מחירי הדירות - "עלויות הבניה, ההובלה, הביטוח - הכל מתייקר. גם המחירים יעלו"
משבר הנדל"ן הנוכחי תפס את הקבלנים לא מוכנים. כשהם ניסו "לנקום" בהחלטות הריבית דרך הקפאת התחלות הבניה, באה המלחמה וטרפה את הקלפים ושוב גרמה לביקוש לרדת. הקבלנים הם לא מסכנים, הם מרוויחים הרבה מאוד כסף ולעתים הם מנצלים את מצוקת ההיצע בתקופות גאות כדי להגדיל רווחים. החגיגה נגמרה בתחילת המלחמה - הם סגרו את האתרים, הפועלים עזבו את הארץ והסתגרו ביהודה ושומרון או בשטחים ועכשיו המצוקה הזאת מתורגמת לבעיות מימון קשות, שהמדינה עדיין לא ממהרת לפתור. באוצר טוענים שכל עוד יש מלאי גבוה (שיא של 61 אלף דירות חדשות למגורים) והקבלנים לא מורידים מחירים אין טעם לפצות אותם. יש בזה משהו, אחרי הכל, אם המצוקה כל כך גדולה - תורידו מחירים ותמכרו דירות.
"80 אלף חסרים". פועל בניין (Getty images Israel)
באוצר מאוד חוששים לתת כסף ליזמים ולקבלנים ולמצוא את עצמם בהמשך עם יזמים וקבלנים חזקים שלא מורידים מחירים בשל התמיכה הגדולה של המדינה. מנגד, יש יזמים וקבלנים שבאמת נמצאים במצב אקוטי והם צרייכם עזרה.
הדילמה של האוצר
האוצר משחק כאן משחק כפול. מצד אחד, הוא מאוהב במיסוי מקרקעין ולא עושה מספיק כדי לשחרר כאן עסקאות ומצד שני הוא מאיים על הקבלנים: תורידו מחירים ואז תקבלו פיצוי.
"ב-6 באוקטובר היו חסרים כאן 80 אלף עובדים. 20 אלף עובדים זרים ברחו מכאן והסינים, עם התפוקה הנהדרת שלהם, חזרו הביתה עם המולדבים והטורקים", מתאר אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, את המצב. "בגדול, רגע אחרי המלחמה מצאנו את עצמנו עם מינוס 84 אלף עובדים זרים. לא צריך לספר שהיו גם עובדים שב"חים שישראל העלימה עין כשחצו את הגדר. אתרי הבניה הושבתו וזה החריף את המצב. אם זה לא הספיק, ראשי הרשויות סגרו את אתרי הבניה. מצאנו את עצמנו בשלושה שבועות ב-80% אתרי בנייה מושבתים - אלה שצמודי גדר לא יכלו לעבוד ובשאר המקומות בארץ לא היו מספיק עובדים. אתרי בניה עבדו ב-50% תפוסה, גג 60%".
ובינתיים, המדינה מאיימת. היא לא משחררת כספים כל כך מהר.
"מהיום הראשון או השני למלחמה אמרנו שצריך להביא לכאן עובדים, כמה שיותר מהר. אבל מה קרה בממשלה? לקח לה זמן לפעול ולעכל, התקבלו אישורים אחרי יותר מחודש, והיום, חודשיים אחרי המלחמה, לא נכנס לפה אפילו עובד זר אחד".
נציגי הקבלנים יוצאים השבוע להודו, אוזבקיסטן, סרי לנקה ומלאווי. עשרת אלפים עובדים יגיעו.
"התכנון הוא להתחיל בהודו, במסה גדולה. אמורים לנסוע נציגים כדי לעשות בחינות מעשיות. אבל אני מעריך שזה ייקח זמן עד שיגיעו לכאן. לפחות חודש".
עזיבת הסינים היא מכה. הוא בונה קומה וחצי בזמן שהפלסטיני לא מסיים קומה.
"התפוקה שלו גדולה יותר. עזוב את זה, הם ישנים סמוך לאתרים ועובדים בקבלנות, הם עובדים מאוד יעילים, מאוד מיומנים, שעברו התמחות. אתה שואל על אלה שיגיעו? קודם שיגיעו. אתה צריך לזכור שצריך ללמד ולהדריך אותם, להצמיד חונך. יש פה עקומת למידה, זה לא פועל שיורד ישר מהמטוס ומתחיל לעבוד. יש הכשרה בבטיחות, בשיטות עבודה, צריך מישהו שדובר את השפה שלו. בקיצור, ייקח זמן. בינתיים, הריבית דופקת והבנקים לא מתחשבים ביזמים".
