כמה עולות דירות חדשות ליד הרכבת, האם לוד מעניינת להשקעה ומה תעשה המטרו למחירים באור יהודה?

הקו האדום של הרכבת הקלה נפתח לפני מספר שבועות, בתקווה שישנה את מפת התחבורה בגוש דן והסביבה. הרכבת מחברת בין חמש רשויות: פתח תקווה, בני ברק, רמת גן, תל אביב-יפו ובת ים - מה שמשנה גם את שוק השכירות ומחירי הדיור באזורים בהם הקו עובר. יחד עם זאת, רבים עדיין נוסעים בדרך הרגילה - קווי הרכבת שעוצרת במספר תחנות בגוש דן ומשם - אוטובוס לתוך השכונה או מונית עד הבית. אחרי הכל, הרכבת הקלה היא פתרון נקודתי בינתיים, כמות הנוסעים בה שולית ביחס לרכבת שמקשרת בין אזורים מרוחקים. הנה מפת הרכבות של ישראל שצפויה להשתנות - עובדים על קו מזרחי מחדרה ועד לוד שיפעל כנראה בעוד כ-4-5 שנים. בנוסף, צפויה בעתיד הקמה של מסילה רביעית בציר איילון שתעזור להגברת תדירות הרכבות, אבל זה רחוק עוד יותר - סדר גודל של 7-8 שנים.  נסיעה קצרה מתל אביב ואתם שם. מפת הרכבת (רכבת ישראל) יש כאלה, שלא צריכים לקחת כלי תחבורה נוסף עד הבית - הם גרים בשכונה סמוכה לרכבת ויכולים ללכת הביתה ברגל, או לכל היותר להסתפק בנסיעה קצרה הביתה. על מנת לבחון את השפעת הקרבה לרכבת, לקחנו את הערים בהן הרכבת עוברת, בעיקר באזור המרכז, ובדקנו מהם מחירי הדירות בשכונה הסמוכה לרכבת. על פי הממצאים, אפשר לראות כי המחירים באזור גבוהים יחסית למקומות מרוחקים יותר מהרכבת, אבל הם לא חסינים לירידות המחירים של השנה האחרונה.  חשוב לציין: פעמים רבות רכבת יכולה להוות גורם מטריד. במידה והיא ממוקמת קרוב מדי לבתי מגורים - הדיירים סובלים ממטרדי רעש. כשמדובר בקו השני, כלומר בשכונה סמוכה לתחנה הרכבת אך שהיא איננה מושפעת ממנה - מחירי הדיור בסביבה הזאת עשויים להיות גבוהים יותר מאשר בבניינים שממש צמודים לרכבת.  

דירה בלוד - זולה, אבל...

