"המשבר במשרדים - קודם במחירי השכירות, אחר כך במכירות"
חוות דעת שנערכה לאחרונה באזור שוק המשרדים בפתח תקוה מגלה תופעה מדאיגה - הביקוש נמוך, משרדים שלמים נותרים מיותרים והמחירים בהתאם - יורדים. זה המצב בפתח תקוה - עיר שלא הפסיקה בשנים האחרונות להוציא היתרי בניה והיום סובלת מאינפלציית משרדים. ואם זה לא מספיק, הגיעה סביבת הריבית הגבוהה והנחיתה מכה קשה על התחום - המשקיעים זנחו את השוק לטובת השקעה סולידית, שמייצרת להם תשואה דומה בהתחשב בעובדה שהם לא מצליחים להשכיר את כל המשרדים שלהם.
"נגישות גבוהה". משרדים באזור הבורסה בת"א (איציק יצחקי)
שמאי המקרקעין אומיד עודד סולימני, לשעבר מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ערך לאחרונה מספר חוות דעת באזור שבהן הוא גילה ממצאים חדשים. "תופעה מדאיגה", הוא קורא לזה. "שינוי מגמה בשוק המשרדים, בעיקר באזורים שאינם אזורי ביקוש".
סולימני מחלק את שוק המשרדים ל-3 קטגוריות. "הראשונה היא הקטגוריה של אזורי הביקוש - מתחם הבורסה ברמת גן, תל אביב, מתחם הרב מכר ברמת השרון שמפתח צירי תנועה מעולים, הרצליה, הרצליה פיתוח, אלה האזורים הנגישים עם הרכבות". האזור השני הוא שוק המשרדים בערים הקטנות, ברמה סוציו אקונומית גבוהה. "יש ערים קטנות שיש בהן אוכלוסיה ברמה סוציואוקונומית גובהה - סביון קריית אונו, רמת השרון, נס ציונה, ערים שיש בהן מבנה משרדים בסמיכות, שנהנות מחוזקה מסוימת, שמהוות אלטרנטיבה", הוא מסביר. "יש שם אוכלוסיה גבוהה, העוסקת במקצועות חופשיים בעיקר, ויש להם יתרון מסוים. זאת בעיקר אוכלוסיה של צווארון לבן, משרדי עו"ד, רו"ח, קליניקות פרטיות - הם שמעדיפים להישאר קרוב לבית וגם להם יש ביקוש".
החלק השלישי הוא שוק המשרדים בפתח תקוה. "הוא שונה מאוד מכל מה שהכרנו. עיריית פתח תקוה בחרה לאשר תוכניות בצורה כמעט סיטונאית, מבלי להבחין בצד הביקוש. כמעט כל מי שביקש להגדיל תכנית הצליח. הדבר הזה הוביל להצפה של שטחי משרדים באזור, הן של תוכניות שמאושרות והן של מחירי היצע. השילוש הזה, בין הצפה בפתח תקוה, כלומר באזורים שהם לא אזורי ביקוש עם ריבית 6%, יחד עם שוק ההייטק שנפגע והדרישה למשרדים באזורי ביקוש, הוביל לביקוש נמוך באזורים שאינם אזורי ביקוש ומשם להורדת מחיר. אנחנו עדים לבניינים באכלוס חסר. על פי ההערכות, בב.ס.ר פתח תקוה היוקרתית עומדת התפוסה על 40%, חרף העובדה שהם נתמכים ברכבת הקלה".
איך אתה מסביר את מה שקורה בשוק?
"עד לפני מספר שנים כשהריבית הייתה אפסית, שוק ההייטק פרח. הייתה תופעה מדהימה, חברות הייטק שכרו קומות שלמות במגדלי יוקרה בתל אביב במחירים שיכולים להגיע ל-200 שקל למ"ר ועשו שיפוץ של 3,000 שקל למ"ר על חשבונן, כשההסכם מסתיים בעוד שנתיים. דמי השכירות אז נדבך קטן בתוך גיוס הכספים שלהן. היום חברות הייטק מצמצמות שטחים ומציעות שטחים בשכירות משנה".