הקבלנים יקבלו בסוף פיצוי?
"זה אבסורד, אבל האוצר, אתה בוודאי זוכר, החריג את ענף הבניה בהתחלה. בעקבות לחץ הוא הוכנס פנימה, אבל יש מקדם. הקבלנים יקבלו רק 68% בהשוואה לעסק רגיל. המתווה לא מתאים לכל סוגי החברות, רק קבלנים רשומים יכולים להיכלל בו. לגבי קבלנים יזמים, יש הפרדה בין פעילות יזמית למבצעת, אבל מצד שני - זה מוגבל עד חברות עם מחזור עד 400 מיליון שקל. אתה יודע כמה חברות עוברות את זה? הן לא יקבלו שקל, אלא אם יש להן אתרים במסלול האדום. לאחרונה סיפר לנו ירון גינדי, נשיא לשכת יועצי המס שהיה מעורב בעניין הפיצויים מ'צוק איתן' שעד היום יש תיקים וערים שנמצאים מ-2014 בעניין הפיצויים. אתה קולט? יש כאלה שממתינים כמעט עשור לפיצוי".
"הביטוח מתייקר וכך גם עלויות הובלה. המחירים יעלו". רוזנטל (יח"צ)
בוא נדבר על מחירי הנדל"ן. מה יקרה אחרי המלחמה?
"לדעתי, ולא רק לדעתי, הם יעלו מהסיבה הפשוטה - יש לנו מצב של 'ביקושים כבושים'. דיברנו על כך שלפני המלחמה הקצב ירד בעיקר בגלל הריבית. כל המצב הגיאופוליטי לא עושה חשק לקנות דירות. אבל הביקושים יתפרצו וגם יש עליה רצינית בעלויות בניה. כוח הבניה או העובדים מהווים רכיב גבוה בעלויות הביצוע של הפרויקט. ברור שהכל הולך להתייקר, שיש מחסור המחיר עולה. עד שנגיע לאיזון ייקח הרבה זמן. יש תוספת של עלויות הובלה, יש מדינה במלחמה, הביטוח מתייקר ועוד. אין ספק שעלויות בניה העולות ייקרו מאוד את העסק".
קבלנים רכשו קרקעות ב-2021-2022 במחירים מופקעים, היום הם רואים מה רמ"י משווק ובוכים. מי ישלם את זה?
"המסר שלי לרוכשים שיושבים על הגדר ומתלבטים הוא שאני מציע להם לקנות עכשיו. לכו ותנצלו את הרצון של הקבלנים לתת מבצעים כאלה ואחרים, מימון חלק מהריביות, 20/80 בלי הצמדות. נכון, זה לא תמיד בא לידי ביטוי במחיר הסופי, אבל כן בהצמדות ושדרוגים. מי שבא לעשות עסקה, יעשה עסקה טובה".
קצב התחלות הבניה הולך ויורד.
צריך לעשות שתי פעולות מיד עם תום המלחמה, ברגע שאפשר יהיה לנהל חיים בלי הגבלות: לצמצם, לבטל ולרסק את כל הביורוקרטיה שמעכבת הוצאה לפועל של פרויקטים בהתחדשות עירונית, וכנ"ל לגבי היתרים רגילים. התחדשות זה פתרון מצוין להגדלת היצע הדירות וגם לבניית בנינים חדשים עם ממ"ד - צורך שלא צריך להזכיר".
מה יקרה לדירות בלי ממ"ד?
"הביקוש לממ"ד הוא אדיר, אנשים מוכנים לשלם עוד כסף. 15%-10% יותר לדירות עם ממ"ד, זה הגיוני. הפער הוא נורא תלוי מיקום, אבל רואים, לא רק עכשיו אלא בכל השנים האחרונות, שאנשים מבינים שנצטרך להשתמש בממ"ד ועדיף אותו בבית מאשר להשתמש במרחב מוגן אחר. אין ספק, יהיו פערים".
