עליית הריבית מורידה את מחירי הדיור בעקביות. מתחילת השנה, מחירי הדירות ירדו ב-7%-8%, הרבה יותר מנתוני הלמ"ס. אלה נתונים שאי אפשר תמיד למצוא במספרים של הלשכה - הקבלנים נותנים הטבות והנחות שלא מתבטאים בנתוני הלמ"ס, נתוני הלמ"ס בפיגור של חודשיים וחצי. בפועל הירידות ממשעותיות כשמוכרי דירות יד שנייה מפרסמים דירות למכיר במחירים שמבטאים המשך ירידת מחירים. זה בולט באזור המרכז, השרון וגם בפריפריה.

ההשפעה של הריבית היא על דירות בבניין וגם על צמודי הקרקע ודירון גן. בשיחות עם מתווכים, עולה כי ההשפעה ניכרת גם בדירות ה"מיוחדות", שנמכרות במחירים נמוכים יותר.

כך למשל, מבדיקה שערכנו עולה כי באזור השרון והשרון הצפוני, דירות גן נמכרות במחירים נמוכים בכ-8%-6% מאשר בשיא בהתאם לאזור. נתונים דומים קיבלנו גם בדירות הגן באזור גוש דן והשרון הדרומי. השאלה היא למה? מדוע מחירי הדירות המיוחדות יורדים - בעיקר כשהן מהוות אלטרנטיבה טובה לצמודי הקרקע. ובכן, מצד אחד, מחירי צמודי הקרקע בלתי ניתנים להשגה ואנשים לא קונים, ואולי היה מצופה שמחירי דירות הגן יישארו יציבים ולא ייסחפו אחרי השוק גם בתקופת המשבר הנוכחי. מצד שני, כשיש ירידות, אזי כל השוק יורד - אנחנו בשוק של מחירים יחסיים, אז אם וילה יורדת גם דירת גן תרד. 

"מה שקרה גם בדירות הגן הוא שהכוח עבר לקונים, והוא מזמן לא אצל המוכרים", אומר שלומי בראון, סוכן נדל"ן באזור נתניה, חדרה והסביבה, "לפני עליית הריבית, מכרנו דירות גן ב-3 מיליון שקל באזורים מסוימים בחדרה, אבל משהו קרה. אותה דירה בדיוק, נמכרה לאחרונה סביב 2.7 מיליון שקל. הריבית חונקת והלקוחות מסבירים שגם אם הם חולמים על דירת גן, יש גבול מסוים שהם יכולים לשלם. לפעמים המוכר מתפשר, לרוב לא".

• "אפשר למצוא בשכונות וותיקות בראשון לציון, פתח תקוה ויהוד, דירות במחירים טובים"
• "אנחנו בתחילת ירידות המחירים בשוק הדירות"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

זה מתאזן עם מחירי דירות הגן, שקפצו בתקופת הקורונה.

"הקורונה יצרה ביקוש גבוה לגינות. אנשים לא יכולים לקנות דירות גן, זה מוצר שאין אותו כמעט בשוק. תחשוב על זה: בבניין יש במקרה הטוב 4 דירות, לעתים גם 2. מי שמחפש גינה ויכול להגיע ל-2.7, מדגדג את ה-2.8, יכול למצוא את אותן דירות שמכרנו בקלות סביב 3 מיליון שקל לפני שנה, בשיא הפריחה. כלומר יש ירידה, סביב 7% במחירי דירות הגן בסביבה".

למה צמודי הקרקע יורדים פחות?

"בצמודי קרקע לא רואים את זה, בעיקר כי המוכרים עומדים על הרגליים האחוריות, לא מתפשרים, חוץ מאזורים מסוימים. נכון, יש אנשים לחוצים, אם מישהו קנה עכשיו בית וצריך את הכסף למשל, אבל מי שלא צריך למכור - עוצר. המוכרים מבקשים סבלנות, ממתינים, הם אומרים 'בוא נראה מה יקרה כשהריבית תרד, אז נקבל מחיר גבוה יותר'. אני מסביר ללקוחות: אם יש הזדמנות לקנות דירה או דירת גן עכשיו, זה הזמן. כן, גם בריבית גבוהה. היא תישאר גבוהה, אין לי ספק. היא לא תישאר 6%, היא תרד בטווח הארוך ל-3.5%. כלומר, בנוסף לכך שההחזר יירד, גם ערך הבית יעלה".