הירידה היא ליניארית?
"ממש לא, לא לכולן. הפגיעה הקלה היא באזורי הביקוש אבל המשמעותית היא בכאלה שאינם אזורי ביקוש, כלומר בתל אביב, רמת השרון, במתחם הבורסה - שם יכולה להיות ירידת מחירים, אבל לא התרסקות. ההתרסקות תהיה במעגלים אחרים".
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
בפתח תקוה התופעה מדאיגה יותר.
"יש עוד מגדל משרדים בפתח תקוה שאני מכיר ובו שנה אחרי קבלת טופס 5, שיעור התפוסה עמד על 9%. רק לאחרונה נחתמה בבניין עסקה נוספת בקומות הגבוהות בתמורה ל-40-45 שקל לרמת מעטפת. אלה נתונים חסרי תקדים. ישנם בנינים באזורי התעשיה בקריית אריה ורמת סיב שעליהם מתנוססים שלטי ענק של השכרה. כלומר, אין ביקוש".
והמחיר יורד.
"קודם מחיר השכירות. המשבר במשרדים בא לידי ביטוי קודם כל במחירי השכירות, ועובדה - קומות במגדלים בפתח תקוה הושכרו במחיר של 40-45 מעטפת כשגמר מלא מוצע למכירה במתחם הב.ס.ר בגבולות 65 שקל. כל אלה, מעידים על תחילת ירידת מחירים. אז אמרנו: קודם יש שינוי במחירי השכירויות ואז, רק כשאנשים נאלצים לממש, יש ירידה במחירי המכירה".
"נקודת המפנה - אפריל 2022". סולימני (פרטי)
כמה הריבית השפיעה באחוזים?
"נקודת המפנה שלנו היא באפריל 2022, עליית הריבית מאוד השפיעה. זה הגדיל עלויות מימון, הכביד על המשק וכפועל יוצא פגע גם בענף המשרדים".
היזמים לא ממהרים?
"קח מספרים: ב-20 קומות משרדים יש עלות בנייה של לא פחות מחצי מיליארד שקל. אני מדבר על עלות כוללת. בריבית של 6% יש קושי רב, יכול להיות שיש גבוליות מסוימת בכדאיות הכלכלית".
אז למה ממשיכים לבנות בפתח תקוה?
"ולא רק זה, ביג תבנה בקרוב מתחם ענק 40 אלף מ"ר מסחר ועוד 172 אלף מ"ר משרדים בנוסף למלונאות. הכל שטחי עיקריים, תוסיף עוד שטחי שירות של 30% ואת העובדה כשיש שם עוד מתחמי משרדים באזור. זה ציר רווי. יש שם רכבת קלה, אבל במתחמים שלהם רכבת כבדה צמודה יש ביקוש יותר גבוה. למה? כי יש להם נגישות לעובדים מכל רחבי הארץ והרכבת הקלה משרתת רק את מי שבתוואי של הציר. במתחם הבורסה יש קו אדום, אבל גם את תחנת הרכבת".
ובכל זאת, יש מעט התחלות בנייה.
"התחלות הבנייה מתחלקות לשני חלקים: הבנייה כיום היא חלק מקבלת התרי בנייה מקרקע שנרכשה לפני שנתיים ושלוש. ידוע לי על מקרה אחד שבו אחרי שקומת המרתף הסתיימה הבעלים החליטו להקפיא את הבנייה ולבצע שימוש בקומת המרתף לטובת חניות. בנוסף, עסקאות המכר שרואים היום אלה מימושי אופציה, חוזים שנחתמו לפני שנה וחצי כשהשוק היה טוב. שוק העסקאות עדיין קפוא".
מה שיעור ההיוון וכמה הוא בפתח תקוה?