מפת הפקקים בישראל גרמה לכך שנגישות תחבורתית היא אחד הכלים החשובים בבחירת דירה. דיירים רבים שגרים במרכז תל אביב, למשל, דרשו לקבל פיצוי בגין ירידת ערך בטענה שמדובר במטרד. הם השוו את המחירים לרחובות הסמוכים וטענו כי הערך נפגע, בעוד שהוועדה המקומית טוענת שההפך הוא הנכון - שהרכבת העלתה את מחירי הדיור באזור. זו סוגיה אפורה, זה תלוי כמובן בכל מקרה לגופו, אבל בהתבסס גם על מה שקורה בעולם, אזי המסקנה היא שקרבה טובה למחירי הדירות, כל עוד הם לא מאוד קרובים ולא סובלים מהרעש-צפיפות ודחיסות. נקודת המוצא ביעדים שבדקנו היא תמיד שהיעד הוא תל אביב. משם, ירדנו בתחנת ההגנה בדרך לשכונות באזור, ובדקנו גם מה המצב בלוד, במודיעין ובחדרה (כן, כולם מרחק קצר מתל אביב ברכבת, שמגיעה גם לחדרה ובנימינה, למשל, ללא עצירה). הנה הממצאים: תחנת ההגנה (תל אביב): רחוב אסירי ציון, שכונת שפירא ת"א (קרובה להגנה) דירת 4 חדרים – 3.3 מיליון שקל. 4 חדרים ברחוב איגר עקיבא – החל מ-3.5 מיליון שקל.  תחנת ההגנה (שכונת ביצרון, תל אביב) 4 חדרים 3.9 מיליון שקל.   5 חדרים 5.6 מיליון שקל.   תחנת ההגנה (רחוב יהודה מכבי) דירת 4 חדרים ב-4 מיליון שקל.   6 חדרים ב-6.4 מיליון שקל.   תל אביב אוניברסיטה (שכונת אביבים, רמת אביב) דירת 4 חדרים ב-5.97 מיליון שקל. דירת 5 חדרים ב-7.63 מיליון שקל.  תחנת הרצליה (שכונת גליל ים הרצליה) דירת 4 חדרים – החל מ-4.5 מיליון שקל. דירת 5 חדרים – החל מ-5.8 מיליון שקל. תחנת לוד (תחנה אחת מתל אביב) שכונת נופי בן שמן 4 חדרים בכ-2.3 מיליון שקל. 5 חדרים נמכרות סביב ה-2.7 מיליון שקל.  תחנת מודיעין/ פאתי מודיעין - שכונת מורשת דירת 4 חדרים בכ-3 מיליון שקל. דירת 5 חדרים ב- 3.6 מיליון שקל. תחנת חדרה (תחנה אחת מת"א, דרך האוניברסיטה) 5 חדרים החל מ-2.19 מיליון שקל. דירת גן 5 חדרים עם גינה - 2.6 מיליון שקל. תחנת באר יעקב (בדקנו מה קורה באזור מרוחק שתי תחנות מתל אביב, בשכונת תלמים) 4 חדרים ב-2.6 מיליון שקל.  5 חדרים ב- 4.45 מיליון שקל. "מודיעין נמצאת בנקודת ואקום. לא התקיימו מכרזים למרות הסכם הגג ולא שווקו קרקעות חדשות כבר 3-4 שנים", אומרת אירית הופר, הבעלים של אינהאוס, המשווקת פרויקטים למגורים. ועדיין, זה נראה כאילו היא מתומחרת גבוה. עיר שינה, אנשים יוצאים לעבוד וחוזרים אליה. אין הצדקה למחירים האלה. "לאחרונה הודיעו שייפתחו שכונות חדשות, אז מהרגע שזה ייצא לפועל, עדיין מודיעין תהיה בוואקום של בנייה חדשה ב-3 השנים הקרובות. המחירים רק יעלו. כרגע אין היצע של פרויקטים חדשים ולא יהיה בתקופה הקרובה. לגבי המחירים, הם כבר עוברים את השלושה מיליון שקל, מגיעים עד 3.2 ל-4 חדרים רגילות, 3.7 לחמישה חדרים. במודיעין קרה דבר מעניין, בשכונות החדשות. רוב הדירות היו במסגרת מחיר למשתכן. נוצר מצב אבסורד, כי המלאי שנותר למכירה בחופשי היה של דירות מיוחדות. המספרים שם מאוד גבוהים. 4-5 מיליון וצפונה לדירת גן או פנטהאוז. למה המחירים גבוהים? גם בגלל שהאוכלוסייה שם איכותית". לוד תחילה. הופר (מיכל בנדק) מה קרה בלוד ואיך היא חצתה מזמן את רף 2 מיליון השקלים לדירות רגילות? "לוד תעבור מתיחת פנים אדירה, היא תשלש את גודלה. שכונת נופי בן שמן כוללת כמעט 4,000 יחידות דיור, אבל החלק המעניין הוא פרוייקט הרובע הבינלאומי - 11 אלף יח"ד מתוכננות שם. האזור הזה קרוב לתל אביב, מבחינת מיקום הוא יושב על קרקעות מושב גני צבי. אם אנחנו מדברים על מתיחת פנים בנוסף להתחדשות עירונית, אז לוד הולכת להיות על המפה. המחירים בלוד נעים סביב 2.2-2.3 בערך לדירת 4 חדרים, 5 חדרים סביב 2.7. בסך הכל מדובר על שנתיים-שלוש עד שתהיה שכונה שלמה. באזור הבינלאומי התחילו שיווקים לאחרונה, מתחת לרדאר. בינואר נראה תנועה ערה". לוד אכן עומדת לשנות את פניה בשנים הקרובות. כשמנסים לנתח את לוד באופן קר אז מקבלים מחירים סבירים ביחס למקומות קרובים. אחרי הכל, מדובר במיקום מצוין, קרבה לתל אביב ובמחירים נמוכים בעשרות אחוזים ביחס למחירים בערים סמוכות. אבל אי אפשר להסתכל על זה רק באופן קר - אי אפשר להתעלם מהיותה עיר מעורבת ועיר שרק לפני שנים בודדות עלתה באש כשפורעים ערבים בני המקום (כפי שהיה בערים מעורבות נוספות) הפעילו טרור כלפי יהודים בעיר. זה גם נגמר במוות ומדובר בחבית נפץ שממשטרה וכוחות הביטחון וגם בממשלה, לא מצליחה לנטרל.    התחלנו עם הרכבת, נחזור אליה. למה אנשים מחפשים דירות ליד תחנות רכבת? הרבה פעמים זה גורם למטרד. "דווקא היום, ככל שהעומס הולך וגובר, יש משמעות אדירה לאמצעי תחבורה חלופי. אנחנו רואים עליית מחירים באזורים שקרובים ונגישים לרכבת". לא עדיף לקנות ליד הרכבת הקלה? "תלוי איפה אתה נמצא ולאן אתה רוצה להגיע. הבעיה העיקרית היא שהמדינה בנויה כך שאנשים צריכים לנסוע למקום העבודה. מודיעין היא אכן עיר שינה. קמים ונוסעים למרכז ולירושלים, הם צריכים רכבת מצד אחד ומצד שני רוצים לגור באופי בניה יחסית נמוך עם תחושה של קהילתיות והרבה מאוד ראות ירוקות. מצד שני, הצפיפות הולכת וגדלה. המדינה בונה לגובה, נראה פחות שטחים ירוקים ויותר צפיפות בשנים הקרובות. הרכבת היא דבר הכרחי, אנשים מחפשים לגור ליד". סיכום ביניים - יש את הרכבת שכבר עובדת, מתפקדת (לפעמים מתעכבת, אבל בסה"כ עובדת בסדר), יש את הרכבת הקלה במרכז שאחרי עיכוב של שנתיים עלה לאחרונה הקו האדום ובשנים הבאות יהיו קווים נוספים ויש את המטרו שנמצא עדיין בשלב הראשוני. למעלה ניתחנו את מצב השוק הנוכחי - מחירי הדירות ליד הרכבת בתחנות מסוימות, אבל משקיעים רבים רוצים לדעת ובצדק איפה ומתי יוקמו הרכבות הבאות, איפה הם האזורים שהתחבורה וההגעה מהם לתל אביב תשתפר בעתיד? שם אולי יהיה על רקע השיפור בתחבורה עליות מחירים. נדגיש שזה לא מדע מדויק ובפועל, גם עכשיו רואים שהציפיות מהקו האדום להעלאת מחירים באזורי הביקוש אומנם קיימות, אבל עליות מחירים אין (על רקע מצב השוק) וגם לא ברור שהקרבה לתחנה מספקת פרמיה על פני מקום אחר (זה עדיין לא מובהק), אם כי צריך לחכות למשך זמן אחרי הפעלת הקו ומעבר לכך - צריך להמתין לבשורה היותר גדולה שיהיו כמה תחנות באזור (כלומר, הפעלה של כמה קווים של הרכבת הקלה).   

