מחירי המשרדים נמצאים בירידה מאז עליית הריבית. מדובר כבר על ירידה שמגיעה באזורי הביקוש ל-5%-10% ובמעגל השני גם ל-15% ויותר. הסיבות לכך מגוונות. זה קורה גם בגלל ההיצע הגבוה, כשבמקביל הביקושים יורדים. מעבר לכך, המשקיעים רואים סיכון בהשקעה ברכישת משרד ויוצאים מהשוק, והדבר מוביל לירידה בשכר הדירה ולירידה במחירי המשרדים.  מה יקרה אחרי המלחמה? בניין משרדים בלוד (יחצ) בביזפורטל נכתב כבר על ההיצע בערים כמו פתח תקווה, נתניה וכפר סבא ועל המצב במגדלי ב.ס.ר בפתח תקווה, שם דרשו בתחילת השנה שעברה 60 שקל למ"ר בשכירות ומאוחר יותר הסתפקו ב-50-45 שקל.

צניחות במחירי השכירות למשרדים גם בתל אביב

גם בתל אביב נרשמו ירידות במחירי השכירות למשרדים. כך למשל, במחצית השנייה של 2023 הגיע המחיר למ"ר ברמת החייל ל-70-67 שקל למ"ר, לעומת 74-72 בתקופה המקבילה ב-2022, ואילו בציר יגאל אלון הגיעו המחירים במחצית השנייה של 2023 לכ-115 שקל למ"ר לעומת כ-140 שקל למ"ר בתקופה המקבילה שנה קודם. דמי השכירות עבור משרדים באזורים האלה הגיעו ב-2022 כמעט לרמות שנרשמו בהם ערב פרוץ מגיפת הקורונה. "תחום המשרדים די נשחק לאחרונה. הביקוש די זניח - הוא מתחיל להתעורר בעקבות הריבית, אבל עדיין בשוליים", אומר שמאי המקרקעין ניב כרמי. "יש כמה סיבות לכך. לאחרונה יש הצפה של אלפי מטרים של משרדים שנבנים, יש היצע מטורף במיוחד באזורי הביקוש והמרכז. הריבית עלתה, האלטרנטיבות היכן לשים את הכסף הרבה יותר טובות מאשר במשרדים, אז יש פחות משקיעים. המלחמה עשתה את שלה, אנשים יותר שמרנים לגבי הכסף שלהם. תראה מה קרה בב.ס.ר בפתח תקווה - אנשים קנו במחיר מסוים, הרבה לפני עליית הריבית, המחירים טיפסו ב-2022-2021, וכשהריבית עלתה הם חזרו למחירי המקור". יש מוכרים, אין קונים. "יותר מזה. הם משלמים את הארנונה, לא מצליחים להשכיר את הנכס ורוצים שמישהו ייקח את המשרד במחיר שהם קנו והשקיעו כדי לא להפסיד. זה מזכיר מאוד את מה שקרה בתקופת הקורונה". מה המחיר למ"ר היום? "המחיר היום נע סביב 10.5-11 אלף שקל למ"ר למעטפת. בתקופת השיא שלפני עליית הריבית זה הגיע ל-13 אלף שקל, והיום זה נמכר ב-11 אלף. תוסיף דמי מעטפת וגמרים של 5,000 אלף שקל, אז אתה מגיע ל-18 אלף שקל למ"ר משרד. מפה זה כמובן יורד בתקופה האחרונה, אבל זה תלוי מה רמת הגמר. מה שבטוח הוא שהמחירים נמוכים הרבה יותר כיום. אנחנו רואים אנשים שלוקחים משכנתאות כדי לשרוד את החודשים הקרובים, משעבדים בתים ומשרדים כדי לעמוד בתזרים של אותו בנק שנתן את ההלוואה הראשונה. הם מצפים חזרה לעליות. כשהמלחמה תיגמר, הריבית תרד בצורה יותר משמעותית מעבר ל-0.25% שכבר ירדה. אנשים מאמינים שזה ישפיע על השוק, שתהיה מגמת ירידה של הריבית ועליית מחירים בשוק המשרדים". כלומר אנשים לוקחים הלוואות כדי לעמוד בהחזרים ולא מוכרים, כי הם מאמינים שהמחיר יעלה? "בפתח תקווה יש הצפה של משרדים, יש משרדי רפאים - אנשים מנסים להשכיר את הנכס במשך חמישה חודשים ולא מצליחים. אין להם ברירה". אמרת שאתה מזהה התעוררות. כמה זה ניכר? "יש התעוררות גם בשוק המגורים וגם בשוק המשרדים, אבל היא קלה. אבל יש כאן הבדל מהותי - מדובר באנשים שהצורך שלהם למשרד הוא גבוה ולא לצורכי השקעה. כלומר, לשימוש עצמי. המשקיעים ברחו, הם עברו לפק"מ שנתי רגיל". מה שיעור ההיוון למשרדים היום? "מעל 7%. וזה אומר הרבה על השוק. כששיעור ההיוון השנתי עולה שווי הנכס יורד כי דמי השכירות נותרו יציבים יחסית".

