רק לפני חודשיים וחצי מינה שר האוצר בצלאל סמוטריץ' צוות לגיבוש המלצות חקיקה בנושא מס רכוש - ובקרוב מאוד יגיעו גם המסקנות הראשונות שלו, שעלולות לחולל שינוי משמעותי בשוק הנדל"ן.

ההיצע הנמוך של דירות וקרקעות בתקופה המלחמה הוכיח שגם הפחתת הביקוש לשיעורים מהנמוכים שידענו בשנים האחרונות, לא הובילו להורדת מחירי הדירות. בפועל כבר חמשה חודשים שמחירי הדירות עולים כשקצב עליית המחירים השנתי מגיע ל-10%. 

כעת, המדינה מחפשת פתרון אחר - היא הולכת על צד ההיצע. הצוות שמינה שר האוצר אמור לגבש המלצות חקיקה בנושא מס רכוש על מקרקעין לא בנויים, פרט לקרקע חקלאית ותוך התייחסות להשוואה בינלאומית ולהבנת הסיבות ההיסטוריות שהובילו להפחתת מס הרכוש לשיעור אפסי.

השורה התחתונה היא ברורה - המדינה רוצה לשחרר קרקעות, ומהר. היא מטילה מסים, קנסות במילים אחרות, על יזמים או פרטיים שיחזיקו בקרקעות. לא נוח לה שיזמים ומשקיעים מחזיקים בקרקע בלי לבנות עלייה ובכך מעכבים את הגדלת ההיצע של דירות לבנייה. היא רוצה לזרז את הבנייה, להגדיל את ההיצע, ובכך להוריד את מחירי הדיור.ישחררו יותר קרקעות לבנייה? קרקע ריקה בדרום (איציק יצחקי)

• הטבה לעידוד העלייה: אפס אחוז מס לעולים חדשים
• הישג ל-ICL? - תקבל 2.5 מיליארד דולר על החזרת זיכיון ים המלח למדינה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

זו אולי הודאה בכישלון של המדינה בניסיון להגדיל את ההיצע דרך אמצעים מאקרו ומיקרו כלכליים אחרים, כמו העלאת ריבית אגרסיבית (שבמקור אמורה לגרום להורדת המחירים, אבל בעקיפין - גרמה למשקיעים לברוח) וההחלטה להשאיר את מס הרכישה למשקיעים על כנו (8%) לפחות בשנתיים הבאות, כדי לפנות את השטח לרוכשים פוטנציאלים שאינם משקיעים.

כל זה קרה יחד עם פתיחת מכרזים חדשים של רמ"י ומכרזי דירה בהנחה, אבל בפועל - לא עזר. אנחנו רואים עליית מחירים הדרגתית בחודשים האחרונים והשוק חוזר לעלות, בין היתר בשל מבצעי היזמים.צריך להבין שכיום מס רכוש קיים בחוק, אבל שיעורו עומד על 0%. ההערכות מדברות על כך שגביית מס תניב לפחות 2.5 מיליארד שקל בשנה ותגדיל משמעותית את ההיצע. חשוב לציין: לא מדובר רק בקרקעות לבניית צמודי קרקע, אלא בייעוד למגורים גם בבנייה רוויה.

אלה רוב יחידות הדיור וההערכה היא שבעקבות הטלת מס כזה, שבעבר היה נהוג להטיל אותו על בעלי קרקע שניצלו פחות מ-30% מזכויות הבנייה שלהם, ישחרר בבת אחת אלפי יחידות דיור לשוק בכל שנה, מה שיצמצם את הפער בין ביקוש להיצע. בפועל, המס הממוצע שהוטל הוא בגובה של עד 2.5% מערך הקרקע. תחשבו על זה: החברה שמחזיקה בקרקע ששווה 100 מיליון שקל בדרום תל אביב - תצטרך לשלם 2.5 מיליון שקל בשנה (גם לכך יש מגבלות והיא עשויה לשלם 1.2% בלבד אם מדובר במלאי עסקי - במקרה כזה היא תשלם 1.2 מיליון שקל). בחישוב פשוט - נראה שזה מס שחברה גדולה בהחלט יכולה לעמוד בו. אנחנו זוכרים שהיזמים הגדולים שילמו השנה מאות אלפים מדי חודש על עלויות המימון הגבוהות ולא נרתעו מכך שהביקוש לדירות ירד.

• ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
• הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

אז האם המס הזה (אם וכאשר יעבור חקיקה) ידגדג להם? יכול להיות שבתוספת לעלויות המימון הגבוהות התשובה היא כן, בכל מקרה, התשובה אינה חד משמעית. יש קבלנים ויזמים לא ממונפים שלא דואגים מהמס העתידי הצפוי, אבל היזמים והקבלנים הקטנים, אלא שחיים מרכישת קרקעות בודדות ובנייה של צמודי קרקע למשל - הם יכולים להיות בלחץ גדול מהאירוע הזה. יכול להיות שהם ישחררו קרקעות מהר יותר.

במשרד האוצר מעריכים שההחלטה של הצוות, שכולל את הכלכלן הראשי (ד"ר שמואל אברמזון), מנהל רשות המסים (שי אהרונוביץ'), הממונה על התקציבים (יוגב גרדוס), מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון (יהודה מורגנשטרן) ונציג היועץ המשפטי לממשלה, תתקבל תוך חודש-חודשיים. המשימה הראשונה הייתה לשמוע את הציבור. ביום שישי האחרון פגה האופציה של הציבור להגיב. המטרה הייתה להבין מה חושבים אנשי האקדמיה ובכלל, אנשי נדל"ן, על הקשר בין הטלת מס רכוש על מקרקעין פנויים ועידוד בניה על המקרקעין, על אופן הטלת המס, שיעורו ואופן תשלום המס ואפילו על הטלת מס רכוש על נכסים שאינן מקרקעין.

ההערכה היא שחלק מהאנשים שכתבו את ההערות יוזמנו לשיחה עם ראשי הועדה. "מס רכוש הוא מס צודק ונכון, טוב עשתה רשות המסים שגיבשה את הרעיון ואני מקווה שהיא תחזיר אותו", אומר שמאי המקרקעין אומיד סולימני, מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר.

מה זה יעשה לשוק?

"אני סבור שמס רכוש יגרום לשחרור נוסף של היצעי קרקעות לבנייה רוויה, אשר מוחזקות על ידי גורמים פרטיים וגורמים עסקיים. בשנים האחרונות, בשל היצע נמוך ועליות מחירים, הם דוגרים על הקרקעות ומשחררים אותן במשורה. האפקטיביות של מס הרכוש היא בעצימות שלו, ובגובה המס. ככל שהמס יהיה גבוה יותר, כך הוא יהיה אפקטיבי יותר בנושא לשחרור הקרקעות".

מדברים על מס של עד 2.5%. היזמים שילמו השנה מאות אלפי שקלים ויותר בחודש בגלל עלייה של הוצאות מימון ולא בטוח שזה מה ישנה. זה ירתיע אותם?

"מס הרכוש נועד לאלה שמחזיקים בקרקעות בטרם החלו את הבנייה. בסוף, זה תלוי מה גובה המס. לדעתי, אף חברה לא תרצה לשלם מס גבוה מדי. צריך להטיל מס גבוה יותר, ועדיין - לשמור על פרופורציות. אם אתה שואל אותי, המס צריך להיות מדורג".

כלומר, לפי מספר יחידות דיור?

"בדיוק. ככל שמדובר בכמות יחידות גבוהה יותר, המס יהיה גבוה יותר".

זה מה שיוריד את המחירים?

"אני לא בטוח. זה יכול להיות עוד נדבך בסינרגיה של נדבכים נוספים, שיחד יכולים להוביל לירידת מחירי הדירות. צריך לזכור דבר מאוד פשוט: אם לקבלן יש מלאי גדול של קרקעות, לכאורה הוא יכול לבנות, לסיים פרויקט ואז להתחיל פרויקט נוסף. עם מס רכוש ברמה גבוהה, סביר להניח שהוא יעודד התחלות בנייה נוספות מלכתחילה, על מנת להימנע מה'קנס' הזה. שוק הנדל"ן, בסוף, משתמש בנוסחה מאוד פשוטה: היצע מול ביקוש. כשההיצע נמוך, המחירים גבוהים ולהפך בנוסחה הזאת, מס הרכוש אמור להגדיל את ההיצע וכפועל יוצא קיימת סבירות שהמחירים יירדו"."מס הרכוש אמור להגדיל את ההיצע". אומיד סולימני (פרטי)

עבור קרקע גדולה, עם מאות יחידות דיור, יכול להיות שהמס צריך להיות גבוה משמעותית? 5% נניח?

"שאלה טובה, מצד אחד הוא צריך להיות גבוה על מנת שנוכל לעודד בנייה, ומאידך - ההוא לא צריך להוביל לפשיטת רגל של קבלנים. המדינה צריכה לקבל את ההמלצות, אבל למצוא את קו התפר".