"המשבר במשרדים - קודם במחירי השכירות, אחר כך במכירות"
חוות דעת שנערכה לאחרונה באזור שוק המשרדים בפתח תקוה מגלה תופעה מדאיגה - הביקוש נמוך, משרדים שלמים נותרים מיותרים והמחירים בהתאם - יורדים. זה המצב בפתח תקוה - עיר שלא הפסיקה בשנים האחרונות להוציא היתרי בניה והיום סובלת מאינפלציית משרדים. ואם זה לא מספיק, הגיעה סביבת הריבית הגבוהה והנחיתה מכה קשה על התחום - המשקיעים זנחו את השוק לטובת השקעה סולידית, שמייצרת להם תשואה דומה בהתחשב בעובדה שהם לא מצליחים להשכיר את כל המשרדים שלהם.
"נגישות גבוהה". משרדים באזור הבורסה בת"א (איציק יצחקי)
שמאי המקרקעין אומיד עודד סולימני, לשעבר מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ערך לאחרונה מספר חוות דעת באזור שבהן הוא גילה ממצאים חדשים. "תופעה מדאיגה", הוא קורא לזה. "שינוי מגמה בשוק המשרדים, בעיקר באזורים שאינם אזורי ביקוש".
סולימני מחלק את שוק המשרדים ל-3 קטגוריות. "הראשונה היא הקטגוריה של אזורי הביקוש - מתחם הבורסה ברמת גן, תל אביב, מתחם הרב מכר ברמת השרון שמפתח צירי תנועה מעולים, הרצליה, הרצליה פיתוח, אלה האזורים הנגישים עם הרכבות". האזור השני הוא שוק המשרדים בערים הקטנות, ברמה סוציו אקונומית גבוהה. "יש ערים קטנות שיש בהן אוכלוסיה ברמה סוציואוקונומית גובהה - סביון קריית אונו, רמת השרון, נס ציונה, ערים שיש בהן מבנה משרדים בסמיכות, שנהנות מחוזקה מסוימת, שמהוות אלטרנטיבה", הוא מסביר. "יש שם אוכלוסיה גבוהה, העוסקת במקצועות חופשיים בעיקר, ויש להם יתרון מסוים. זאת בעיקר אוכלוסיה של צווארון לבן, משרדי עו"ד, רו"ח, קליניקות פרטיות - הם שמעדיפים להישאר קרוב לבית וגם להם יש ביקוש".
החלק השלישי הוא שוק המשרדים בפתח תקוה. "הוא שונה מאוד מכל מה שהכרנו. עיריית פתח תקוה בחרה לאשר תוכניות בצורה כמעט סיטונאית, מבלי להבחין בצד הביקוש. כמעט כל מי שביקש להגדיל תכנית הצליח. הדבר הזה הוביל להצפה של שטחי משרדים באזור, הן של תוכניות שמאושרות והן של מחירי היצע. השילוש הזה, בין הצפה בפתח תקוה, כלומר באזורים שהם לא אזורי ביקוש עם ריבית 6%, יחד עם שוק ההייטק שנפגע והדרישה למשרדים באזורי ביקוש, הוביל לביקוש נמוך באזורים שאינם אזורי ביקוש ומשם להורדת מחיר. אנחנו עדים לבניינים באכלוס חסר. על פי ההערכות, בב.ס.ר פתח תקוה היוקרתית עומדת התפוסה על 40%, חרף העובדה שהם נתמכים ברכבת הקלה".
איך אתה מסביר את מה שקורה בשוק?
"עד לפני מספר שנים כשהריבית הייתה אפסית, שוק ההייטק פרח. הייתה תופעה מדהימה, חברות הייטק שכרו קומות שלמות במגדלי יוקרה בתל אביב במחירים שיכולים להגיע ל-200 שקל למ"ר ועשו שיפוץ של 3,000 שקל למ"ר על חשבונן, כשההסכם מסתיים בעוד שנתיים. דמי השכירות אז נדבך קטן בתוך גיוס הכספים שלהן. היום חברות הייטק מצמצמות שטחים ומציעות שטחים בשכירות משנה".
