ה"פייק" של עולם הנדל"ן: כך משווקים הקבלנים "מיני פנטהאוז" במחיר מופקע
החלטתם לרכוש דירה? מזל טוב. ניגשתם למשרדי השיווק של הקבלנים, עשיתם סקר שוק, הבנתם שתוכלו לעמוד ברכישת דירה עם משכנתא מנופחת וריבית גבוהה, ואז זה נחת עליכם כמו רעם ביום בהיר. "למה שלא תוסיפו עוד קצת כסף, ותרשו לעצמכם לקחת מיני פנטהאוז, 4 חדרים, במקום 5 חדרים". "מיני מה?", שאלתם, אחרי ששמעתם את החלק השני של המונח החדש. מנהל המכירות לא התבלבל. "כמו פנטהאוז, רק קומה מתחת. יש לכם שם מרפסת ענקית, וזה עכשיו בסייל - כמעט באותו המחיר. לא תיקחו?".
אותה גברת, בשינוי אדרת (שלומי יוסף)
מיני פנטהאוז הוא הבדיחה הכי טובה בעולם הנדל"ן. אף אחד לא ישווק לכם דירה כזאת בגרמניה, אף אחד לא יעז לספר לכם סיפור כזה בפריז. מיני פנטהאוז הוא המצאה ישראלית - שיווק של דירה רגילה, עם מרפסת גדולה, לרוב - כפי שמיד תראו - במחיר לא מוצדק.
יש כמה פרויקטים בישראל, שמתהדרים בשיטות מכירה שלא תמצאו בשום מקום אחר - רק בישראל. כך למשל, חברת נדל"ן גדולה משווקת כבר שנים פרוייקט באזור השרון, שבו פנטהאוז נמכר בקומה לפני אחרונה. בבניין בן שמונה קומות, מציע לכם המשווק, בלי להתבלבל, פנטהאוז בקומה הלפני האחרונה. זה לא מיני פנטהאוז, אלא פנטהאוז ממש - וכמעט באותו המחיר, למרות שהעשן מהמנגל שלכם יעלה לשכן לפני שהוא מגדיל את החור באוזון.
שיטות שיווק של קבלנים תמיד היו כאן, אבל המיני פנטהאוז זה ה"פייק" הגדול מכולם - מכירה של דירה, קומה אחת מתחת לפנטהאוז - שהיא למעשה דירה רגילה עם מרפסת גדולה יותר. לפני שחלק מהקבלנים והמשווקים קופצים, נתקן: יש כמה פרויקטים בודדים, שבהם דירת המיני פנטהאוז נמכרת בגודל שונה מדירה גדולה, זה נכון. אבל זה המיעוט שבמיעוט, והמחיר - בהתאם.
אז אז איך זה עובד? קחו בניין סטנדרטי בן 8 קומות. בכל קומה יש שתי דירות של 4 חדרים ו-5 חדרים. בקומה ה-7, למשל, הדירה המשווקת היא אותה דירה, עם מרפסת של 21 מ"ר במקום 14 מ"ר. מה אתם מרוויחים? עוד שטח, לא יותר.
הקבלנים "שכללו" את המושג הזה בשנים האחרונות. הנה כך למשל, בפרויקט בחדרה, משווקים דירות כאלה בקומה אמצעית. כלומר, יש לכם כמה "מיני פנטהאוזים", גם בקומות 5, 6, ו-7. בדקנו מה ההבדל במחירים בין הדירות האלה, לדירות הרגילות. ובכן, משהו כמו 120-150 אלף שקל (בקומה 7, הלפני אחרונה, לעומת קומה 6 עם מרפסת רגילה, כי יש עוד דירות רגילות באותה קומה, ולא רק "מיני פנטהאוז") ובמונחים של הפרויקט הזה בלבד - פער של 6%-7%.
