המשבר בשוק הדירות יכול היה להיפתר דרך בנייה מאסיבית של דיור להשכרה ארוכת טווח. זה הפתרון בעולם, גם בארה"ב, גם בבריטניה ולמעשה ברוב המדינות המערביות. הממשלות שם טיפחו ועודדו בנייה להשכרה לטווח ארוך. 

זה התחיל גם אצלנו לפני כחמש שנים. הפער בין הביקוש לדירות להיצע הדירות קבוע וגורם לעליות מחירים ואת הפער הזה אפשר לסגור על ידי בנייה של דירות להשכרה ארוכת טווח. ככה ניתן היה לפתור את מצוקת הדיור, אלא שזה תהליך ארוך. כדי להגיע למערכת משומנת של בנייה של דירות להשכרה ארוכת טווח בהיקף של אלפי דירות בשנה ואפילו מעבר ל-10 אלף דירות כאלו, יש צורך במנגנון משומן, יעיל ויש צורך בהיתכנות כלכלית.

  היצע הדירות קטן מהביקוש

 

בינתיים זה מיושם, אבל לא באופן שמזיז את המחוג, כשבשנתיים האחרונות היתרונות הכלכליים של המהלך, נעלמו על רקע העלייה בריבית. אין רציונל כלכלי לגופים להיכנס לתחום ולקבל תשואה של אולי 3% כשהריבית גבוהה יותר. אם וכאשר הריבית תרד ואם יהיו תמריצים נוספים ליזמים ולמשקיעים, המשוואה יכולה להשתנות.

• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
• רשות המסים: אין מס על שכר דירה שמתקבל בהליך התחדשות עירונית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

 

עידוד בנייה של דירות להשכרה ארוכת טווח

בשנה האחרונה משרד השיכון והבינוי, האוצר לצד בדיקות מול השטח, בוחנים הרבה אפשרויות. ההצעות שנזרקו לאוויר רבות ומגוונות - החל מאפשרות לתת למשקיעים פרטיים לרכוש דירות להשקעה לטווח ארוך. זה יכול להיות כלכלי כי ההנחה בדירות האלו היא משמעותית - סדר גודל של 20% על מחיר השוק מכיוון שמדובר בדירות "נחותות" שלא ניתן למכור אותן למשך שנים רבות ויש חובה להשכיר אותן לטווח ארוך בדיסקאונט על מחיר השוק.

ולמרות זאת, מדובר ברעיון נכון שעשוי להיות אטרקטיבי לרוכשים, אבל הוא לא יביא מסה של רוכשים ולכן יש הצעות חדשות כדי לעודד את שוק השכירות.  ההצעה החדשה במשרד השיכון היא להפחית את מס הרכישה בתנאי שבעל הדירה השכיר את הדירה לטווח ארוך. כלומר, כדי להגדיל את האטרקטיביות של רכישת דירות להשקעה, משרד השיכון מבקש להקל על תשלום מס הרכישה. חשוב להדגיש - זו לא הקלה ליזם או למשקיע המוסדי שמלווה את היזם, זו הקלה לאדם ספציפי שרוכש דירה להשקעה.

 

מס רכישה נמוך - עוד מתנה למשקיעים בנדל"ן

מס רכישה על דירה שנייה הוא כיום 8%, בעוד שבדירה ראשונה מס רכישה הוא אפס עד קרוב ל-2 מיליון שקל ואז עולה במדרגות שמתחילות ב-3%. הפער בתשלום מס רכישה בין דירה ראשונה לשנייה הוא משמעותי וההקלה הזו יכולה לצרף מעגל של משקיעים נוספים לשוק. 

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

הבעיה שלא בטוח שהם יביאו בשורה - הם תופסים את המקום של אנשים שרוצים לקנות דירות ולא יכולים ולכן שוכרים דירה. הם לא מבטאים גידול בהיצע הדירות, הם מבטאים שינוי בתמהיל הרוכשים - יותר רוכשים להשקעה, פחות רוכשים לבעלות. 

השילוב שלהם במסגרת הפרויקטים הייעודיים לבנייה לטווח ארוך הוא מביא סוג של בשורה כי הוא מאפשר ליזם שמתקשה היום בגלל מודל עסקי לא כלכלי (התשואה מול ריבית החוב כפי שהוסבר למעלה) לגייס עוד משקיעים לפרויקט ולהביא אותו לנקודת הסיום מהר יותר.

מה התשואה של משקיע בנדל"ן?

משקיע פרטי שמקבל הטבה במס רכישה מייצר למעשה תשואה גבוהה יותר בכמה עשיריות ממשקיע שלא מקבל הטבת מס. ונדגים - נניח שהדירה עולה 2 מיליון שקל ומושכרת ב-5,000 שקל בחודש.

מדובר בשכר דירה כולל של 60 אלף שקל בשנה שמהווה תשואה של 3% וזה כאשר לא משלמים מס רכישה. אם משלמים מס רכישה, העלות עם המס מסתכמת ב-2.16 מיליון שקל והתשואה יורדת ל-2.78%. 

זה לא משפיע מאוד על כדאיות ההשקעה בדירות להשקעה, אבל ברור שזה מספק יתרונות. לצד יתרונות שמיועדים לרוכשי דירה להשקעה בפרויקטים של דירות להשקעה לטווח ארוך, בעיקר רכישה בהנחה, יש כאן כבר תשואה מכובדת,צ וזה עוד בלי שלוקחים בחשבון את ההשבחה של הדירה על פני השנים.

בדקנו כאן - האם כדאי לרכוש דירה להשקעה? התוצאות הפתיעו וכאן יש מידע על התשואה משכר הדירה. 

כך או אחרת, זה עדיין בשלב ההצעה ועד שזה יגיע ליישום, אם בכלל, יעבור זמן. ככל הנראה, הוראה כזו כלפי משקיעים פרטיים בפרויקטים שמוגדרים לשכירות ארוכת טווח, תהיה מיושמת יותר בקלות - המשקיעים האלו קיבלו כאמור לאחרונה אפשרות לקנות דירות בפרויקטים בהנחה על מחיר השוק אך עם חובה לחכות 15-20 שנים עד למכירה. בטווח הזה הדירות מושכרות לטווח ארוך ואין למשקיעים שליטה על המחיר - זה נעשה דרך חברת הניהול. 

הנחה של 20% בערך ברכישת דירות כאלו והנחה ממס רכישה, לצד פטור ממס על שכר דירה, מאפשרים למשקיעים ליהנות מרווח שוטף של לפחות 3% בשנה, כשבנוסף הם מרוויחים את עליית הערך השוטפת ואחרי 20 שנה הם גם יכולים לממש את ההנחה בעצת רכישת הדירה. אם למשקיע בדירות להשכרה יש תשואה של 7% בשנה (מבלי להתייחס לאינפלציה), כאן יש בהערכה גסה כ-1%-1.5% יותר מכך.