"שיעור ההיוון האחרון (של השמאי הממשלתי, א"י) שפורסם הוא מהמחצית הראשונה של שנת 2022 והוא עמד על 6.7%. בתקופה הזאת הריבית עדיין דשדשה. מאז ועד היום לא פורסם סקר נוסף, אך ידוע כי הגורמים העיקריים שמשפיעים הם הריבית במשק והסיכון. כשהריבית במשק עלתה, שיעור ההיוון עלה ויש לזה משמעות על שווי הנכסים. כיום, אני מניח ששיעור ההיוון נושק ל-8% בפתח תקוה, בשל הסיכון הרב".
מה לא עשו נכון?
"הוועדה המחוזית חטאה לתפקיד שלה. הרשויות המקומיות אישרו בצורה לא מבוקרת שטחי משרדים. הטריגר לעיריות היה קבלת הכנסות מארנונה שהם גבוהים משמעותית ממגורים ומאידך השירותים הניתנים למשרדים המוניציפלים הם נמוכים משמעותית. כלומר, חוץ מפינוי אשפה אין להם הוצאות - לא חינוך ולא תרבות. אז העיריות אישרו סיטונאית שטחים והמחוזית הבינה רק לאחרונה שיש הצפה. מה היא עשתה? אישרה תכניות שכפופות לביצוע, כלומר תוך זמן מוגבל. אני עד לתכנית שהעירייה עשתה לאחרונה, שבתב"ע נרשם שככל שלא יהיה היתר תוך 4 שנים לפרויקט, הזכויות יתאדו. זה מוכיח שגם במחוזית התחילו להפנים שיש היצעים גדולים בפתח תקוה ולמרות זאת הסעיף הזה מגביל ועלול לפגוע בהכנסות מהיטלים. הם עושים את זה כדי לעצור את הסחף".
למה לא להפוך את המשרדים למגורים?
"בטווח הארוך זה יתקדם. השאלה היא מתי. אני מאמין שבסופו של יום המגדלים שטרם נבנו בבנייה רוויה לא ישנו ייעוד אבל יאפשרו עירובי שימושים של דיור בר השגה ודיור לשכירות ארוכת טווח".
עד שזה יגיע לראשי הערים.
"הרשויות נרתעות כי זה עלול לפגוע בהכנסות מארנונה, אבל אני מאמין שזו הדרך הנכונה. הפתרון לשוק המשרדים יהיה לאפשר העצמת זכויות למשרדים תוך מתן אחוז שימוש לדיור למגורים להשכרה. הסבירות לאפשר שינוי ייעוד נמוך מאוד. אז מה עושים? מאפשרים לך לבנות במקום 10 קומות 20 קומות, אבל 25% יהיה למגורים להשכרה. יש רשויות מקומיות שאישרו תכניות מתאר שמאפשרות את זה".
- 7.מציאותי 01/05/2024 13:00הגב לתגובה זומה פתאום ועדות צריכות להתערב בהיצע ובביקוש?? שיעשו את עבודתם ויאפשרו לכוחות השוק לפעול. האם כשיש יותר ביקוש הוועדות עובדות שעות נוספות להוציא היתרים??
- 6.ארי 30/04/2024 18:37הגב לתגובה זושמאי תותח עשה לי פעם עבודה בהטל השבחה שיגע את הועדה
- 5.משקיען 29/04/2024 07:44הגב לתגובה זוהמשקיע הקטן שלא משכיר ועבר הזמן בו הוא לא צריך לשלם נאכל חי על ידי הארנונה ודמי הניהול.
