליך מיזוג עם שתי חברות, שאם ייצא לפועל, יגדיל את פעילותה באופן משמעותי ויהפוך אותה לשחקן בולט בתחום.

החברה, שהחלה את הפעילות העסקית שלה לפני כשנה וחצי, היא חלק מקבוצת אבו יחיאל, אחת הקבוצות הוותיקות והחזקות בישראל בתחום הנדל"ן. כיום היא פועלת בתחום ההתחדשות העירונית, עם 25 פרויקטים ברחבי הארץ, החל מפרויקטים קטנים של תמ"א ועד פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי, בהובלת פרויקט שהיא מקדמת  בשותפות עם חברת תדהר בחדרה הכולל כ-2,000 דירות.

"באסטרטגיה של החברה אנחנו שואפים להפוך את גפן מגורים לחברה מובילה ומשמעותית בתחום ההתחדשות העירונית, עם פעילות רחבה בפריסה ארצית", מסביר המנכ"ל משה קורן, שמוביל את החברה מאז הקמתה. "אני עצמי פעיל בתחום כבר 12 שנה, ובמסגרת תפקידי הקודם באזורים הקמתי את פעילות ההתחדשות העירונית של החברה, שהתרחבה מ-4 פרויקטים בלבד ליותר מ-70 פרויקטים. כיום, גפן מנהלת 25 פרויקטים, חלקם תוצאה של רכישת חלקים משותפים בפרויקטים קיימים וחלקם יזמות עצמאית של החברה. הפרויקטים שלנו מתפרסים על פני אזורים שונים בארץ, ואנחנו פועלים בהתמדה להרחיב את הפעילות ולהמשיך לצמוח".

אתם נמצאים כרגע בעיצומם של שתי עסקאות מיזוג שעשויים לשנות את החברה, כיצד זה ישפיע עליכם?

"אנחנו בנקודת זמן משמעותית עבור החברה. לאחרונה דיווחנו על ניסיון למזג שתי חברות לתוך גפן. אחת מהן היא חברה פרטית של צחי אבו עם שמונה פרויקטים גדולים, והשנייה היא חברה נוספת עם כ-40 פרויקטים בשלבים שונים, רובם פינוי-בינוי. אם המיזוג ייצא לפועל, נגיע למעל 70-75 פרויקטים, עם הפעלה של שמונה מהם כבר ב-2025. זה יכול לשנות את פני החברה בצורה משמעותית, ולהפוך אותנו למובילים בתחום".

"המטרה היא להוביל את התחום"

"כרגע, אין לנו עדיין פרויקטים בביצוע, אך אנחנו מתוכננים להתחיל בבנייה של הפרויקטים הראשונים שלנו ב-2025. הפרויקט ברחוב הפלמ"ח בת"א יהיה הראשון שייצא לדרך, ואחריו פרויקטים נוספים בתל אביב ובגבעתיים. עם המיזוג, נוכל להכניס פרויקטים גדולים יותר בהיקפים משמעותיים", מספר קורן.

מהו משך הבנייה הממוצע?

"משך הבנייה משתנה בהתאם לפרויקט. פרויקטים של תמ"א לוקחים בממוצע כשלוש שנים. פרויקטים של פינוי-בינוי נמשכים בין 3.5 ל-4 שנים, ואם מדובר במגה-פרויקטים כמו זה בחדרה, זה עשוי לקחת כמה שנים טובות".

מהי הרווחיות הגולמית שאתם מצפים לה?

"הרווחיות הגולמית המקובלת נעה סביב 17%, שזה גם הסף המינימאלי הנהוג לליווי בנקאי. אנחנו שואפים ליותר, וחלק מהפרויקטים יכולים להגיע לרווח גולמי של 20% ומעלה".

האם החברה תצטרך מימון נוסף בשנים הקרובות?

