אם המושבות - מה קרה למחירי הדירות ומה יקרה להם בהמשך?
אם המושבות הוותיקה והחדשה הן שכונות חזקות יחסית בפתח תקווה, שכונות של משפחות צעירות. למעשה, הקימו את שתי השכונות האלו כמעט מאפס, כשמאזור תעשייה ומעט מגורים הפכו את האזור לשוקק מאוד עם עשרות רבות של מגדלים ואוכלוסייה של מעל 10 אלף איש. זו הצלחה גדולה, שהיו לה חבלי לידה לא פשוטים - בתחילת הדרך, במקביל לגידול המואץ באזור לא היו מספיק בתי ספר וגני ילדים להכיל את הגידול.
אם המושבות, פרשקובסקי; צילום: אסף פישטוק
גם עכשיו יש בעיות - האזור יחסית צפוף ועדיין מדובר בשכונה מבוקשת שנהנית מכל מה שיש בשכונה חדשה - מרכז קניות, פארקים, גינות ועוד. אם המושבות נהנית מגישה נוחה ליציאה - דרך אם המושבות הסמוכה מובילה לתל אביב, יש גישה גם דרך ז'בוטינסקי לתל אביב, גישה לכביש 4 ועכשיו בנוסף לרכבת, גם הקו האדום של הרכבת הקלה. אלא שלצד היתרונות האלו, היציאה פקוקה וקיימת בשכונה בעיית חניה.
המחירים באם המושבות הוותיקה והישנה די קרובים. הבדלי המחיר אם ישנם קשורים כבר לבניין עצמו, למיקום הספציפי, קומה ועוד, אבל בסה"כ מדובר על רמת מחירים קרובה. והמחירים בירידה - המחיר למ"ר על פי מחירי המכירה שמוצגים בלוחות המודעות מבטאים בין 25 אלף שקל ל-28 אלף שקל למ"ר. בפועל זה אומר שהמחירים יהיו 3%-4% פחות מכך ואפילו יותר - בין 24 אלף שקל ל-27 אלף שקל, מחיר ממוצע של 25-26 אלף שקל הוא בהחלט סביר.
זינוק גדול במחירים
כשעוקבים אחרי מחירי העסקאות שנעשו מתחילת 2021 ועד היום מקבלים מחירים של 20 אלף שקל למ"ר שזינקו עד סוף 2022 לכיוון 30 אלף שקל ואפילו יותר כשבחודשים האחרונים יש ירידה לכיוון 26-27 אלף שקל ואנחנו כאמור מסיקים ממחירי ההיצע של המוכרים ירידה לכיוון 25-26 אלף שקל. זו ירידה של אפילו מעל 10%, אבל יש לנטרל "רעשים" שלא מאפשרים השוואה נכונה כמו קומות שונות, בניין חדש לעומת ישן וכו', כשבוחנים את המחירים של דירות באותו בניין ובניינים דומים, מקבלים ירידה של 7%-9%. זה הרבה.
ועדיין כשבוחנים את המחירים בשלוש השנים האחרונות, מקבלים זינוק של 25%-30% - מעל הממוצע הארצי, סדר גודל של כ-8%-10% בשנה. ונעבור למשכירים ולשוכרים - שכר הדירה לדירה של 4-5 חדרים הוא בין 6,700 ל-7,200 שקלים. מדובר על דירות של מעל 100 מ"ר, במחירים לרוב של 2.5 מיליון עד 3 מיליון שקל. משכיר דירה יקבל אם כך - תשואה של בקושי 2.5% ובמקרה הטוב עוד כמה עשיריות יותר. זה נמוך יחסית גם לדירות להשקעה וגם לתשואה שניתן לקבל באפיקים סולידיים. אגב, מבחינת השוכרים זה הפוך - זה אומר שבנתונים האלו עדיף לשכור ולא לקנות, התשואה שהם משלמים על שכירות היא נמוכה.
הירידה באם המושבות היא חלק מהמגמה הכללית בארץ של ירידת מחירים, כשנראה שבמרכז פתח תקווה המחירים יורדים יותר. לפני ארבעה חודשים בדקנו את המחירים בעיר. אז ראינו שהמחירים במרכז העיר נמוכים ב-25%-30% מאשר בשכונות החדשות ושדירת 4 חדרים ממוצעת עולה לפי 25-27 אלף שקל למטר. מאז המחירים המשיכו לרדת לאזור ה-23-24 אלף שקל למ"ר. לכאורה כשאנחנו משווים זאת לשכונת אם המושבות מדובר במחיר נמוך ב-10%-15% בלבד מהשכונה החדשה, ויש לזה שני הסברים עיקריים - מדובר בדירות קטנות והמחיר למ"ר עולה בדירות קטנות, כי בסוף משלמים סכום כולל, לא מחיר למ"ר והביקוש לדירות קטנות גבוה יותר כי הסכום עסקה נמוך יותר; ושנית - העיר מוצפת בהתחדשות עירונית והפוטנציאל מגולם במחירים או שהוא כבר במחירים - דירות חדשות.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
דירות למכירה באם המושבות
מקבץ אקראי של דירות למכירה בשכונה - יש כמות גדולה של דירות ברחוב זיכרון יעקב, המחירים בין 2.6 מיליון שקל ל-3 מיליון שקל, המחיר למ"ר בין 25 אלף שקל ל-29 אלף שקל.