בראון מספר כי יש התופעה לפיה קבלנים עצרו את הבניה העתידית שלהם באזור השרון ובישראל בכלל, גורמת לאיזון יחסי בין הביקוש להיצע. "ההיצע אצלם בכיס", הוא מסביר. "הם מקטינים את ההיצע בכוונה כדי לצמצם פערים מול הביקוש שהולך ומתמעט. מרגישים שאנשים מתחילים להפנים את נושא הריבית ולרדת מהגדר. יכול להיות שבקרוב נראה את הביקושים חוזרים, כולל בדירות הגן".

• ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
• הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך

"דירות הגן מתומחרות, מטבע הדברים, במחיר גבוה יותר מדירות זהות בפרוייקט. עליית הריבית פגעה קודם כל בדירות הגן ובדירות המיוחדות", אומר שמאי המקרקעין אומיד סולימני. "אפשר לומר בכלליות שבאזורים מסוימים הן מתומחרות ב-20% יותר, אבל כמובן שיש שינוי מפרויקט לפרויקט. כשהריבית עלתה, הנפגעים העיקריים היו הדירות המיוחדות. צריך להבין שקהל היעד של דירות הגן הוא מעמד הביניים, לעומת צמודי הקרקע, שלרוב מאופיין באוכלוסיה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה יותר. גם מחירי צמודי הקרקע ירדו, אבל בהיקף קטן יחסית לדירות הגן. מתי זה ישתנה ומחירי דירות הגן יעלו? אני מניח שזה יתחיל בהדרגה, עם תחילת המגמה להורדת שיעור הריבית. מאידך, עלינו לזכור שהתחלות הבניה מועטות ועלול להיווצר מצב שהורדת הריבית והמחסור בהיצע יובילו בעתיד להתפרצות ביקושים".

בנתניה מצאנו כי בשכונות החדשות מחירי דירות שנותרו על המדף מזה מספר שבועות, או חודשים ספורים לכל היותר, הורידו מחירים, בין 4%-3%. צריך לזכור שזהו מחיר ההיצע וכמובן שמחיר הדירה הסופית יהיה נמוך יותר. יחד עם זאת, ישנם בעלי דירות שלא מוכנים למכור במחירים נמוכים יותר וממתינים לרוכשים פוטנציאלים. תושב נתניה, שמוכר דירה בקריית השרון, סיפר: "אין לי שום סיבה להוריד מחיר. אני רוצה לעבור לוילה, ושם המחירים לא יורדים. נחכה עד שהשוק יתבהר, אני לא ממהר". מנגד, חלק מהמתווכים מפרסמים מודעות עם מחירים נמוכים יותר. כך למשל, בנווה איתמר, שכונה איכותית שנמצאת ליד אזור התעשיה קריית אליעזר, נמכרת דירת גן במחיר נמוך יותר, 110 אלף שקל פחות מהמודעה המקורית, מה שמשקף ירידה של יותר מ-3% במחיר ההיצע.

ברעננה מצאנו מחירי היצע נמוכים ב-5% ובדירות היוקרה, דירות גן שמחירן מעל 5 מיליון שקל - ירידות של עד 7%. יחד עם זאת, בחלק מהמקרים, נראה כי מדובר בהורדת מחיר ל"מראית עין". בדקנו מחירי דירות גן אחרות באזור וההערכה היא שההורדה הריאלית נעה סביב 5%-4%. חשוב להבין: לפעמים המוכרים מסמנים מחיר ראשוני גבוה מדי ביחס למחיר השוק, שלא משקף ירידה או עליה. אחרי חודשיים, הם מורידים את המחיר למחיר השוק וממנו מפחיתים עוד כמה אחוזים. זה לא אומר שהמחיר ירד ב-7% ריאלית, אלא מהמחיר המקורי שלא שיקף מחיר שוק. במקרה הזה, מדובר בירידות של 5% בערך במחירי ההיצע. חשוב להדגיש שהורדת המחיר ממש לא חלה בכל הדירות.