האם זה שווה את ההפרש? בואו נראה במספרים. נניח ששטח מרפסת הוא אכן 21 מ"ר במקום 14 מ"ר. מדובר בתוספת של 7 מ"ר. שווי אקוויוולנטי של מרפסת הוא לרוב עד 0.5 (חצי) בהשוואה למ"ר מבונה רגיל (כלומר, השווי של מטר במרפסת מחושב שמאית, בממוצע, כחצי משווי מטר בתוך הבית שלכם). כלומר, יש כאן תוספת של 3.5 מ"ר - 34-40 אלף שקל למ"ר (בהנחה שהשווי הוא מקסימלי, אם מדובר בשווי של 0.3, לדוגמא, המחיר למטר עולה). עכשיו תגידו אתם - זה נראה לכם הגיוני, לשלם פי 2 עבור כל מטר? לא. אבל זה המצב. קוראים לזה מיני פנטהאוז ואז מוכרים את התוספת במחירים גבוהים.
בכל מקרה, ככל שהקומה גבוהה יותר היא יקרה יותר. נניח שנטרלנו את אלמנט הקומה (על כל קומה לוקחים עוד 15 אלף שקל בפרויקט כזה בממוצע). גם אז, מדובר ב-34-36 אלף שקל למ"ר עבור המטרים העודפים (המשווק יחלק את מספר המטרים הכולל לפני ואחרי השינוי ויציג לכם שהפער לא כזה גדול, אבל החישוב הזה לא נכון).
אז מה הקבלן מבטיח? פעמים רבות, הוא מספר לכם ש"המטבח משודרג", אבל הוא לא ממש משדרג אותו - מדובר באותו מטבח בצבע לבן או שחור, עם טריקה שקטה, שעולה לו כמה מאות ואולי אלפי שקלים בודדים יותר. בקיצור, רווח נקי.
עכשיו, בואו נצא רגע מגבולות חדרה. בדקנו פרייקטים נוספים. באזור המרכז, למשל, הפער בין דירת "מיני פנטהאוז" לדירה רגילה יכול להיות מעל 200-250 אלף שקל ובמקרים קיצוניים בהפרש כמעט כפול. החישוב הוא אותו חישוב - זה לא משתלם. איפה זה כן משתלם? אם תיסעו לפריפריה, בחלק מהמקרים הקבלן מציע מרפסת של 60 מ"ר לעומת 20 מ"ר. הבעיה היא שבמקרה כזה, הוא ידרוש יותר על הדירה - בין דירה רגילה לפנטהאוז. אם מחיר דירה רגילה בפריפריה יעמוד על 2 מיליון שקל ופנטהאוז על 4 מיליון שקל, הקבלן יגבה מכם הרבה יותר מ-100-150 אלף שקל. זה יכול להגיע עד חצי מיליון שקל (מה שאומר, עליה דו ספרתית באחוזים במחיר הדירה) כי "יש לו על מה" - המרפסת גדולה ומפתה. כדי להצדיק את המחיר, הוא יציע לכם לפעמים עוד חניה, "כיאה למי שרוכש אצלי מיני פנטהאוז או פנטהאוז" - כשהוא מזכיר את שני המוצרים בנשימה אחת.
"המונח מיני פנטהאוז הוא המצאה. מבחינה שמאית, מה שמנחה אותנו הוא גודל הדירה, הייחודיות של הדירה ושטחי המרפסות", אומר שמאי המקרקעין אומיד סולימני, לשעבר מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.
כמה יש מקום להעריך דירה במחיר גבוה יותר רק מפני שהיא נקראת "מיני פנטהאוז"?
"ההגדרה השיווקית היא לא עקרון שמאי. הערכות השמאים מבוססות על נתונים שניתנים לכימות, כגון שטח הדירה, הקומה, הייחודיות ביחס לדירות אחרות בפרויקט וגודל ההצמדות. לגבי המרפסות, מקדם התועלת שלהן נע בין 0.2-0.5, תלוי בין היתר בגודל שלה, במאפיינים של השכונה והתועלת שלה לדירה".
האם הגיוני לומר, ששווי מ"ר של המרפסת יכול להיות גדול משווי מ"ר מבונה - זה הרי מה שקורה בפרויקטים האלה?
