אם המושבות - מה קרה למחירי הדירות ומה יקרה להם בהמשך?
אם המושבות הוותיקה והחדשה הן שכונות חזקות יחסית בפתח תקווה, שכונות של משפחות צעירות. למעשה, הקימו את שתי השכונות האלו כמעט מאפס, כשמאזור תעשייה ומעט מגורים הפכו את האזור לשוקק מאוד עם עשרות רבות של מגדלים ואוכלוסייה של מעל 10 אלף איש. זו הצלחה גדולה, שהיו לה חבלי לידה לא פשוטים - בתחילת הדרך, במקביל לגידול המואץ באזור לא היו מספיק בתי ספר וגני ילדים להכיל את הגידול.
אם המושבות, פרשקובסקי; צילום: אסף פישטוק
גם עכשיו יש בעיות - האזור יחסית צפוף ועדיין מדובר בשכונה מבוקשת שנהנית מכל מה שיש בשכונה חדשה - מרכז קניות, פארקים, גינות ועוד. אם המושבות נהנית מגישה נוחה ליציאה - דרך אם המושבות הסמוכה מובילה לתל אביב, יש גישה גם דרך ז'בוטינסקי לתל אביב, גישה לכביש 4 ועכשיו בנוסף לרכבת, גם הקו האדום של הרכבת הקלה. אלא שלצד היתרונות האלו, היציאה פקוקה וקיימת בשכונה בעיית חניה.
המחירים באם המושבות הוותיקה והישנה די קרובים. הבדלי המחיר אם ישנם קשורים כבר לבניין עצמו, למיקום הספציפי, קומה ועוד, אבל בסה"כ מדובר על רמת מחירים קרובה. והמחירים בירידה - המחיר למ"ר על פי מחירי המכירה שמוצגים בלוחות המודעות מבטאים בין 25 אלף שקל ל-28 אלף שקל למ"ר. בפועל זה אומר שהמחירים יהיו 3%-4% פחות מכך ואפילו יותר - בין 24 אלף שקל ל-27 אלף שקל, מחיר ממוצע של 25-26 אלף שקל הוא בהחלט סביר.
זינוק גדול במחירים
כשעוקבים אחרי מחירי העסקאות שנעשו מתחילת 2021 ועד היום מקבלים מחירים של 20 אלף שקל למ"ר שזינקו עד סוף 2022 לכיוון 30 אלף שקל ואפילו יותר כשבחודשים האחרונים יש ירידה לכיוון 26-27 אלף שקל ואנחנו כאמור מסיקים ממחירי ההיצע של המוכרים ירידה לכיוון 25-26 אלף שקל. זו ירידה של אפילו מעל 10%, אבל יש לנטרל "רעשים" שלא מאפשרים השוואה נכונה כמו קומות שונות, בניין חדש לעומת ישן וכו', כשבוחנים את המחירים של דירות באותו בניין ובניינים דומים, מקבלים ירידה של 7%-9%. זה הרבה.
ועדיין כשבוחנים את המחירים בשלוש השנים האחרונות, מקבלים זינוק של 25%-30% - מעל הממוצע הארצי, סדר גודל של כ-8%-10% בשנה. ונעבור למשכירים ולשוכרים - שכר הדירה לדירה של 4-5 חדרים הוא בין 6,700 ל-7,200 שקלים. מדובר על דירות של מעל 100 מ"ר, במחירים לרוב של 2.5 מיליון עד 3 מיליון שקל. משכיר דירה יקבל אם כך - תשואה של בקושי 2.5% ובמקרה הטוב עוד כמה עשיריות יותר. זה נמוך יחסית גם לדירות להשקעה וגם לתשואה שניתן לקבל באפיקים סולידיים. אגב, מבחינת השוכרים זה הפוך - זה אומר שבנתונים האלו עדיף לשכור ולא לקנות, התשואה שהם משלמים על שכירות היא נמוכה.
הירידה באם המושבות היא חלק מהמגמה הכללית בארץ של ירידת מחירים, כשנראה שבמרכז פתח תקווה המחירים יורדים יותר. לפני ארבעה חודשים בדקנו את המחירים בעיר. אז ראינו שהמחירים במרכז העיר נמוכים ב-25%-30% מאשר בשכונות החדשות ושדירת 4 חדרים ממוצעת עולה לפי 25-27 אלף שקל למטר. מאז המחירים המשיכו לרדת לאזור ה-23-24 אלף שקל למ"ר. לכאורה כשאנחנו משווים זאת לשכונת אם המושבות מדובר במחיר נמוך ב-10%-15% בלבד מהשכונה החדשה, ויש לזה שני הסברים עיקריים - מדובר בדירות קטנות והמחיר למ"ר עולה בדירות קטנות, כי בסוף משלמים סכום כולל, לא מחיר למ"ר והביקוש לדירות קטנות גבוה יותר כי הסכום עסקה נמוך יותר; ושנית - העיר מוצפת בהתחדשות עירונית והפוטנציאל מגולם במחירים או שהוא כבר במחירים - דירות חדשות.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
דירות למכירה באם המושבות
מקבץ אקראי של דירות למכירה בשכונה - יש כמות גדולה של דירות ברחוב זיכרון יעקב, המחירים בין 2.6 מיליון שקל ל-3 מיליון שקל, המחיר למ"ר בין 25 אלף שקל ל-29 אלף שקל.
