בית משפט השלום בחיפה דחה באחרונה תביעה בדרישה לתשלום דמי תיווך שהגישה חברת פמילי נדל"ן והשקעות (RE/MAX Family), נגד שני הצדדים בעסקת למכירת דירה. לאחר שהעובד מטעם החברה, שלפי הנטען פעל לקידום העסקה, לא הגיע לדיון לצורך מתן עדות, הטיל השופט הבכיר רמזי חדיד ספק בכך שיש לו בכלל רשיון לעסוק בתיווך. בנוסף, השופט קבע כי המתווך לא היה הגורם היעיל בעסקה, כך שהחברה שבה הוא עובד לא זכאית לתשלום כלשהו.

ראשית המקרה במאי 2018, אז חתם בעל דירה ברחוב השומר שבקריית ביאליק על הסכם עם התובעת, חברה שעוסקת בתיווך נדל"ן, לצורך מכירתה. לאחר החתימה הגיע אחד מעובדי החברה, שנטען כי הוא מתווך, תלה שלט גדול בחזית הדירה שעליו נכתב "למכירה", ואת הפרטים כדי ליצור קשר עמו.

רופא שיניים שמרפאתו ממוקמת בסמוך לדירה הבחין בשלט ופנה למתווך. בהמשך, ביולי 2018, נחתם הסכם תיווך גם בין הרופא לבין החברה, והוא ביקר בדירה. בחלוף שנה נוספת חתמו המוכר והרופא על הסכם לרכישת הדירה תמורת 2.5 מיליון שקל. לאחר ששני הצדדים לעסקה סירבו לשלם דמי תיווך לחברה כפי שדרשה, הוגשה נגדם התביעה לבית המשפט.

החברה טענה כי ההיכרות בין שני הנתבעים נוצרה על ידי המתווך שמועסק מטעמה, ונוכח הפעולות שנקט – הוא היה הגורם היעיל בהתקשרות שנוצרה ביניהם, וכתוצאה מכך גם בהסכם המכר שנחתם לבסוף. לכן, לטענתה, היא זכאית לדמי התיווך ולסכומים נוספים בהיקף כולל של 161,776 שקל.

• מתווך יזכה בפיצוי המוסכם אף שלא היה גורם יעיל
• קנה דירה 4 חודשים אחרי שמתווכת הראתה לו אותה - האם חייב לשלם תיווך?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מנגד, טענו הנתבעים כי לא מתקיימים התנאים לקבלת דמי תיווך. לדבריהם, למעט תליית השלט האמור, המתווך הנ"ל לא עשה שום דבר כדי למכור את הדירה. בנוסף, לא הוכח כי יש לו רישיון תיווך כנדרש. לדברי המוכר, בתום תקופת הבלעדיות הוא תלה שלט נוסף מיוזמתו, ורק לאחר מכן נועדו הצדדים והחליטו לחתום על הסכם המכר עבורה. בנסיבות אלה, טענו הצדדים, יש לדחות את התביעה.

השופט חדיד הסביר כי לפי החוק, מתווך זכאי לקבל דמי תיווך רק אם התקיימו כמה תנאים, כמו החזקה ברשיון תיווך, והיותו הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

לגבי התנאי הראשון, השופט הדגיש כי החברה לא הציגה לבית המשפט רשיון תיווך על שם העובד שליווה את הצדדים לעסקה, ודי בכך כדי לדחות את התביעה. גם את התנאי השני החברה לא הצליחה להוכיח, בעיקר מפני שאותו מתווך כלל לא הגיע לבית המשפט לצורך מתן לעדות. במצב שנוצר, העד היחיד שהופיע מטעם החברה בנוגע לפעולות שבהן נקט המתווך היה אחד ממנהליה, אלא שהאחרון הודה כי מעולם לא פגש בעצמו את הצדדים לעסקה, ושאת כל המידע ביחס להתקשרות קיבל מהעובד.

• עו"ד חלה לאחר ששמע על פיטוריו - ודרש הכרה מביטוח לאומי
• ייצוגית נגד כביש 6 נדחתה: פסקל לא מזכה בהטבות
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

השופט חדיד קבע כי מדובר בעדות מפי השמועה, שלא תורמת לפתרון הסוגייה אם אותו מתווך היה אכן הגורם היעיל שהביא להתקשרות הנתבעים בהסכם המכר.

