התחדשות עירונית בחולון: הדיירים יקבלו דירות בשטח כפול - כמה שווה דירה?
בעיר חולון אין כמעט קרקעות פנויות. פרט לשכונה החדשה שבדרך, העיר צריכה לבנות לגובה כדי להגדיל את היצע יחידות הדיור. בימים אלה יוצא לדרך פרויקט מתחם קוגל - אחד המתחמים הגדולים להתחדשות עירונית, שזכה לאישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. לאחרונה החלו החברות בהחתמת הדיירים על הסכמתם לפרויקט ושם יוקמו מגדלי מגורים בני 8 עד 20 קומות.
עו"ד עמנואל יוזוק, ממשרד עורכי הדין יוזוק מלכין, מייצג דיירים בשלושה בניינים צמודים במתחם, הבניינים ברחוב קפלן 8,10 ו-12. לדבריו, למרות שמדובר בשלושה בניינים קטנים יחסית, בני שמונה דירות בכל בניין, הקרקע שעליה בנויים הבניינים עולה בשטחה על שלושה דונם, והדבר משביח את העסקה, ומאפשר לדיירים לדרוש מהיזם, ולקבל, תמורה יפה עבור הסכמתם.
לדבריו, שטח שלושת הבניינים הוא הגדול ביותר במתחם מבחינת עתודות קרקע. לאחר משא ומתן, נבחר היזם להקמת הבניינים החדשים על הקרקע שתתפנה – חברת אורון נדל"ן.
אזור הפרויקט ברחוב קפלן, חולון (גוגל מאפס)
במקום דירה צרה ברחוב קפלן, לרוב עד 50 מ"ר, יקבלו דיירי הבניינים לידם דירה חדשה ורחבת ידיים, בעלת שטח של לפחות 90 מ"ר. כלומר, תכנית ההשבחה שנחתמה מול חברת אורון נדל"ן, כוללת תוספת של 40 מ"ר בממוצע לדירות הקיימות, ולכך מצטרפת גם חנייה מוסדרת לכל דירה, מחסן, ומרפסת בשטח 12 מ"ר. על פי ההערכות, דירה חדשה במתחם עשויה להימכר ביותר מ-3 מיליון שקל.
עו"ד יוזוק: "תהליך בחירת החברה היזמית היה ארוך ומפורט, כשהמטרה הייתה להבטיח לדיירים את מיטב התנאים, תוך ניסוח מנגנונים מפצים במקרה של שינויים לא מתוכננים. בסופו של התהליך, נבחרה ההצעה הטובה ביותר, המבטיחה פיצויים לדיירים במקרה שמלוא התמורה שהתחייבו להם לא תתקבל.
"יש הרבה יזמים שמתחייבים לתת תוספת מטרים מאוד משמעותית, והדיירים מתלהבים. אבל בין השורות רשום: 'בכפוף לקבלת היתר בנייה'. ואז אותם יזמים, אחרי שהם זכו במכרז, באים ואומרים לדיירים, 'תשמעו, רציתי לתת לכם 30 מטרים תוספת, אבל קיבלתי רק 10 מטר. זה מה שנתנו'. אנחנו התעקשנו מול החברות שהשתתפו במכרז, לעמוד מאחורי המילים הגבוהות. כל פגיעה במה שמובטח לדיירים, תכוסה על ידי הטבה שוות ערך מבחינה כספית.
"הכוונה היא שלמשל, אם היזם לא יצליח לספק את תוספת ה-40 מטרים לדירה, כפי שהתחייב בהסכם, הדיירים יקבלו פיצוי בצורה של שדרוג המפרט הטכני, פיצוי כספי, או במאפיינים אחרים המשקפים הטבה הדומה בערכה לפגיעה בהם.
אורון תישאר בתשלום דמי שכירות למשך כל תקופת ביצוע העבודות, עלויות הובלת תכולת הדירות לדירות החלופיות ובחזרה, ותשלום שכר טרחה לאנשי מקצוע מטעם בעלי הדירות.
ההסכם גם מאפשר לדיירים לזכות בדירות גדולות יותר, או קטנות יותר, העתידות להיבנות בפרויקט, והם יוכלו לרכוש אותן תמורת הדירה המגיעה להם, או בנוסף אליה.