גם ברחוב חדרה וראש פינה יש היצע של דירות במחירים האלו, ובכלל היצע הדירות בשכונה הוותיקה גדול מאוד. עברנו לשכונה החדשה. גם כאן יש היצע גדול וגם כאן המחירים הם באזור של המחירים בשכונה הוותיקה.
תפסה לנו את העין דירת גג של כמעט 300 מ"ר במחיר של 7.18 מיליון שקל - זה המחיר שמבקש המוכר, עוד לפני מו"מ.
ואם אתם רוצים לקנות דירה בסכום של עד 2 מיליון שקל - אין. במחיר הזה תוכלו לקנות דירה במרכז העיר, גם בהתחדשות עירונית, אבל לא בשכונה. בפועל, מדובר במרחק של 400-500 מטר, אבל זה עושה את כל ההבדל.
- 16.רווחה 11/09/2023 16:21הגב לתגובה זולפחות 100,000 איש גרים במגדלים הצפופים והגבוהים הללו, איך שורדים עם כל ההוצאות והצפיפות? סיוט משהו לא?
- 15.דרור 10/09/2023 21:34הגב לתגובה זוהתחזוקה קורעת אותנו, תשלומי הארנונה, תחזוקת המעליות וכל החרא הזה. בהתחלה הכל היה נראה וורוד, יפה וחשבתי שתמיד ארוויח הרבה, היום אנחנו מנסים למכור ולמצוא דירה בבניין ללא מעליות ודמי תחזוקה מטורפים!
- 14.גודו 10/09/2023 19:32הגב לתגובה זוהעיר מטופחת עם המון מגרשי חניה ועדיפה על רמת גן בזכות ראש העיר שמשקיע בתבונה
- 13.חיים 10/09/2023 14:57הגב לתגובה זושכונה מעולה . נוחה ביותר .הכל חדש. ומחירי השכירות מהותית יותר גבוהים לצערי.תבדקו ביד 2...
- 12.שדגכ 10/09/2023 13:50הגב לתגובה זוועכשיו מחכים לקבלנים שיתחילו במכירת חיסול
- 11.רחל 10/09/2023 10:34הגב לתגובה זוזה להגיד שלא הצלחת בחיים אבל גם לא נכשלת ורק רוצה לשכב על הספא בסוף היוםן שיעזבו אותך באמא שלהם .
- 10.dw 10/09/2023 10:16הגב לתגובה זועדיין מדובר בעליית מחיר משמעותית. אני מכיר משפחה שקנתה דירת 4 חדרים ב 1.6 מלשח, עם הון עצמי של 600, והזהרתי את ידידי שהוא לוקח על עצמו מינוף מסוכן אבל עובדה, הסתבר שהקניה שלו השתלמה והיום הדירה שלו שווה עשרות רחוזים יותר. לא שזה מאד עוזר כי הוא רנה אותה לשימוש עצמי ולא להשקעה. לחילופין הוא היה יכול להמשיך לשכור אבל השכד ששילם בזמנו היה נמוך בהרבה (3500)
- 9.אני 10/09/2023 09:59הגב לתגובה זו"תפסה לנו את העין דירת גג של כמעט 300 מ"ר במחיר של 7.18 מיליון שקל - זה המחיר שמבקש המוכר, עוד לפני מו"מ. " איפה איפה??, אני כבר רץ. בחייכם, קבלו פרופורציות: פ"ת...+ישראל: אנחנו כולה במזרח התיכון..