"כרגע אני לא יכול להתייחס לזה במדויק. עשינו גיוס הון ראשון במניות, בו השותפים שלנו התקבלו בברכה. לאחר מכן, גייסנו חוב אג"ח להמרה וזכינו להיענות יפה. ככל שהפרויקטים יתקדמו והעסקה תבשיל, נצטרך לגייס הון נוסף לטובת הפעילות. צחי אבו נהנה מקרדיט גבוה בשוק ההון, ואני מאמין שנוכל להמשיך לשתף פעולה עם מוסדיים שמעוניינים לקחת חלק בפעילות שלנו".

קיראו עוד ב"שוק ההון"

איפה אתה רואה את גפן בעוד חמש שנים?

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    אבני 12/12/2024 00:33
    הגב לתגובה זו
    גםן מגורים של צחי אבו המוזכרת בכתבה, הבנאדם תותח יעשה ממנה אימפריה. השנייה היא י.ב התחדשות עירונית ששווה רק 25 מיליון שקלים, חברה עם קליברים שם בפנים גם לדעתי תיתן חזק בשנים הקרובות. מחזיק. לא ממליץ
הבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניגהבורסה לניירות ערך בתל אביב, צילום: מנדי הניג
סקירה

הבורסה ננעלה באדום: ת"א ביטוח איבד 6.9%, הבנקים 4.5% - איי.סי.אל זינקה 4.8%

הבורסה ננעלה בירידות חזקות, כשהבנקים וחברות הביטוח בירידות חדות, לאור איומי שר האוצר, סמוטריץ', על הכפלת המיסוי על הבנקים במידה ויגלגלו את המיסוי לצרכנים; סאמיט ירדה לאור ירידת שווי נכסים בניו יורק, ובמקביל הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו של דה זראסאי, טורבוג'ן זינקה לאחר איזכור השם רפאל; ומי חברת האנרגיה המתחדשת שהורידה תחזיות ונפלה? 

מערכת ביזפורטל |

הבורסה ננעלה ביום אדום במיוחד, והפיננסים משכו את מדדי הדגל למטה, כשמספר גופים ירדו במהלך המסחר בשיעור דו-ספרתי, כולל הראל, מנורה, מזרחי ודיסקונט, אך לקראת הנעילה הירידות התמתנו מעט.  

 דווקא בכזה יום מעניין לראות את המניות שבכל זאת מצליחות לטפס.  ארן ארן 15.25%  מזנקת דו-ספרתית, ארן היא חברת מו"פ קטנה, היא מספקת שירותי פיתוח הנדסי לחברות בתעשיות שונות (רפואה, ביטחון, מים, פלסטיק), וגם משקיעה בסטארט-אפים, היא הודיעה על קבלת שתי הזמנות, האחת מחברה בטחונית ישראלית והשניה מחברה בטחונית בינלאומית לייצור מוצרים לשוק הבטחוני, בהיקף כולל של כ- 18.45 מיליון שקל, בנוסף להזמנה נוספת של כ-3 מיליון שקל.  בהזמנות ארן כותבת שנכללת גם הזמנה לייצור מוצר שנבחר על ידי הלקוח כפתרון ייחודי בתחום מערכות אוויריות בלתי מאוישות (רחפנים).

סאמיט סאמיט -4.78%   הגישה הצעה לרכישת פורטפוליו נכסי דיור להשכרה של חברת דה זראסאי גרופ בניו־יורק, בהיקף של כ־450 מיליון דולר, והצעתה נבחרה כהצעה המובילה במסגרת הליך מכירה פומבית המתנהל כחלק מהליכי חדלות פירעון של דה זראסאי מול הבנק המממן. במקביל, עדכנה סאמיט על אינדיקציה לירידת שווי של 65-70 מיליון דולר בנכסי הדיור הקיימים שלה בניו־יורק, נתון שממחיש את הלחץ המתמשך בשוק המגורים האמריקאי.