השופט הבהיר כי הוא לא מתעלם מכך שהמתווך הנ"ל תלה את השלט בחזית הדירה, ועשה עוד כמה פעולות תיווך מינוריות, אלא שמלבדן הוא "לא עשה מאומה במסגרת התיווך בין הנתבעים. יתירה מכך, המפגש בין הנתבעים לא היה באמצעותו או הודות לפועלו, אלא בעקבות הקשר שנוצר בין בנו של הקונה לבין המוכר, וזאת באמצעות פרטי האחרון שהופיעו על השלט שהוא תלה על חזית הבית", הוא כתב.

לאור כל אלה, דחה השופט את התביעה, וחייב את פמילי נדל"ן והשקעות לשלם לנתבעים הוצאות משפט בסכום של 31,590 שקל.

על פי החוק, מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם הצליח לגרום לעשיית הסכם מכר או הסכם שכירות בעניין נכס שלגביו הוא ביצע את עסקת התיווך, ובתנאי שהמתווך היה הגורם היעיל שהביא לידי חתימת ההסכם. במקרה שכמה מתווכים פעלו והביאו לידי ההסכם, ייתכן שכולם יהיו זכאים לדמי תיווך - בתנאי שהחתימו את הלקוח על מסמך מסודר בנושא. מתווך שהיה אחד הגורמים להסכם המכר או השכירות אך לא היה "הגורם היעיל" להסכם זה, ייתכן שלא יהיה זכאי לדמי תיווך. כשנחתם הסכם בלעדיות, הנחת המוצא היא שהמתווך הוא הגורם היעיל שהביא להסכם (בתנאי שביצע את פעולות השיווק הנ"ל), אלא אם הלקוח יוכיח אחרת.

תנאי נוסף לקבלת דמי תיווך הוא שהלקוח חתם על מסמך של "הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין", ובין היתר צוין בו סכום דמי התיווך שעל הלקוח לשלם. ייתכנו מקרים חריגים שבהזמנה בכתב חסר פרט מסוים. במקרים האלה המתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אם יוכל להראות שניתן להשלים את הפרט החסר בדרכים אחרות, למשל באמצעות מסמך אחר או על סמך פרטים שהמתווך הוכיח שהוא מסר אותם. לעומת זאת, במקרים שבהם כלל לא קיים מסמך הזמנה כתוב, המתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך. תנאי נוסף לקבלת דמי התיווך הוא שהמתווך בעסקה אכן מחזיק ברשיון תיווך, ומופיע ברשימת המתווכים המורשים.

במקרה אחר, שהוכרע בבית משפט השלום בירושלים בשנה שעברה, אדם רכש דירה בירושלים מזוג מבוגר בכמעט 3 מיליון שקל. לצורך הרכישה הוא נפגש עם המתווכת שאותה הסמיכו בני הזוג לטיפול בדירה. בפגישה הוא חתם על הסכם עם המתווכת, שבמסגרתו היא אף הציעה לו דירות נוספות לבחינה. לאחר תקופה נרקמה העסקה והוא רכש את הדירה. להפתעתה של המתווכת, סירב הרוכש לשלם לה את דמי התיווך וטען כי היא לא היתה הגורם היעיל בעסקה. המתווכת מיהרה להגיש תביעה כנגדו.

במקרה נוסף, דחה שופט בית משפט השלום בפתח תקווה, אמיר לוקשינסקי גל, תביעה בנושא, בהיעדר הסכם הכולל את הפרטים הנדרשים ובהינתן הפרת חובת נאמנות והגינות של המתווך, וכן בהיעדר הוכחה שהמתווך שימש הגורם היעיל בעסקה. במקרה הזה, מתווך הציע דירה מכינוס נכסים למכירה וטען שיש לו בלעדיות - דבר שהתברר כשקר. הרוכשת שהבינה שנפלה בפח, לא שילמה את דמי התיווך, והמתווך - רן פיכמן, תבע אותה והפסיד.