"צפוי ביקוש מאוד גבוה לדירות בשנים הקרובות, המחירים לא יירדו"
בשוק הדיור למגורים מורגשת התעוררות בחודשים האחרונים. יש יותר תנועה של רוכשים פוטנציאליים במשרדי המכירות של החברות, יש הרבה יותר עסקאות לעומת החצי השני של 2023 וגם מחירי הדירות חזרו לעלות.
ההתעוררות בשוק מורגשת גם בדיווחים של חברות הנדל"ן למגורים הציבוריות, שמרביתן עדכנו על קפיצה במכירות מתחילת השנה.
ביום חמישי האחרון פרסמה אחת החברות היותר קטנות בשוק, צרפתי, מצגת. צרפתי עוסקת בייזום ובנייה של פרויקטים למגורים, משרדים ומסחר.
את 2023 סיימה החברה עם הכנסות של כ-297 מיליון שקל, ירידה חדה לעומת כ-470 מיליון שקל ב-2022. הרווח הגולמי שלה עמד על כ-92 מיליון שקל לעומת 197 מיליון שקל ב-2022, ובשורה התחתונה היא הציגה רווח של 33 מיליון שקל אשתקד לעומת רווח של כ-113 מיליון שקל ב-2022. ההון העצמי עמד על כ-501 מיליון שקל לאחר שהחברה חילקה דיבידנד בהיקף של כ-63 מיליון שקל אשתקד.
צרפתי הוקמה בשנת 1992 על ידי צבי צרפתי ומנוהלת כיום על ידי שני בניו, משה ורפי, המכהנים כמנכ"לים משותפים. החברה נסחרת כיום בבורסה בשווי של כ-515 מיליון שקל, לאחר עלייה של 47% בשנה האחרונה.
שיעור הרווח הגולמי של החברה ירד מ-42% בשנת 2022 לכ-31% ב-2023. בשיחה עם ביזפורטל אומר משה צרפתי כי "היה לנו פרויקט אחד חריג ברשל"צ שהקפיץ לנו את הממוצע. בשנים האחרונות הממוצע של הרווח הגולמי שלנו עמד על כ-30% ואנחנו שואפים להמשיך להיות סביב הממוצע".
- ב-27 מ׳ שקל: מהדרין רוכשת שליטה בחברת התחדשות עירונית
- טירת הכרמל: במקום 48 דירות, שני מגדלים עם 280 דירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצגת הראיתם שיש לכם כ-4,360 יחידות דיור בשלבים שונים של ביצוע (36 פרויקטים מתוכם 9 בהקמה ושיווק), עוד 7,444 דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית שאחוז החתימה שם נמוך מ-50%. למה דווקא 50%?
"אנחנו חברה שמרנית והחלטנו לדווח על התקדמות לפי 50%. זה לא עניין משפטי, יש כאלה שמדווחים כבר בשיעור נמוך הרבה יותר. אלה פרויקטים שאנחנו צופים שיגיעו להבשלה יותר מאוחר".
לפי המצגת יש לכם הכנסות צפויות של 11.3 מיליארד שקל בשנים הקרובות ורווח גולמי צפוי של כ-2.2 מיליארד שקל, בין השאר בפרויקטים של התחדשות עירונית. אתה יכול לפרט קצת יותר על זה?
- העולות - היורדות - הסחירות; המניות הבולטות בת"א
- ג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- אלו המניות שיזכו לביקושים והיצעים בשל עדכון המדדים
"סך כל הפרויקטים, כולל התחדשות עירונית שצפויים להבשיל בשנתיים-שלוש הקרובות אמורים להגיע להכנסות של יותר מ-11 מיליארד שקל. מדובר על פרויקטים שיסתיימו עד סוף העשור. בממוצע הפרויקטים אמורים להתחיל בשנים הקרובות ולהסתיים עד 2030".
לדבריו, "בהתחדשות עירונית הרווחיות הגולמית היא הרבה יותר נמוכה מהממוצע שלנו, בשיעור של 16%-20% לערך. אבל אני חוזר ואומר שאנחנו חברה שמרנית, אז יכול להיות שזה יהיה יותר גבוה".
איך אתם מתמודדים עם המחסור בעובדים?
