בדרך לפשרה? הצעה להותיר את מס הרכישה על 8% לשלוש שנים בלבד
במשרד האוצר רוצים לקבע את מס הרכישה על 8%. הקבלנים, כמובן, מתנגדים. הם יודעים שהדבר עשוי להבריח עוד יותר את המשקיעים מהשוק, אבל דיון בוועדת הכספים מוכיח שגם חברי הוועדה מתנגדים לכך. לביזפורטל נודע כי הקבלנים, באמצעות נשיא ההתאחדות ראול סרוגו, פועלים בעד פתרון ביניים. אחד הפתרונות הוא קיבוע מס הרכישה על 8% לשלוש שנים, כשלאחר מכן ידונו בשאלת ההמשך ובצורך להוריד אותו ל-5%. האוצר רוצה לקבע את מס הרכישה דרך תיקון לחוק מיסוי מקרקעין כשהמטרה שלו ברורה - הוא חושב שהמשקיעים שישבו על הגדר מתוך תקווה שהמס יירד, יבינו שהדבר לא הולך להשתנות. חלק ייכנסו לשוק מחוסר ברירה וחלקם לא ישקיעו. המטרה של האוצר היא לסלק את המשקיעים מהשוק ולסייע בבלימת עלייה של מחירי הדירות. הקבלנים חושבים ההיפך. הם טוענים שמהלך כזה עלול להוביל לעליית מחירים בטווח הארוך. אז למה הם מתנגדים? כי הם יודעים שעשרות אלפי משקיעים שיושבים על הגדר לא יקנו דירות. אסף וקסלר, מאגף התקציבים באוצר הציג נתונים. עד 2015 שיעור המשקיעים היה כ-30%, הוא אמר, בעוד שבאותה שנה בה כחלון החליט להעלות את מס הרכישה שיעור המשקיעים קטן בכמחצית. לדבריו, הורדת מס הרכישה בקורונה ל-5% הובילה לעלייה של מספר המשקיעים לכרבע מכלל העסקאות וזה גרם לעליית מחירים. מנגד, נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו, הבהיר כי הבעיה המרכזית של ענף הבנייה כעת היא חוסר הכדאיות הכלכלית של הקבלנים. הוא הסביר כי קיבוע מס הרכישה יחבל במאמץ של הקבלנים להגדיל את היצע הדירות. איך שלא תסתכלו על זה, זה יכול להישמע כאיום מפורש. סרוגו אומר דבר פשוט: אם המדינה לא תתערב, הקבלנים לא יבנו. תפגעו בביקוש - אנחנו נפגע בהיצע. בשלב הזה, הויכוח החל להישמע כמו הויכוח המוכר על מי נוצר קודם, הביצה או התרנגולת. הקבלנים ביקשו להבהיר בוועדה כי הורדת מס הרכישה תוביל להגדלת ההיצע ומחירי הדירות לא יעלו. "איזה דירות קונים המשקיעים?", תהה סרוגו. "את אלה בפריסייל או שהקבלן נתקע איתן. בת"א, יש אלפי יחידות שמחכות להיתר בנייה. הקבלנים לא משלמים אגרות כי הם יודעים שלא ימכרו את הדירות". אחד מחברי הכנסת, ינון אזולאי, הציע פתרון ביניים: להשאיר את מס הרכישה על 8% לשלוש שנים, אבל לא לקבע אותו. "אפשר להוריד את מס השבח ולהציף את השוק בדירות", הציע. "עשו את זה פעם וזה עזר". הישיבה נגמרה בפיצוץ. היו"ר יו"ר הרב משה גפני התנגד למהלך הקיבוע ואמר כי הוא בעד הפחתת המס ולא מסכים לקבע אותו. זו לא הפעם הראשונה שגפני מטיל וטו על צעדים שהאוצר עושה. בעבר הוא יצא נגד הטלת חובת דיווח על משכירי הדירות.
- 5.חי 20/02/2024 21:49הגב לתגובה זוהברחת משקעים היא אסון ! אם אין משקעים לא יהיו דירות להשכרה !
- 4.הומלס 20/02/2024 09:55הגב לתגובה זובמקום לתת למשקיעים לקבור את כספם בבלוקים וטייח ולקבל תשואה זניחה של 3%. האוצר דוחף את המשקיעים לחפש השקעות נדל"ן בחו"ל, זהוא כסף שעוזב את המדינה וספק אם הוא יחזור.
- 3.הנדלן בדרך לקריסה מערכות הריבית זה גייים ציינגר הנדלן בדרך לקריסה מערכות (ל"ת)רועי 20/02/2024 09:49הגב לתגובה זו
- 2.סימו לב סרוגו הפושע נילחם על הביקושים הספקולטיבים ומאיים אתם תפגעו בביקוש אנחנו ניפגע בעצה לא יעזור לסרט או הפושע כלום הריבית זה גייים ציינגר הנדלן בדרך לקריסה מערכות (ל"ת)רועי 20/02/2024 09:48הגב לתגובה זו
- 1.אזרח 20/02/2024 09:45הגב לתגובה זומס מוגזם שיש לזכור שהוא תוספת למע"מ בדירות חדשות ושל רוכשים יד שניה שאינם פרטיים
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
