בדרך לפשרה? הצעה להותיר את מס הרכישה על 8% לשלוש שנים בלבד
במשרד האוצר רוצים לקבע את מס הרכישה על 8%. הקבלנים, כמובן, מתנגדים. הם יודעים שהדבר עשוי להבריח עוד יותר את המשקיעים מהשוק, אבל דיון בוועדת הכספים מוכיח שגם חברי הוועדה מתנגדים לכך. לביזפורטל נודע כי הקבלנים, באמצעות נשיא ההתאחדות ראול סרוגו, פועלים בעד פתרון ביניים. אחד הפתרונות הוא קיבוע מס הרכישה על 8% לשלוש שנים, כשלאחר מכן ידונו בשאלת ההמשך ובצורך להוריד אותו ל-5%. האוצר רוצה לקבע את מס הרכישה דרך תיקון לחוק מיסוי מקרקעין כשהמטרה שלו ברורה - הוא חושב שהמשקיעים שישבו על הגדר מתוך תקווה שהמס יירד, יבינו שהדבר לא הולך להשתנות. חלק ייכנסו לשוק מחוסר ברירה וחלקם לא ישקיעו. המטרה של האוצר היא לסלק את המשקיעים מהשוק ולסייע בבלימת עלייה של מחירי הדירות. הקבלנים חושבים ההיפך. הם טוענים שמהלך כזה עלול להוביל לעליית מחירים בטווח הארוך. אז למה הם מתנגדים? כי הם יודעים שעשרות אלפי משקיעים שיושבים על הגדר לא יקנו דירות. אסף וקסלר, מאגף התקציבים באוצר הציג נתונים. עד 2015 שיעור המשקיעים היה כ-30%, הוא אמר, בעוד שבאותה שנה בה כחלון החליט להעלות את מס הרכישה שיעור המשקיעים קטן בכמחצית. לדבריו, הורדת מס הרכישה בקורונה ל-5% הובילה לעלייה של מספר המשקיעים לכרבע מכלל העסקאות וזה גרם לעליית מחירים. מנגד, נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו, הבהיר כי הבעיה המרכזית של ענף הבנייה כעת היא חוסר הכדאיות הכלכלית של הקבלנים. הוא הסביר כי קיבוע מס הרכישה יחבל במאמץ של הקבלנים להגדיל את היצע הדירות. איך שלא תסתכלו על זה, זה יכול להישמע כאיום מפורש. סרוגו אומר דבר פשוט: אם המדינה לא תתערב, הקבלנים לא יבנו. תפגעו בביקוש - אנחנו נפגע בהיצע. בשלב הזה, הויכוח החל להישמע כמו הויכוח המוכר על מי נוצר קודם, הביצה או התרנגולת. הקבלנים ביקשו להבהיר בוועדה כי הורדת מס הרכישה תוביל להגדלת ההיצע ומחירי הדירות לא יעלו. "איזה דירות קונים המשקיעים?", תהה סרוגו. "את אלה בפריסייל או שהקבלן נתקע איתן. בת"א, יש אלפי יחידות שמחכות להיתר בנייה. הקבלנים לא משלמים אגרות כי הם יודעים שלא ימכרו את הדירות". אחד מחברי הכנסת, ינון אזולאי, הציע פתרון ביניים: להשאיר את מס הרכישה על 8% לשלוש שנים, אבל לא לקבע אותו. "אפשר להוריד את מס השבח ולהציף את השוק בדירות", הציע. "עשו את זה פעם וזה עזר". הישיבה נגמרה בפיצוץ. היו"ר יו"ר הרב משה גפני התנגד למהלך הקיבוע ואמר כי הוא בעד הפחתת המס ולא מסכים לקבע אותו. זו לא הפעם הראשונה שגפני מטיל וטו על צעדים שהאוצר עושה. בעבר הוא יצא נגד הטלת חובת דיווח על משכירי הדירות.
- 5.חי 20/02/2024 21:49הגב לתגובה זוהברחת משקעים היא אסון ! אם אין משקעים לא יהיו דירות להשכרה !
- 4.הומלס 20/02/2024 09:55הגב לתגובה זובמקום לתת למשקיעים לקבור את כספם בבלוקים וטייח ולקבל תשואה זניחה של 3%. האוצר דוחף את המשקיעים לחפש השקעות נדל"ן בחו"ל, זהוא כסף שעוזב את המדינה וספק אם הוא יחזור.
- 3.הנדלן בדרך לקריסה מערכות הריבית זה גייים ציינגר הנדלן בדרך לקריסה מערכות (ל"ת)רועי 20/02/2024 09:49הגב לתגובה זו
- 2.סימו לב סרוגו הפושע נילחם על הביקושים הספקולטיבים ומאיים אתם תפגעו בביקוש אנחנו ניפגע בעצה לא יעזור לסרט או הפושע כלום הריבית זה גייים ציינגר הנדלן בדרך לקריסה מערכות (ל"ת)רועי 20/02/2024 09:48הגב לתגובה זו
- 1.אזרח 20/02/2024 09:45הגב לתגובה זומס מוגזם שיש לזכור שהוא תוספת למע"מ בדירות חדשות ושל רוכשים יד שניה שאינם פרטיים
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