גם ברחוב חדרה וראש פינה יש היצע של דירות במחירים האלו, ובכלל היצע הדירות בשכונה הוותיקה גדול מאוד. עברנו לשכונה החדשה. גם כאן יש היצע גדול וגם כאן המחירים הם באזור של המחירים בשכונה הוותיקה.
תפסה לנו את העין דירת גג של כמעט 300 מ"ר במחיר של 7.18 מיליון שקל - זה המחיר שמבקש המוכר, עוד לפני מו"מ.
ואם אתם רוצים לקנות דירה בסכום של עד 2 מיליון שקל - אין. במחיר הזה תוכלו לקנות דירה במרכז העיר, גם בהתחדשות עירונית, אבל לא בשכונה. בפועל, מדובר במרחק של 400-500 מטר, אבל זה עושה את כל ההבדל.
- 16.רווחה 11/09/2023 16:21הגב לתגובה זולפחות 100,000 איש גרים במגדלים הצפופים והגבוהים הללו, איך שורדים עם כל ההוצאות והצפיפות? סיוט משהו לא?
- 15.דרור 10/09/2023 21:34הגב לתגובה זוהתחזוקה קורעת אותנו, תשלומי הארנונה, תחזוקת המעליות וכל החרא הזה. בהתחלה הכל היה נראה וורוד, יפה וחשבתי שתמיד ארוויח הרבה, היום אנחנו מנסים למכור ולמצוא דירה בבניין ללא מעליות ודמי תחזוקה מטורפים!
- 14.גודו 10/09/2023 19:32הגב לתגובה זוהעיר מטופחת עם המון מגרשי חניה ועדיפה על רמת גן בזכות ראש העיר שמשקיע בתבונה
- 13.חיים 10/09/2023 14:57הגב לתגובה זושכונה מעולה . נוחה ביותר .הכל חדש. ומחירי השכירות מהותית יותר גבוהים לצערי.תבדקו ביד 2...
- 12.שדגכ 10/09/2023 13:50הגב לתגובה זוועכשיו מחכים לקבלנים שיתחילו במכירת חיסול
- 11.רחל 10/09/2023 10:34הגב לתגובה זוזה להגיד שלא הצלחת בחיים אבל גם לא נכשלת ורק רוצה לשכב על הספא בסוף היוםן שיעזבו אותך באמא שלהם .
- 10.dw 10/09/2023 10:16הגב לתגובה זועדיין מדובר בעליית מחיר משמעותית. אני מכיר משפחה שקנתה דירת 4 חדרים ב 1.6 מלשח, עם הון עצמי של 600, והזהרתי את ידידי שהוא לוקח על עצמו מינוף מסוכן אבל עובדה, הסתבר שהקניה שלו השתלמה והיום הדירה שלו שווה עשרות רחוזים יותר. לא שזה מאד עוזר כי הוא רנה אותה לשימוש עצמי ולא להשקעה. לחילופין הוא היה יכול להמשיך לשכור אבל השכד ששילם בזמנו היה נמוך בהרבה (3500)
- 9.אני 10/09/2023 09:59הגב לתגובה זו"תפסה לנו את העין דירת גג של כמעט 300 מ"ר במחיר של 7.18 מיליון שקל - זה המחיר שמבקש המוכר, עוד לפני מו"מ. " איפה איפה??, אני כבר רץ. בחייכם, קבלו פרופורציות: פ"ת...+ישראל: אנחנו כולה במזרח התיכון..
