כמה עולה דירה בכרמי גת ומי יכול לקנות דירה בהנחה של 35%?
במקביל למכרזי דירה בהנחה שמבטאים הנחה של 25%-30% על המחיר הריאלי ובמקרים מסוימים אפילו יותר, נמשכים גם מבצעי מחיר למטרה. מדובר על מכרזים שבהם הקבלנים מציעים מחיר לדירה. כלומר, יש ביטחון מוחלט כמה תעלה הדירה ורמ"י שמשווקת את הקרקעות בעצם מקבלת את ההצעה הטובה ביותר לציבור.
במכרז האחרון בקרית גת, הוצעו 10 הצעות על ידי קבלנים כשדמרי זכה בפרויקט לבניית 263 יח"ד במתחם אחד בבנייה רוויה בשכונת כרמי גת צפון, קרית גת. מחירי הדירות לזוכים בהגרלות החל מכ-1.09 מליון ששקל הנחה של 35%, כ-600 אל שקל. כרמי גת מתפתחת מאוד בשנים האחרונות כשבשלוש השנים האחרונות מחירי הדירות בה זינקו בכ-30%.
דמרי תשווק דירות בשלושה גדלים ובהנחות של 26% עד 35% ממחיר השוק. המחיר התחלתי לדירת 85 מ"ר יהיה 1.09 מיליון שקל, לדירת 4 חדרים 1.366 מיליון שקל ולדירת 5 חדרים 1.73 מיליון שקל. הדירות מיועדות כמובן לזכאים כאלו שאין להם דירה. מדובר על רבבות רבות של זוגות וגם רווקים מעל גיל 35 כך שבפועל הסיכוי לזכות בדירה בכרמי גת הוא נמוך, אבל מכיוון שיש הרבה מבצעים הסיכוי המצטבר של זכאים לא נמוך כלל.
על פי הודעת רמ"י המתחם ששווק במכרז מיועד למגורים בבנייה רוויה ומסחר כחלק מתוכנית 'קרית גת-הרחבה צפונית' השוכנת צפונית לשכונת כרמי גת ומתפרשת על כ-1,700 דונם. המגרש הינו חלק משכונת מגורים בת כ-6,000 יח"ד בתמהיל בינוי מגוון של מבני מגורים בני 7-9 קומות ומגדלי מגורים בני עד 18 קומות לאורך השדרות המסחריות הראשיות. לצד זה, בחלקה המזרחי של שכונה מתוכננת תחנת רכבת חדשה ובצמוד לה רצועת תעסוקה בהיקף של כ-100,000 מ"ר, מוסדות ומבני ציבור (כ-400 דונם), שטחי מסחר (כ-20,000 מ"ר), תשתית דרכים (כ-845 דונם), תיירות ונופש (כ-11 דונם), פארקים ושטחים פתוחים (כ-250 דונם).
הדמיה קרית גת צפון. קרדיט: ארמון אדריכלים
כך או אחרת, בקריית גת שווקו לאחרונה אלפי דירות במסגרת דירה בהנחה בשיעור הנחה מאוד משמעותי של כ-30%, והשאלה היא האם כל המבצעים הגדולים בעיר, לא גורמים לכך שהמחיר יירד. לכאורה, הצפה של האזור בדירות במחירים נמוכים עלולה להשפיע על המחיר, אבל מצד שני, במהלך השנים האחרונות כאמור ולמרות השיווקים בהנחה, המחירים עולים בשיעור שעולה על הממוצע הארצי. אחרי הכל, גם אם יש כמות גדולה של דירות בהנחה, יש הרבה יותר דירות במחירים רגילים והביקושים מאוד גדולים.
- 4.ניר עסיס 13/04/2024 21:49הגב לתגובה זוסתם שכונה. מחיר מופקע
- 3.דני 11/04/2024 11:43הגב לתגובה זוהמחירים הם לא הגיוניים בכלל .. ממליץ להתרחק
- 2.בן 11/04/2024 11:20הגב לתגובה זולא בשבילי תודה
- 1.אשכרה 11/04/2024 09:58הגב לתגובה זועד כמה אנשים יכולים להיות פריירים
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