"מדובר בתעלול שיווקי, על מנת לקבוע שווי של דירה יש להתייעץ עם שמאי מקרקעין שיבדוק את הפרמטרים הנכונים לדירה - שטח, רישוי, יתרת זכויות בניה, שטחי המרפסות והתועלת שלהן לשטחים העיקריים. הרציונל של דירות פנטהאוז הוא שמדובר בדירות בקומה הגבוהה ביותר בבניין, עם צפיפות לקומה נמוכה יותר ביחס לדירות שמתחתיה - שטחי דירה גדולים יותר וכפועל יוצא שטח בנוי גדול יותר וגם שטח מרפסות רחב יותר. ההגדרות של דירות מיני פנטהאוז, אשר במאפייניהן קרובות יותר לדירות סטנדרט עם שיפורים קלים, זה פשוט תעלול שיווקי שנועד לתת לרוכש הרגשה שהוא קנה נכס יוקרתי, אבל זה קורה תמורת מחיר יקר יותר".
- 28.חיים 06/10/2023 13:00הגב לתגובה זומצדיק מחיר גבוה יותר. בנוסף המרפסות הגדולות כיווני האויר וכו. כל אחד ושיקולו.
- 27.ינשוף צפוני 06/10/2023 03:31הגב לתגובה זוהקונים יודעים מה הם קונים. אף אחד לא מכריח אף אחד . אין פה תעלול אין פה רמייה . כתבה מיותרת ומסיתה נגד היזמים והקבלנים . חג שמח ושבת שלום
- נכון 06/10/2023 11:36הגב לתגובה זוואין מנפלציות רגשיות עליך עדי שתרכוש מוצרים, תעדיף פולטיקאים וכו וכו. אנחנו עבדים שלא רואים את הכבלים שלנו.
- 26.צדק 05/10/2023 17:02הגב לתגובה זוהמכריע העלו את המחירים ב 40% במוצר שהוא אוויר ולא פיזי בזמן שערך המכוניות ירד משנה קודמת או שתעשה כתבה על כך שלקוח משלם 3 שנים אגרה מבלי להיות בכלל בטסט העיקר שקופת המדינה תכניס באיזור ה 2000 טסט מה אתה אומר? או על מחירי המזון טקסטיל חשמל שעולים ערימת כסף או רכבים חשמלים (מחירים מטורפים שבהם המס עולה בתחילת השנה פי 2) או בנקים על עמלות(כן יש הזייה כזאת) וכך הלאה
- 25.המחירים ימשיכו לרדת 05/10/2023 14:33הגב לתגובה זותודה על הכתבה, לא קונים דירות כי יקר כאן.
- 24.קוקו 05/10/2023 12:45הגב לתגובה זוולי הציעו דירת 6חדרים! רק המ"ר הוא של 4 וחצי.חחח 130מר 6 חדרים.חח שובך יונים
- אחד העם 06/10/2023 22:10הגב לתגובה זוולי הציעו 124 מ"ר 5 חדרים גודל החדרים לא מתאים אפילו לגמדים
- 23.או ארצי מולדתי את הולכת פייפן (ל"ת)חחחחחחחחחחחחחח 05/10/2023 11:21הגב לתגובה זו
- 22.ועל "מיני פנטהאוז" בקומה 2 מ10 לא שמעתם ?? (ל"ת)בוננזה 05/10/2023 10:36הגב לתגובה זו
- 21.בונזו 05/10/2023 09:46הגב לתגובה זולא יכולתם למצוא שמאי אמיתי ולא את המחבל האיראני. מיני פנטהאוז זה לא סתם מושג . מיני פנטהאוז זה אומנם המצאה ישראלי ת אבל שווה ביותר . אני גר בכזה בית ונהנה פי כמה מהתוספת ששילמתי לקבלן הנחמד
- גל 05/10/2023 13:32הגב לתגובה זותשמע אתה תת רמה אם אתה מלכלך על אדם שאתה לא מכיר בגלל השם שלו. הוא שמאי מקרקעין, אתה ליצן.