במקרה של שדרוג הדירה, יידרש הדייר לשלם תוספת תמורה בשווי ההפרש בין מחיר הדירה החדשה למחיר הדירה המבוקשת, והיזם יעניק הנחה בשיעור 10% מההפרש. במקרה של "שנמוך הדירה", הדייר יהיה זכאי לקבל את ההפרש בתמורה כספית מאת היזם. עוד הוחלט, במסגרת ההסכם מול היזם, כי ערך הדירות ייקבע על ידי שמאי מטעם הדיירים, וללא כל מעורבות היזם. על פי שמאות הדירות הקיימות, ייקבע סדר בחירת הדירות החדשות.
ההסכם כולל אבני דרך מוסכמות, במהלכן יוחתמו בתחילה לפחות 66% מבעלי הדירות על ההסכם מול היזם. בנוסף, הוועדה המקומית אמורה להכריז על המתחם כמתחם פינוי בינוי הזכאי לפטור במס. בתוך כשנתיים אמורים כל הדיירים לחתום על ההסכם, או לחלופין, לסיים את ההליכים המשפטיים נגד הסרבנים. כיום, במסגרת החוק לפינוי בינוי, מספיקה הסכמתם של 66% מהדיירים, על מנת להגיש תביעות נגד הסרבנים, ולהכריח אותם להסכים לפרויקט, או לחלופין, לשאת בקנסות כבדים. במסגרת ההסכם גם ניתנה תשומת לב רבה לקשישים המתגוררים בבניינים שנהרסים. הם יוכלו לבחור בין מספר חלופות בהתאם לחוק פינוי-בינוי, כולל מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית או קבלת סכום כסף לשם רכישת דירה חלופית.
לירן אדרי, ראש המינהלת להתחדשות עירונית חולון, הוציא אגרת מידע בנוגע להתקדמות תכנית ההתחדשות העירונית במתחם שדרות קוגל. באגרת נמסר תכנית הפרויקט אושרה על ידי הוועדה המחוזית ונחתמה על ידי ראש עיריית חולון. לדבריו, התכנית שאושרה מספקת תמריץ בזכויות בנייה והקלה בתקן החנייה למתחמים שיגישו בקשה להיתר בניה עד 5 שנים מיום פרסום התב"ע.
- 1.שרית 03/09/2024 13:55הגב לתגובה זוהכי הכי חשוב זו הערבות לכל דייר בשווי הדירה החדשה בלי זה זה רק מילים כמו חול ולדיירים לא יהיה מה לאכול הרבה פרויקטים נתקעו כי היזם לא יכול היה להעמיד ערבויות מספיקות מהבנק ערבות בנקאית אוטונומית ןעוד ערבויות לשכר דירה
בנייה מתועשת (גרוק)כך בונים בניין בחודש: למה בסין כן ובישראל לא?
בעוד שסין מקימה בניין מגורים של 30 קומות ב-15 ימים, בישראל אותו פרויקט ייקח 5-7 שנים. הסיפור המדהים של טכנולוגיית הבנייה המתועשת שמשנה את פני העולם ומוזילה את מחירי הדירות - ומדוע ישראל נשארת מאחור
בנייה מתועשת כשאמיר כהן, קבלן ותיק מתל אביב, ביקר לראשונה באתר בנייה בצ'אנגשה שבסין, הוא לא האמין למראה עיניו. מול עיניו התרומם בניין של 30 קומות תוך 15 ימים בלבד. "חשבתי שמדובר בתעלול פרסומי", הוא מספר, "עד שראיתי את זה במו עיניי. הם מרימים שלוש קומות ביום כאילו מדובר במשחק לגו ענק".
הנתון הזה אינו חריג. בניין מגורים טיפוסי של 20 קומות בסין נבנה ומאוכלס תוך 4-6 חודשים מתחילת העבודות. בישראל, אותו פרויקט בדיוק ייקח 5-7 שנים מרגע הגשת הבקשה להיתר ועד מסירת המפתחות לדיירים. גם אם נתעלם מהביורוקרטיה הישראלית הידועה לשמצה ונתמקד רק בזמן הבנייה הפיזי, הפער עצום: 2.5-3 שנים בישראל לעומת חודשים בודדים בסין.