לאן תיסע המטרו? 

פרויקט המטרו ישפיע מאוד על התחבורה מאזורים שונים וכנראה גם על מחירי הדירות באותם אזורים. מדובר על פרויקט שתוקצב ב-150 מיליארד שקל, אבל זה תקצוב ראשוני, בדיוק כפי שהרכבת הקלה התנפחה לפי 2 מעלות ההקמה הראשונית, זה יקרה גם במטרו. לא בטוח שפי 2, אבל זה יהיה יותר מ-150 מיליארד שקל. לכן, השאלה הגדולה היא האם אנחנו צריכים מטרו? האם כשהמטרו יהיה מוכן - עוד 10-15 שנה (ואנחנו אופטימיים) לא יהיו פתרונות אחרים -  מוניות והסעות אוטונומיים, תחבורה אווירית (כן, זה לא חלום). למה לחפור למטה כשהעולם משתנה ויש "שטח" למעלה?  ועדיין, המטרו מתקדמת, אבל לאט. גם שרת התחבורה מירי רגב מזגזגת עם המטרו, ונראה שזה לא במוקד עיסוקיה. המטרו אמורה להיות רכבת תחתית של מעל 150 קילומטר. היא אמורה לכלול 24 רשויות, 109 תחנות בשלושה קווים מרכזיים. זה אמור לשנות את מפת התחבורה של ישראל, במיוחד באזור המרכז ועוטף המרכז. אבל זה רחוק מאוד.    המטרו, נתע בינתיים יש לנו כאמור את הקו האדום ומתוכנן הקו הסגול והירוק שיחבר את יהוד-אור יהודה-סביון ואת ראשון לציון וחולון בהתאמה. גם רמלה ולוד יחוברו למרכז דרך שני קווים החום והכחול. מדובר באזורים שעד היום התחבורה מהם קשה ואיטית, ושם צפוי שתוך 5-6 שנים עם השלמת הקווים והעברתם לשלב היישום תהיה הקלה תחבורתית גדולה. ככל והציפיות לכך יעלו וככל שנתקרב למועד, עשוי להיות לכך השלכה על מחירי הדירות. משקיעים בדירות כבר מתחילים לעקוב.