עוד פרויקט שכירות לצמיתות נכשל: "הריבית לא פותחת את בלוטות החשק"
דירות להשכרה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה שוק השכירויות שכירות לטווח ארוך שכירות לצמיתות שכירות לצמיתות הוא אחד הענפים שמנסה המדינה לקדם בשנה האחרונה. משבר השכירות נוצר בשל סיבות רבות. לפני כעשור המדינה ניסתה לקדם את התהליך ולייצר היצע גבוה דרך דירה להשכיר, אבל מדובר בפלח שוק קטן יחסית. אחד הנושאים שעלו על הפרק הוא שכירות לטווח ארוך - חוזי שכירות לחמש שנים או לעשר שנים עם אופציה לתקופה זהה, כשמחיר הבסיס כמעט לא משתנה וצמוד למדד.
שקט לשוק השכירות
גם הריבית הגבוהה עצרה פרויקטים כאלה. הקבלנים הבינו שאין כדאיות כלכליות בפרויקט שבו התשואה היא 3%, בזמן שהריבית בבנק גבוהה כמעט פי שניים. לכן, הם החלו לצמצם השתתפות בפרויקטים כאלה וכך נקטעה האפשרות להשכיר אלפי יחידות דיור לטווחים של 10-20 שנה בממוצע ולהעניק מעט שקט לשוק השכירות.מכאן עלה הרצון לייצר פרויקטים המיועדים לשכירות לצמיתות, כדי שיתנו מענה לכלל האוכלוסיה. כשמדברים על שכירות לצמיתות, הכוונה היא שאותם נכסים לא יוכלו להימכר בטווח הנראה לעין. כלומר, גם אם אדם הוא בעלים של הדירה, הוא חתום על סעיף שלא מאפשר לו למכור אותה ולכן הוא מחויב להעמיד אותה לשכירות. המדינה ניסתה לתת הטבות, אבל בעלי הדירות מכרו בסופו של דבר את הדירות כעבור מספר שנים וכך יצא שהפרויקט נכשל.
פרויקט שכירות לטווח ארוך (שלומי יוסף)בוועדות המחוזיות קוראים למדיה לעשות מעשה ולהעמיד רק פרויקטים להשכרה לצמיתות, אבל לשם כך היזמים היו צריכים תמריץ, כמו את היכולת לקזז מע"מ תשומות, מה שייקר את עלות ההקמה בגובה המע"מ. הם טוענים כי "הטבות המס לא מספיקות, ההטבות הן לטווח קצר ומכריחים אותנו להחזיק בסחורה כדי ליהנות מההטבות", הסבירו.בתנאים הנוכחיים, אין פלא שהיזמים בורחים מפרויקטים כאלה ומה שהצליח בארצות הברית (וגם באנגליה באזורים מסוימים) - רשם כישלון גדול בישראל.הנה כך, במודיעין-מכבים-רעות נסגר מכרז שכולל שכירות לצמיתות, לבניית 125 יח"ד כאלה לצד מסחר ותעסוקה ושימושים נוספים באזור תחנת הרכבת "מודיעין מרכז", לא מציעים. לפי תנאי המכרז שפורסמו, סכום המינימום של הפרויקט (בשטח של 6.7 דונם) עמד על 131.6 מיליון שקל (לא כולל מע"מ ולא הוצאות פיתוח בגובה של כ-24.5 מיליון שקל ובסך הכל - כ-178 מיליון שקל כולל מע"מ ופיתוח לפרויקט כולו כמחיר מינימום), אבל היזמים ברחו ולא הוגשה אפילו הצעה אחת.הסיבה לכך היא חוסר הוודאות בשוק השכירות ארוכת הטווח. בריבית הנוכחית, ועוד תחת מלחמה, היזמים חוששים ממה שיקרה בשוק הזה בטווח הארוך ומדירים רגליים כדי לאותת למדינה: רוצים שכירות ארוכת טווח? בבקשה, תעמידו תנאים שיהפכו אותה לכלכלית. ההערכה היא שבריבית אפסית, למשל, היו יזמים שהיו נכנסים למכרז גם בעידן מלחמה, אבל השילוב בניהם וחוסר בודאות בישראל מאז 2020, יצר משבר אמון.פועלים בעצלתיים
עד שזה יקרה, החברות הגדולות מנסות לקדם, בעצלתיים יש לומר, פרויקטים להשכרה לטווח ארוך. אזורים עשתה זאת לאחרונה באשקלון. זהו פרויקט של אזורים Living בשכונת אגמים - אבל זו טיפה בים. 100 דירות, שמתוכן 50% במחיר מופחת של 20%. בעלי הדירות, כמובן, לא יחויבו שלא למכור את הדירה. "אבל זו בשורה משמעותית בהבאת מודל השכירות לטווח ארוך, גם לערים גדולות מחוץ למרכז הארץ ", אומר ערן ענבים, מנכ"ל אזורים Living. "אלה מגורים בשכירות בסטנדרט גבוה ובאווירה קהילתית, יש ביטחון לגבי תקופת השכירות וגובה דמי השכירות ושקט נפשי בכל הנוגע לתחזוקת הדירה, הבניין ומתחם הפרויקט כולו".אזורים תעביר את 50 הדירות הנוספות, לזכאי מחיר למשתכן חסרי דירה אשר יעלו בהגרלה. החברה קבעה כי המחיר המופחת יעמוד על כ-2,960 שקל לדירות 3 חדרים חדשה וכ-3,520 שקל לדירת 4 חדרים חדשה - מחיר נמוך לכל הדעות. לביזפורטל נודע כי הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב, בראשות ערן ניצן, מנסה לקדם פרויקטים כאלה באזור המרכז וייתכן שנראה סנונית שלהם בקרוב.השאלה, בסוף, היא האם היזמים יחליטו שהפרויקטים מספיק אטרקטיביים. כדי שזה יקרה, אומרים חלקם, הריבית צריכה קודם כל לרדת. "כשסביבת הריבית גבוהה, זה לא פותח את בלוטות החשק", אמר אחד מהם. עוד חזון למועד.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