מה עומד מאחורי הפער הדרמטי הזה? התשובה נעוצה במהפכה טכנולוגית שסין מובילה בעשור האחרון - מהפכת הבנייה המתועשת, שהופכת את תעשיית הבנייה ממלאכת כפיים מסורתית לתעשייה מודרנית. בעוד שבישראל עדיין בונים בניינים באותה שיטה כמו לפני 50 שנה - לבנה על לבנה, בלוק על בלוק, תחת השמש הקופחת או הגשם הסוחף - בסין הפכו את אתרי הבנייה למפעלי הרכבה מתוחכמים.
המהפכה שמתחילה במפעל
כדי להבין את עומק השינוי, צריך להבין מהי בעצם בנייה מתועשת. במקום לבנות את הבניין באתר מאפס, מייצרים את רוב הרכיבים במפעל בתנאים מבוקרים. קירות שלמים נוצקים בתבניות מדויקות, כשבתוכם כבר מותקנות צנרת המים והביוב, תעלות החשמל, ואפילו החלונות והדלתות. רצפות שלמות מגיעות מוכנות עם מערכות חימום תת-רצפתי מובנות. תקרות מיוצרות עם תאורה ומיזוג אוויר משולבים.
התהליך מתחיל במפעל ענק שנראה יותר כמו מפעל רכב מאשר אתר בנייה. בקווי ייצור ממוחשבים, עובדים מייצרים מודולים - יחידות בנייה שלמות שיכולות להיות חדר, דירה שלמה או אפילו קומה שלמה. בזמן שהמודולים מיוצרים במפעל, באתר הבנייה עצמו מכינים רק את היסודות. ברגע שהיסודות מוכנים והמודולים מגיעים מהמפעל, מתחיל שלב ההרכבה - תהליך מהיר ומדויק שבו מנופים מרימים את המודולים למקומם, עובדים מחברים אותם זה לזה, ותוך ימים ספורים הבניין עומד על תילו.
מחיר למשתכן. קרדיט: רשתות חברתיותדירה בהנחה בנתניה: מעל 400 דירות במחיר למ"ר של כ-17 אלף שקל
ההגרלה נפתחת היום, ונתניה מצטרפת עם מאות דירות מוזלות בפריסה רחבה בעיר - רמות המחירים מבטאות הנחה של כ- 17%-20%; ההגרלות צפויות להיות לטובת המילואימניקים, במיוחד ללוחמים. וגם - למה כדאי לכם להשתתף בהגרלות?
נתניה מצטרפת להגרלה הקרובה של 'דירה בהנחה' עם 405 דירות שייפתחו להרשמה החל מהיום. מדובר בפרויקטים הפזורים במיקומים שונים ברחבי העיר, כך שההצעה מגוונת ומתאימה למשפחות צעירות, משפרי דיור ומשקיעים. בין הערים
הבולטות בהגרלה הקרובה, נראה שברעננה תקבלו את ההטבה הכי גדולה - עם 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר. בנוסף, גם בבאר יעקב ההגרלות מאוד כדאיות ומבטאות הנחה
גבוהה ביחס לשוק - כתבנו גם על איך בפועל אתם לא צריכים להוציא כסף מהכיס. למרות שבמקרים מסוימים תצטרכו 'להעמיד' לבנק הון עצמי קטן יחסית של כ-50 אלף שקל: דירה
בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים. ובחזרה לנתניה - הדירות יוצעו בטווח מחירים של 16-19.4 אלף שקל למ"ר - נמוך משמעותית ממחירי השוק בעיר, שלפי האזורים המוגרלים המחירים באזור מגיעים לכ- 23-25 אלף שקל למ"ר.
אחד הדברים המרכזיים והחשובים בהגרלה הנוכחית הוא העדפת משרתי המילואים: 50% מהדירות בכל פרויקט שמופיע בהגרלה שמורות להם, ומתוכן 25% מיועדות ללוחמים בלבד. בפועל, אם חיילי המילואים מהווים רק כ- 15%-20% מהמשתתפים, המשמעות היא סיכוי זכייה גבוה פי 2.5-3 לעומת זכאי
רגיל. לכך מתווסף יתרון נוסף, מילואימניקים משתתפים גם בהגרלה הייעודית וגם בהגרלה הכללית, כך שגם אם לא זכו במסלול המילואים, נשמרת להם הזדמנות נוספת במסלול הרגיל. השילוב הזה נותן בעצם יתרון כפול, ובחלק מהמקרים עשוי להקפיץ את סיכויי הזכייה למספרים חריגים ביחס
לשאר האוכלוסייה. חשוב לציין - עליכם לגשת ל-3 ערים. נראה כי ברעננה, באר יעקב ובנתניה, ההנחות אכן משתלמות ומבטאות הנחה דו ספרתית על מחיר הדירה.
