לפני יותר משני עשורים, כשהאם המנוחה עוד היתה בחיים, היא חתמה על הצהרה באגודת המושב, שבה ביקשה להכיר באחד מבניה - ד' - כבן ממשיך. עם זאת, ההליך לא הושלם אז, והסוגיה נותרה פתוחה. רק לאחר פטירת האם, חזרו הילדים להתכתש ביניהם בבית המשפט סביב מי יהיה זה שיקבל את הזכויות במשק המשפחתי. מה שנראה היה בתחילה כעניין טכני נהפך עם הזמן למאבק טעון בין האח שנותר במושב ועסק בחקלאות, לבין האח שעבר לגור בעיר, מכר בעבר משק אחר שהיה לו וניהל את מאבקו בעיקר בשמו של בנו, ב'.

האח א', שבנו וכלתו מתגוררים כיום באחד ממבני המשק, ואף נתבעו לסלק ידם ממנו, דרש שבית המשפט יכיר בו כזכאי להתקשר עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) כמי שמחזיק בזכויות בנחלה. מנגד, יתר האחים, כולל ד', הציגו מנגנון פנימי מוסכם שלפיו ד' רכש מהם את חלקם תמורת 200 אלף שקל לכל אחד - הצעה שא' לא הצליח להשוות, ונחל כישלון בגיוס מימון מתאים.

בית המשפט לא התעלם מהעבר החקלאי של שני האחים, אך ציין כי בניגוד לד', שאכן מתגורר במושב ומעוניין לעבד את המשק, א' פרש זה מכבר מעבודה חקלאית, התגורר בעיר במשך שנים ועבד במרכול. מעבר לכך, השופט התרשם כי עיקר מטרתו היתה להבטיח מקום מגורים לבנו ב' ולכלתו ג', שמתגוררים כיום במבנה בלתי חוקי בתוך שטח המשק, ולא לקיים בפועל משק חקלאי פעיל.

• אחות הורישה לאח אחד - השני לא מוותר; מה נפסק?
• קיבל דירה בצוואה ומכר אותה - והתברר שהצוואה לא תקפה; מה עושים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ד' היה היחיד שהצליח להוציא את הצעתו לפועל

עוד נקבע כי גם אם הסכם המשבצת מול רמ"י לא דורש במפורש תשלום לאחים האחרים, הרי שבני המשפחה היו רשאים לקבוע מנגנון פנימי מוסכם שכולל פיצוי כזה. כל האחים, כולל א', נטלו חלק בהתמחרות פנימית, והגישו הצעות כספיות זהות, אלא שד' היה היחיד שהצליח להוציא את הצעתו לפועל. השופט בן שלו דחה את טענותיו של א' בדבר קנוניה משפחתית והבהיר: "הטענה המשתמעת לפיה ככל שלא ניתן יהא לבחון את האפשרות לאזן את האינטרסים של בני המשפחה באמצעות תשלום כספי, תגבר עד מאוד הנטייה להתדיין... תחת הגעה להסכמות פנים משפחתיות".

הסיפור של ויקטור אסולין, שהחל עם רכישת מגרש בשכונת מקור חיים בירושלים עוד c-1976, הסתיים כמעט 50 שנה אחר כך בבית המשפט, כשניסה לטעון שהמבנה הישן שעל הקרקע הוא "דירת מגורים מזכה" - מונח שעשוי להעניק לו פטור ממס שבח או לפחות הקלה משמעותית. אלא שוועדת הערר שמעה את הטענות, בדקה את הראיות, ערכה ביקור בנכס, וקבעה פה אחד כי לא מדובר בדירה, לא מדובר במגורים, ובוודאי שלא במשהו המזכה בהטבת מס.