- 27.תגובה לכותרת ( העלויות עולות הרווח נחתך ) לא המחירים עולים (ל"ת)אנונימי 17/12/2023 13:41הגב לתגובה זו
- 26.שי 15/12/2023 06:33הגב לתגובה זוטיפשות לקנות דירה באופן כללי והיום בפרט
- 25.נדלן יטוס בעשרות אחוזים בשנה הקרובה.נתגעגע למחירים (ל"ת)אורית 15/12/2023 05:37הגב לתגובה זו
- 24.לא הבנתי את ה״איום״, אם אין לי 3 מיליון לדירה, אז 13/12/2023 15:41הגב לתגובה זולא הבנתי את ה״איום״, אם אין לי 3 מיליון לדירה, אז כשהמחירים יעלו גם לא יהיה לי 4 מיליון לדירה
- 23.שגית 09/12/2023 08:29הגב לתגובה זותוך שנתיים מחירי הדירות בגוש דן יהיו זולים ב 40 אחוז. מחירי הדירות חוזרים למחירי 2008. המלחמה הארוכה תשלח עשרות אלפי עובדים לאבטלה. במהלך 2024 יסגרו מרבית הסטרטאפים של תל אביב.
- 22.איציק, למה אתה משקר בשביל קבלנים?! (ל"ת)אתה בוגד בקוראים 08/12/2023 20:39הגב לתגובה זו
- 21.קונה פשוי 08/12/2023 13:51הגב לתגובה זוואז תבכו ותמשיכו לפשוט רגל
- 20.הפוך גוטה הפוך 07/12/2023 23:32הגב לתגובה זוהם יכולים לעלות את המחיר למה שהם רוצים....אבל יש בעיה כי לא נראה שיהיה קונים... בסוף הם יתחילו לפשוט רגל והמגדל יקרוס כמו מגדלי קלפים הבנקים ילחצו והם ימכרו במחירי רצפה... לאנשים נמאס להשתעבד במשך עשרות שנים בשביל אבנים או ארבע קירות כמו קופסת גפרורים. עשקו כבר את העם ובמיוחד שאנו עדים שאין ערובה לחיים. אז כדי להם להוריד מחירים דרסטית ומהר כי אח''כ הם שיפסידו את התחתונים. הקבלנים עושים שרירים אבל פראייר מי שיקנה במחירים שממזמן הם לא ראלים בשביל דבר בסיסי קורת גג.
- 19.חחחחחחח 07/12/2023 20:55הגב לתגובה זוככל שתהיינה יותר כתבות בסגנון, כך אבין עד כמה קיצוני וחמור המצב. לדעתי כיוון מחירי הדירות ברור. חכם, עיניו בראש! לא אתפלא אם הבועה תתפוצץ בצורה קיצונית ומהירה.
- 18.שלום קבלן שקרן:) (ל"ת)תסתום ותקרוס! 07/12/2023 20:47הגב לתגובה זו
- 17.שם דבר 07/12/2023 18:58הגב לתגובה זובמקום לבכות שיתחילו להוריד מחיר ואז יחזקו המכירות הדירות שלהם לא שווה את הכסף שהם מבקשים וסטנדרט בניה נמוך! אף אידיוט לא יקח הלוואות בריביות כאלו רק ירידת מחירים של קבלנים יחזירו אנשים לשוק
- 16.אלעד 07/12/2023 18:44הגב לתגובה זואתם חזירים. תורידו מחירים
- ומה עם החזרי המשכנתא המטורפים (ל"ת)דני 10/12/2023 13:03הגב לתגובה זו
- 15.אבי 07/12/2023 16:44הגב לתגובה זואין יכולת קניה יאוכלי חינם כמה זבלות יש במדינה רוצים בכוח להחדיר שיהיה עליות ,איך 4 קירות לא צריכים להיות יותר מ1.5 מליון בלחץ ואני מבין בתחום ,אף פעם לא יהיה טוב במדינת היהודים אחד רוצה לאכול תשני לא יאמן ארץ אוכלת יושביה ואין סנטימנטים.
- 14.ירון 07/12/2023 15:28הגב לתגובה זובשטח יורד חזק אבל בכתבות אוטוטו עולה -)). משונה.
- 13.אין הנפקות, תאכלו מה שבישלתם, אין כסף (ל"ת)יוני 07/12/2023 14:35הגב לתגובה זו
- 12.כמו יבוא עגבניות-שיכניסו תחרות עם חברות בניה זרות מחו"ל (ל"ת)חגי 07/12/2023 14:30הגב לתגובה זו
- 11.99 07/12/2023 14:12הגב לתגובה זוהעצה שלי לעזרה לקבלנים ולכלל הציבור, וגם להורדת מחירי הדיור: לחוקק ולבצע עונש מוות על פרוטקשן.
- 10.עוד נוכל 07/12/2023 13:40הגב לתגובה זוהיא האם הבנאדם מאמין לעצמו, בואו נמכור באשדוד סיטי דירה יותר ביוקר מבשוויץ. כניראה ש7 מיליארד בכל זאת לא טועים. להקיא.