- 8.מי רוצה לגור שם בכלל . עיר של ארסים (ל"ת)דורון 10/09/2023 08:48הגב לתגובה זו
- 7.שכחתם לכתב 10/09/2023 07:47הגב לתגובה זולצאת מהחניון במגדל לוקח להם שעה כי הרחוב פקוק מאלפי כלי רכב. וזה מקום בלי תחבורה כמו בשנות ה50 חייבים שני רכבים והמון זוגות כבר לא משלמים את ועד הבית כי אין כסף לחרטא במגדל. שכונה כמו הפרצוף של המדינה יקר ולא שווה שנקל
- גורגו 10/09/2023 08:02הגב לתגובה זואין פקקים כלל, כל יום יוצא מהמגדל להרצליה , 26 דק.. פקקים בכביש 5
- 6.שכונה מעולה שמאופיינת בהמון זוגות עם המון ילדים ,ה 10/09/2023 07:13הגב לתגובה זושכונה מעולה שמאופיינת בהמון זוגות עם המון ילדים ,המון בתי ספר יסודי וחטיבות המון פארקים מרכזים מסחריים והכל חדש!! היציאות מהשכונה הטובות בארץ דקות לאיילון וקישור לרכבת הקלה בטווח של כמה דקות הליכה. אוכלסיית ההיטק ברובה. אין לשכונה שום קשר לשכונות העיר הארות כך שמדובר באוטונומיה נפרדת ואיכותית חילונית וליברלית (יש עתיד וגנרץ) זכו בניצחון מוחץ בשכונה. מחירי הדירות עולים בלי הפסקה בעיקר בחדשה שם הדירות מרווחות ובנויות בסטנדרט גבוה. גם מחירי השכירות צפויים לזנק לאחר הזינוק במחירי הדירות ו10,000 שח לחמישה חדרים כבר מחיר שנראה באופק. בהצלחה!!
- עידו 10/09/2023 10:31הגב לתגובה זוהיא די מרוחקת מאם המושבות, גם התחנה בקרית אריה שהיא 20-25 דקות הליכה וגם התחנות בזבוטינסקי.
- מאם המושבות החדשה לוקח לי 10 דקות הליכה לתחנה באורלוב (ל"ת)10 דקות הליכה 10/09/2023 12:35
- dw 10/09/2023 10:20הגב לתגובה זואולי התבלבלת בעיר. משכונות צפוניות של ת"א זה דקות לאיילון. נהיגה לאם המושבות, לי לפחות, לוקחת יותר. 10000 שח שכ"ד משלמים בת"א, לא בפ"ת. מה לעשות? הטיילת וחוף הים הנחשקים לא התקרבו. לא שזה רע לגור בפ"ת, אולם תמיד זו תהיה עיר שינה במזרח גוש דן, עם מחירים בהתאם. למשפחה לא מבוססת שת"א הפכה יקרה מדי עבורה מסכים שפ"ת היא תחליף ראוי.
- מיקי 10/09/2023 11:11אנשים גרים איפה שנוח להם לגדל ילדים. טיילת הים בת"א זה מקום מפוקפק. אין קשר לביסוס כלכלי, רק לדאגה של הורים לילדיהם. תהנה בת"א, מתווכצ'יק
- 5.נעמה 10/09/2023 01:47הגב לתגובה זוהחינוך גרוע. עיר מגעילה ומסריחה שהדבר היחיד שיש בה תמונות. של ראש העיר בכל גינה שמשבח את עצמו ומתמודד בבחירות מול עצמו האדיוט
- 4.השכונה מיצתה את עצמה. לא רלוונטית (ל"ת)פילו 09/09/2023 23:50הגב לתגובה זו
- 3.הם יעלו. תבואו למשרד שלי, אני רוצה עוד יאכטה!!! (ל"ת)קבלן בחיר 09/09/2023 22:36הגב לתגובה זו
- 2.בל 09/09/2023 19:23הגב לתגובה זוחברות בנייה סיניות ייבנו דירות בחמישית המחיר ובחצי זמן מהקבלנים הישראלים
- 1.מי הטמבל שרוצה לגור בפתח תקווה? (ל"ת)רוני 09/09/2023 19:11הגב לתגובה זו
- dw 10/09/2023 10:28הגב לתגובה זויש לי כמה ידידים שעברו לגור בפ"ת, העממית יחסית, כי הם לא יכולים להרשות לעצמם לגור בת"א הנחשקת והיקרה. מה רע? לעיר האמיתית קוראים גוש דן וזה בסדר גמור שחלק מהאוכלוסיה תגור ברובע פ"ת שלה, כפי שבניו יורק למשל הרבה אנשים גרים בברוקלין או קווינס. נכון, הבימה, האוניברסיטה או הטיילת וחוף הים רחוקים. מסתדרים.
- אני 09/09/2023 23:12הגב לתגובה זוהחברים פה, העבודה פה. למה שאלך למקום אחר?
- אבי 09/09/2023 22:19הגב לתגובה זואין כמו שכונת כפר גנים א,ב,ג . אשכרה מעולה !
- זה נכון 09/09/2023 21:09הגב לתגובה זועם זאת כמות הטמבלים גדולה מכמות הדירות וקונים והמחיירם מאמירים
- זה כבר מזמן לא המצב, לכן הירידות (ל"ת)שדגכ 10/09/2023 13:53
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