ההליך נפתח לאחר שאסולין מכר את זכויותיו במגרש תמורת 11 מיליון שקל (ובהמשך העדכון – 12.05 מיליון שקל). במסגרת הדיווח לרשויות המס, הוא ביקש לסווג את המבנה הישן שעמד על הקרקע כ"דירת מגורים מזכה", והעריך את שוויו העצמי של המבנה בכ-3.6 מיליון שקל. אלא שלטענת מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים, מדובר במבנה הרוס ונטוש, שאינו ראוי למגורים ואין לראות בו כלל כדירה. שומה חדשה שהוצאה חייבה את אסולין במס שבח מלא, תוך קביעה כי אינו זכאי לפטור או לחישוב ליניארי מוטב.

אסולין ערער על ההחלטה וטען כי המבנה שימש למגורים בשנות השבעים והשמונים של המאה הקודמת, כי הוא עצמו ורעייתו תכננו להתגורר בו בעתיד, וכי הייעוד התכנוני של הנכס היה "מגורים". הוא הדגיש גם צעדים שנקט לאורך השנים לקראת שיקום הנכס, כמו היוון זכויות, רכישת הבעלות המלאה בנכס וסילוק חובות. אלא שהוועדה, בראשות השופט אביגדור דורות, דחתה את כל טענותיו, וציינה כי, "לא מדובר בדירה, אלא במבנה נטוש, מוזנח ובלתי ראוי למגורים". בפסק הדין המפורט, הוסבר כי גם מבחינה משפטית וגם מבחינה עובדתית, הנכס אינו עומד בהגדרה של דירת מגורים. הוועדה הזכירה את ההגדרה שבחוק מיסוי מקרקעין, שלפיה "דירה או חלק מדירה... שבנייתה נסתיימה... ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה", והבהירה שהמבחן אינו רק תכנוני או כוונתי, אלא בראש ובראשונה פיזי. 

"הנכס איבד כל צביון פיזי של דירה"

הביקור שערכו אנשי רשות המסים בנכס העלה ממצאים קשים: מדובר במבנה הרוס וחשוף, ללא תשתיות מים, חשמל או גז, נטול חלונות, דלתות, מטבח, שירותים או כל מתקן אחר המאפשר מגורים. השופט דורות הבהיר בהחלטתו כי, "הראיות מלמדות כי הנכס איבד כל צביון פיזי של דירה, ואינו יכול להיחשב לדירת מגורים לא בפועל ולא בכוח". הוועדה לא הסתפקה במצב הפיזי של הנכס, ובחנה גם את השימוש שנעשה בו בפועל לאורך השנים. מתצהירים, מסמכים ועדויות התברר כי במשך עשורים שימש המבנה לצרכים מסחריים בלבד: בתחילה הוא שימש חנות למכירת חלקי חילוף, לאחר מכן מחסן לעצים ולבסוף לאחסנת כלי רכב. גם כשלא נעשה בו שימוש מסחרי, לא נעשה בו כל שימוש למגורים. אפילו אשתו של אסולין הודתה בחקירה כי, "לא היה ראוי למגורים".

• הבית נפגע במלחמה? תוכלו למכור אותו בלי מס או לבחור בהתחדשות עירונית
• לידיעת משפרי הדיור: האוצר מנסה לקצר מחדש את תקופת הפטור ממס שבח ל-18 חודשים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אסולין ניסה לטעון כי בשנות השבעים התגוררה במבנה דיירת מוגנת בשם דוידי, אך הוועדה דחתה את הטענה. השופט דורות העיר כי "מדובר בטענה לא מבוססת, שנשענה רק על עדויות שמיעה של קרובי משפחה, ללא אסמכתאות וללא זיקה למועד הרלוונטי - יום המכירה". גם מבחינת התכנון העירוני, קבעו חברי הוועדה כי הנכס אינו מיועד למגורים. תוכנית שהיתה בתוקף בעת המכירה ייעדה את המבנה לשימור מסחרי בלבד, ואיפשרה שימושים כמו בית קפה או מסעדה - אך לא למגורים. במלים אחרות, גם לו היה שיפוץ עתידי, לא ניתן היה להסב את המבנה לדירה.