לדברי צרפתי, "רוב עובדי החברה עם עובדים זרים. אבל, אנחנו כן מרגישים מחסור בעיקר דרך קבלני המשנה שלנו, שחלקם מעסיקים עובדי שטחים, והם לא מגיעים לעבודה בימים אלה. במהלך החודש הזה אנחנו מוסרים כ-200 דירות בבאר יעקב ללא איחור. ועבדנו קשה כדי לעמוד בזה. אז אנחנו בינתיים מצליחים להסתדר, אבל אני צופה בעיה לקבלנים בעתיד הלא רחוק".
לדבריו, "באופן כללי, אני רואה מחסור רציני בעובדים. המדינה בכלל לא באירוע של הבעת עובדים זרים. במהלך החודשים האחרונים היו צריכים להגיע 20-30 אלף עובדים זרים ולא הגיעו אפילו 1,000 עובדים. לדעתי, הבעיה הולכת להחמיר. אי אפשר מצד אחד לא לשחרר פועלים מהשטחים וגם מהצד השני לא להביא עובדים זרים. הנדל"ן זה אחד הקטרים של המשק אז אי אפשר לא להתייחס לבעיה הזאת"
"אין מספיק קרקע פנויה"
מה אתה חושב על השוק בכלל? לאיזה אזורים יש כיום יותר פוטנציאל השבחה ועליית ערך?
"במדינת ישראל אין מספיק קרקע פנויה, ברובה של המדינה. הדרישה השנתית הממוצעת היא לכ-70 אלף יחידות דיור. בעתיד הלא רחוק כנראה שנראה 2 סוגים של הגירה - בתוך ישראל מצפון ודרום לאזור המרכז, אנשים שלא יירצו לגור באזורי עימות. נוסיף לזה הגירה שצפויה להגיע מאירופה וארה"ב בגלל האנטישמיות, אז אני מעריך שבגלל זה ואולי גם גורמים נוספים יהיה ביקוש מאוד גבוה לדירות בשנים הקרובות. גם המלחמה בין רוסיה ואוקראינה משפיעה. הביקושים האלה יפגשו עליית מחירים ברמת הביצוע, אם בגלל הריבית ובגלל תשומות הבנייה".
מדד מחירי הדירות שפרסמה הלמ"ס בשלושת החודשים האחרונים רשם עלייה של 0.2%, 1.2% ו-1% בחודשים האחרונים. אז גם אם המדד הזה לא הכי מדויק ומעודכן, כשהלמ"ס קובעת שמחירי הדירות בעלייה, זה מוביל את הציבור שחיכה על הגדר, לחזור למסע החיפושים.
מחירי הדירות יעלו לדעתך?
צרפתי: "קטונתי. אני ממש לא יודע. תחושת הבטן אומרת שהמחירים יעלו, אבל המחירים כבר גבוהים היום אז קשה לדעת. ממקור ראשון אני אומר שהמחירים לא יכולים לרדת בגלל מחסור בעובדים, עליות בתשומות, מחסור בקרקעות וביקושים. אני מעריך שהמחירים דווקא לא יעלו, אבל בגלל שכבר כיום המחירים מאוד גבוהים אז לאן עוד נעלה? אני רוצה לקוות שהמחירים לא יעלו אבל קשה לי מאוד לראות איך הם יכולים לרדת".
אתם מחלקים דיבידנד ואפילו הגדלתם חלוקה ב-2023. אתם מתכננים להמשיך להגדיל את החלוקה?
- 16.פח חשדתי חחחחח 23/04/2024 11:56הגב לתגובה זולמה שיעריך הפוך? בחייאת ביזפורטל, די לקדם אינטרסנטים. השוק גוסס. שילכו הקבלנים והמתווכים וכל החבר׳ה שרוצים להוריד לנו את העור לקלף תפוחי אדמה אצל רותי רוסו, עוד מעט לא תהיה להם עבודה.
- 15.יעלי 22/04/2024 09:40הגב לתגובה זווימשיכו להתרסק בחמש השנים הבאות בעוד 50 אחוז.
- 14.אנונימי 21/04/2024 21:26הגב לתגובה זולפני חודשיים הם ביקשו הטבות מהמדינה?!?!משכו דיבידנד ומשכורות, מציגים שיעורי רווחיות נמוכים כדי שיאשרו להם תוכניות .