"אנשים התחילו למכור חניות". כרמי (רביב שטיין)​ גם בצומת סביון, ליד הקריה האקדמית אונו, יש הצפה. מה קורה באזור הזה? "המחירים שם נמוכים יותר. מכירות המשרדים הגיעו ל-13-12.5 אלף שקל למ"ר, לאחרונה עשיתי שמאויות על 11.5-11 אלף שקל. שם יש תופעה מדאיגה נוספת - שתי חניות צמודות שנמכרו ב-250 אלף שקל ומעלה, נמכרו לאחרונה ב-150. "החניות באזור הזה לא צמודות למשרדים, יש הסכם עם הקבלן שהפריד אותן ולכן אנשים קונים אותן בנפרד. זכות שימוש. אין מקומות חניה, יש מחסור באזורים האלה, ומי שקונה משרד צריך לדאוג לחניות לאורחים ומעדיף לקנות עכשיו במחיר נמוך. במקומות שאין להם חניות, בטח באזור המכרז, צריך לקחת בחשבון שהמוצר פחות אטרקטיבי כשאין חניה. למה אנשים מוכרים? הם צריכים להחזיר את ההלוואה בתקופה קשה, אז הם ממממשים את החניות ומחזירים. אחרי המלחמה, תהיה להם בעיה". גם ביבנה בונים, אבל שם המחירים גבוהים יחסית. מה הסיבה? "ביבנה בונים גם בשכונת יבנה הירוקה וגם באזור התעשייה הצפוני - אבל שם אין משרדים בכלל. בניגוד לרחובות ונס ציונה, שם יש הצפה של משרדים, ביבנה אין בכלל. בגלל הביקוש הגבוה לעומת ההיצע, הם יכולים לדרוש 14-13 אלף שקל למעטפת, כמו במרכז. ביבנה יש כיום מרכזים שכונתיים בלי משרדים בכלל, רוב האוכלוסייה נוסעת החוצה, לרחובות ונס ציונה, ההיצע הקטן עכשיו יצר ביקוש אדיר כי הם מעדיפים כמה שיותר קרוב לבית. הקבלנים מרשים לעצמם להעלות מחיר ואנשים מוכנים לשלם". מה יקרה בשוק המשרדים אחרי המלחמה? "השאלה היא מה זה 'אחרי המלחמה', מה מגדיר את זה, את מה יקרה אחר כך. בגלל חוסר הוודאות, אנשים מעדיפים לשמור שקל לבן ליום שחור. ברגע שתיגמר המלחמה לגמרי - ואף אחד לא יודע מתי זה יקרה - אנשים יתעוררו ויצאו הביתה, המילואימניקים יחזרו חזרה, אלפים שהמשרדים שלהם סגורים יהיה כאן. הביקוש יגדל והמחירים יחזרו לעלות. אבל הדרך יכולה להיות ארוכה".