גם אם אתם לא מתכוונים לגור באחת מהערים שצוינו - אתם יכולים לנצל את ההנחה, לרכוש את הדירה ולהשכיר אותה,
ובמקביל לשכור דירה באזור אחר. ברוב המקרים, פער המחיר מול שווי השוק מספיק גבוה כדי להפוך את העסקה להשקעה משתלמת, ולעיתים אף מאפשר לקבל מימון כמעט מלא מהבנק בלי להביא הון עצמי (למעט הסייג שהודגש לעיל), זה קורה בעיקר כי הבטוחה שווה הרבה יותר ממחיר הרכישה. עוד
דבר חשוב, ייתכן שזו ההגרלה האחרונה במתכונת הנוכחית, עם הנחות כה משמעותיות, בעקבות חוסר ההסכמות בין האוצר, רמ"י ומשרד השיכון - שככל הנראה יגבילו את ההגרלות רק לאזורים בהם המחיר למ"ר (לפי שוק חופשי, לא עולה על כ-20 אלף שקל) - משמע בפריפריה.
קריאה מומלצת - דירה בהנחה יוצאת לדרך - הנה הפרטים המלאים; ולמה זכאים חייבים להשתתף?
מהו גובה ההטבה?
למי שעומד בתנאי הזכאות, הגרלות 'דירה בהנחה' הן הזדמנות אמיתית להגיע לדירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. מדובר באפשרות שניתנת לרבים אשר אין באפשרותם
לרכוש דירה בשוק החופשי לקבל הנחה משמעותית - ובחלק מהמקרים היא מתקרבת למיליון שקל. ככל שמדובר בערים במרכז הארץ, גובה ההנחה בפועל נוטה להיות גבוה יותר.
גם בהגרלה הנוכחית צפויות הנחות גדולות, מאחר שנקודת החישוב היא מועד כניסת הפרויקט למאגר, ולעיתים
הדבר קרה לפני שנתיים או שלוש – תקופה שבה מחירי הדירות עלו בצורה חדה. אמנם ההנחה מוגבלת ל־25% ממחיר הייחוס ולתקרה של 500 אלף שקל, אך בפועל, אם מחיר הדירה במועד הכניסה למאגר היה נמוך בהרבה ממחיר השוק כיום, ההנחה האפקטיבית עשויה להיות גבוהה בהרבה. לדוגמה: פרויקט
שבו דירה הוערכה לפני שלוש שנים ב־1.4 מיליון שקל, וכיום שוויה 2 מיליון שקל - תימכר במחיר של כ־1.05 מיליון שקל. בפועל מדובר בהנחה של כמעט 50% מהמחיר הריאלי בשוק, ובחיסכון של קרוב למיליון שקל.
- דירה בהנחה בבאר יעקב - הטבה של כ-800 אלף שקל לזוכים; חצי מהדירות למילואימניקים
- דירה בהנחה ברעננה - מעל 1,200 דירות ב-19 אלף שקל למ"ר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
7.6 אלף דירות בהגרלה
במסגרת
ההגרלה שנפתחת היום יוגרלו כ-7.6 אלף דירות ברחבי הארץ, לרבות בבאר יעקב, יבנה, קרית עקרון, נתניה, עפולה, נוף הגליל, קריית ביאליק, ירושלים. דירה בהנחה היא דרך של רבים שלא יכולים להגיע לדירה לרכוש דירה. המדינה נותנת הנחה - ואתם צריכים לקחת. גם אם זה לא באזור
שלכם, כדאי לכם להשתתף. לא כל יום מקבלים מתנה, וחשוב להדגיש שהיקף ההנחות בעתיד יירד, כפי שנאמר קודם לכן.