- 13.חברה מצויינת (ל"ת)21/04/2024 21:10הגב לתגובה זו
- 12.למה לטרוח לספר לנו שהמחירים לא ירדו? מישהו בלחץ? (ל"ת)מאמין בן מאמין 21/04/2024 19:34הגב לתגובה זו
- 11.אנונימי 21/04/2024 18:51הגב לתגובה זוחשבתי שמנכל חברת נדלן יגיד ששווה להמתין והמחירים ירדו בעתיד
- 10.אל תאמינו לו . אינטרסנט. (ל"ת)איציק 21/04/2024 18:35הגב לתגובה זו
- 9.התרסקות (ל"ת)מתווך גוש דן 21/04/2024 18:30הגב לתגובה זו
- 8.טל 21/04/2024 17:02הגב לתגובה זואנחנו עוד נראה, ליצן מגוחך שכמותך.
- 7.שוקי-משקיע בשוק ההון 21/04/2024 16:49הגב לתגובה זוהבחור הנעים הינו בעל אינטרס מובהק ועל כן יש לקחת את דבריו בערבון מוגבל ולא להתרגש.רוב הציבור במינוס והזוגות הצעירים מתקשים לגייס הון עצמי ראשוני (מלבד אלו שנעזרים בהורים). מצב הנדל״ן בכי רע. תחילה יהיו ירידות חדות ביד 2 ולאחר מכן על דירות חדשות. הקבלנים והיזמים בלחץ ולכן כל יומיים עולה לכאן אינטרסנט תורן. חג שמח.
- 6.אייל 21/04/2024 16:20הגב לתגובה זורק השמדת משטר הנדלן הציוני ע"י משמרות המהפכה יביא את המחירים למחריים נורמאליים
- 5.חיפה עיר בתנופה המחירים בזינוק במיוחד בשכונות החוף (ל"ת)בן 21/04/2024 16:11הגב לתגובה זו
- 4.אה 21/04/2024 16:04הגב לתגובה זוצלילת מחירים התחילה? למה יש מודעות ביד 2 ומדלן שמוקפצות שוב ושוב, גם לאחר הורדת מחירים קיצונית??? למה דוחפים הרבה פרסומות של פרוייקטים של קבלנים??? האם הם לא מצליחים למכור??? מוזר...
- 3.אדם 21/04/2024 15:50הגב לתגובה זואומר שמחירי הדירות חייבות לרדת בצורה משמעותית ולהתאים עצמם לכח הקניה!
- ל 21/04/2024 15:56הגב לתגובה זוגם היה חייב לרדת ב 2008 אחרי משבר הסאב, ומכה עלה מאז ? וכמה מי שקנה חיסל מהמשכנתא ? תפסיק לעשות התאמות לכח הקניה...
- 2.נחמה 21/04/2024 15:41הגב לתגובה זויש לזה שם בכלכלה ,כן המגמה הכללית בירידה - עד שיתפתח לצלילה
- 1.גכדעגכגנכ 21/04/2024 15:32הגב לתגובה זוכי כולם ירוצו אל המרכז. זו צריכה להיות הכותרת, כי לא מזמן פורסם שהישראלים מסתערים על דירות בשדרות והמחירים שם מזנקים

אופנהיימר: אפסייד של 30% בטבע
בבית ההשקעות אופנהיימר מציינים לחיוב את השיפור בכל חטיבות הפעילות של חברת התרופות, את העלאת התחזיות להכנסות מאוסטדו ויוזדי, והתקדמות בפיתוח מולקולת ה-TL1A; מחיר היעד למניה על 30 דולר עם המלצת "תשואת יתר"
אופנהיימר מפרסמים סקירה חיובית על טבע טבע -1.91% בעקבות דוחות הרבעון השלישי, שבהם הציגה החברה הכנסות של 4.5 מיליארד דולר - עלייה של 3% מהתקופה המקבילה וגבוהה מהצפי שעמד על 4.34 מיליארד דולר.
כל חטיבות הפעילות - הגנריקה, הביוסימילרס ותרופות המקור - הראו שיפור בתוצאות, וטבע העלתה את התחזיות השנתיות שלה. בבית ההשקעות אופנהיימר משאירים את המלצת ה-Outperform ומחיר היעד על 30 דולר למניה, כשהם מתבססים על מכפיל 6.7 לרווח התפעולי המתואם של 2026.