הירידה היא ליניארית?
"ממש לא, לא לכולן. הפגיעה הקלה היא באזורי הביקוש אבל המשמעותית היא בכאלה שאינם אזורי ביקוש, כלומר בתל אביב, רמת השרון, במתחם הבורסה - שם יכולה להיות ירידת מחירים, אבל לא התרסקות. ההתרסקות תהיה במעגלים אחרים".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
בפתח תקוה התופעה מדאיגה יותר.
"יש עוד מגדל משרדים בפתח תקוה שאני מכיר ובו שנה אחרי קבלת טופס 5, שיעור התפוסה עמד על 9%. רק לאחרונה נחתמה בבניין עסקה נוספת בקומות הגבוהות בתמורה ל-40-45 שקל לרמת מעטפת. אלה נתונים חסרי תקדים. ישנם בנינים באזורי התעשיה בקריית אריה ורמת סיב שעליהם מתנוססים שלטי ענק של השכרה. כלומר, אין ביקוש".
והמחיר יורד.
"קודם מחיר השכירות. המשבר במשרדים בא לידי ביטוי קודם כל במחירי השכירות, ועובדה - קומות במגדלים בפתח תקוה הושכרו במחיר של 40-45 מעטפת כשגמר מלא מוצע למכירה במתחם הב.ס.ר בגבולות 65 שקל. כל אלה, מעידים על תחילת ירידת מחירים. אז אמרנו: קודם יש שינוי במחירי השכירויות ואז, רק כשאנשים נאלצים לממש, יש ירידה במחירי המכירה".
"נקודת המפנה - אפריל 2022". סולימני (פרטי)
כמה הריבית השפיעה באחוזים?
"נקודת המפנה שלנו היא באפריל 2022, עליית הריבית מאוד השפיעה. זה הגדיל עלויות מימון, הכביד על המשק וכפועל יוצא פגע גם בענף המשרדים".
היזמים לא ממהרים?
"קח מספרים: ב-20 קומות משרדים יש עלות בנייה של לא פחות מחצי מיליארד שקל. אני מדבר על עלות כוללת. בריבית של 6% יש קושי רב, יכול להיות שיש גבוליות מסוימת בכדאיות הכלכלית".
אז למה ממשיכים לבנות בפתח תקוה?
"ולא רק זה, ביג תבנה בקרוב מתחם ענק 40 אלף מ"ר מסחר ועוד 172 אלף מ"ר משרדים בנוסף למלונאות. הכל שטחי עיקריים, תוסיף עוד שטחי שירות של 30% ואת העובדה כשיש שם עוד מתחמי משרדים באזור. זה ציר רווי. יש שם רכבת קלה, אבל במתחמים שלהם רכבת כבדה צמודה יש ביקוש יותר גבוה. למה? כי יש להם נגישות לעובדים מכל רחבי הארץ והרכבת הקלה משרתת רק את מי שבתוואי של הציר. במתחם הבורסה יש קו אדום, אבל גם את תחנת הרכבת".
ובכל זאת, יש מעט התחלות בנייה.
"התחלות הבנייה מתחלקות לשני חלקים: הבנייה כיום היא חלק מקבלת התרי בנייה מקרקע שנרכשה לפני שנתיים ושלוש. ידוע לי על מקרה אחד שבו אחרי שקומת המרתף הסתיימה הבעלים החליטו להקפיא את הבנייה ולבצע שימוש בקומת המרתף לטובת חניות. בנוסף, עסקאות המכר שרואים היום אלה מימושי אופציה, חוזים שנחתמו לפני שנה וחצי כשהשוק היה טוב. שוק העסקאות עדיין קפוא".
מה שיעור ההיוון וכמה הוא בפתח תקוה?
"שיעור ההיוון האחרון (של השמאי הממשלתי, א"י) שפורסם הוא מהמחצית הראשונה של שנת 2022 והוא עמד על 6.7%. בתקופה הזאת הריבית עדיין דשדשה. מאז ועד היום לא פורסם סקר נוסף, אך ידוע כי הגורמים העיקריים שמשפיעים הם הריבית במשק והסיכון. כשהריבית במשק עלתה, שיעור ההיוון עלה ויש לזה משמעות על שווי הנכסים. כיום, אני מניח ששיעור ההיוון נושק ל-8% בפתח תקוה, בשל הסיכון הרב".