- 4.זו רק ההתחלה (ל"ת)היסטוריון 29/04/2024 03:18הגב לתגובה זו
- 3.איל 28/04/2024 23:15הגב לתגובה זופה קבור הכלב
- 2.עוד כתבת לובי לשינוי יעוד למגורים. אתר פח לחומר שיווקי. (ל"ת)כלכלן בחי"ר 28/04/2024 23:13הגב לתגובה זו
- 1.כלכלן 28/04/2024 21:47הגב לתגובה זולמה באים בטענות לרשויות המקומיות או הוועדות המחוזיות? לא תפקידן לחשוב על הביקוש. הן צריכות לאשר כל מה שעומד בתקן ובחוק. זה לא עניין שלהן אם יהיו מספיק שוכרים או המחירים ירדו.
- שאבי 29/04/2024 07:38הגב לתגובה זוצריך לבדוק השפעות של אזורים הנראים נטושים.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
פיתוח פארק ליניארי משולב דופן בנויה ברובע גלילות. קרדיט הדמיות: מזור פירשט אדריכליםמהפכה ברמת השרון - העיר תגדל פי 4; איך זה ישפיע על המחירים?
ההסכם מתבסס על על פינוי מחנות צה"ל בגלילות והעתקת מפעל תע"ש ממיקומו הנוכחי והוא כולל הקמה של למעלה מ-57,000 יחידות דיור חדשות לצד שטחי תעסוקה ומסחר; ההשקעה עבור פיתוח תשתיות צפויה לעמוד על למעלה מ-10 מיליארד שקל; וגם עסקאות נדל"ן אחרונות ברמת השרון, מה קרה למחירים ואיך הפרויקטים העתידים ישפיעו על המחירים?
רמת השרון רמת השרון לקראת מהפכה. רמ"י והעירייה חתמו על הסכם גג להגדלת כמות הדירות בעיר ב-57 אלף - זו לא סתם הגדה, זה בערך פי 4 מהכמות דירות הקיימות בעיר. זה ישפיע על התחבורה, על השירותים של העירייה, על המחירים. אמנם התכנית עתידה להיות בשולי העיר, כמעט בכל היקפה (למעט בגבול הצפוני עם הרצליה) ולא צפוי לפגוע במהלך החיים בעיר עצמה, ובנוסף, לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, כבר היום רמת השרון היא אחת הערים שבהן קודמו הכי הרבה תוכניות פינוי-בינוי יחסית לגודל האוכלוסייה. כך או כך, גם אם תהיה פגיעה כלשהי במרקם החיים בעיר בעקבות בנייה מאסיבית במשך שנים רבות, בהמשך זה אמור להיות לרווחת כולם. המחירים במצב של גידול ענק בהיצע, אמורים לרדת, אבל זה רק בתיאוריה. בפועל, עם הביקוש הגדול לדירות, אז גם אם ההיצע יפגע במקומות ובשכונות מסוימים, האזור ימשיך להיות אטרקטיבי.
צריך לסייג - זה ייקח זמן. להזיז את תע"ש זה פרויקט של שנים, להזיז את גלילות זה פרויקט של שנים רבות. אבל יש בתוכנית פרויקטים שכבר אפשר להניע אותם - מדובר באלפים רבים של דירות שיכולות להיבנות תוך 4-5 שנים.
בשנתיים האחרונות המחירים בעיר עלו בצורה משמעותית. דירה ממוצעת בעיר נמכרת בסביבות 4.3-4.5 מיליון שקל והמחיר למ״ר מתקרב כ-45-48 אלף שקל למ"ר. מי שמחפש איכות חיים, חינוך טוב וקרבה לתל אביב, ממשיך להסתכל על רמת השרון.
ההתחדשות העירונית תופסת תאוצה. לא מעט פרויקטים של פינוי–בינוי ותמ״א 38 יוצאים לדרך או כבר בביצוע, בעיקר במורשה וברחובות כמו ריינס ואוסישקין. זה משנה את המראה של השכונות וגם את שווי הנכסים. בעירייה כבר פועלת מנהלת ייעודית לנושא, שמלווה דיירים ויזמים. הנה עסקאות אחרונות, ובהמשך על התוכנית הענקית שתהפוך את רמת השרון מהקצה אל הקצה.