צמיחה בכל החטיבות
בחטיבת הגנריקה נרשמה צמיחה של 2% בהכנסות, ל-2.58 מיליארד דולר, מעל תחזית השוק שעמדה על 2.41 מיליארד דולר. בארה"ב בלטה עלייה של 7% (במונחי מטבע מקומי), שהובילה להכנסות של 1.18 מיליארד דולר, בעוד שבאירופה נרשמה ירידה של 5% עקב בסיס השוואה גבוה. שאר העולם הציג צמיחה מתונה של 3%. תחת אותה חטיבה משולבות גם תרופות הביוסימילרס, שמהן כבר הושקו 10 תרופות, ועוד שש צפויות עד סוף 2027. אופנהיימר מציין כי השקת התרופות באירופה ב-2027 צפויה להאיץ את קצב הצמיחה בתחום, כאשר התחזית להכנסות נותרת על 800 מיליון דולר.
בחטיבת תרופות המקור הממוסחרות בלטה צמיחה משמעותית באוסטדו (Austedo) - עלייה של 38% ל-618 מיליון דולר. גם יוזדי (Uzedy) הציגה צמיחה של 24% ל-43 מיליון דולר, ואג’ובי (Ajovy) עלתה ב-19% ל-168 מיליון דולר. טבע מאשררת את תחזית ההכנסות לאוסטדו לשנת 2027 - 2.5 מיליארד דולר - וצופה כי לאחר חדירה לשוק האירופי היא תגיע להכנסות שיא של כ-3 מיליארד דולר. בהתאם לכך, החברה העלתה את התחזית השנתית ל-2025 ל-2.05-2.15 מיליארד דולר. גם יוזדי מתקדמת בקצב מהיר מהצפי - עם תחזית מעודכנת של 190-200 מיליון דולר השנה, לעומת 150 מיליון בתחזית הקודמת. שתי התרופות, יחד עם האולנזפין שצפויה להגיע לשוק ב-2026, מוערכות לייצר בשיאן בין 1.5 ל-2 מיליארד דולר.
- טבע מזנקת ב-21% - האנליסטים צופים אפסייד של עוד 25%
- טבע מכה את התחזיות בהכנסות וברווח; המניה מזנקת
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בצד של הפיתוח, טבע מתכננת להגיש את זריקת האולנזפין (לטיפול בסכיזופרניה) ל-FDA עד סוף 2025, עם צפי למכירות מ-2026 והכנסות של עד 1.5 מיליארד דולר. מולקולת ה-TL1A, שמפותחת יחד עם סנופי, מתקדמת כמתוכנן, והחברה צופה לקבל בגינה תשלום ראשון של 250 מיליון דולר ברבעון הרביעי של השנה ועוד 250 מיליון נוספים ברבעון הראשון של 2026. בטווח הארוך מעריכה טבע כי מדובר בפוטנציאל הכנסות של 2-5 מיליארד דולר, לא כולל אינדיקציות נוספות.
חיים כצמן, מייסד ומנכ”ל קבוצת ג’י סיטי צילום:שלומי יוסףג'י סיטי ממשיכה לצנוח, האג"ח בתשואה של 10%
ג’י סיטי הגדילה את אחזקתה בחברת הבת סיטיקון למעל 50% ותידרש כעת להגיש הצעת רכש מלאה למניות המיעוט, מהלך שעשוי להגיע להיקף של 1.4 מיליארד שקל; במעלות מזהירים כי המינוף עלול לטפס מה שמעורר חשש שהמהלך יכביד על התזרים, והתגובה מורגשת במניה ובאגרות החוב של החברה
ג’י סיטי ג'י סיטי -6.77% , חברת הנדל״ן המניב בשליטת חיים כצמן, הפתיעה את השוק בשבוע שעבר. החברה רכשה 7.7% נוספים ממניות סיטיקון בעסקה מחוץ לבורסה במחיר של 4 אירו למניה, פרמיה של כ-36% על מחיר השוק (כ-2.95 אירו ערב ההודעה), שפל אליו הגיעה סיטיקון לאחר פרסום הדוחות האחרונים. בעקבות העסקה עלתה אחזקתה של ג’י סיטי ל-57.4%, ובשל כך היא מחויבת לפי החוק הפיני להגיש הצעת רכש מלאה לכלל מניות המיעוט באותו מחיר.