טורבוג'ן טורבוג'ן 9.25%    זינקה היום אחרי שהודיעה על התקשרות עם רפאל כדי להשתמש במיקרו-טורבינה שעליה יש לרפאל קניין רוחני בשביל לעשות פיילוט עם חברה בטחונית, רפאל תקבל תמלוגים של 10% מההכנסות של הפרויקט. מכל ההודעה הזאת נראה שטורבוג'ן בעיקר משתמשת, לכאורה, בשם של רפאל כדי לקבל קרדיביליות מול מערכת הביטחון וגם השוק, נזכיר כי טורבוג'ן הודיעה שהיא בדרך לנאסד"ק: טורבוג’ן הגישה תשקיף ל-SEC

ג'ין טכנולוגיות 6.41%   דיווחה שנבחרה כספק יחיד לאספקת תשתית GenAI ארגונית לאחד משלושת גופי הבריאות הגדולים בישראל - לביזפורטל נודע שמדובר בקופת חולים מכבי. ההתקשרות המתוכננת היא לשלוש שנים וכוללת רישיון שימוש בפלטפורמה של החברה לצד שירותי פיתוח, התאמה, הטמעה וליווי מקצועי. נכון לעכשיו אין הזמנת עבודה מחייבת והמהלך כפוף לאישורים פנימיים אצל מכבי - ג׳ין טכנולוגיות תטמיע AI בקופ"ח גדולה - במי מדובר?



נבות בר, מנכ"ל קיסטון קרדיט: דודי מוסקויץנבות בר, מנכ"ל קיסטון קרדיט: דודי מוסקויץ

לאומי מספק מימון של 1.7 מיליארד לקיסטון בריבית טובה וזה עדיין מעל ריבית המשכנתא שלכם

לאומי הצליח "לגנוב" את המימון לקיסטון - יממן את שותפות אגד בעסקה שתכניס לבנק כ-100 מיליון שקל בשנה והרווח עלייה יהיה כ-30 מיליון; וגם איך שה שהבטוחה ההדרת - חברת אגד שווה פחות לביטחון מהדירה שלכם?

ליאור דנקנר |

קיסטון קיסטון אינפרא -1.11%  , בעלת השליטה בקבוצת אגד, משלימה מימון מחדש בשותפות אגד, כשבנק לאומי מוביל מימון בהיקף של כ-1.75 מיליארד ש"ח בחיתום מלא. קיסטון נסחרת סביב ה-10 שקלים. מתחילת החודש היא עולה ב-2.2%, מתחילת השנה היא קפצה ב-74.8%, וב-12 החודשים האחרונים היא עלתה ב-71%. שווי השוק של החברה עומד על כ-1.9 מיליארד ש"ח.

המהלך מחליף שני הסכמי מימון נפרדים שהיו בעבר, וכל אחד מהם נשען על קונסורציום של כמה גופים מממנים. כעת המימון מתרכז בבנק אחד ובהסכם אחד, מה שמפשט את ניהול החוב בשוטף.

המימון החדש מיועד למחזור החוב הקיים, והוא כולל גם מסגרת למימון רכישת יתרת 13.2% מאגד במסגרת אופציית ה-PUT השנייה והאחרונה, שצפויה בפברואר 2026. מבחינת השותפות, זה גם מייצר מסגרת מימון מראש לאירוע המימוש, ולא רק מחליף חוב קיים.


מה הריבית האפקטיבית ולמה היא גבוהה יותר ממשכנתא

הריבית האפקטיבית המשוקללת בעסקה עומדת על כ-6% נכון להיום. חלק משמעותי מהחוב בריבית משתנה, כך שאם סביבת הריבית יורדת, גם עלות המימון עשויה להתעדכן כלפי מטה לפי התמהיל בפועל.

כדי להבין איך מתקבל המספר צריך להסתכל על ריביות הבסיס ועל מרווחי האשראי שמתווספים אליהן. חלק מההלוואה בריבית פריים, חלק בריבית בסיס שקלית או צמודה שמחוברת לשוק האג"ח, ובמסלול הצמוד נכנסת גם ההצמדה למדד שמעלה את העלות האפקטיבית כשמגלמים אינפלציה. סיכוי טוב שהריבית תרד בהמשך השנה הבאה. אם בנק ישראל אכן יוריד את המשכנתא בלפחות 0.5%, הריבית על החוב תרד ל-5.5%.