- ביג גלילות: האם זה הקניון שישנה את כללי המשחק בישראל?
- הטירוף בנווה גן ברמת השרון: מחירי צפון ת"א - דירה ב-6 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב דובגר 5 נמכרה דירה בקומה שנייה, בת 4 חדרים, בשטח של 109 מ"ר, תמורת 3.5 מיליון שקל (32.1 אלף שקל למ"ר).
ברחוב ביאליק 5 נמכרה דירה בקומה שנייה, עם 3.5 חדרים, בשטח של 69.3 מ"ר, במחיר של 2.85 מיליון שקל (41.1 אלף שקל למ"ר).
דירה בקומה חמישית, בת 4 חדרים וללא כתובת רשומה, נמכרה בשטח של 100 מ"ר, במחיר של 5.7 מיליון שקל (57.2 אלף שקל למ"ר).
ביושע בן נון 4 נמכרה דירה בקומה שנייה, 4 חדרים, בשטח של 98.9 מ"ר, במחיר של 3.9 מיליון שקל (39.4 אלף שקל למ"ר).
דירה ברחוב יבנה 68 בקומה שמינית, עם 6 חדרים ושטח של 154 מ"ר, נמכרה תמורת 6.8 מיליון שקל (43.9 אלף שקל למ"ר).
בגולומב 5 נמכרה דירה בת 3 חדרים בקומה שנייה, בשטח של 58.8 מ"ר, במחיר של 3.8 מיליון שקל (65.3 אלף שקל למ"ר).
בהחלוץ 13 נמכרה דירה בקומה 15, עם 5 חדרים, בשטח של 120.9 מ"ר, במחיר של 3.6 מיליון שקל (30 אלף שקל למ"ר).
דירה בת 3.5 חדרים ללא כתובת מדויקת, בקומה שישית, נמכרה בשטח של 82 מ"ר, במחיר של 4.8 מיליון שקל (58.4 אלף שקל למ"ר).
בן גוריון 13 ראתה עסקה של דירת 3 חדרים בקומה שלישית, בשטח של 61.9 מ"ר, שנמכרה ב־2.4 מיליון שקל (39.2 אלף שקל למ"ר).
בהגנה 4 נמכרה דירה בת 4 חדרים, בקומה שנייה, בשטח של 95 מ"ר, במחיר של 3.3 מיליון שקל (34.3 אלף שקל למ"ר).
בגולומב 17 דירה עם 4.5 חדרים בקומה שישית, בשטח של 110 מ"ר, נמכרה תמורת 4.05 מיליון שקל (36.8 אלף שקל למ"ר).
ברחוב רמז 4 נמכרה דירה בת 5 חדרים בקומה ראשונה, בשטח של 111 מ"ר, במחיר של 2.75 מיליון שקל (24.8 אלף שקל למ"ר).
דירה בגולומב 21 בקומה חמישית, 4 חדרים, נמכרה בשטח של 85 מ"ר, במחיר של 3.6 מיליון שקל (41.8 אלף שקל למ"ר).
רחוב ויצמן 18 הציג עסקה של דירה בקומה שלישית, 5 חדרים, בשטח של 112 מ"ר, שנמכרה תמורת 4.6 מיליון שקל (41.1 אלף שקל למ"ר).
מהפכה ברמת השרון
נחתם הסכם גג חדש ומשמעותי בין רשות מקרקעי ישראל לעיריית רמת השרון, ביוזמת שר הבינוי והשיכון ויו"ר מועצת מקרקעי ישראל חיים כץ. ההסכם כולל בניית למעלה מ־57 אלף יחידות דיור חדשות והקמת שטחי תעסוקה ומסחר בהיקף
של כ־2.5 מיליון מ"ר, בהשקעה כוללת של מעל 10 מיליארד שקל בפיתוח תשתיות עירוניות – תחבורה, ניקוז, מוסדות ציבור ושטחים פתוחים.