- 20.רוני 05/10/2023 09:40הגב לתגובה זומוכרים לך 5 חדרים בגודל של 4 חדרים .. 140 ברוטו זה 120 נטו ותבינו איך אנשים קונים 5 ומצטופפים ב 4… המצאות של ישראלים .. והכבשים רצים לשלם.. מיני פטנהאוז.. חחחח רק האהבלים יכולים להרגיש וורן באפט אבל עם חובות מפה להודעה חדשה
- 19.אץ 05/10/2023 09:14הגב לתגובה זוזה יצא משתלם מאוד, וזה גם מה שחיפשנו. המחיר גם יצא נמוך יותר מדירת 5 חדרים בפרויקט. (דירה חדשה מקבלן בב"ש) אבל אם היו מבקשים יותר ככל הנראה היינו רוכשים 5 חדרים.
- 18.דובי 05/10/2023 09:07הגב לתגובה זומה זה משנה מה הם חושבים כל עוד שהעדר קונה קונה למרות האזהרות ולמרות משכנתאות הענק אז שכל העדר ילך למיכלאה לקראת שחיטה
- 17.אלי תל אביב 05/10/2023 08:31הגב לתגובה זורמאות ישראלית, יחודית וטיפוסית. לשלם לפי דירה רגילה.
- 16.עוזי ג. 05/10/2023 07:54הגב לתגובה זוהקבלנים לא תראו ממני שקל!!!!
- 15.חחח וואלה עושים לנו בית ספר בחיי (ל"ת)אור 05/10/2023 07:53הגב לתגובה זו
- 14.ערן א. 05/10/2023 07:37הגב לתגובה זובמחיר שפוי עלק מיני איזה שקררררר רצה אתן לו עוד 200 אלף על אותה דירה!!!
- 13.ערן א. 05/10/2023 07:37הגב לתגובה זוסתם כסף לפח
- 12.פריירים לא מתים רק מתחלפים פפפחחח (ל"ת)משה ראשל"צ 05/10/2023 06:37הגב לתגובה זו
- 11.לרון 05/10/2023 05:44הגב לתגובה זועל מחירי קרטל החשמליות
- 10.אלון 05/10/2023 05:27הגב לתגובה זומיני פנטהאוז פטרון מצויין למי שרוצה מרפסת גדולה מאוד אני גר בבניין בדירה רגילה עם מרפסת 14 מטר ולשכם מעליי יש את אותה דירה עם מרפסת 40 מטר. הפרש מחיר בקניה 20 אחוז הלוואי ו יכלתי לשלם ולקנות מיני פנטהאוז כזה אז נכון בשביל 7 מטר אולי לא כדאי אבל עם כזו מרפסת זה חצר גדולה באוויר
- 9.קונילמל 05/10/2023 01:04הגב לתגובה זואני מןכר מיני חצר בקומה שניה ושם כמה עציצים.
- 8.אחד 05/10/2023 00:39הגב לתגובה זומרפסת ענקית איפשרה אירוח בחוץ ופעילות משפחתית עם ילדים. היה שווה ממש. אם נותנים עוד מטרים בודדים זה באמת לא הגיוני אבל בשביל עוד 15-20 מטר מרפסת שווה לשלם יותר לדעתי.
- 7.קבלן בחיר 05/10/2023 00:14הגב לתגובה זוכל מחיר
- 6.שלום חנוך 04/10/2023 23:53הגב לתגובה זובקלות באותה הקלות יעלם... משיח לא בא... ...משיח גם לא מטלפן
- 5.רויטל 04/10/2023 22:52הגב לתגובה זוחושבת שלקבל בקומה אחת גם דירה 5/6 חדרים וגך מרפסת גדולה- זה בהחלט תןספת משמעותית! ודווקא יש תמורה בעד האגרה
- 4.אנונימי 04/10/2023 22:18הגב לתגובה זועוד 3 מטר מרפסת שילמת 150 אלף בושה
- 3.תעלול שיווקי זו הגדרה סופר מדויקת (ל"ת)אנונימי 04/10/2023 22:17הגב לתגובה זו
- 2.אריאל המבקר 04/10/2023 22:15הגב לתגובה זוהיהודים מאז מאות בשנים היו תחמנים, שקרנים וגרידים . בלשון מנומסת קוראים לזה "יצירתיים. הישראלים הם גם חוצפנים וחסרי בושה לרמות וטלהונות - לתפארת המדינה.
- 1.אנונימי 04/10/2023 22:08הגב לתגובה זוהצרכנים הכי טיפשים, לא רק בדיור..
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