מה לא עשו נכון?
"הוועדה המחוזית חטאה לתפקיד שלה. הרשויות המקומיות אישרו בצורה לא מבוקרת שטחי משרדים. הטריגר לעיריות היה קבלת הכנסות מארנונה שהם גבוהים משמעותית ממגורים ומאידך השירותים הניתנים למשרדים המוניציפלים הם נמוכים משמעותית. כלומר, חוץ מפינוי אשפה אין להם הוצאות - לא חינוך ולא תרבות. אז העיריות אישרו סיטונאית שטחים והמחוזית הבינה רק לאחרונה שיש הצפה. מה היא עשתה? אישרה תכניות שכפופות לביצוע, כלומר תוך זמן מוגבל. אני עד לתכנית שהעירייה עשתה לאחרונה, שבתב"ע נרשם שככל שלא יהיה היתר תוך 4 שנים לפרויקט, הזכויות יתאדו. זה מוכיח שגם במחוזית התחילו להפנים שיש היצעים גדולים בפתח תקוה ולמרות זאת הסעיף הזה מגביל ועלול לפגוע בהכנסות מהיטלים. הם עושים את זה כדי לעצור את הסחף".
למה לא להפוך את המשרדים למגורים?
"בטווח הארוך זה יתקדם. השאלה היא מתי. אני מאמין שבסופו של יום המגדלים שטרם נבנו בבנייה רוויה לא ישנו ייעוד אבל יאפשרו עירובי שימושים של דיור בר השגה ודיור לשכירות ארוכת טווח".
עד שזה יגיע לראשי הערים.
"הרשויות נרתעות כי זה עלול לפגוע בהכנסות מארנונה, אבל אני מאמין שזו הדרך הנכונה. הפתרון לשוק המשרדים יהיה לאפשר העצמת זכויות למשרדים תוך מתן אחוז שימוש לדיור למגורים להשכרה. הסבירות לאפשר שינוי ייעוד נמוך מאוד. אז מה עושים? מאפשרים לך לבנות במקום 10 קומות 20 קומות, אבל 25% יהיה למגורים להשכרה. יש רשויות מקומיות שאישרו תכניות מתאר שמאפשרות את זה".
- 7.מציאותי 01/05/2024 13:00הגב לתגובה זומה פתאום ועדות צריכות להתערב בהיצע ובביקוש?? שיעשו את עבודתם ויאפשרו לכוחות השוק לפעול. האם כשיש יותר ביקוש הוועדות עובדות שעות נוספות להוציא היתרים??
- 6.ארי 30/04/2024 18:37הגב לתגובה זושמאי תותח עשה לי פעם עבודה בהטל השבחה שיגע את הועדה
- 5.משקיען 29/04/2024 07:44הגב לתגובה זוהמשקיע הקטן שלא משכיר ועבר הזמן בו הוא לא צריך לשלם נאכל חי על ידי הארנונה ודמי הניהול.
- 4.זו רק ההתחלה (ל"ת)היסטוריון 29/04/2024 03:18הגב לתגובה זו
- 3.איל 28/04/2024 23:15הגב לתגובה זופה קבור הכלב
- 2.עוד כתבת לובי לשינוי יעוד למגורים. אתר פח לחומר שיווקי. (ל"ת)כלכלן בחי"ר 28/04/2024 23:13הגב לתגובה זו
- 1.כלכלן 28/04/2024 21:47הגב לתגובה זולמה באים בטענות לרשויות המקומיות או הוועדות המחוזיות? לא תפקידן לחשוב על הביקוש. הן צריכות לאשר כל מה שעומד בתקן ובחוק. זה לא עניין שלהן אם יהיו מספיק שוכרים או המחירים ירדו.
- שאבי 29/04/2024 07:38הגב לתגובה זוצריך לבדוק השפעות של אזורים הנראים נטושים.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