- 8.מי רוצה לגור שם בכלל . עיר של ארסים (ל"ת)דורון 10/09/2023 08:48הגב לתגובה זו
- 7.שכחתם לכתב 10/09/2023 07:47הגב לתגובה זולצאת מהחניון במגדל לוקח להם שעה כי הרחוב פקוק מאלפי כלי רכב. וזה מקום בלי תחבורה כמו בשנות ה50 חייבים שני רכבים והמון זוגות כבר לא משלמים את ועד הבית כי אין כסף לחרטא במגדל. שכונה כמו הפרצוף של המדינה יקר ולא שווה שנקל
- גורגו 10/09/2023 08:02הגב לתגובה זואין פקקים כלל, כל יום יוצא מהמגדל להרצליה , 26 דק.. פקקים בכביש 5
- 6.שכונה מעולה שמאופיינת בהמון זוגות עם המון ילדים ,ה 10/09/2023 07:13הגב לתגובה זושכונה מעולה שמאופיינת בהמון זוגות עם המון ילדים ,המון בתי ספר יסודי וחטיבות המון פארקים מרכזים מסחריים והכל חדש!! היציאות מהשכונה הטובות בארץ דקות לאיילון וקישור לרכבת הקלה בטווח של כמה דקות הליכה. אוכלסיית ההיטק ברובה. אין לשכונה שום קשר לשכונות העיר הארות כך שמדובר באוטונומיה נפרדת ואיכותית חילונית וליברלית (יש עתיד וגנרץ) זכו בניצחון מוחץ בשכונה. מחירי הדירות עולים בלי הפסקה בעיקר בחדשה שם הדירות מרווחות ובנויות בסטנדרט גבוה. גם מחירי השכירות צפויים לזנק לאחר הזינוק במחירי הדירות ו10,000 שח לחמישה חדרים כבר מחיר שנראה באופק. בהצלחה!!
- עידו 10/09/2023 10:31הגב לתגובה זוהיא די מרוחקת מאם המושבות, גם התחנה בקרית אריה שהיא 20-25 דקות הליכה וגם התחנות בזבוטינסקי.
- מאם המושבות החדשה לוקח לי 10 דקות הליכה לתחנה באורלוב (ל"ת)10 דקות הליכה 10/09/2023 12:35
- dw 10/09/2023 10:20הגב לתגובה זואולי התבלבלת בעיר. משכונות צפוניות של ת"א זה דקות לאיילון. נהיגה לאם המושבות, לי לפחות, לוקחת יותר. 10000 שח שכ"ד משלמים בת"א, לא בפ"ת. מה לעשות? הטיילת וחוף הים הנחשקים לא התקרבו. לא שזה רע לגור בפ"ת, אולם תמיד זו תהיה עיר שינה במזרח גוש דן, עם מחירים בהתאם. למשפחה לא מבוססת שת"א הפכה יקרה מדי עבורה מסכים שפ"ת היא תחליף ראוי.
- מיקי 10/09/2023 11:11אנשים גרים איפה שנוח להם לגדל ילדים. טיילת הים בת"א זה מקום מפוקפק. אין קשר לביסוס כלכלי, רק לדאגה של הורים לילדיהם. תהנה בת"א, מתווכצ'יק
- 5.נעמה 10/09/2023 01:47הגב לתגובה זוהחינוך גרוע. עיר מגעילה ומסריחה שהדבר היחיד שיש בה תמונות. של ראש העיר בכל גינה שמשבח את עצמו ומתמודד בבחירות מול עצמו האדיוט
- 4.השכונה מיצתה את עצמה. לא רלוונטית (ל"ת)פילו 09/09/2023 23:50הגב לתגובה זו
- 3.הם יעלו. תבואו למשרד שלי, אני רוצה עוד יאכטה!!! (ל"ת)קבלן בחיר 09/09/2023 22:36הגב לתגובה זו
- 2.בל 09/09/2023 19:23הגב לתגובה זוחברות בנייה סיניות ייבנו דירות בחמישית המחיר ובחצי זמן מהקבלנים הישראלים
- 1.מי הטמבל שרוצה לגור בפתח תקווה? (ל"ת)רוני 09/09/2023 19:11הגב לתגובה זו
- dw 10/09/2023 10:28הגב לתגובה זויש לי כמה ידידים שעברו לגור בפ"ת, העממית יחסית, כי הם לא יכולים להרשות לעצמם לגור בת"א הנחשקת והיקרה. מה רע? לעיר האמיתית קוראים גוש דן וזה בסדר גמור שחלק מהאוכלוסיה תגור ברובע פ"ת שלה, כפי שבניו יורק למשל הרבה אנשים גרים בברוקלין או קווינס. נכון, הבימה, האוניברסיטה או הטיילת וחוף הים רחוקים. מסתדרים.
- אני 09/09/2023 23:12הגב לתגובה זוהחברים פה, העבודה פה. למה שאלך למקום אחר?
- אבי 09/09/2023 22:19הגב לתגובה זואין כמו שכונת כפר גנים א,ב,ג . אשכרה מעולה !
- זה נכון 09/09/2023 21:09הגב לתגובה זועם זאת כמות הטמבלים גדולה מכמות הדירות וקונים והמחיירם מאמירים
- זה כבר מזמן לא המצב, לכן הירידות (ל"ת)שדגכ 10/09/2023 13:53
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