בהיענות מלאה, מדובר בעסקה שעשויה להגיע להיקף של 312 מיליון אירו (כ-1.4 מיליארד שקל). ג’י סיטי ציינה כי רכשה את המניות ממקורותיה העצמיים, אך מנהלת מו״מ לקבלת קו אשראי בנקאי של עד 195 מיליון אירו למימון יתרת הרכישה. לטענת החברה, המהלך צפוי לתרום להונה העצמי בכ-171 מיליון שקל ולשפר את ה-FFO, "עם השפעה זניחה על המינוף” ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות.
מניית סיטיקון נסחרת מאז ההודעה סביב הרף של 4 אירו, קצת מתחת למחיר ההצעה. זה סימן לכך שהשוק צופה שהצעת הרכש תתקבל (אילו הייתה נסחרת מעל 4 אירו, זו הייתה אינדיקציה לציפייה לפרמיה נוספת).כאן כבר עולה השאלה: למה דווקא 4 אירו? אם הכוונה הייתה להגיש הצעה "נדיבה" שתזכה להיענות, אפשר היה תאורטית להתייצב גם ב-3.5 אירו, פרמיה נאה על מחיר שוק שצלל מתחת ל-3 אירו ערב המהלך. בסביבת השוק עלתה השערה לפיה ג’י סיטי התחייבה מראש לרכישה מגוף מוסדי במחיר של 4 אירו במקרה ומחיר המניה ירדת מתחת ל-3. בעוד אין עדויות לדבר שכזה, התזמון של העסקה והמחיר שקפץ לגובה שאינו נדרש כדי "לשכנע" את השוק מציפים את סימן השאלה. בין אם נכון ובין אם לא, החברה נגררה להצעת רכש מלאה באותו מחיר מינימלי הודות לחוק הפיני.
מה המספרים מספרים
מול ההצעה המחייבת הזו הציגה ג’י סיטי את הסיפור הפיננסי: היא קונה מניות של סיטיקון בפרמיה על מחיר השוק אבל בדיסקאונט עמוק על ההון העצמי ("על הנייר”), ולכן רשאית לטעון לעלייה בהון בזכות רכישה זולה ביחס לשווי בספרים. השוק קנה בהתחלה את הסיפור, כאשר ביום ההודעה מניית ג’י סיטי עלתה משום שהאחזקה הסחירה בסיטיקון מוערכת כעת במחיר גבוה משמעותית ממחיר השוק שקדם לעסקה. אבל בתוך ימים ספורים הגיע תיקון חד: מעלות (S&P) הכניסה את הדירוג למעקב (CreditWatch) עם השלכות שליליות, והבהירה שבתרחיש של היענות רחבה להצעת הרכש המינוף עלול לטפס לטווח 70%-75%. במידה ותהיה ירידת ערך שיכולה להגיע הן משווי החזקה של נכסים אחרים והן מהתחזקות השקל מול נכסים בחו"ל, המינוף אף עשוי לחצות את רמת ה-80%, רמות שלא נראו מאז החלה החברה לממש נכסים. בשוק האשראי זו כבר אינדיקציה לשחיקה בפרופיל הפיננסי. בתגובה, המניה מחקה את העליות ונפלה מתחת למחיר שלפני ההודעה, ובאג"ח בלטה הירידה בסדרה יד' לדוגמא שאינה מובטחת, אות לאפשרות שהמשקיעים מפנימים סיכוני תזרים, גידול מהיר בחוב, ואף תרחיש שבו ערך הנכסים האפקטיבי בשוק נמוך מסך ההתחייבויות.
- ברקע הצעת הרכש לסיטיקון, ג'י סיטי הוכנסה למעקב עם השלכות שליליות
- ג'י סיטי רוכשת מניות סיטיקון בפרמיה, תגיש הצעת רכש לכלל המניות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כאן נכנסת לתמונה סוגיית המימון. לצד ההצהרה על "השפעה זניחה על המינוף", ג’י סיטי עצמה דיווחה כי היא מנהלת מו״מ לקבלת הלוואה בנקאית של עד 195 מיליון אירו למימון הרכישה והצעת הרכש. בשונה מגיוס אג"ח, מימון בנקאי דורש בטוחות נוקשות יותר: שעבודים על נכסים ובדיקות תזרים צמודות. עצם הפנייה למימון כזה מראה שהעסקה לא בהכרח נטולת סיכון. זו גם הסיבה שהאג"חים הגיבו בירידות , כאשר המשקיעים מבינים שהבנק יקבל קדימות עליהם, והחשש מגידול במינוף הופך למוחשי.