- 9.אריק 07/12/2023 12:57הגב לתגובה זוזה לא מעניין כמה עלה לקבלן לבנות, ומה מצבו הכלכלי, מי שקובע את המחיר, זה זה שמשלם.
- 99 07/12/2023 14:15הגב לתגובה זואין בעיה בכח הקנייה. הוא פשוט נגזל מהאזרח הפשוט לטובת הפנסיות התקציביות. קצין, גם כזה שנכשל בתפקידו (כמו רובם), יוצא עם כמה מליונים, לוקח משכנתאות יחסית קטנות, וקונה 2-3 דירות.
- כבר לא (ל"ת)דן 07/12/2023 13:49הגב לתגובה זו
- 8.שי 07/12/2023 12:53הגב לתגובה זורק בעל אינטרס טוען שהמחירים יעלו. לטעון שהמחירים תיכף עולים בזמן שיש ירידות בשוק מצחיק
- 7.לשכוח מרמת מחירים שהייתה. צריך לרדת לפחות ב-50% כדי שהמדינה תמלא את הייעוד הציוני שלה. אין דבר כזה שחיילים יסכנו את החיים שלהם למען למדינה שהם לא יכולים לקנות בה דירה. אין מציאות כזו, חיינו 20 שנה בחממה בלי להבין איפה אנחנו חיים. (ל"ת)זה נגמר 07/12/2023 12:47הגב לתגובה זו
- 6.אלמוג 07/12/2023 12:46הגב לתגובה זונראה כמה זמן תשרדו בלי למכור/לבנות דירות
- 5.אלי 07/12/2023 12:45הגב לתגובה זוכל יום 3-4 כתבות שמסבירות לנו למה הנדלן הולך להתייקר. זה משהו שלא היה עד לאחרונה. מישהו בלחץ ומפעיל את מיטב הלובינג
- 4.איזה תענוג 07/12/2023 12:43הגב לתגובה זומבול כתבות היסטריות שנועדו למי שלא מבין כלום ובעיקר מעידות על ההיסטריה והפאניקה שאחזה בקבלנים, בבנקים ובכל עושי דברם ושותפיהם ומי שטבלו בסיר השומן בעשור האחרון.. תבינו חמודים- נגמרה תקופה, הריבת לא תהיה כבר 0.1% וגם לא 2, או 3%.. ויש כעת מעל 60,000 דירות שאיש לא קונה... אז עליות חומרי הגלם- בעיה שלכם הריבית שאתם משלמים לבנק- בעיה שלכם השקרים שאתם מוכרים דרך כתבים מושחתים בעיתון- בעיה שלכם, ורצוי לפתוחבהקדם בחקירה פלילית בעניין נגדכם. אבל המחירים יורדים כבר שנה וימשיכו לרדת מהר יותר. זאת המציאות וכדאי שתתרגלו אליה ותפנימו אותה. מי שלא יתאים את עצמו ויוריד מחירים חזק- פשוט יעלם. שקרים בכתבות לא משנים מציאות! ביי
- 3.סווינגר 07/12/2023 12:36הגב לתגובה זוהשוק במצב גרוע. עכשיו זמן לאסוף קצת, מדי חודש. אם יירד, אז מיצוע כלפי מטה, עד שתתהפך המגמה. כשתתהפך, הפירות יהיו מתוקים. מי ששם כספו על קירות, לא יחווה יותר עליות כאלה. מקסימום אחוזים בודדים, אם לא ירידות מפלצתיות. בהצלחה למשועבדי הקירות 25-30 שנה (מי שיש לו הון פנוי, שיקנה, עניינו האישי)
- שי 07/12/2023 15:21הגב לתגובה זודפיקות מתחת לריצפה
- 2.דר' דום 07/12/2023 12:26הגב לתגובה זואחרת מה הבדל בין דירה בצפון ת"א לדירה בקרית שמונה? זה כמעט אותן עלויות בניה ואילו המחיר למ"ר גבוה פי 10. מחיר הקרקע הכפיל עצמו פי 3 בעשור של ריבית אפס וכעת הוא יחזור לגודלו הטבעי
- שי 07/12/2023 15:25הגב לתגובה זובמדינה דמוקרטית קרקע שייכת לאזרח. אנו חיים בתקופת הפאדליזם.
- 1.מנחם א. 07/12/2023 12:25הגב לתגובה זובאמת כל האתרים עם עליות מחירים מה קרה לכם השתגעתם??? אין ירידות אמרו???
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
