עוד פרויקט שכירות לצמיתות נכשל: "הריבית לא פותחת את בלוטות החשק"
דירות להשכרה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה שוק השכירויות שכירות לטווח ארוך שכירות לצמיתות שכירות לצמיתות הוא אחד הענפים שמנסה המדינה לקדם בשנה האחרונה. משבר השכירות נוצר בשל סיבות רבות. לפני כעשור המדינה ניסתה לקדם את התהליך ולייצר היצע גבוה דרך דירה להשכיר, אבל מדובר בפלח שוק קטן יחסית. אחד הנושאים שעלו על הפרק הוא שכירות לטווח ארוך - חוזי שכירות לחמש שנים או לעשר שנים עם אופציה לתקופה זהה, כשמחיר הבסיס כמעט לא משתנה וצמוד למדד.
שקט לשוק השכירות
גם הריבית הגבוהה עצרה פרויקטים כאלה. הקבלנים הבינו שאין כדאיות כלכליות בפרויקט שבו התשואה היא 3%, בזמן שהריבית בבנק גבוהה כמעט פי שניים. לכן, הם החלו לצמצם השתתפות בפרויקטים כאלה וכך נקטעה האפשרות להשכיר אלפי יחידות דיור לטווחים של 10-20 שנה בממוצע ולהעניק מעט שקט לשוק השכירות.מכאן עלה הרצון לייצר פרויקטים המיועדים לשכירות לצמיתות, כדי שיתנו מענה לכלל האוכלוסיה. כשמדברים על שכירות לצמיתות, הכוונה היא שאותם נכסים לא יוכלו להימכר בטווח הנראה לעין. כלומר, גם אם אדם הוא בעלים של הדירה, הוא חתום על סעיף שלא מאפשר לו למכור אותה ולכן הוא מחויב להעמיד אותה לשכירות. המדינה ניסתה לתת הטבות, אבל בעלי הדירות מכרו בסופו של דבר את הדירות כעבור מספר שנים וכך יצא שהפרויקט נכשל.
פרויקט שכירות לטווח ארוך (שלומי יוסף)בוועדות המחוזיות קוראים למדיה לעשות מעשה ולהעמיד רק פרויקטים להשכרה לצמיתות, אבל לשם כך היזמים היו צריכים תמריץ, כמו את היכולת לקזז מע"מ תשומות, מה שייקר את עלות ההקמה בגובה המע"מ. הם טוענים כי "הטבות המס לא מספיקות, ההטבות הן לטווח קצר ומכריחים אותנו להחזיק בסחורה כדי ליהנות מההטבות", הסבירו.בתנאים הנוכחיים, אין פלא שהיזמים בורחים מפרויקטים כאלה ומה שהצליח בארצות הברית (וגם באנגליה באזורים מסוימים) - רשם כישלון גדול בישראל.הנה כך, במודיעין-מכבים-רעות נסגר מכרז שכולל שכירות לצמיתות, לבניית 125 יח"ד כאלה לצד מסחר ותעסוקה ושימושים נוספים באזור תחנת הרכבת "מודיעין מרכז", לא מציעים. לפי תנאי המכרז שפורסמו, סכום המינימום של הפרויקט (בשטח של 6.7 דונם) עמד על 131.6 מיליון שקל (לא כולל מע"מ ולא הוצאות פיתוח בגובה של כ-24.5 מיליון שקל ובסך הכל - כ-178 מיליון שקל כולל מע"מ ופיתוח לפרויקט כולו כמחיר מינימום), אבל היזמים ברחו ולא הוגשה אפילו הצעה אחת.הסיבה לכך היא חוסר הוודאות בשוק השכירות ארוכת הטווח. בריבית הנוכחית, ועוד תחת מלחמה, היזמים חוששים ממה שיקרה בשוק הזה בטווח הארוך ומדירים רגליים כדי לאותת למדינה: רוצים שכירות ארוכת טווח? בבקשה, תעמידו תנאים שיהפכו אותה לכלכלית. ההערכה היא שבריבית אפסית, למשל, היו יזמים שהיו נכנסים למכרז גם בעידן מלחמה, אבל השילוב בניהם וחוסר בודאות בישראל מאז 2020, יצר משבר אמון.פועלים בעצלתיים
עד שזה יקרה, החברות הגדולות מנסות לקדם, בעצלתיים יש לומר, פרויקטים להשכרה לטווח ארוך. אזורים עשתה זאת לאחרונה באשקלון. זהו פרויקט של אזורים Living בשכונת אגמים - אבל זו טיפה בים. 100 דירות, שמתוכן 50% במחיר מופחת של 20%. בעלי הדירות, כמובן, לא יחויבו שלא למכור את הדירה. "אבל זו בשורה משמעותית בהבאת מודל השכירות לטווח ארוך, גם לערים גדולות מחוץ למרכז הארץ ", אומר ערן ענבים, מנכ"ל אזורים Living. "אלה מגורים בשכירות בסטנדרט גבוה ובאווירה קהילתית, יש ביטחון לגבי תקופת השכירות וגובה דמי השכירות ושקט נפשי בכל הנוגע לתחזוקת הדירה, הבניין ומתחם הפרויקט כולו".אזורים תעביר את 50 הדירות הנוספות, לזכאי מחיר למשתכן חסרי דירה אשר יעלו בהגרלה. החברה קבעה כי המחיר המופחת יעמוד על כ-2,960 שקל לדירות 3 חדרים חדשה וכ-3,520 שקל לדירת 4 חדרים חדשה - מחיר נמוך לכל הדעות. לביזפורטל נודע כי הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב, בראשות ערן ניצן, מנסה לקדם פרויקטים כאלה באזור המרכז וייתכן שנראה סנונית שלהם בקרוב.השאלה, בסוף, היא האם היזמים יחליטו שהפרויקטים מספיק אטרקטיביים. כדי שזה יקרה, אומרים חלקם, הריבית צריכה קודם כל לרדת. "כשסביבת הריבית גבוהה, זה לא פותח את בלוטות החשק", אמר אחד מהם. עוד חזון למועד.
באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
הדיווח יאפשר לעלות על מתחמקים ומעלימים, אך ועדת הכספים מדי שנה בולמת את המהלך; במקיל רשות המסים מגיעה לדטה מאוד גדול דרך הצלבת נתונים ממקורות נוספים
הפוליטיקאים שלנו לא מעוניינים בחובת דיווח על משכירי הדירות. ההסבר הוא שהם לא רוצים עוד בירוקרטיה והכבדה על הציבור. אבל, אם לכאורה מדובר בחובת דיווח מאוד פשוטה, דוח של דקות בודדות של אחד יכול למלא , ואין כאן הכבדה גדולה על הציבור, אז מה הבעיה? לכאורה אין בעיה. לכאורה, אמורים להעביר את התקנה הזו בקלות. בפועל, זה יהיה קשה. הפוליטקאיים לא רוצים בחובת דיווח על משכירי דירות.
יכול להיות שמשה גפני שהיה מהכוחות הגדולים נגד המס, קיבל הוראה מהבוסים שלו, יכול להיות שהסיבה היא פשוט שלרבים מהח"כים שלנו יש מספר דירות ואלי נוח להם להתחיל לדווח. הכל יכול להיות, אבל מה שבטוח שזה לא רק רצון להקל על הציבור.
יש מספר סוגים של העלמות מס. יש פשוט חוסר התייחסות מוחלט. אנשים שלא מדווחים למרות שצריך. נקודה. יש דיווח נמוך יותר מהמצב האמיתי כדי לא להגיע לרף. יש מספר סוגים של דיווחים לא אמיתיים - טריקים שמורידים את השכר מתחת לרף (כמו הורדה של סכום שהכירות מול תשלום חד פעמי על ריהוט וכו'), קניית דירות דרך הילדים ועוד. זו תופעה ענקית, רבבות משפחות מחזיקות דרך הילדים דירות נוספות. אם רשות המסים תיכנס לעובי הקורה, היא תמצא שלגבי המון דירות זאת לא באמת הדירה של הילדים, אלא זו דירה של ההורים וכאילו ניתנה לילדים. זו השיטה לחסוך במסים - במס רכישה ובמס על שכר דירה.
המדהים הוא שלמרות שמיסוי על שכר דירה הוא מאוד נמוך, אנשים בוחרים להתחמק ממנו. מדובר באפס מס עד 5,650 שקלים כשמעל הסכום זה יש אפשרות לשלם 10% בלבד, או מס על כפליים מהחריגה. בשביל 10% מס אתם בורחים? זה נמוך ממס על עבודה שמגיע ל-50% וזה נמוך מהמס על הבורסה בשיעור של 25%. לא הוגן.
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רשות המסים מנסה שוב להגיע למצב של דיווח חובה גם אם לא מגיעים לרף החבות במס. בדרך הזו היא תקבל מאגר מלא, ותדע אם המחירים הגיוניים, אם מספר הדירות לכל משפחה אמיתי. דמיינו שהיא תקבל על 3 דירות דומות במחירי שכירות שונים מאוד, היא מיד תדע שמשהו אל תקין. דמיינו שיצופו דירות של הסבתא שנפטרה מזמן ושהכר דירה מגיע לשני הילדים שיש להם עוד דירות להשכרה. העלמות המס, הטריקים וה"גנבות" הקטנות לא ייעלמו מהרדאר. היא תהיה מרושתת על הכל. ברגע שתהיה חובת דיווח אקטיבית, אנשים לא יוכלו להגיד לא ידענו, לא הכרנו. רק ההנחייה הזו תגרום לכך שמעלימי מס במודע שתכננו ביום שבו יתפסו אותם להגיד לא ידענו, ידווחו וישלמו.
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
- באוצר מנסים - חובת דיווח למשכירי דירות; האם הפעם יצליחו?
- רשות המסים בודקת את הדירות בירושה כדי לאתר העלמות מס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
