ועדת הכספים של הכנסת אישרה בתחילת השבוע את התיקון לתקנות מיסוי מקרקעין, לפיו עולים חדשים ישלמו מס רכישה מופחת של חצי אחוז על דירה יחידה ששוויה עד 6 מיליון שקל. המטרה היא כמובן לעודד עלייה, בעיקר בקרב עולים שסובלים מהאנטישמיות הגואה בארצם ומעוניינים להשתכן בישראל.

התיקון החדש נותן לעולים אפשרות לא לשלם מס עד המדרגה הראשונה (ממש כמו ישראלים, עד כ-1.978 מיליון שקל) כשמסכום זה ועד 6 מיליון שקל ישלם 0.5% ומעל הסכום הזה ועד 20 מיליון שקל – לפי דרגות מס רגילות. כלומר, עולה שירכוש כעת דירה יקרה, עלול לשלם עשרות ומאות אלפי שקלים פחות ביחס לתושב ישראל. אם הוא רכש דירה ב-6 מיליון שקל, הוא שילם בעבר כ-210 אלף שקל, כשעכשיו הוא ישלם 20 אלף שקל (תושב ישראל שאינו עולה ישלם כ-195 אלף שקל). כלומר – הטבה של כמעט 200 אלף שקל, ישירות מהמדינה. במצב הזה, יותר עולים עלולים לרכוש דירות ובממוצע – להביא לעלייה נוספת, גם אם אינה משמעותית והיא בשוליים ביחס למספר העסקאות הכולל.

עד היום, נזכיר כי עולה שילם 0.5% עד שווי המדרגה הראשונה ועוד 5% מעליה (כלומר, אם עולה רכש דירה של 1.9 מיליון שקל הוא שילם כ-15 אלף שקל, כשישראלי היה פטור), כשאין אבחנה בין דירה יחידה או נוספת. המצב הזה יצר חוסר צדק – עולה שהגיע לארץ יכל אמנם לשלם חצי אחוז עבור דירה זולה, אבל חלק מהם אנשים אמידים מאוד ומשקיעים בארץ, כך שהם יכלו לרכוש דירה נוספת תחת שיעורי מס מופחתים של 5%, במקום 8%. כלומר, עולים שרכשו דירה ראשונה במחיר של עד 1.978 מיליון שקל – יצאו נפסדים. עולים שרכשו דירות יקרות (רוב העסקאות שלהם בישראל היו מעל המחיר הזה) – שילמו פחות מס.

אז מה יקרה עכשיו? האם בימים שבהם משרד האוצר רוצה להוריד את מחירי הדירות, זו החלטה נכונה? האם הביקוש לא יגדל ומחירי הדירות לא יאמירו? מצד אחד, ההחלטה הזאת תגדיל את מספר העולים שירכשו דירה ראשונה, אבל היא עלולה להגביל את מספר העולים המשקיעים. הם יכלו לקנות דירת יוקרה ולשלם מס מקסימלי של 5% וכעת ישלמו עוד כמה עשרות אלפי שקלים על דירה ממוצעת להשקעה. מצד שני, עולים חדשים שהתלבטו אם להגיע קיבלו מענק שמן מהמדינה - אז למה שלא יגיעו ארצה אם יש להם כוונה לרכוש דירה יקרה?

• 2 חדרים בת"א ב-1.8 מיליון, 5 חדרים בהרצליה ב-7.7 מיליון - עסקאות אחרונות במרכז
• בכמה ירדו מחירי הפנטהאוזים במהלך משבר הנדל"ן ולמה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לקחנו את מספר תושבי החוץ מסך המשקיעים, כדי לראות האם משקלם הוא גבוה. בחודש מאי הם רכשו 156 דירות (מתוך כ-1,300 דירות שרכשו המשקיעים בכלל, כלומר 12% בערך), גידול של 16% בערך לעומת החודש הקודם. במקביל, הם מכרו 39 דירות בחודש מאי, כך שנטו הם רכשו 117 דירות בלבד - נמוך משמעותית מהערכות שהשמיעו גורמים בענף מאז פרוץ המלחמה. בדקנו איפה הם רכשו – כ-70% מהם עשו זאת באזור ירושלים.

כלומר, ההערכה היא שאזור ירושלים עלול להיפגע מרכישות של עשרות דירות בחודש לאחר התיקון, כשבכל האזורים האחרים כמו נתניה ותל אביב מדובר בדירות בודדות בלבד. יחד עם זאת, נראה כי מספר תושבי החוץ שזו דירתם הראשונה יעלה בצורה ניכרת. לפי גורמים בענף, במידה ותתפתח מלחמה זה עשוי לעכב את חזרתם, אך במצב בו המלחמה תסתיים, זה עלול להסתכם במאות דירות בחודש ובעשרות אלפי דירות בטווח הקצר, מה שיציף את השוק ויגרום לעלייה נוספת במחירי הדירות גם ללא קשר להטבה, שעשויה לחזק מעט את שוק דירות היוקרה.

נכון, התופעה הזאת היא כרגע עדיין בשוליים, אבל אם מישהו חשב להילחם במחירי הדירות, אז התופעה הזאת עלולה לקלקל מעט – היא מבריחה עוד משקיעים מהשוק (במה שעלול לעודד עלייה של מחירי השכירות בעקבות היצע מוגבל של דירות להשקעה) וגורמת לעלייה בביקוש, בעיקר עבור דירות יוקרה באזור 4-6 מיליון שקל – שם הפיתוי הוא גדול והחיסכון במס משמעותי.

• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?